CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và phương pháp định giá đất 1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất 1.1 Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thẩ thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửu dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nến kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất đai chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.2 Đặc điểm của giá đất Không giống về phương thức biểu hiện: Giá cả đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị nhiều phương thức khác nhau, ngoài ra biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu hiện bằng quyền thuê.
Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với quyền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định 3 giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. thực tế trong trường hợp con người phải khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì có thể tính được chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó có thể phân bổ để mà hạch toán vào giá đất.
Ví dụ đối với đất ở tại khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đấy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành.
Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà cón người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế, nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc 4 vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khách nhau.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1 Địa tô Địa tô là sản phẩm thẳng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu rượng đất.
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động cảu nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là một sản phẩm thẳng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trông nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chết, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thẳng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tu bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh daonh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại đại tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuộn lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Bì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch.
Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu 5 nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều kiện khác biệt cơ bản giữa đất ở đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất.
Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì, do đó quyết định khả năng sinh lời của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một các độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, để đất thu được địa tô lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tôt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh daonh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi xuất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.