Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Cho vay (hoạt động cơ bản và xuất hiện đầu tiên trong các hoạt động tín dụng) là một hiện tƣợng xuất hiện khi xã hội có sự phân hóa giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cƣ khi nền kinh tế hàng hóa phát triển, cho vay đã xuất hiện với vai trò lịch sử vô cùng quan trọng, là hoạt động điều tiết vốn vô cùng hiệu quả trong nền kinh tế. Xét về bản chất, cho vay là một giao dịch dân sự dựa trên quan hệ hợp đồng. Trong giao dịch dân sự, cho vay dựa trên cơ sở hợp đồng vay tài sản đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, đó là "sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định" [38, Điều 471], ngoài ra, các bên thỏa thuận với nhau về việc cho vay và thỏa thuận các quyền các bên đƣợc hƣởng cũng nhƣ nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.
Hiện nay, một trong những hoạt động cho vay phổ biến và chủ yếu trong xã hội, đó là hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng thƣơng mại nói riêng. Tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thƣơng mại nói riêng kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ với hoạt động chủ yếu là huy động vốn, cấp tín dụng, thực hiện dịch vụ thanh toán và ngân quỹ,… Các ngân hàng thực hiện các hoạt động huy động vốn (huy động tiền gửi) với trách nhiệm hoàn trả và để có "nguồn" cấp tín dụng cho các tổ chức kinh tế, cá nhân có nhu cầu sử 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dụng vốn để đầu tƣ, phát triển kinh tế nhằm thu lợi nhuận trên cơ sở đảm bảo khả năng hoàn trả cả gốc và lãi. Cho vay là một nghiệp vụ cấp tín dụng mang tính chất truyền thống lâu đời và chủ yếu của các tổ chức tín dụng đƣợc thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng đƣợc thể hiện dƣới nhiều hình thức khác nhau, các dịch vụ ngân hàng cũng đƣợc đa dạng hóa nhiều, đem lại những nguồn thu nhất định cho các ngân hàng.
Tuy nhiên, hoạt động cho vay vẫn đƣợc coi là hoạt động mang tính truyền thống không chỉ của các ngân hàng ở Việt Nam mà còn của ngân hàng ở các nƣớc có hệ thống ngân hàng phát triển mạnh nhƣ Pháp, Mỹ,… Hoạt động này là hoạt động cơ bản của tổ chức tín dụng, đem lại nguồn lợi nhuận chủ yếu cho các tổ chức này. "Ước tính thu nhập bình quân mỗi năm từ hoạt động cho vay chiếm đến 70% trong tổng thu nhập của ngân hàng" [42, tr. Theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, "Tổ chức tín dụng được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước" [41]. Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Bao thanh toán là hình thức cấp tín dụng cho bên bán hàng hoặc bên mua hàng thông qua việc mua lại có bảo lƣu quyền truy đòi các khoản phải thu hoặc các khoản phải trả phát sinh từ việc mua, bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ theo hợp đồng mua, bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ. Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng theo thỏa thuận. Chiết khấu là việc mua có kỳ hạn hoặc mua có bảo lƣu quyền truy đòi các công cụ chuyển nhƣợng, giấy tờ có giá khác của ngƣời thụ hƣởng trƣớc khi đến hạn thanh toán. Tái chiết khấu là việc chiết khấu các công cụ chuyển nhƣợng, giấy tờ có giá khác đã đƣợc chiết khấu trƣớc khi đến hạn thanh toán.
Với vai trò là một trung gian tài chính trong lĩnh vực tiền tệ, hoạt động chủ yếu là đi vay để cấp tín dụng, nên ngân hàng với vai trò vừa là chủ nợ, vừa là con nợ, ngân hàng cũng phải thực hiện sứ mệnh vô cùng quan trọng đó là điều tiết quan hệ nguồn vốn trong nền kinh tế. Đối tƣợng của hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại đó là tiền tệ, tiền tệ trong hoạt động cấp tín dụng trở thành hàng hóa chứ không còn là thƣớc đo giá trị, là phƣơng tiện thanh toán theo đúng nghĩa của nó trong các hoạt động kinh doanh khác. Trong khi đó, chủ thể của quan hệ cấp tín dụng bao gồm hai bên, một bên là các ngân hàng thƣơng mại (Bên cấp tín dụng) và bên kia là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng vốn để đầu tƣ phát triển kinh tế (Bên đƣợc cấp tín dụng). Các ngân hàng với tƣ cách là bên cấp tín dụng khi cấp tín dụng phải đảm bảo nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn, khoản cấp tín dụng phải đƣợc sử dụng đúng mục đích nhƣ đã xác định trƣớc khi cấp tín dụng và mục đích đó phải là mục đích hợp pháp.
Tuy nhiên, hoạt động tín dụng của ngân hàng luôn thƣờng trực và tiềm ẩn rủi ro cao, nếu khi cấp tín dụng mà nhiều khách hàng không trả đƣợc nợ đúng hạn theo nhƣ đã cam kết hoặc vì một lý do nào đó mà ngân hàng không thu đƣợc nợ thì ngân hàng sẽ mất vốn, trƣờng hợp có nhiều Bên đƣợc cấp tín dụng không trả đƣợc nợ thì có thể sẽ dẫn đến việc ngân hàng không trả đƣợc tiền vay của ngƣời gửi tiền, hay nói cách khác, nguy cơ dẫn đến mất khả năng thanh toán của các ngân hàng khi đến hạn và hậu quả của nó ảnh hƣởng rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế của mỗi quốc gia. Trƣờng hợp một ngân hàng rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán thì nó 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com có ảnh hƣởng dây chuyền và tác động rất lớn đến hệ thống ngân hàng nói riêng và đến nền kinh tế nói chung, bởi vì khách hàng (gửi tiền và vay tiền) ở các ngân hàng là rất lớn, chỉ cần ngân hàng có dấu hiệu không bình thƣờng có thể khiến ngƣời gửi tiền đến rút tiền ồ ạt trong một thời điểm và điều đó tất yếu sẽ ảnh hƣởng dây chuyền đến toàn bộ hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Ngoài ra, hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nói chung và của Ngân hàng thƣơng mại nói riêng đóng vai trò quan trọng đối với việc cung ứng vốn cho nền kinh tế, vì vậy, những rủi ro tín dụng còn có tác động tiêu cực đối với nền kinh tế nhƣ những bài học từ sự đổ vỡ của hàng loạt các Tổ chức tín dụng ở nƣớc ta trong những năm 1989 đến năm 1991 cũng nhƣ sự sụp đổ của hàng loạt các ngân hàng lớn của Mỹ, Anh trong thời gian vừa qua nhƣ ngân hàng IndyMac - một trong những ngân hàng tín dụng và cho vay lớn nhất ở Mỹ (sụp đổ chính thức vào ngày 11 tháng 7 năm 2008) đã "không thể cầm cự sau khi các nhà đầu tư ồ ạt rút hơn 1,3 tỉ USD trong 11 ngày và IndyMac đã thua lỗ gần 900 triệu USD do giá nhà đất giảm và số khách hàng vay vốn mua nhà tuyên bố phá sản tăng cao" [Dẫn theo 32], Lehman Brothers (chính thức sụp đổ vào ngày 12 tháng 9/2008), là nạn nhân của cơn bão tín dụng bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ khi quá nhiều ngƣời mua nhà không có khả năng trả nợ ngân hàng; sự tan rã của ngân hàng cho vay cầm cố Northern Rock của Anh;. và hậu quả của nó để lại cho nền kinh tế là vô cùng to lớn.
Do đó, pháp luật của mỗi quốc gia đều có những quy định riêng điều chỉnh hoạt động của các tổ chức tín dụng, trong đó có hoạt động cấp tín dụng, Nhà nƣớc Việt Nam cũng luôn có những điều chỉnh kịp thời hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng, đảm bảo hoạt động cấp tín dụng luôn trong tầm kiểm soát và đảm bảo an toàn nhƣ chấn chỉnh kịp thời hoạt động cho vay bất động sản, chứng khoán,… trong thời gian vừa qua. Về bản chất, quan hệ cấp tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng là quan hệ hợp đồng. Theo đó, các bên có nghĩa vụ thực hiện những điều khoản, những nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng cấp tín dụng. 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Vấn đề bảo đảm cấp tín dụng đƣợc đặt ra để các bên bảo đảm một cách tốt nhất việc thực hiện hợp đồng cấp tín dụng, quyền chủ nợ của ngân hàng đƣợc đảm bảo, đảm bảo các biện pháp, phƣơng thức cho quyền chủ nợ của ngân hàng đƣợc thực thi trên thực tế và hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro cho các ngân hàng khi cấp tín dụng.
Các biện pháp đảm bảo cấp tín dụng đƣợc coi là biện pháp quan trọng nhất để phòng ngừa rủi ro cho các ngân hàng và hơn ai hết, các ngân hàng đã và đang sử dụng triệt để quyền và biện pháp này. Từ thực tiễn, kinh nghiệm nƣớc ngoài và tại Việt Nam cho thấy hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm là chủ yếu. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT * Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản "được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" [38, Điều 322].