phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng: - Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chƣơng 3: Yêu cầu, định hƣớng, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.
Khái niệm và đặc điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Sau khi các giao dịch dân sự đƣợc xác lập và có hiệu lực thì cũng là lúc làm phát sinh những quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch đó. Trong quan hệ nghĩa vụ này, bên có quyền chỉ có thể hƣởng đƣợc các lợi ích từ quyền đó khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện và thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đó. Nói một cách khác thì quyền dân sự của chủ thể mang quyền trong các quan hệ nghĩa vụ dân sự luôn mang tính chất trái quyền (việc hƣởng quyền luôn ở thế bị động vì phụ thuộc vào việc bên kia có thực hiện nghĩa vụ của họ hay không).
Vì vậy, để có thể tác động đến ý thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, bên mang quyền thƣờng phải tính đến một biện pháp nào đó để biện pháp này nhƣ một cách thức buộc ngƣời có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đó, hoặc để nếu ngƣời có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì biện pháp đó đƣợc coi là một sự bảo đảm lợi ích của bên có quyền. Các biện pháp đó đƣợc gọi chung là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm đƣợc hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Đối tƣợng của các giao dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản có giá trị lớn và đặc biệt.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất giúp ngƣời thế chấp vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện đầu tƣ cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai. Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thƣờng dùng tài sản có giá trị lớn của mình để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở. Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình đƣợc chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác đƣợc nhà nƣớc giao.
Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về nhóm đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Theo đó, ngƣời sử dụng đất có đầy đủ các quyền của ngƣời sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn. Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất tại nông thôn là trên đất có nhà ở và các công trình xây dựng khác, nhƣng nhà ở và các công trình xây dựng này do ngƣời dân tự xây dựng, cho nên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối tƣợng của thế chấp. Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp, khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng đƣợc giao thì cây rừng hoặc cây lâu năm cũng là tài sản thế chấp.
Nhƣ vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tƣợng của hợp đồng thế chấp. Điều 715 BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp” [2]. Khác với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 không còn dành riêng một chƣơng quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, BLDS 2015 chỉ ra các trƣờng hợp: “thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp” và “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất”, theo điều 325 và điều 326.
Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định hai trƣờng hợp nhƣ trên mà không tách riêng nhƣ Bộ luật trƣớc đó cũng là một sự thay đổi hợp lý, bởi đã có những quy định chung về giao dịch bảo đảm; quy định về thế chấp tài sản đã đƣợc nêu ra từ điều 317 đến điều 327, gồm: tài sản thế chấp; quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ thế chấp; chấm dứt tài sản thế chấp. Mặt khác, trong thực tế, 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhiều tình huống xảy ra khiến bên nhận thế chấp không thể xử lý quyền sử dụng đất do bên thế chấp có tài sản trên đất. Để giải quyết đƣợc, bên nhận thế chấp buộc phải khởi kiện ra Tòa án để đòi lại tài sản, gây mất thời gian, tốn kém tiền bạc, công sức. Vấn đề này đã đƣợc khắc phục theo Bộ luật dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất sẽ đƣợc xử lý cùng quyền sử dụng đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn đƣợc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất. Từ phân tích nhƣ trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất nhƣ sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên.
Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.2 Đặc điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại hợp đồng thế chấp đặc thù và có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng thế chấp bằng các tài sản thông thƣờng khác nhƣ sau: - Thứ nhất, về luật điều chỉnh: Hợp đồng thế chấp tài sản thƣờng đƣợc điểu chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Theo đó đối tƣợng của hợp đồng thế chấp tài sản không phải thực hiện các đăng ký, bên thế chấp có đầy đủ các quyền năng về sở hữu đối với tài sản của mình. Trong khi đó, đối tƣợng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau nhƣ Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai,Luật nhà ở và Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, các quy định về giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực. Liên 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quan đến quyền sử dụng đất – là một loại tài sản đặc thù, việc thế chấp ngoài việc tuân thủ các quy định tại Bộ luật Dân sự còn phải tuân theo các quy định về Luật Đất đai.
Ngƣợc lại, chính Luật Đất đai cũng quy định các điều kiện về việc thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, để đƣợc vay vốn tại các tổ chức tín dụng, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn phải tuân thủ cá quy định pháp luật về họat động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng cũng nhƣ bên đi vay. Các quy định này là hết sức cần thiết nhằm điều chỉnh thị trƣờng vốn, đảm bảo tính thanh khoản của các khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trƣờng, đảm bảo sự phát triển của thị trƣờng. - Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đƣợc lập thành văn bản và phải công chứng: Văn bản đƣợc công chứng có đặc điểm riêng so với các văn bản khác là: văn bản công chứng có tính xác thực về thời gian, địa điểm, chủ thể…; có tính chính thức hóa, văn bản công chứng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội; tuân thủ về mặt hình thức và tuân thủ các nguyên tắc, thủ tục công chứng.
Văn bản công chứng có giá trị thi hành Văn bản công chứng có giá trị thi hành: Văn bản công chứng là căn cứ để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Trong trƣờng hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các hợp đồng, giao dịch đã đƣợc công chứng thì có hiệu lực thi hành đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đó và có hiệu lực với ngƣời thứ ba.