Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1. Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản 1. Khái niệm về hợp đồng Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể trong xã hội phải tham gia vào các giao dịch nhất định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích do mình tạo ra và nhận lại những lợi ích vật chất cần thiết từ các chủ thể khác nhằm thỏa mãn các nhu cầu chính đáng của mình. Một trong những phƣơng thức cơ bản để thực hiện việc trao đổi lợi ích trong xã hội chính là sự thỏa thuận giữa các bên, dựa trên các nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng và đƣợc đặt dƣới sự bảo trợ của luật pháp.
Hiện tƣợng đó đƣợc định danh trong luật bằng thuật ngữ pháp lý là“Hợp đồng”. Ngày nay, HĐ là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con ngƣời thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn hầu hết mọi nhu cầu của mình. Tuy vậy, trong lịch sử lập pháp của nhân loại, để tìm ra đƣợc một thuật ngữ chính xác, nhƣ thuật ngữ “hợp đồng” đang đƣợc sử dụng trong pháp luật của hầu hết các quốc gia ngày nay, là việc không dễ dàng. Nhiều luật gia cho rằng thuật ngữ “hợp đồng” (contractus) đƣợc hình thành từ động từ “contrahere” trong tiếng La-tinh, có nghĩa là “ràng buộc” và xuất hiện lần đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ V - IV TCN [31].
Ban đầu, ngƣời La Mã cũng không có khái niệm chung “contractus” mà sử dụng các thuật ngữ riêng biệt để chỉ các HĐ cụ thể phổ biến nhƣ mua bán (sponsio), vay mƣợn (mutuum), gửi giữ (depositum), ủy thác (mandatum). Mãi đến thời của luật gia La-be-ôn (thế kỷ I sau CN), ngƣời La Mã mới chính thức sử dụng thuật ngữ “contractus” trong luật, và quan hệ HĐ đƣợc pháp luật công nhận và bảo vệ dƣới thời Justinnian 8 z [22]. Sau này, pháp luật các nƣớc phƣơng tây đã kế thừa và phát triển quan niệm pháp lý từ thời La Mã và đã sử dụng chính thức thuật ngữ “hợp đồng” mà trong tiếng Anh đƣợc viết là “contract”, và trong tiếng Pháp là “contrat”. Ở Việt Nam, trong thực tế đời sống, có nhiều thuật ngữ khác nhau đƣợc sử dụng để chỉ về HĐ: khế ước, giao kèo, văn tự, văn khế, cam kết, tờ giao ước, tờ ưng thuận… Trong cổ luật, dựa vào các cứ liệu lịch sử còn lại cho đến ngày nay, thuật ngữ “văn tự” hay “văn khế”, hay mua, bán, cho, cầm đã đƣợc sử dụng khá sớm, trong Bộ Quốc triều hình luật [65].
Sau này, thuật ngữ “khế ước” mới đƣợc sử dụng chính thức trong Sắc lệnh ngày 21/7/1925 (đƣợc sửa đổi bởi Sắc lệnh ngày 23/11/1926 và Sắc lệnh ngày 06/9/1927) ở Nam phần thuộc Pháp, trong Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931 và trong Bộ Dân luật Trung kỳ 1936 - 1939. Thuật ngữ “khế ước” cũng đƣợc sử dụng ở Điều 13 trong Sắc lệnh 97/SL của nƣớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, đƣợc Hồ Chủ tịch ký ban hành ngày 22/5/1950. Thuật ngữ “khế ước” cũng đƣợc sử dụng ở Điều 653 trong Bộ Dân luật 1972 của chế độ Việt Nam Cộng hòa ở miền Nam trƣớc 30/4/1975. Ngoài ra, trong Dân luật Bắc kỳ 1931, Dân luật Trung kỳ 1936 - 1939 và Dân luật Sài Gòn 1972 còn sử dụng thuật ngữ “hiệp ước” trong đó nhà làm luật xem “khế ước” là một “hiệp ước” [2] hoặc đồng nhất giữa “khế ước” với “hiệp ước” [4].
Hiện nay, các văn bản pháp luật hiện hành của nhà nƣớc ta không còn sử dụng thuật ngữ “khế ước” hay “hiệp ước” nhƣ trƣớc đây mà sử dụng các thuật ngữ có tính “chức năng”, “công cụ” [32] nhƣ “hợp đồng dân sự”. Nhìn chung, pháp luật của ta xem HĐ dân sự là một hành vi nhằm ghi nhận, biểu lộ ý chí của các bên. Việc biểu lộ ý chí vừa là hành vi vừa là yếu tố tạo nên nội dung HĐ. Cả hành vi và ý chí đều có mục đích, hƣớng đến lợi ích nhất định.
Ý chí và sự thể hiện ý chí của các bên phải tiến tới sự thoả thuận có tính chất xây dựng, thiết lập một quan hệ pháp lý trên cơ sở những quy định của pháp luật. 9 z Theo Điều 388 BLDS năm 2005 khái niệm HĐ đƣợc quy định một cách khái quát: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [44]. HĐ dân sự đƣợc xác lập trên nguyên tắc tự do giao kết HĐ, tức là các bên tự do thoả thuận về nội dung HĐ, nhƣng không đƣợc trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội. HĐ dân sự có thể đƣợc xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, ví dụ: Ở chợ ngƣời ta có thể mua bán hàng hoá, thực phẩm thông thƣờng bằng miệng.
Phƣơng thức giao kết HĐ là một bên đề nghị và bên kia chấp nhận. Khi hai bên đã thoả thuận thì HĐ có hiệu lực, trừ trƣờng hợp hai bên thoả thuận giao kết HĐ bằng hình thức nhất định thì HĐ chỉ đƣợc coi là đã giao kết khi đã tuân thủ hình thức đó. Ví dụ: Hai bên thoả thuận miệng nhƣng nhất trí là phải làm HĐ bằng văn bản. Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định là HĐ dân sự phải đƣợc thể hiện bằng văn bản, phải đƣợc chứng nhận của công chứng nhà nƣớc, đăng ký hoặc xin phép, thì HĐ chỉ đƣợc coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức đó.
Ví dụ HĐ mua bán nhà ở, HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất… Việc thực hiện HĐ dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết HĐ, đƣợc quy định tại Điều 389 BLDS năm 2005. HĐ dân sự chấm dứt trong các trƣờng hợp đƣợc quy định tại Điều 424 BLDS năm 2005. Quy định trên của pháp luật Việt Nam có sự thừa kế của Pháp luật La Mã. Theo pháp luật La Mã HĐ đƣợc coi là căn cứ phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ dân sự.
Bởi vì, thứ nhất, nó có sự thoả thuận giữa các chủ thể. Thứ hai, xuất phát từ đặc thù của HĐ, sự thoả thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bên muốn đạt đƣợc. HĐ là phƣơng tiện đạt đƣợc mục đích, mục đích là cơ sở vật chất của HĐ, mục đích có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ hoặc bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt đƣợc mục đích pháp lý nào 10 z đó. Không có sự mong muốn đạt đƣợc một mục đích nào đó thì không thể có một ý chí đích thực để xác định HĐ.
Mặt khác HĐ sẽ không có hiệu lực nếu mục đích của HĐ đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạo đức xã hội. Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của HĐ dân sự mà ngƣời ta có thể phân loại các HĐ dân sự thông dụng khác nhau nhƣ HĐMBTS, HĐ thuê tài sản, HĐ vay tài sản… Trong đó, BLDS năm 2005 xây dựng HĐMBTS nhƣ là một HĐ phổ biến nhất và quan trọng nhất của giao lƣu dân sự, không chỉ áp dụng cho HĐ dân sự đơn thuần mà còn có thể áp dụng cả với các loại HĐ về mua bán tài sản trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, thƣơng mại. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản 1. Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản xuất là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá.
sản xuất tự cung tự cấp là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của ngƣời sản xuất trong nội bộ kinh tế. Đối lập với hình thức sản xuất này là sản xuất hàng hoá, sản xuất hàng hoá là sản phẩm của xã hội, trong đó mối quan hệ sản xuất giữa ngƣời sản xuất biểu hiện ra thị trƣờng, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ. Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con ngƣời thông qua việc trao đổi với nhau. Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ.
Tiền tệ làm thƣớc đo giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hóa đặc biệt, có giá trị nhƣ các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá đƣợc biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả. Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ là một quan hệ pháp luật mà ngƣời mua và ngƣời bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định, thông qua đó làm phát sinh chấm dứt quyền và tài sản của các bên. Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của ngƣời bán đối với vật 11 z đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của ngƣời mua đƣợc thể hiện trong HĐMBTS.
HĐMBTS là HĐ dân sự thông dụng, đƣợc BLDS năm 2005 đề cập tới đầu tiên. Xét từ góc độ lịch sử thì HĐ mua bán không phải là hợp đồng xuất hiện đầu tiên, HĐ xuất hiện đầu tiên là HĐ trao đổi tài sản, tuy nhiên, vì nó thông dụng nên đƣợc BLDS năm 2005 xếp nó đầu tiên. Theo Điều 428 BLDS năm 2005 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [44]. Nhƣ vây, HĐMBTS phải có mục đích chuyển quyền sở hữu, chuyển giao tài sản.
Nếu không có chuyển giao sở hữu thì sẽ không có HĐ mua bán cho dù có chuyển giao tài sản mà thực chất là HĐ khác. Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản Theo quy định tại Điều 428 BLDS năm 2005 có thể thấy HĐMBTS có những đặc điểm sau đây: Thứ nhất, HĐMBTS là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành HĐ mua bán là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên. Hay nói cách khác quan hệ HĐ chỉ đƣợc hình thành từ những hành vi có ý chí. Theo quan điểm của Mác: “Tự chúng, hàng hoá không thể đi đến thị trƣờng và trao đổi đƣợc với nhau.
Muốn cho những vật đó trao đổi với nhau thì những ngƣời giữ chúng phải đối xử với nhau nhƣ những ngƣời mà ý chí nằm trong các vật đó” [38].