phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về thị trƣờng bất động sản và quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản thành phố Hải Phòng. Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản khu vực nghiên cứu 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của thị trƣờng bất động sản 1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản a) Khái niệm bất động sản Khái niệm về bất động sản tƣơng đối phổ biến và đƣợc ghi nhận hầu hết trong các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn.
Cho đến nay nhiều nƣớc trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, tuy nhiên tiêu chí để phân biệt bất động sản và động sản cũng nhƣ quan điểm phân loại có sự khác nhau dẫn đến xác định những tài sản nào đƣợc coi là bất động sản cũng khác nhau. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời gắn liền với đất đai nhƣ các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) đề tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng đƣợc xác định [1]. Nguyễn Lân: “bất” là chẳng, “động” là di động, “sản” là của cải, nhƣ vậy “bất động sản” là tài sản không di dời đƣợc [11].TS Nguyễn Ngọc Hòa thì “bất động sản” là tài sản không thể di chuyển đƣợc trong không gian hoặc khi tách ra thì không còn công dụng tổng thề của tài sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng đó [14]. Ở nƣớc ta, theo Điều 174 Bộ luật dân sự đã quy định “bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác nhƣ tính cố định, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc vào nhiều mục đích sử dụng… trong đó tính cố định là đặc trƣng khác biệt của hàng hóa bất động sản so với các loại 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hàng hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phƣơng thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trƣờng hàng hóa khác. Với các hàng hóa khác, ngƣời bán, ngƣời mua có thể dễ dàng đem hàng hóa về nơi nào tùy ý nhƣng với bất động sản thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hóa bất động sản không thể đem ra thị trƣờng (chợ, siêu thị) để trƣng bày nhƣ các loại hàng hóa khác mà thƣờng phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
b) Khái niệm về thị trường bất động sản Ở nƣớc ta, đến nay vẫn chƣa thống nhất thuật ngữ về thị trƣờng bất động sản, đang tồn tại nhiều cách gọi khác nhau nhƣ thị trƣờng đất đai, thị trƣờng nhà ở, thị trƣờng bất động sản. Pháp luật Việt Nam không công nhận sở hữu tƣ nhân về đất đai, không cho phép mua bán đất đai, đất đai không phải là hàng hóa. Pháp luật chỉ quy định quyền sử dụng đất là hàng hóa, do đó chỉ có khái niệm “thị trƣờng quyền sử dụng đất” mà chƣa có khái niệm chính thức “thị trƣờng đất đai”. Trong các văn bản quy phạm pháp luật của nƣớc ta, các thuật ngữ “thị trƣờng BĐS” “thị trƣờng quyền SDĐ” đƣợc dùng chính thức.
Thị trƣờng BĐS có thể định nghĩa là nơi hàng hóa và dịch vụ BĐS đƣợc trao đổi - nơi mà cơ chế đƣợc ảnh hƣởng bởi mong muốn của những ngƣời tham gia thị trƣờng cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trƣờng. Thị trƣờng bất động sản là tổng thể các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm đầu tƣ tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp…cùng các dịch vụ hỗ trợ nhƣ môi giới, định giá, tƣ vấn, quản lý sử dụng bất động sản…giữa các chủ thể có liên quan trên thị trƣờng BĐS. Mục tiêu của thị trƣờng BĐS là phân bổ lƣợng hàng hóa khan hiếm - BĐS bao gồm đất đai và những hoạt động trên mảnh đất và những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. c) Phân loại thị trường BĐS Dựa vào công dụng của BĐS ngƣời ta có thể phân ra thị trƣờng đất đai, thị trƣờng công trình thƣơng mại, dịch vụ; thị trƣờng công trình công nghiệp; thị trƣờng nhà ở, thị trƣờng công trình đặc biệt.
8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trƣờng mua bán, chuyển nhƣợng BĐS; thị trƣờng cho thuê BĐS; thị trƣờng thế chấp và bảo lãnh BĐS; thị trƣờng dịch vụ BĐS; thị trƣờng các giao dịch khác nhƣ góp vốn liên doanh, cổ phần hóa… Dựa vào khu vực có thể phân ra thị trƣờng BĐS khu vực đô thị; thị trƣờng BĐS khu vực nông thôn; thị trƣờng BĐS khu vực giáp ranh. Dựa vào trình tự BĐS gia nhập thị trƣờng, cấp độ phát triển của thị trƣờng, có thể phân ra: thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp. Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trƣờng chính thức hay thị trƣờng phi chính thức. d) Đặc điểm của thị trường BĐS -Thị trƣờng BĐS không có thị trƣờng trung tâm; hoạt động của thị trƣờng BĐS không chỉ có ngƣời mua và ngƣời bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm đầu mối.
- Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo, đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nƣớc nên mức độ hoàn hảo của thị trƣờng BĐS thƣờng thấp hơn các thị trƣờng hàng hóa tiêu dùng, thị trƣờng tƣ liệu sản xuất khác. - Giao dịch trong thị trƣờng BĐS rất phức tạp. BĐS có tính chất rất căn bản mà các hàng hóa khác không có, đó là tính bất động. Quá trình giao dịch, trao đổi BĐS hàng hóa rất phức tạp, qua rất nhiều khâu, cần rất nhiều thủ tục của các bên liên quan.
Đặc điểm này làm tăng phí giao dịch và thời gian giao dịch. - Thị trƣờng BĐS dễ bị phân khúc. Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phƣơng khác làm cho thị trƣờng BĐS có đặc tính địa phƣơng và cần có sự can thiệp của nhà nƣớc thông qua các chính sách thuế theo từng thời kỳ, địa phƣơng cụ thể. Và thị trƣờng BĐS sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách nhà nƣớc và theo quy luật của thị trƣờng với những cấp độ khác nhau tại mỗi địa phƣơng khác nhau.
- Thị trƣờng BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trƣởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy giảm.Thị trƣờng BĐS là đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều thị trƣờng của nền kinh tế đặc biệt là thị trƣờng tài chính. Thị trƣờng BĐS mang tính địa phƣơng; biến 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com động mang tính chu kỳ; có tính thanh khoản thấp. Thị trƣờng BĐS phản ứng “trễ” của cung so với cầu; là thị trƣờng khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian; chịu ảnh hƣởng mạnh của chính sách, quy hoạch. Giao dịch BĐS là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
đ) Cơ cấu của thị trường BĐS Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng nhƣ các thị trƣờng khác, thị trƣờng BĐS gồm bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng nhƣ các sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác nhƣ môi giới, định giá, quảng cáo, tƣ vấn pháp lý… các dịch vụ hỗ trợ cung nhƣ tƣ vấn đầu tƣ, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công…và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nƣớc. Xét theo trình tự BĐS tham gia vào thị trƣờng có thể phân ra thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp. Thị trƣờng sơ cấp bắt đầu từ khi nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhƣợng quyền SDĐ. Thị trƣờng đầu tƣ (trong lĩnh vực BĐS còn có thể gọi là thị trƣờng xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa BĐS bao gồm các hoạt động lựa chọn nhà tƣ vấn, nhà thầu, chuyển nhƣợng dự án…Thị trƣờng thứ cấp là thị trƣờng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với ngƣời có nhu cầu.
Những yếu tố cơ bản cấu thành thị trường BĐS Có 5 yếu tố cơ bản cấu thành thị trƣờng BĐS, đó là: a) Hàng hóa BĐS, trong đó khách thể trung tâm của thị trường BĐS là quyền sử dụng đất Ở nƣớc ta hiện nay, không phải tất cả các loại BĐS đều đƣợc tham gia vào thị trƣờng BĐS, chỉ có một số loại BĐS đƣợc pháp luật cho phép mới đƣợc tham gia vào thị trƣờng BĐS. Đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng BĐS theo quy định của Luật đất đai năm 2003 bao gồm: (1) đất mà Luật này cho phép ngƣời sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền SD Đ; (2) đất thuê mà trên đó tài sản đƣợc pháp luật cho phép tham gia vào thị trƣờng BĐS [mục 7 Điều 61, Luật đất đai 2003]. 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.