CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG 1. Cơ sở lý luận về Bất động sản 1. Khái niệm Từ thuở còn là xã hội nguyên thủy, con người cổ đại đã sinh tồn trên đất, biết chọn những vùng đất màu mỡ để hái lượm và săn bắt, từ đó hình thành nên các bộ lạc tập trung và trải qua hàng ngàn hàng vạn năm thặng dư, tiến hóa để trở thành những nền văn minh rạng rỡ lịch sử. Cho đến nhà nước La Mã cổ đại luật pháp đã đưa ra khái niệm và quy định tài sản quốc gia thành hai loại chính: Bất động sản và động sản.
Người La Mã cổ nêu rõ: Bất động sản bao gồm toàn bộ sản phẩm, thặng dư được tạo ra từ tự nhiên trong lòng đất, trên mặt đất và từ sức lao động của con người tạo ra trên mặt đất., 2017, The law of poperty in Ancient Roman Law) Khái niệm Bất động sản hiện đại của nhiều quốc gia hiện đại có điểm tương đồng với định nghĩa của người La Mã cổ (Luật dân sự Đức (Điều 94, 96), Luật Dân sự Nga (Điều 130),…), còn theo tiêu chuẩn của IVS (Ủy ban Thẩm định giá Quốc tế) có khái niệm Bất động sản như sau: Bất động sản bao gồm đất đai và tất cả các vật khác được xem là thành phần tự nhiên như cây cối, khoáng sản, những tài sản được con người xây dựng trên đất như các tòa nhà và công trình hạ tầng, cải tạo mở rộng; tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp nước, các hệ thống làm nóng và lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy. Bất động sản còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên và bên dưới nền đất. Như vậy Bất động sản được hiểu là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời và được xác định bởi vị trí địa lý trên đất. Đặc điểm và thuộc tính của Bất động sản 1.
Tính cá biệt và khan hiếm Tổng diện tích đất liền trên thế giới hiện nay khoảng 150 triệu km2 và tổng diện tích đại dương là 361 triệu km2, tổng cộng 511 triệu km2. Đây là con số cố định vĩnh viễn, được chia cho hơn 200 quốc gia và vùng lãnh thổ. Như vậy diện tích đất đai là có giới hạn. Dân số càng đông bất động sản càng khan hiếm Cũng từ sự khan hiếm trên mà thị trường cung cầu của BĐS luôn có xu hướng cầu lớn hơn cung tại những nơi có điều kiện tiềm năng và đang phát triển, tạo nên sự mất cân đối cung cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó trong dài hạn Bất động sản sẽ có xu hướng tăng tại những nơi nói trên Bất động sản không thể được di chuyển từ nơi này qua nơi khác, phụ thuộc vào vị trí địa lý và điều kiện khu vực để đánh giá.
Bất động sản là đa dạng và độc nhất khi không thể có 2 Bất động sản hoàn toàn giống nhau vì vị trí không gian khác nhau. Hai BĐS có cùng thiết kế và mục đích sử dụng nhưng có thể khác nhau hoàn toàn trong giá trị sử dụng. Chính vì vậy BĐS có tính cá biệt. Tính bền lâu Đất đai được xem như là tài sản thiên nhiên không thể bị phá hủy, trừ những trường hợp rủi ro đặc biệt như xói lở, sụt lún, vùi lấp, bất động sản trường tồn và có tỉ lệ hao mòn gần như bằng 0.
Thứ hao mòn trên đất đai chính là tài sản gắn liền với đất bao gồm kiến trúc, công trình xây dựng, có tuổi thọ hữu hạn nhưng có thể duy trì bằng bảo dưỡng cải tạo. Như vậy tính bền lâu được hiểu là tuổi thọ của tài sản tạo ra thặng dư được gắn liền với đất. Trong tính bền lâu thì tuổi thọ của tài sản trên đất lại được phân chia thành 2 loại: Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Trong điều kiện hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu được của BĐS đó sẽ khiến BĐS đó không sinh ra được thặng dư và làm chấm dứt tuổi thọ kinh tế.
Tuổi thọ vật lý tồn tại lâu hơn tuổi thọ kinh tế vì kể cả khi chi phí ngang bằng với lợi ích thì kết cấu hạ tầng vẫn còn tồn tại, nó chỉ chấm dứt khi kết cấu cốt lõi của nó sụp đổ vì khấu hao. Nếu cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn đập đi xây lại thì việc kéo dài tuổi thọ vật lý sẽ tiếp tục tạo ra thặng 4|Page dư, tạo nên một vòng tuổi thọ kinh tế mới, để xác định được có nên cải tạo hay không ta tính theo công thức sau: P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r) Trong đó: r – lãi suất tiền vay; I – luồng thu nhập; C- tổng chi phí kinh tế. Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 = nên cải tạo xây dựng. Thực tế trên thế giới đã cho thấy ước lượng về tuổi thọ kinh tế BĐS trong vòng từ 40 – 50 năm tùy theo tính chất sử dụng của BĐS đó.
Cũng từ việc đất đai không thể mất đi, bị thanh lý và có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau mà lượng hàng hóa Bất động sản cũng rất phong phú và đa dạng, gần như là vô tận. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Trên một khu vực, giá đất có sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là khi đi kèm với phát triển BĐS hạ tầng xung quanh sẽ đẩy giá đất lên, giá trị sử dụng tăng cao, tiềm năng thặng dư sản phẩm lớn. Đây cũng là hiện tượng phổ biến trong thực tế khi đất đai quy hoạch vào dự án BĐS sẽ được đẩy giá lên cao hơn, tạo nên hiệu ứng dây chuyền. Thuộc tính khác Bất động sản có thể sử dụng đa năng cho các mục đích khác nhau, vừa có thể định cư lại vừa có thể đảm bảo cuộc sống kinh tế, thậm chí tạo ra thặng dư tích lũy cho các hoạt động khác, như vậy Bất động sản có tính thích ứng.
Tuy vậy để có thể tối đa hóa được tiềm năng của Bất động sản cần phải có kế hoạch sử dụng hợp lí, vì việc đầu tư rất tốn kém trong thời gian dài, thời gian hoàn vốn có thể lâu dài hạn, đòi hỏi sự quản lý và quản trị tốt và thích hợp. BĐS cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố như tâm linh, tín ngưỡng, tập tục, phong trào,… làm nhu cầu và giá trị của BĐS bị thay đổi, như vậy hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Cuối cùng BĐS là một phần lãnh thổ của một quốc gia, là tài sản giá trị của từng thành phần kinh tế trong xã hội, một sự biến động nhỏ của nó cũng có thể gây ra xáo trộn trong hoạt động kinh tế và xã hội, vì 5|Page vậy BĐS cũng chịu sự tác động đến từ chính sách của Pháp luật và Chính sách của Nhà nước nhằm duy trì quản lý, điều tiết giữ sự ổn định trong giá trị của BĐS. Khái niệm tài sản đảm bảo trong thế chấp BĐS Trong hoạt động kinh tế, để có thể phát triển hoạt động sản xuất và kinh doanh các cá nhân, tổ chức rất cần đến vốn, vì vậy họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để có thể huy động được nguồn vốn vay, do vậy Thế chấp BĐS là một phần không thể thiếu trong quản lý và kinh doanh tài sản, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh, giảm thời gian sản xuất, tăng lượng tiền sẵn sàng cho giải ngân đầu tư, giảm chi phí sản xuất, góp phần tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng.
Bất động sản là tài sản không thể di chuyển nên việc thế chấp BĐS làm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho các tổ chức tín dụng, nâng cao hiệu quả hoạt động. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp (Điều 317, Luật Dân sự 2015). Đúc kết từ hai điều trên thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên thế chấp dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên nhận thế chấp. Việc thế chấp phải được thỏa thuận định giá tài sản đảm bảo và ký kết hợp đồng có sự chứng nhận của Phòng công chứng.
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện toàn dân thống nhất quản lý (Điều 53, Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam), Nhà nước giao đất và cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng ổn định lâu dài. Chỉ riêng những chủ thể là cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại các Ngân hàng và tổ chức tín dụng. Những chủ thể khác bao gồm Cơ quan Nhà nước, Lực lượng vũ trang, Tổ chức chính trị - xã hội, Cơ sở tôn giá không thể sử dụng đất đai để thế chấp (Điều 181, Luật Đất đai 2013). Bất động sản trong hoạt động định giá tại ngân hàng 3.
Hoạt động định giá BĐS đảm bảo tại ngân hàng Tại các ngân hàng, việc cho vay dựa trên tài sản thế chấp là Bất động sản chiếm tỷ lệ rất cao, chính vì vậy việc quản trị rủi ro trong cho vay từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan là rất cần thiết, vì khi những rủi ro này xảy ra, ngân hàng sẽ khó thậm chí không thể xử lý phát mại tài sản để thu hồi những khoản nợ, từ đó tạo thành nợ xấu ảnh hưởng đến hoạt động tài chính của Ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung. Để giảm thiểu tối đa rủi ro trong việc xử lý nợ xấu, các Ngân hàng luôn luôn phải kiểm tra, rà soát kỹ điều kiện cho vay, đầu tiên là khách hàng phải có tài sản thế chấp (Bất động sản, Động sản, Tiền gửi, Chứng khoán,…) và tiếp theo là tài sản thế chấp đó phải được định giá cũng như tính toán mức cấp tín dụng phù hợp, làm cơ sở cho vay và giải ngân tiền cho khách hàng.