Luận văn Duong Tuan Minh: Yếu tố tài chính ảnh hưởng lợi nhuận BĐS niêm yết VN

Phân tích các yếu tố tài chính quan trọng ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Nghiên cứu sâu về ngành bất động sản.

• Tác giả: Duong Tuan Minh
• Người hướng dẫn: GS. Đỗ Thị Kim Hào
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Yếu tố tài chính ảnh hưởng lợi nhuận công ty BĐS niêm yết VN
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018

Tóm tắt

I. Tổng quan về yếu tố tài chính ảnh hưởng lợi nhuận công ty BĐS

Lợi nhuận là chỉ tiêu quan trọng nhất đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Nghiên cứu sử dụng ROA (Return on Assets) làm thước đo lợi nhuận chính. ROA được chọn vì tính ổn định cao hơn ROE và ROI trong suốt thời gian nghiên cứu. Các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến lợi nhuận bao gồm tỷ lệ tăng trưởng doanh nghiệp, vòng quay các khoản phải thu, doanh thu trên vốn sử dụng và quy mô công ty. Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2009-2018 trải qua nhiều biến động. GDP tăng trưởng ổn định ở mức 6-7% nhưng lạm phát có thời điểm lên đến 23%. Ngành bất động sản chịu tác động mạnh từ chính sách tín dụng và lãi suất ngân hàng. Việc xác định các yếu tố tài chính then chốt giúp nhà đầu tư và nhà quản lý đưa ra quyết định chính xác hơn. Mô hình dữ liệu bảng được áp dụng để phân tích mối quan hệ giữa các biến số độc lập và lợi nhuận.

1.1. Vai trò của ROA trong đánh giá lợi nhuận BĐS

ROA là tỷ số lợi nhuận trên tài sản, phản ánh khả năng sinh lời từ tổng tài sản của doanh nghiệp. So với ROE và ROI, ROA có tính ổn định cao hơn qua các giai đoạn thị trường biến động. ROE dễ bị ảnh hưởng bởi cấu trúc vốn, trong khi ROI có cách tính khác nhau giữa các nghiên cứu. Đối với ngành bất động sản, ROA cho thấy bức tranh toàn diện về hiệu quả sử dụng tài sản. Nghiên cứu tại Việt Nam cho thấy ROA trung bình của các công ty BĐS niêm yết dao động mạnh, phản ánh tính chu kỳ của ngành.

1.2. Bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam có đặc thù riêng biệt so với các thị trường phát triển. Giai đoạn 2003-2009, chứng khoán BĐS Việt Nam vượt trội so với Mỹ, Anh, Australia. Tuy nhiên, trong giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu 2009, lợi nhuận sụt giảm nghiêm trọng. Tỷ lệ lạm phát cao và biến động lãi suất là thách thức lớn. Chính sách tín dụng thắt chặt ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và khả năng phát triển dự án. Thị trường chứng khoán Việt Nam thuộc loại thị trường mới nổi với rủi ro cao hơn.

II. Phân tích các yếu tố tài chính ảnh hưởng lợi nhuận

Nghiên cứu xác định bốn yếu tố tài chính chính có tác động đáng kể đến lợi nhuận. Thứ nhất, tỷ lệ tăng trưởng doanh nghiệp (FGR) phản ánh tốc độ mở rộng hoạt động kinh doanh. Thứ hai, vòng quay các khoản phải thu (RT) đo lường hiệu quả quản lý công nợ khách hàng. Thứ ba, doanh thu trên vốn sử dụng (SCE) thể hiện khả năng tạo doanh thu từ nguồn vốn đầu tư. Thứ tư, quy mô công ty (SIZE) ảnh hưởng đến lợi nhuận theo hướng nghịch. Các công ty lớn có xu hướng đạt ROA thấp hơn do chi phí quản lý tăng. Kết quả hồi quy cho thấy mối tương quan giữa các biến số độc lập đều nhỏ hơn 0.8, loại bỏ hiện tượng đa cộng tuyến. GDP và lạm phát không có tác động có ý nghĩa thống kê đến lợi nhuận. Vòng quay hàng tồn kho và tỷ lệ nợ ngắn hạn cũng không ảnh hưởng đáng kể.

2.1. Tác động của tỷ lệ tăng trưởng và vòng quay phải thu

Tỷ lệ tăng trưởng doanh nghiệp có mối quan hệ dương với ROA. Công ty tăng trưởng nhanh thường tận dụng tốt cơ hội thị trường, mở rộng danh mục dự án và đa dạng hóa nguồn thu. Vòng quay các khoản phải thu phản ánh khả năng thu tiền từ khách hàng mua bất động sản. Vòng quay cao cho thấy chính sách bán hàng hiệu quả, giảm rủi ro nợ xấu. Ngành BĐS thường có chu kỳ thanh toán dài, nên quản lý phải thu đặc biệt quan trọng. Công ty nào thu tiền nhanh sẽ có dòng tiền ổn định hơn để tái đầu tư.

2.2. Ảnh hưởng của quy mô công ty đến lợi nhuận

Quy mô công ty có mối tương quan âm với ROA trong nghiên cứu này. Hiện tượng này có thể giải thích bởi hiệu ứng giảm dần theo quy mô. Công ty lớn phải đối mặt với chi phí quản lý hành chính cao hơn, quy trình ra quyết định phức tạp hơn. Ngoài ra, các công ty BĐS lớn tại Việt Nam thường có danh mục dự án đa dạng, bao gồm cả dự án có tỷ suất lợi nhuận thấp. Ngược lại, công ty nhỏ có thể tập trung vào phân khúc sinh lời cao. Tuy nhiên, công ty lớn có ưu thế về tiếp cận vốn và thương hiệu.

III. Phương pháp nghiên cứu và mô hình phân tích dữ liệu

Nghiên cứu áp dụng phương pháp dữ liệu bảng (panel data) kết hợp giữa cross-section và time-series. Mẫu nghiên cứu bao gồm các công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE và HNX trong giai đoạn 2009-2018. Dữ liệu tài chính được thu thập từ báo cáo tài chính đã kiểm toán. Phương pháp ước lượng chính là hồi quy OLS kết hợp kiểm định Hausman để lựa chọn mô hình hiệu ứng cố định hoặc hiệu ứng ngẫu nhiên. Kiểm định Durbin-Watson được sử dụng để phát hiện tự tương quan. Giá trị DW dao động trong khoảng chấp nhận được, cho thấy không có vấn đề nghiêm trọng về tự tương quan. Kiểm định đa cộng tuyến sử dụng ma trận tương quan giữa các biến số. Tất cả hệ số tương quan đều dưới ngưỡng 0.8. Quy trình phân tích bao gồm kiểm định ý nghĩa riêng lẻ từng biến số bằng t-test và kiểm định ý nghĩa đồng thời bằng F-test.

3.1. Xây dựng mô hình hồi quy dữ liệu bảng

Mô hình hồi quy ban đầu bao gồm tất cả các biến số độc lập: tỷ lệ tăng trưởng, vòng quay phải thu, doanh thu trên vốn sử dụng, quy mô công ty, vòng quay hàng tồn kho, tỷ lệ nợ ngắn hạn, GDP, tỷ lệ nợ trên vốn chủ. Quá trình loại bỏ biến số không có ý nghĩa thống kê được thực hiện tuần tự. Biến X2 (vòng quay phải trả) được loại bỏ đầu tiên. Tiếp theo là X4 (tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ), X5 (tỷ số thanh toán hiện hành), X6 (GDP) và X9 (vòng quay hàng tồn kho). Mô hình cuối cùng保留 các biến có ý nghĩa thống kê ở mức 5%.

3.2. Kiểm định và xử lý vấn đề thống kê

Kiểm định ý nghĩa riêng lẻ sử dụng t-statistic với mức ý nghĩa 5%. Kết quả cho thấy bốn biến số có tác động có ý nghĩa đến ROA. Kiểm định ý nghĩa đồng thời bằng F-test xác nhận mô hình có sức giải thích tổng thể tốt. Kiểm định tự tương quan Durbin-Watson dựa trên bảng giá trị Bhargava (1983) cho kết quả chấp nhận được. Kiểm định đa cộng tuyến bằng ma trận tương quan cho thấy không có vấn đề multicollinearity. Phương pháp loại bỏ biến số tuần tự giúp tối ưu hóa mô hình cuối cùng.

IV. Kết luận và khuyến nghị cho doanh nghiệp BĐS niêm yết

Nghiên cứu xác định bốn yếu tố tài chính có tác động có ý nghĩa đến lợi nhuận công ty BĐS niêm yết Việt Nam. Tỷ lệ tăng trưởng doanh nghiệp có tác động dương mạnh nhất đến ROA. Vòng quay phải thu và doanh thu trên vốn sử dụng cũng có tác động dương. Quy mô công ty có tác động nghịch, đặt ra thách thức cho các tập đoàn BĐS lớn. Các yếu tố vĩ mô như GDP và lạm phát không có tác động trực tiếp có ý nghĩa. Nhà quản lý nên tập trung cải thiện hiệu quả quản lý công nợ và tối ưu hóa quy mô hoạt động. Chính sách bán hàng linh hoạt giúp tăng vòng quay phải thu. Đa dạng hóa nguồn vốn và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng là yếu tố then chốt. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các chỉ số tài chính nội tại thay vì dựa vào yếu tố vĩ mô. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho việc ra quyết định đầu tư và quản trị doanh nghiệp.

4.1. Khuyến nghị cho nhà quản lý doanh nghiệp

Nhà quản lý công ty BĐS nên ưu tiên chiến lược tăng trưởng bền vững thay vì mở rộng quy mô nhanh. Cải thiện vòng quay phải thu thông qua chính sách bán hàng linh hoạt, chương trình khuyến mãi và chiết khấu thanh toán sớm. Thiết lập hệ thống quản lý công nợ hiệu quả, giảm thời gian thu tiền trung bình. Tối ưu hóa cơ cấu vốn, cân đối giữa nợ ngắn hạn và dài hạn. Đầu tư công nghệ quản lý tài chính để theo dõi dòng tiền thời gian thực. Xây dựng mối quan hệ tốt với ngân hàng để tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

4.2. Ý nghĩa đối với nhà đầu tư chứng khoán

Nhà đầu tư nên phân tích kỹ các chỉ số tài chính nội tại của doanh nghiệp BĐS trước khi ra quyết định. ROA là chỉ tiêu quan trọng nhất cần theo dõi, đặc biệt xu hướng thay đổi qua các năm. Công ty có tỷ lệ tăng trưởng ổn định, vòng quay phải thu cao thường có tiềm năng sinh lời tốt. Quy mô công ty lớn không đảm bảo lợi nhuận cao hơn. Nhà đầu tư nên đa dạng hóa danh mục, không tập trung vào một công ty BĐS duy nhất. Thị trường BĐS có tính chu kỳ cao, cần kiên nhẫn và có tầm nhìn dài hạn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2013–2017 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Theo số liệu thống kê, tốc độ tăng trưởng của ngành bất động sản năm 2017 đạt 4,07%, mức cao nhất kể từ năm 2011 và đóng góp 0,21% vào tổng mức tăng trưởng GDP cả nước. Làn sóng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giải ngân vào Việt Nam trong năm 2017 đạt kỷ lục 35,9 tỷ USD, tăng 44,4% so với năm 2016, trong đó lĩnh vực bất động sản đứng vị trí thứ ba với tổng vốn đăng ký đạt 3,05 tỷ USD. Cùng với đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong ngành địa ốc đạt quy mô ấn tượng khoảng 8 tỷ USD.

Mặc dù thị trường khởi sắc với tổng lợi nhuận sau thuế của 59 doanh nghiệp địa ốc niêm yết lớn đạt khoảng 155,8 nghìn tỷ đồng (tăng 39% so với năm 2016), sự phân hóa về năng lực tài chính và khả năng sinh lời giữa các doanh nghiệp diễn ra vô cùng sâu sắc. Doanh nghiệp dẫn đầu như Vingroup đạt doanh thu 3,97 tỷ USD và lợi nhuận sau thuế 186,6 triệu USD, nhưng toàn ngành vẫn ghi nhận 12 doanh nghiệp sụt giảm doanh thu nghiêm trọng và tổng nợ phải trả vượt mức 105.500 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn tăng vọt 72% lên xấp xỉ 41.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tổng giá trị hàng tồn kho toàn ngành chạm ngưỡng 155.600 tỷ đồng, tăng 13% so với năm trước.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm được đặt ra là làm thế nào để nhận diện và lượng hóa chính xác các nhân tố tài chính nội tại tác động đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Mục tiêu cụ thể của luận văn là kiểm định tác động của các chỉ số tài chính chủ chốt và nhân tố vĩ mô tới tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA). Phạm vi nghiên cứu được thực hiện trên tập dữ liệu gồm 53 công ty bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HOSE) và Hà Nội (HNX) trong giai đoạn 5 năm từ 2013 đến 2017. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi cung cấp hệ thống đo lường định lượng chuẩn xác, hỗ trợ các nhà quản trị doanh nghiệp tối ưu hóa vòng quay tài sản, kiểm soát quy mô nợ và nâng cao hiệu quả sinh lời tổng thể.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng nền tảng dựa trên các lý thuyết tài chính doanh nghiệp kinh điển. Thứ nhất là Lý thuyết đánh đổi cấu trúc vốn (Trade-off Theory) và Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory), giải thích cách thức doanh nghiệp cân bằng giữa lợi ích lá chắn thuế của nợ vay với chi phí kiệt giá tài chính khi sử dụng đòn bẩy. Thứ hai là Lý thuyết lợi thế kinh tế theo quy mô (Economies of Scale), cho rằng quy mô tài sản lớn giúp tối ưu hóa chi phí cố định bình quân và gia tăng tỷ suất sinh lời. Thứ ba là Lý thuyết quản trị vốn lưu động (Working Capital Management Theory), nhấn mạnh vai trò của việc quản trị các khoản phải thu, hàng tồn kho và nợ ngắn hạn trong việc duy trì tính thanh khoản và khả năng tạo lợi nhuận.

Mô hình nghiên cứu định lượng xác định biến phụ thuộc là Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA), được đo lường bằng tỷ số giữa Lợi nhuận sau thuế và Tổng tài sản bình quân. Các biến độc lập được đưa vào phân tích bao gồm 10 chỉ số tài chính và vĩ mô:

• Vòng quay khoản phải thu (Receivable Turnover - RT)
• Vòng quay khoản phải trả (Payable Turnover - PT)
• Quy mô doanh nghiệp (Size of Firm - SIZES = Ln(Tổng tài sản))
• Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ (Short-term debt over total debt - TOTAL_DEBT)
• Tỷ số thanh toán hiện hành (Current Ratio - CR)
• Tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp (Firm Growth Rate - FGR)
• Tỷ số doanh thu trên vốn đầu tư (Sales to Capital Employed - SCE)
• Vòng quay hàng tồn kho (Inventory Turnover)
• Hệ số khả năng thanh toán lãi vay (Interest Coverage Ratio)
• Tốc độ tăng trưởng kinh tế (Gross Domestic Product - GDP)

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được thu thập từ báo cáo tài chính kiểm toán thường niên đã công bố chính thức của 53 công ty bất động sản niêm yết trên hai sàn HOSE và HNX trong 5 năm liên tục từ 2013 đến 2017, tạo thành bộ dữ liệu bảng cân bằng (Balanced Panel Data) với 265 quan sát thực nghiệm. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm đảm bảo tính minh bạch, đầy đủ và tính so sánh được của dữ liệu tài chính kế toán theo chuẩn mực Việt Nam.

Luận văn lựa chọn phương pháp ước lượng Mô hình tác động cố định (Fixed Effects Model - FEM) kết hợp phương pháp Bình phương bé nhất (OLS). Lý do lựa chọn mô hình FEM là vì phương pháp này cho phép kiểm soát và loại bỏ hoàn toàn các yếu tố đặc thù không quan sát được nhưng không thay đổi theo thời gian của từng doanh nghiệp (unobserved firm-specific heterogeneity), từ đó triệt tiêu hiện tượng ước lượng chệch của mô hình Pooled OLS thông thường. Để đảm bảo tính tin cậy tuyệt đối của kết quả kinh tế lượng, nghiên cứu đã thực hiện quy trình kiểm định thống kê đa tầng: kiểm định t cho từng biến, kiểm định F cho toàn bộ hệ số hồi quy, kiểm định tự tương quan thông qua chỉ số Durbin-Watson (DW = 1,876) và kiểm định đa cộng tuyến với hệ số tương quan giữa các biến độc lập đều nằm dưới ngưỡng an toàn 0,80.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Sau khi tiến hành kiểm định từng bước và loại bỏ các biến không có ý nghĩa thống kê, phương trình hồi quy cuối cùng đã xác định được 4 nhân tố tài chính tác động có ý nghĩa thống kê ở mức ý nghĩa 5% ($\alpha = 0,05$) đến tỷ suất sinh lời ROA:

Thứ nhất, Quy mô doanh nghiệp (SIZES) có tác động tích cực và mạnh mẽ nhất đến tỷ suất sinh lời với hệ số hồi quy $\beta_3 = +0,0497$ và mức ý nghĩa p-value xấp xỉ 0,000. Khi quy mô tài sản của doanh nghiệp tăng thêm 1%, tỷ suất ROA trung bình tăng 0,0497 đơn vị phần trăm trong điều kiện các yếu tố khác không đổi.

Thứ hai, Hiệu suất sử dụng vốn đầu tư (Sales to Capital Employed - SCE) có mối quan hệ đồng biến có ý nghĩa thống kê với ROA, thể hiện qua hệ số hồi quy $\beta_8 = +0,0783$ (p-value < 0,05). Doanh nghiệp sử dụng vốn chủ sở hữu và nguồn vốn dài hạn càng hiệu quả để tạo ra doanh thu thì khả năng sinh lời trên tài sản càng vượt trội.

Thứ ba, Vòng quay khoản phải thu (Receivable Turnover - RT) tác động nghịch chiều có ý nghĩa thống kê đến ROA với hệ số $\beta_1 = -0,00088$ (p-value = 0,0003). Điều này chứng minh rằng việc đẩy vòng quay các khoản phải thu lên mức quá cao sẽ làm suy giảm tỷ suất sinh lời tổng thể của doanh nghiệp.

Thứ tư, Tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp (Firm Growth Rate - FGR) thể hiện mối tương quan nghịch chiều với ROA với hệ số $\beta_7 = -0,00011$ (p-value = 0,0267). Tăng trưởng nóng về doanh số trong ngắn hạn gây áp lực tiêu cực lên biên sinh lời ròng của các công ty bất động sản.

Ngược lại, các biến số bao gồm Tốc độ tăng trưởng GDP (p-value = 0,7388), Tỷ số thanh toán hiện hành (p-value = 0,8881), Tỷ lệ nợ ngắn hạn (p-value = 0,8419), Vòng quay hàng tồn kho và Hệ số thanh toán lãi vay không thể hiện tác động có ý nghĩa thống kê ở mức 5% trong mô hình tác động cố định.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính khiến Quy mô doanh nghiệp trở thành yếu tố quyết định năng lực sinh lời bắt nguồn từ đặc thù thâm dụng vốn của ngành địa ốc. Các tập đoàn lớn sở hữu quỹ đất sạch dồi dào, khả năng tiếp cận dòng vốn tín dụng ưu đãi và uy tín thương hiệu vượt trội, giúp cắt giảm chi phí vốn và tối ưu hóa chi phí quản lý dự án trên mỗi mét vuông xây dựng. Điển hình như Vingroup chiếm tới 58% tổng doanh thu toàn ngành niêm yết trong năm 2017 và đạt biên lợi nhuận ròng tăng 74%, bỏ xa các doanh nghiệp có quy mô tài sản nhỏ. Kết quả này hoàn toàn nhất quán với các nghiên cứu tài chính thực nghiệm của Hammes và Chen (2005) tại thị trường Châu Âu cũng như nghiên cứu của Mesut Dogan (2011).

Tác động tiêu cực của Vòng quay khoản phải thu phản ánh thực tế kinh doanh bất động sản tại Việt Nam: việc áp dụng chính sách tín dụng thương mại quá khắt khe để thu tiền nhanh sẽ khiến khách hàng tiềm năng chuyển sang các dự án có chính sách trả góp linh hoạt hơn. Khi doanh số sụt giảm, lợi nhuận ròng bị thu hẹp đáng kể. Phát hiện này củng cố kết luận của Diaz và Hindro (2017) khi nghiên cứu các công ty địa ốc niêm yết tại Indonesia. Đồng thời, mối quan hệ nghịch chiều giữa Tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp (FGR) và ROA giải thích hiện tượng tăng trưởng nóng đi kèm với việc mở rộng nợ vay ngắn hạn (toàn ngành tăng 72% nợ ngắn hạn trong năm 2017), dẫn đến gánh nặng chi phí lãi vay và chi phí bán hàng ăn mòn tỷ suất sinh lời ròng.

Trong báo cáo thực nghiệm, các dữ liệu hồi quy có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ thanh biểu diễn tương quan giá trị hệ số beta chuẩn hóa giữa 4 biến trọng yếu, kết hợp với bảng ma trận tương quan Pearson để minh họa việc loại trừ hoàn toàn hiện tượng đa cộng tuyến (tất cả hệ số tương quan cặp đều dưới 0,80) và bảng kiểm định Durbin-Watson đạt giá trị 1,876 khẳng định mô hình không bị khuyết tật tự tương quan.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực nghiệm, luận văn đưa ra 5 nhóm giải pháp định lượng cụ thể:

Thứ nhất, Tái cấu trúc và mở rộng quy mô tài sản bền vững: Ban Tổng Giám đốc và Hội đồng quản trị các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động gia tăng quy mô tài sản thông qua hoạt động liên doanh, M&A dự án tiềm năng nhằm tận dụng lợi thế kinh tế theo quy mô. Mục tiêu cụ thể là giảm tỷ lệ chi phí quản lý doanh nghiệp xuống dưới 8% trên tổng doanh thu trong lộ trình 24 đến 36 tháng tới.

Thứ hai, Tối ưu hóa chính sách tín dụng thương mại: Giám đốc Tài chính (CFO) phối hợp với Khối Kinh doanh xây dựng chính sách bán hàng trả chậm linh hoạt, duy trì chu kỳ thu hồi công nợ hợp lý từ 60 đến 90 ngày thay vì siết chặt quá mức. Mục tiêu là nâng tỷ lệ hấp thụ sản phẩm mở bán lên trên 90% và đảm bảo dòng tiền bán hàng ổn định trong chu kỳ 12 tháng.

Thứ ba, Kiểm soát tốc độ tăng trưởng và đòn bẩy tài chính ngắn hạn: Ban Quản trị rủi ro cần thiết lập trần tăng trưởng doanh thu ổn định ở mức 15% đến 20%/năm, tránh tình trạng mở rộng dự án dàn trải. Đồng thời, doanh nghiệp cần hạ tỷ trọng nợ ngắn hạn trên tổng nợ xuống dưới mức an toàn 40% trong thời hạn 18 tháng nhằm giảm thiểu rủi ro mất cân đối kỳ hạn vốn.

Thứ tư, Nâng cao hiệu suất sử dụng vốn đầu tư (SCE): Ban Điều hành dự án cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý và bàn giao căn hộ đúng hạn, hướng tới mục tiêu nâng chỉ số Doanh thu trên vốn đầu tư (Sales to Capital Employed) đạt tối thiểu 1,2 lần trong giai đoạn 12 đến 24 tháng, qua đó tối đa hóa tỷ suất ROA.

Thứ năm, Hoàn thiện cơ chế giám sát thị trường vĩ mô: Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cần duy trì tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản ở mức kiểm soát dưới 15% đến 17% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, đồng thời chuẩn hóa hệ thống công bố thông tin tài chính bắt buộc nhằm gia tăng tính minh bạch cho toàn thị trường trong tầm nhìn 2018–2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả thực nghiệm của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

Thứ nhất, Ban Giám đốc và các Giám đốc Tài chính (CFO) doanh nghiệp bất động sản: Tài liệu cung cấp cơ sở định lượng để hoạch định chính sách phân bổ vốn, thiết kế chính sách bán hàng linh hoạt và kiểm soát đòn bẩy tài chính ngắn hạn hiệu quả nhằm tối đa hóa tỷ suất sinh lời ROA.

Thứ hai, Các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tài chính: Nghiên cứu cung cấp khung tiêu chí sắc bén về quy mô tài sản và chỉ số Sales to Capital Employed, giúp nhà đầu tư sàng lọc, định giá và lựa chọn các cổ phiếu địa ốc tiềm năng trên sàn chứng khoán HOSE và HNX với mức độ an toàn cao.

Thứ ba, Chuyên viên phân tích tài chính tại các công ty chứng khoán và quỹ đầu tư: Luận văn là tài liệu tham khảo giá trị để xây dựng các báo cáo phân tích chuyên sâu ngành bất động sản, dự báo biến động tỷ suất sinh lời và đánh giá mức độ rủi ro cấu trúc vốn của doanh nghiệp.

Thứ tư, Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học ngành Tài chính - Ngân hàng: Công trình là nghiên cứu điển hình về phương pháp ứng dụng mô hình dữ liệu bảng tác động cố định (FEM) và quy trình xử lý khuyết tật mô hình kinh tế lượng trong nghiên cứu tài chính doanh nghiệp thực tiễn tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao quy mô doanh nghiệp lại là nhân tố tác động tích cực mạnh nhất đến tỷ suất sinh lời ROA? Trong ngành bất động sản với đặc thù thâm dụng vốn lớn, các doanh nghiệp có quy mô tài sản vượt trội như Vingroup hay Novaland có khả năng tận dụng lợi thế kinh tế theo quy mô, tối ưu chi phí cố định và đàm phán nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi. Nhờ đó, doanh nghiệp quy mô lớn đạt biên lợi nhuận ròng cao hơn hẳn các đơn vị quy mô nhỏ.

Vì sao vòng quay khoản phải thu tăng cao lại làm suy giảm khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản? Hệ số hồi quy thực nghiệm cho thấy vòng quay khoản phải thu tương quan nghịch với ROA ($\beta_1 = -0,00088$). Khi doanh nghiệp siết quá chặt chính sách thu hồi công nợ nhằm tăng vòng quay phải thu, khách hàng sẽ chuyển sang các đối thủ có chính sách trả chậm linh hoạt hơn, làm sụt giảm tổng doanh số bán hàng và kéo giảm tỷ suất ROA.

Tốc độ tăng trưởng doanh thu nhanh có luôn đồng nghĩa với việc doanh nghiệp hoạt động hiệu quả không? Kết quả kiểm định chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp tác động tiêu cực đến ROA ($\beta_7 = -0,00011$). Tăng trưởng nóng trong ngắn hạn thường buộc doanh nghiệp phải huy động đòn bẩy nợ ngắn hạn với chi phí cao (năm 2017 nợ ngắn hạn toàn ngành tăng 72%), làm tăng chi phí tài chính và ăn mòn biên lợi nhuận ròng.

Tại sao các nhân tố vĩ mô như tăng trưởng GDP không có ý nghĩa thống kê trong mô hình nghiên cứu? Với mức ý nghĩa p-value đạt 0,7388 (> 0,05), tăng trưởng GDP không tác động rõ nét đến biến động ROA trong mô hình tác động cố định. Nguyên nhân là do chu kỳ đầu tư và ghi nhận doanh thu của dự án bất động sản thường kéo dài 3 đến 5 năm, khiến lợi nhuận trong một năm phụ thuộc chặt chẽ vào năng lực quản trị nội tại hơn là biến động GDP ngắn hạn.

Mô hình tác động cố định (FEM) mang lại ưu thế kỹ thuật gì so với phương pháp Pooled OLS truyền thống? Phương pháp Fixed Effects Model kiểm soát và triệt tiêu toàn bộ các yếu tố đặc thù riêng biệt không quan sát được giữa 53 doanh nghiệp trong suốt 5 năm nghiên cứu. Điều này giúp loại bỏ hiện tượng ước lượng chệch, đảm bảo các hệ số hồi quy phản ánh chính xác tác động thực của từng chỉ số tài chính lên tỷ suất sinh lời.

Kết luận

• Quy mô doanh nghiệp là động lực tích cực quan trọng nhất thúc đẩy tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) của các công ty địa ốc niêm yết.
• Hiệu suất sử dụng vốn đầu tư (Sales to Capital Employed) đóng vai trò then chốt trong việc gia tăng hiệu quả tạo lợi nhuận từ nguồn vốn dài hạn.
• Chính sách tín dụng thương mại quá cứng nhắc và tăng trưởng doanh thu nóng mang lại tác động tiêu cực làm suy giảm tỷ suất sinh lời ròng.
• Các chỉ số thanh khoản ngắn hạn và tăng trưởng GDP không thể hiện tác động mang tính quyết định đến ROA trong mô hình tác động cố định.
• Mô hình dữ liệu bảng 265 quan sát giai đoạn 2013–2017 được kiểm định vững chắc, không xảy ra hiện tượng tự tương quan (DW = 1,876) và đa cộng tuyến.

Đóng góp cốt lõi của luận văn là cung cấp bằng chứng thực nghiệm định lượng chuẩn xác về các nhân tố tài chính quyết định khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn hậu khủng hoảng. Trong 12 tháng tới, hướng nghiên cứu tiếp theo cần mở rộng khung dữ liệu cho giai đoạn biến động sau năm 2018 và tích hợp thêm các biến số về quản trị công ty. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư hãy áp dụng ngay bộ tiêu chuẩn định lượng này để tái cấu trúc danh mục tài chính và nâng cao hiệu quả sinh lời bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Dissertation submitted in partial fulfillment of the Requirement for the MSc in Finance FINANCE DISSERTATION ON IMPORTANT FINANCIAL FACTORS AFFECTING THE PROFITABILITY OF LISTED REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM NAME OF STUDENT: DUONG TUAN MINH ID No: 17047710 Intake 1 Supervisor: Prof. DO THI KIM HAO September 2018 ACKNOWLEDGEMENT I would like to express my grateful attitude to Dr. Do Thi Kim Hao, for her guidance and supervision. She has provided many useful advices and suggestions for this dissertation.

Additionally, I would like to reveal my thankful to all the teachers participating in the Master of Finance program, because they have always helped me in absorbing the knowledge in the most effective way and building the logical thinking as well as the problem-solving skills. Last but not least, I would like to express my sincere thankful to my family, especially my wife, for their continuing encouragement. iv Chapter 1: Introduction. Rationale of dissertation.

Research methods of the dissertation. Organization of the dissertation. Purposes of the dissertation. Methods of collecting data.

12 Chapter 2: Literature review.1 Review of related literature and researches.2 Review for related literature and researchesin Europe.3 Review for related literature and researchesin Asia.4 Review for related literature and researchesin Africa.5 Review for related literature and researchesin Vietnam.20 Chapter 3: Methodology of research. Data collection methods. Dependent variable and independent variables:. Data analyzes process.

Overview of panel data used for regression model.2 The formula of panel data.3 Techniques for estimatingpanel data:. Testing for the significance of statistics:.29 Chapter 4: Analyzing the researched data and presenting the findings. Testing for significant of statistics.1 Testing for individual significance of statistics. Joint significant testing.

Testing for autocorrelation. Testing for multicollinearity. 44 Chapter 5: Conclusion and recommendation. 49 iv List of Figures Figure 1: GDP, GDP Growth and inflation of Vietnam from 2009 to 2019.1 Figure 2: The Durbin-Watson value based on Bhargave (1983).44 Figure 3: The result for testing of multicollinearity.46 List of table Table 1 The highest profitable real estate firms listed in Vietnam in 2017.5 Table 2 Top ten listed real estate firms with fastest increasing in profit.5 Table 3 Top listed real estate firms with declined profit in 2017 comparing to 2016.7 Table 4 Top listed real estate firms with the highest inventory in 2017 comparing to 2016.7 Table 5: The regression model on independent variables.73 Table 6: The regression model after eliminating X2, Payable turnover.73 Table 7: The regression model after eliminating X4, Short term debt overtotal debt.74 Table 8: The regression model after eliminating X5, Current Ratio.75 Table 9: The regression model after eliminating X6, Gross Domestic Products.75 Table 10: Theregressionmodel after eliminating X9, Inventory Turnover.76 Table 11: Theregressionmodel after eliminating X10, Interest CoverageRatio.77 Table 12: Theregressionmodel for joint significant testing.77 Table 13: Theregressionmodel for testing of autocorrelation.78 Table 14: Theregressionmodel for testing of multicollinearity.79 iv Chapter 1: Introduction This chapter reveals the reasons for choosing the subject of the dissertation, the conceptual basic of profit and profitability, objectives of the dissertation, methods of collecting data and organization of the dissertation.

Rationale of dissertation According to “Investing in Vietnam in 2018” of KPMG, since the financial crisis in 2008, Vietnam macroeconomic has experienced a swift recovery leading to considerable growth in real estate sector. Specifically, Vietnam’s real GDP reached the increasing rate of 7.3% in average during the period from 2005 to 2008 before plummeted to 5.3% in 2009 due to the financial crisis in 2008. The recovery of Vietnamese economy started in 2012, with GDP growth steadily going up and achieving 6% in 2014. GDP per capita in 2017 was $2,385 and rose by 10% comparing with the numbers in 2016, based on “Q42017 Quarterly Market Briefing Viet Nam” of Savills Vietnam.

The growth rate is predicted to increase at practically 6. Figure 1: GDP, GDP Growth and inflation of Vietnam from 2009 to 2019 Page 1 The consumer price index (CPI) reached a new peak at 22.9% in 2008 due to the financial crises before recovering in a slower pace at 7.4% in 2009 as the result of many solutions of the government such as tightened monetary and credit policies. After that, the economy experienced a wide fluctuation in inflation rate during 2011 to 2016 from 18.7% in 2016 as various inflation control methods from the Government became effective. However, the swiftly rising in demand for goods and services, reducing credit and growing investment from the economic growth of the country resulting to an upsurge in inflation rate to 4.1% in 2017, according to World Bank.

The average rate of price rises during the period from 2016 to 2020 is predicted to keep steady at 4%. In 2017, the Foreign Direct Investment (FDI) capital from foreign investors in Vietnam set a new record, 35.9 billion USD, including increased capital and newly-registered capital, increasing by 44. The capital from foreign investors was invested in 19 different industries and the real estate industry ranked third with $3.05 billion, after manufacturing, distribution and power generation. The total trading value of merger and acquisition in real estate field was $8 billion in 2017 and the investors prefer to make investment to property companies in Ho Chi Minh City with greater transparency in financial statements.

The Vietnamese real estate market continues to considerably fascinate to foreign investors, roughly by merger and acquisition. Joint ventures are gaining the popular among foreign investors who have robust financial equity and they will follow record then co-operate with local developers who own lands as well as have strong integration with the local government and community. According to “Overview on Merger and Acquisition activities in Vietnam in 2017” of JLL company, there are many sectors in real estate industry will be invested million dollars such as office, residential, hospitality, industrial and retail. Investors stay optimistic on real estate market in Vietnam with increasing number of investors searching for transparency land.

In 2017, Vietnam real estate market Page 2 recorded the highest number of foreign equity investors, mainly private capital funds, searching to reimburse their capital in swift and efficient manner. The demand for hiring operating office buildings in core location continue to increase. The considerable need to invest in Vietnam market is in accordance with growing requests for property in Asia - Pacific in which the amount of investment in the area from January to September in 2017 rose by 12%, $97 billion, comparing with the figures in 2016. According to “1Q18 Vietnam Property Market Brief’ of JLL Company, there were approximately 127,000 newly found enterprises during 2017 which was higher by 15.

The newly registered capital of these companies in 2017 was 45.4% higher than the figure in 2016 and the average capital in 2017, at 10. At the end of 2017, the number of enterprises putting an end to their business activities declined by 0. Moreover, Vietnam was one of the top ten fastest developing tourist destination in the world based on the numbers of visitors with many newly hospitality accommodation, according to Colliers International. In 2017, there were more than 13 million international visitors and this number is 30% higher than 2016.

The hospitality accommodation continued to growth swiftly with more than 25,000 accommodations with more than 100 five-star hotels, 250 four-star hotels and nearly 500 three-star hotels. In general, the country’s economic growth will be strengthened by increasing consumption, rising direct investment from foreign investors, better export performance, stronger integration with international economy and enhancing in the administration and regulation system. With a stable political environment, low labor and operating costs, the continuous support from the Government as well as promised development of economic, Vietnam is considered as a dynamic country and an ideal investment for both foreign and domestic private investors to contribute in the growth of economy. Page 3 This rapid recovery in economy has enabled an uptrend for the real estate industry where the demand, supply and price are continued to rise since 2012.

The real estate field has increased by 4.07% which was the highest rate since 2011 and accounts for 0.21% of total GDP growth. Based on the report of Vietnam Real estate Association, the proportion of credit for trading and construction of real estate companies in 2017 was approximately 15% which was lower than the number in 2016, 17. The consumption credit of the consumers continued to grow in 2017 as the credit outstanding balance for purchasing houses for living, hiring houses, building and repairing houses for living or buying land to build houses was 52.9% in 2017, which was increased by 3. This indicates the growing demands from the customers in the market.

The real estate market has enjoyed the high liquidity from many suppliers and giant projects along with the support from City Governments. There are consistency robust demand from investors in the real estate markets due to the improved income and demographic shift from countryside to modern and developed cities. The number of transactions of apartments has increased dramatically along with the drop in real estate inventory. The growing trend in real estate market allows real estate developers to have promising development and profitable business.

According to the report of Vietnam Real Estate Association, the number of real estate companies increased considerably by 62% comparing with 2016. Additionally, according to Vietnam Investment Review, in 2017, 59 large listed companies in Vietnam stock exchange had considerable profit in their financial statements, around 155.8 billion USD) which was higher by 39% than the numbers in 2016. Specifically, the consolidated sales revenue of Vingroup rose significantly to 3,97 billion USD and increased by 57% in comparison with 2016. The sales revenue of Vingroup accounted for 58% of the total sales revenue earned by all listed real estate companies.

Therefore, the consolidated net profit of Vingroup reached a new peak at 186.6 million USD and grew by 74% comparing to 2016. Page 4 Company name Sales revenue (million USD) After-tax profit (million USD) Vingroup Joint 3,970 186.6 Stock Company Novaland 511.58 Table 1 The highest Vincom Retail profitable242.5 real estate firms 88.61 Dat Xanh Group listed in Vietnam 126.5 in 2017 ^33 Kinh Bac Group 55.7 Nam Long Group 138.51 Khang Dien Housing 144.28 Phat Dien Real Estate 22.68 Quoc Cuong Gia Lai Group 35.63 Van Phu Invest 38.54 Table 2 Top ten listed real estate firms with fastest increasing in profit Company name After-tax profit (billion VND) 2017 2016 Increase/ (decrease) (%) VRC Real Estate and Investment Joint 78.91 stock company Source: Financial statements of listed companies and Vietnam Investment Review Van Phat Invest 421.69 NovaLand Group came second in the top most profitable real estate companies with sales revenue of $511.2 million and after tax profit of $90.58 million which increased by 58% and 22.5% comparing with 2016, respectively. Vincom Retail Joint Stock Company, one subsidiary of VinGroup, is listed on Ho Chi Minh Stock Exchange and ranked third in the top firms by earning around $240 million of revenue and $88 million of net profit. Among these 59 companies, there were 13 companies had increased their profit in 2017 more than 100%.

VRC Real Estate and Investment Joint Stock Company ranked first in these 13 companies with their profit up by 33 times comparing with 2016. Van Phu Invest Company came second in the top fastest development real estate companies in Vietnam, as their profit increased by 22 times in comparison with 2016. De Tam Company ranked third in the list with the net profit was 3.6 billion VND in 2017. Page 5 De Tam Joint Stock Company 3.94 Quoc Cuong Gia Lai Joint Stock 423.05 Company Long Giang Investment & Urban 104.38 Development Joint Stock Company Khang Phuc House Trading Investment 124.54 Company Limited Hoang Quan Consulting-Trading- 75.90 Services Real Estate Corporation Sai Gon Telecommunication & 146.57 Technologies Corporation Investment and Trading Of Real Estate 79.18 Joint Stock Company Van Phat Hung Corporation 190.79 Cuu Long Petro Urban Development & 10.13 Investment Corporation Development Investment Construction 130.