1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ HẢI ONG ĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH CỦ ẤT ĐỘNG SẢN O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG: INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ GỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ V N ĐỒNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HU NH THẾ DU TP. HỒ CHÍ MINH – N 2016 i LỜI C ĐO N Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu đƣợc sử dụng trong luận văn đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
Tác giả luận văn HỒ HẢI ONG ii LỜI CẢ ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn thầy u nh Thế u đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi ngay từ những ngày đầu thực hiện đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hƣớng, đƣa ra những ý kiến quý báu cho việc hoàn thành bản luận văn này. Cám ơn anh guyễn à am 09 và ạn u nh gọc Chƣơng M 7 của Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright T đã h trợ tích cực về thông tin và tƣ vấn k thuật cho luận văn của tôi. Tôi c ng ch n thành cảm ơn công ty Cushman Wakefield đã h trợ tận tình về thông tin thị trƣờng nhà đất Thành phố ồ Chí Minh. goài ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, các anh chị trợ giảng của T đã rất nhiệt t m truyền đạt và chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học và đ c iệt cám ơn các anh chị trong lớp MPP7, những ngƣời đã đồng hành c ng tôi trong 2 năm đầy ý ngh a tại FETP.
Hồ Hả n iii T TẮT Cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất do đầu tƣ cơ sở hạ tầng giao thông VC đã đƣợc áp dụng rộng rãi trên thế giới. Các nƣớc đi sau kế thừa và phát triển các biến thể của các hình thức VC c ng nhƣ kết hợp các biện pháp điều chuyển khác nhau cho phù hợp với thực trạng của từng địa phƣơng. Cơ chế này đƣợc chứng minh phát huy hiệu quả cao và tạo ra nguồn vốn bền vững cho đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị nhƣng đòi hỏi cao về năng lực quy hoạch, xác định phạm vi và mức độ ảnh hƣởng của dự án lên bất động sản để từ đó lựa chọn các công cụ điều chuyển phù hợp. Ngoài ra, chính quyền địa phƣơng c ng đƣợc đòi hỏi cao về sự minh bạch trong quá trình định giá, đấu giá đất và thực thi các biện pháp LVC.
Trách nhiệm giải trình cao của chính quyền địa phƣơng, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ cho các khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu quả sẽ thúc đẩy sự thành công khi áp dụng LVC. Nhu cầu và nhiệm vụ cấp bách về đầu tƣ phát triển hạ tầng để duy trì tốc độ phát triển kinh tế và giảm áp lực giao thông đô thị đã thúc đẩy chính quyền địa phƣơng một số tỉnh thành ở Việt Nam tiếp cận và áp dụng các hình thức VC, trong đó chủ yếu là hình thức khai thác qu đất trong các hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tƣ nh n tham gia đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Các hình thức điều chuyển giá trị dƣới hình thức thuế, phí, khoản đóng góp của ngƣời đƣợc hƣởng ngoại tác tiêu cực chƣa đƣợc áp dụng nhiều mà lý do chính đƣợc đƣa ra là chƣa có cơ chế về phân cấp ngân sách cho chính quyền địa phƣơng. Trong việc áp dụng LVC, trong nhiều trƣờng hợp chính quyền địa phƣơng chỉ vận dụng hình thức chứ chƣa đi s u vào ản chất của công cụ VC.
Điển hình là việc sử dụng qu đất để thanh toán cho nhà đầu tƣ tƣ nh n đa phần là các khu đất không trực tiếp có đƣợc ngoại tác từ dự án để tăng giá trị. Luận văn nghiên cứu trƣờng hợp dự án đƣờng Phạm Văn Đồng cho thấy khi áp dụng hình thức LVC theo các thông lệ quốc tế về phạm vi và mức độ điều chuyển giá trị cho thấy biện pháp này tạo đƣợc nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tƣ của dự án. Hạn chế lớn nhất của luận văn là việc không thể thu thập đƣợc dữ liệu về thị trƣờng nhà đất của TP.HCM ở thời điểm trƣớc khi có dự án trƣớc khi có thông tin về dự án tƣơng ứng iv với thời điểm trƣớc năm 2007 để đƣa vào mô hình dự áo tác động của dự án. Mức độ tác động về giá đƣợc tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay thế.
Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại T. CM để tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng. Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu đối với tính khả thi của việc đƣa VC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liên quan đến bất động sản và việc chƣa có cơ chế phân cấp ng n sách cao hơn cho T. v MỤC ỤC LỜI CAM ĐOA.
iii MỤC ỤC. v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT. vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ .1 Vấn đề chính sách .2 Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu .3 Câu hỏi nghiên cứu .4 hƣơng pháp nghiên cứu .5 Nguồn thông tin và dữ liệu.6 Cấu trúc dự kiến của luận văn. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH .1 Cơ sở lý thuyết của điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng .2 Xác định tác động của cơ sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất .3 Mức độ điều chuyển giá trị .4 Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm của đất .6 Những rủi ro và giới hạn.
KI G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƢ TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM .1 Kinh nghiệm quốc tế .1 Thuế cải thiện.3 Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp của chủ đất .4 Bán quyền phát triển .5 Kết hợp nhiều công cụ trong một giải pháp tài chính .6 Phạm vi tác động.2 Thực tiễn tại Việt Nam .3 Các hình thức áp dụng tại T .1 Khai thác nguồn thu một lần từ đất .2 Đóng góp của ngƣời d n. XÂY Ự G MÔ Ì ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O ĐẦU TƢ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ ĐƢỜNG PH M V ĐỒNG .1 Giới thiệu dự án.2 Mô hình hồi quy .3 Ƣớc tính số thu từ việc áp dụng thuế cải thiện .2 T lệ điều chuyển .3 Số thu ƣớc tính .4 ự kiến iện pháp điều chuyển giá trị. KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH. 34 T I IỆU T AM K ẢO.
39 PHỤ LỤC 1: guồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại T. CM giai đoạn 2011-2015. 39 Ụ ỤC 2: Một số dự án tiêu iểu tại M có áp dụng hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm của đất. 47 Ụ ỤC 3: ạng mục và sơ đồ tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng T n Sơn hất – Bình Lợi – Vành đai ngoài.
62 Ụ ỤC 4: Số liệu và mô hình hồi quy ƣớc lƣợng hedonic về giá đất trên tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng. 64 Ụ ỤC 5: Tính toán số thu từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm áp dụng cho dự án đƣờng phạm văn đồng. 68 PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi khi của việc triển khai áp dụng LVC. 76 vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BOT Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer) BRT Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn bằng xe buýt (Bus Rapid Transfer) BOO Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate) BT Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer) BTO Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer – Operate) LVC Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tƣ cơ sở hạ tầng (Land Value Capture) PPP Hình thức đầu tƣ đối tác công tƣ R+P Hình thức LVC kết hợp dự án đƣờng giao thông và dự án bất động sản (Road + Property) TOD Phát triển đô thị theo định hƣớng tuyến vận chuyển trung chuyển công suất lớn (Transit- Oriented Development) TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ình 1: 4 ƣớc của cơ chế điều chuyển giá trị.
5 Hình 2: Ngoại tác tích của đầu tƣ cơ sở hạ tầng đối vối ngƣời sở hữu bất động sản gần đó. 6 Hình 3: Giá bất động sản trong phạm vi đi ộ tiếp cận đến hạ tầng giao thông. 7 Hình 4: Giá bất động sản trong phạm vi tác động của dự án cơ sở hạ tầng – trƣờng hợp hàm tuyến tính. 8 Hình 5: Tổng hợp các công cụ LVC và cách phân loại.
10 Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng năm 2014. 29 Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đƣờng Phạm Văn Đồng trƣớc và sau khi có dự án. 30 Hình 8: Ma trận kết quả tính toán t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tƣ .1 Vấn ề n Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là địa phƣơng phát triển nhất cả nƣớc nhƣng c ng chịu nhiều áp lực về hạ tầng, đ c biệt là hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội do là trung t m của v ng kinh tế trọng điểm phía am về kinh tế tập trung nhiều khu công nghiệp, các hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phòng, tài chính, dịch vụ, hậu cần , và xã hội hệ thống các cơ sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu đi k m với áp lực tăng d n số cơ học. Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 của TP.HCM1 là 216 nghìn t đồng.
Trong trƣờng hợp ngành thuế hoàn thành tốt nhất nhiệm vụ đóng góp ng n sách và t lệ điều tiết số thu cho ng n sách T. CM đƣợc duy trì ở mức 23% nhƣ hiện nay thì tổng nguồn vốn c n đối từ ngân sách TP.
