Chương 1: Khái quát chung về giải phóng mặt băng ở đô thị Chương 2: Phân tích thực trạng công tác giải phóng mặt bằng ở quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp tăng cường công tác giải phóng mặt bằng ở quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 11 B. PHẢN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHUONG I. KHÁI QUAT CHUNG VE GIẢI PHONG MAT BẰNG O ĐÔ THỊ 1. Một số khái niệm liên quan 1.
Đô thị Tại Khoản 1, Điều 3, Luật Quy hoạch Đô thị được Quốc hội ban hành năm 2009 có ghi: “Đồ thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gôm nội thành, ngoại thành của thành pho; nội thị, ngoại thị cua thị xã; thị tran.” Tại khoản 2, Điều 3, Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05.2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lí đô thị thì đô thị là các điểm dân cư có các yếu tô cơ bản: “a) Chức năng là trung tâm tong hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định; b) Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tông số lao động tối thiểu là 65%; c) Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị; d) Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người; đ) Mật độ dân sé phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị. Giải phóng mặt bằng GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di chuyền nhà cửa, các tài sản cố định trên đất, cây cối của người dân trên phần đất quy hoạch. Việc di dời này nhằm phục vụ cho mục đích cải tạo, quy hoạch đô thị hay mở rộng vốn đất hoặc xây dựng các công trình mới. Trong mỗi một dự án quy hoạch đô thị hay THD nhăm phục vụ cho các mục đích AN-QP của Nhà nước thì việc vận động người dân giải phóng mặt bằng luôn là điều quan trọng nhất.
Việc này phải đảm bảo đầy đủ lợi ích cho các hộ 12 dân khi di dời cũng như có chỗ để họ tái định cư. GPMB là một quá trình phức tạp và cần phải cân bằng lợi ích giữa người dân và chủ đầu tư. Nếu van dé này không được giải quyết khéo léo và triệt dé sẽ dẫn đến việc tranh chấp kéo dài. Thu hồi đất Tại Khoản 11, Điều 3, Luật Dat đai 2013, khái niệm THD được quy định như sau: “Nha nước thu hôi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyên sử dụng dat của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dung đất vi phạm pháp luật về dat dai.” Theo Luật 45/2013/QH13 - Dat đai, các trường hợp phải thu hồi đất được quy định như sau: “Điều 16.
Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng dat 1. Nhà nước quyết định thu hoi đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hôi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cong; b) Thu hồi dat do vi phạm pháp luật về đất đai; c) Thu hồi dat do cham dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật can thiết dé thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tinh trang chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai” 1. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Bồi thường: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thé là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thé đối với một diện tích đất xác định.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bang từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Hỗ trợ: Đây là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghé mới, hồ trợ việc làm, cap kinh phi dé di dời đên địa diém mới. 13 Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyên chỗ ở thì được bố trí tái định cư theo một trong các hình thức sau: « _ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi. ° Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chỉ phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
° Hỗ trợ di chuyên, hỗ trợ ồn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyền đôi nghề và các hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất. Tái định cư: Tai định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây dé sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thé tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai dé thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường hỗ trợ về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ dé xây dựng lại cuộc sông, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bé tri tái định cư bằng một trong các hình thức sau: ¢ Bồi thường bằng nhà ở; ¢ Bồi thường bằng giao đất ở mới; ¢ Bồi thường bằng tiền dé người dân tự lo chỗ ở. Tái định cư là một bộ phận không thé tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng giúp người bị thu hồi đất ổn định nơi ở. Các loại giá đất Những “loại” giá đất làm cơ sở trực tiếp và gián tiếp để xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước THD là: khung giá dat, bảng giá đất và giá đất cụ thê.
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thé đưới sự tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước THD Giá đất: là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Trong đó, giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định 14 trong thời hạn SDĐ xác định. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của mình thông qua việc quyết định giá đất.
Khung giá đất: Là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất. Khung giá đất, Luật Đất đai 2013: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lan doi với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất pho biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá dat thì Chính phi điều chỉnh khung giá đất cho phù hop.” Bang giá đất: Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể, Luật Đất đai 2013: “1.Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đông nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lan và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm dau kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.” Giá đất cụ thể: Là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, quyết định thu hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng Theo Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thé, Luật Dat đai 2013: “3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Cơ quan quản lý đất dai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Uy ban nhân dân cấp tinh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đề tư vấn xác định giá đất cụ 2 thê. ^ Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa dat, giá dat thị trường và thông tin về giá dat trong cơ sở dit liệu dat dai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá 15 đất, cơ quan quản lý dat dai cấp tỉnh trình Hội đông thẩm định giá dat xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.” Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước THD.
Giá đất phố biến trên thị trường: Là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyên nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chỉ phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Theo Khoản 3, Điều 112.