Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam

Điều 53, 54 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng theo quy định của Luật. Với tư cách chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp quản lý mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Quyền sử dụng đất là quyền có ý nghĩa thực tế, mang lại lợi ích lớn nhất trong tất cả các quyền năng của chủ sở hữu.

Luật Đất đai năm 1987 xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, quy định nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng. Luật Đất đai năm 1987 đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, do sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức thiết. Vì vậy, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, một mặt tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Một số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Có một số lượng không nhỏ các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập dưới hình thức "giấy tờ viết tay" không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Khi các bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn và khởi kiện tại Tòa án nhân dân (TAND) thì những giao dịch này bị tuyên là vô hiệu. Điều này gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, trở ngại và làm cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta. Cần phải làm gì và làm như thế nào để phòng tránh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Đồng thời, khắc phục những hạn chế, yếu kém trên đây. Điều này đặt ra yêu cầu cần nghiên cứu về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện trên phương diện lý luận và thực tiễn.

Giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 BLDS 2015). Giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác cũng vô hiệu (Điều 124 BLDS 2015). Giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự xác lập cũng có thể bị tuyên vô hiệu (Điều 125 BLDS 2015). Giao dịch do nhầm lẫn, bị lừa dối, cưỡng ép cũng là căn cứ để tuyên vô hiệu (Điều 126, 127 BLDS 2015).

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi không tuân thủ hình thức theo quy định (phải lập thành văn bản, công chứng, chứng thực). Các bên không có đủ điều kiện chủ thể (ví dụ: không có quyền sử dụng đất, không đủ năng lực hành vi dân sự). Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Mục đích của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật.

Có thể phân loại theo căn cứ vô hiệu (ví dụ: vô hiệu do vi phạm hình thức, vô hiệu do vi phạm nội dung). Phân loại theo hậu quả pháp lý (ví dụ: vô hiệu toàn bộ, vô hiệu một phần). Phân loại theo chủ thể (ví dụ: vô hiệu do người chưa thành niên xác lập, vô hiệu do người mất năng lực hành vi dân sự xác lập).

Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn. Cụ thể hóa các quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thực hiện. Nâng cao tính minh bạch, công khai của các quy định pháp luật. Xây dựng cơ chế bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, chính xác, kịp thời.

Công khai thông tin về quy hoạch sử dụng đất, giá đất. Xây dựng hệ thống thông tin về các giao dịch bất động sản. Tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thông tin một cách dễ dàng, thuận tiện. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân cung cấp thông tin về thị trường bất động sản.

Tập hợp, chuẩn hóa, và số hóa dữ liệu về đất đai trên phạm vi cả nước. Xây dựng hệ thống quản lý, khai thác, và chia sẻ dữ liệu. Đảm bảo tính đầy đủ, chính xác, và cập nhật của dữ liệu. Kết nối, liên thông dữ liệu với các hệ thống thông tin khác.

Chuyển đổi hồ sơ địa chính từ dạng giấy sang dạng điện tử. Xây dựng hệ thống quản lý hồ sơ địa chính điện tử. Đảm bảo tính bảo mật, an toàn của hồ sơ. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc tra cứu, khai thác thông tin.

Cung cấp các dịch vụ liên quan đến đất đai trực tuyến (ví dụ: đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đơn giản hóa thủ tục hành chính. Giảm thiểu thời gian, chi phí cho người dân, doanh nghiệp. Tăng cường tính minh bạch, công khai của hoạt động quản lý nhà nước.

Quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hiệu quả. Kiểm soát chặt chẽ các dự án bất động sản. Bảo vệ môi trường, đảm bảo an sinh xã hội. Tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở giá rẻ.

Sửa đổi, bổ sung các quy định còn bất cập. Nâng cao tính minh bạch, công khai của pháp luật. Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả. Bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.

Học hỏi kinh nghiệm quốc tế về quản lý, phát triển thị trường bất động sản. Thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Tham gia các tổ chức quốc tế về bất động sản.