Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ 1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, Ý NGHĨA VÀ PHÂN LOẠI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ 1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia một quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với mọi đời sống xã hội.
Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thông qua những hành vi có ý chí của các chủ thể. Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của mình mà không được bên kia chấp nhận cũng không thể hình thành một quan hệ để qua đó thực hiện chuyển giao tài sản với nhau được. Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vất chất mới hình thành. Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự.
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự [36, tr. Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được nghi nhận tại BLDS năm 1995 và sau đó là BLDS năm 2005 và được hiểu như sau: 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ [19].
Như vậy, chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là bên chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất, hai bên thống nhất ý chí, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của mình. Trên thực tế việc chuyển QSDĐ được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển QSDĐ. Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyển QSDĐ nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai [36, tr.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Về mặt pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có từ khi người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Trước khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì Nhà nước chưa thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, chỉ khi Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 được ban hành thì mới ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, việc 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức là hợp đồng dân sự - hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người có QSDĐ (do Nhà nưước giao, cho thuê QSDĐ hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định.
Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập QSDĐ nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau: Một là, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định.
Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. Ba là, người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ theo quy định của Luật thuế chuyển QSDĐ. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phát sinh thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xã hội xảy ra trong đời sống xã hội. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai.
Trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác nhau gồm: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Khi đó tranh chấp về giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về tăng cho đất… Nhưng kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành cho tới nay thì chế độ sở hữu đất đai là thuộc toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Cá nhân, tổ chức đối với đất đai chỉ có thể là QSDĐ trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ. Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là các dạng tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng.
Vì thời gian đó Nhà nước chưa thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ [35]. Cá nhân tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất. Người nào nhận chuyển nhượng thành quả từ đất hay mua tài sản có trên đất của người khác thì được nhà nước thừa nhận QSDĐ. Điều 17 LĐĐ năm 1987 quy định: "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" [13].