Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

1. Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn

Thị trường bất động sản văn phòng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu vực Quận 3, duy trì nhu cầu rất lớn nhờ vị trí trung tâm liền kề Quận 1, Quận 5, Quận 10 và hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ qua các trục đường huyết mạch như Võ Văn Tần, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Thị Minh Khai, Cách Mạng Tháng 8, Điện Biên Phủ. Theo số liệu thống kê được tác giả trích dẫn, riêng trong tháng 9/2023, cả nước có khoảng 12.684 doanh nghiệp mới thành lập (tăng 10,6% so với cùng kỳ năm 2022), tạo ra nguồn cầu dồi dào về không gian làm việc. Xu hướng đưa nhân viên quay trở lại văn phòng (back-to-office) cùng định hướng phát triển các công trình xanh đạt tiêu chuẩn quốc tế (LEED, WELL, BCA Green Mark) thúc đẩy nhu cầu đầu tư các tòa nhà văn phòng hiện đại. Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng tại Quận 3 chiếm trên 25% tổng nguồn cung toàn thành phố với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 85%, việc triển khai nghiên cứu dự án đầu tư xây dựng công trình Cao ốc văn phòng Agrex Saigon là yêu cầu thực tiễn cấp thiết nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu thị trường.

2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Đồ án tốt nghiệp thực hiện 6 nhiệm vụ nghiên cứu chính gắn liền với quy trình quản lý dự án xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến thực hiện dự án:

  1. Nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng công trình, bao gồm khảo sát kinh tế - xã hội, đánh giá thị trường, phân tích SWOT, tính toán tổng mức đầu tư và thẩm định hiệu quả tài chính của dự án.
  2. Lập hồ sơ mời thầu (E-HSMT) cho gói thầu thi công xây dựng kết cấu công trình theo các quy định đấu thầu hiện hành qua mạng.
  3. Lập dự toán chi phí xây dựng cho hạng mục thi công xây lắp phần thô tòa nhà trên cơ sở hệ thống định mức và đơn giá xây dựng hiện hành.
  4. Thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công phần thân (tính toán hệ ván khuôn cột, dầm, sàn) và lập quy trình biện pháp thi công hoàn thiện công tác sơn tường.
  5. Lập kế hoạch tổ chức thi công công trình, bao gồm thiết kế bộ máy quản lý, tiến độ thi công tổng thể, kế hoạch cung ứng vật tư, tính toán diện tích kho bãi tạm và bố trí tổng mặt bằng thi công.
  6. Nghiên cứu chuyên đề nâng cao về hệ thống theo dõi, kiểm soát chi phí và tiến độ dự án theo phương pháp Quản lý giá trị thu được (Earned Value Management - EVM) dưới góc nhìn của Chủ đầu tư.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng, lập hồ sơ mời thầu, xác định chi phí dự toán, thiết kế kỹ thuật tổ chức thi công và kiểm soát tiến độ - chi phí cho công trình Cao ốc văn phòng cho thuê Agrex Saigon.
  • Phạm vi không gian: Dự án tọa lạc tại khu đất số 58 Võ Văn Tần, Phường 6 (nay là Phường Võ Thị Sáu), Quận 3, TP. Hồ Chí Minh với diện tích khu đất 847,60 m² (mật độ xây dựng 50,1%, quy mô 3 tầng hầm và 10-11 tầng nổi, tổng diện tích sàn xây dựng 4.900 m²).
  • Phạm vi thời gian và dữ liệu: Dữ liệu thực hiện tại mốc thời gian năm 2024, sử dụng số liệu thống kê kinh tế - xã hội Quận 3 năm 2023, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, định mức và đơn giá xây dựng có hiệu lực đến quý II/2024. Mô hình phân tích tài chính dự án được xây dựng với vòng đời khai thác 20 năm và thời gian vay vốn 10 năm.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

1. Khung lý thuyết và mô hình áp dụng

  • Lý thuyết thẩm định dự án đầu tư: Đánh giá hiệu quả tài chính bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), tính toán chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), Giá trị hiện tại ròng (NPV), Tỷ suất sinh lời nội tại (IRR), Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) và Thời gian hoàn vốn (PP).
  • Mô hình phân tích chiến lược: Sử dụng ma trận SWOT để đánh giá điểm mạnh, điểm yếu nội tại kết hợp cơ hội và thách thức từ môi trường bên ngoài.
  • Lý thuyết quản lý chi phí và tiến độ nâng cao: Ứng dụng phương pháp Earned Value Management (EVM) để phân tích các chỉ số sai lệch chi phí (CV), sai lệch tiến độ (SV), chỉ số hiệu suất chi phí (CPI) và chỉ số hiệu suất tiến độ (SPI).

2. Hệ thống văn bản pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật

  • Văn bản pháp luật về đấu thầu và quản lý dự án: Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15; Thông tư số 01/2024/TT-BKHĐT (Mẫu số 3B - HSMT xây lắp qua mạng một giai đoạn hai túi hồ sơ); Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
  • Hệ thống định mức và đơn giá: Quyết định số 510/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2022; Thông tư số 06/2021/TT-BXD, Thông tư số 11/2021/TT-BXD, Thông tư số 12/2021/TT-BXD ban hành định mức xây dựng, Thông tư số 13/2021/TT-BXD; Quyết định số 2966/QĐ-UBND năm 2023 công bố đơn giá xây dựng công trình TP.HCM; Quyết định số 2188/QĐ-SXD-KTXD năm 2022 công bố giá ca máy và đơn giá nhân công TP.HCM.
  • Tiêu chuẩn kỹ thuật thi công: TCVN 5637:1991 (Quản lý chất lượng xây lắp công trình); TCVN 4055:2012 (Tổ chức thi công); TCVN 5674:1992 (Công tác hoàn thiện trong xây dựng); Quy chuẩn QCVN 18:2021/BXD (An toàn trong thi công xây dựng); QCVN 06:2022/BXD (An toàn cháy cho nhà và công trình).

3. Phương pháp nghiên cứu thực tế

  • Phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp: Thu thập dữ liệu phát triển kinh tế - xã hội Quận 3 năm 2023 từ cổng thông tin địa phương; tổng hợp báo cáo thị trường văn phòng TP.HCM của Cushman & Wakefield; khảo sát dữ liệu giá thuê và quy mô của 9 dự án văn phòng cạnh tranh trong khu vực.
  • Phương pháp tính toán kinh tế - kỹ thuật: Lập mô hình ngân lưu tài chính 20 năm trên bảng tính; bóc tách tiên lượng khối lượng xây lắp phần thô từ bản vẽ thiết kế; tính toán cơ học sức bền và ổn định của hệ ván khuôn cột, dầm, sàn chịu tải trọng đổ bê tông; phân bổ tiến độ theo phương pháp sơ đồ ngang và đường găng.
  • Phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu: Xây dựng thang tiêu chí Đạt/Không đạt kết hợp chấm điểm kỹ thuật theo thang điểm 100 và phương pháp giá thấp nhất để xếp hạng nhà thầu.

4. Nguồn dữ liệu

  • Báo cáo tóm tắt tình hình kinh tế - văn hóa - xã hội năm 2023 của Ủy ban nhân dân Quận 3.
  • Hồ sơ bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu của công trình Cao ốc văn phòng Agrex Saigon.
  • Báo cáo dữ liệu thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM và biểu phí tham chiếu từ Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank).

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG I: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Chương I tập trung thiết lập luận chứng kinh tế - kỹ thuật và thẩm định tài chính dự án Cao ốc văn phòng Agrex Saigon tại 58 Võ Văn Tần, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM:

  • Thông số kỹ thuật dự án: Công trình dân dụng cấp II; diện tích khu đất 847,60 m²; diện tích xây dựng 425 m²; mật độ xây dựng 50,1%; diện tích cảnh quan 468,60 m²; tổng diện tích sàn xây dựng 4.900 m²; quy mô gồm 3 tầng hầm và 10-11 tầng nổi, chiều cao công trình tối đa khoảng 40 m.
  • Bối cảnh kinh tế - xã hội Quận 3 (năm 2023): Giá trị sản xuất thương mại - dịch vụ chiếm tỷ trọng chủ đạo 77,51%, công nghiệp - xây dựng chiếm 22,49%. Tổng thu ngân sách đạt 4.714 tỷ đồng (đạt 84,8% dự toán). Toàn quận có 27.000 doanh nghiệp đang quản lý trên hệ thống, trong năm 2023 có 2.557 doanh nghiệp thành lập mới.
  • Khảo sát thị trường và đối thủ cạnh tranh: Nguồn cung văn phòng Quận 3 chiếm >25% toàn TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy >85%. Khảo sát 9 đối thủ cạnh tranh trong khu vực cho thấy mức giá thuê dao động từ 21 - 35 USD/m²/tháng:
STT Tên tòa nhà đối thủ Quy mô công trình Đơn giá thuê tham chiếu
1 Centec Tower 3 hầm + 25 tầng 35 USD/m²
2 Saigon First House 2 hầm + 13 tầng 30 USD/m²
3 222 Building 1 hầm + 9 tầng 30 USD/m²
4 Lim Tower 2 3 hầm + 20 tầng 28 USD/m²
5 Cienco 4 Building 2 hầm + 14 tầng 26,5 USD/m²
6 L’Mak The Signature 2 hầm + 12 tầng 24 USD/m²
7 The Nexx 2 hầm + 12 tầng 24 USD/m²
8 I Tower 2 hầm + 12 tầng 22 USD/m²
9 ACM Building 2 hầm + 8 tầng 21 USD/m²
  • Tổng mức đầu tư (TMĐT): Xác định theo Quyết định 510/QĐ-BXD (suất vốn 12.569.000 đồng/m² sàn, gồm chi phí XD 9.300.000 đồng/m² và thiết bị 1.744.000 đồng/m²) quy đổi về thời điểm năm 2024. Tổng mức đầu tư sau thuế được tính toán là 70.846.006.000 đồng (làm tròn).
  • Cơ cấu nguồn vốn và chỉ tiêu tài chính: Vốn chủ sở hữu 49.592.204.433 đồng (chiếm 70%), vốn vay ngân hàng MB Bank 21.253.801.900 đồng (chiếm 30%) với thời hạn vay 10 năm, lãi suất 8,x%/năm. Giá thuê giả định 600.000 đồng/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 85%.
Chỉ tiêu tài chính Kết quả tính toán Đánh giá
Suất chiết khấu (WACC) 12,00% Chi phí sử dụng vốn bình quân
Giá trị hiện tại ròng (NPV) 68.901 triệu đồng NPV > 0: Dự án sinh lời cao
Suất sinh lời nội tại (IRR) 28,58% IRR = 28,58% > WACC (12%)
Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) 1,26 Thu nhập vượt chi phí đầu tư
Thời gian hoàn vốn (PP) 4 năm 6 tháng Khả năng thu hồi vốn nhanh

CHƯƠNG II: HỒ SƠ MỜI THẦU

Chương II thiết lập trọn bộ E-HSMT cho gói thầu "Thi công xây dựng kết cấu / phần thô" công trình Cao ốc văn phòng Agrex Saigon:

  • Thông tin đấu thầu: Bên mời thầu là Công ty Cổ phần Thực phẩm Agrex Saigon; hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước qua Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ; thời gian thực hiện hợp đồng 172 ngày; bảo đảm dự thầu có giá trị 1,5% giá gói thầu (tương đương 337 triệu đồng) với hiệu lực ≥ 120 ngày kể từ ngày đóng thầu; hiệu lực E-HSDT ≥ 90 ngày; tỷ lệ giao thầu phụ tối đa không quá 20% giá dự thầu.
  • Tiêu chuẩn đánh giá năng lực tài chính và kinh nghiệm: Doanh thu bình quân 3 năm gần nhất (2021-2023) có lãi, giá trị tài sản ròng năm gần nhất dương; nguồn lực tài chính khả dụng cho gói thầu ≥ 6 tỷ đồng; hoàn thành tối thiểu 01 hợp đồng xây lắp công trình cấp II có kết cấu phức tạp với giá trị ≥ 11 tỷ đồng từ năm 2020 đến thời điểm đóng thầu.
  • Yêu cầu nhân sự chủ chốt và thiết bị: Chỉ huy trưởng công trường (đại học chuyên ngành dân dụng, chứng chỉ giám sát hạng II trở lên, kinh nghiệm ≥ 7 năm hoặc đã quản lý 2 hợp đồng tương tự); các kỹ sư chuyên trách kỹ thuật thi công, cấp thoát nước, điện, PCCC, an toàn lao động (kinh nghiệm 3-5 năm). Thiết bị chính huy động gồm: cần cẩu bánh xích ≥ 10T (1 máy), cần trục tháp 25T (1 máy), máy bơm bê tông 50 m³/h (1 máy), máy ép cọc Robot thủy lực tự hành 860T (1 máy), máy vận thăng lồng 3T (1 máy), máy đào 0,25 m³ (3 máy), máy trộn bê tông ≥ 250L (3 máy).
  • Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật: Áp dụng thang điểm 100 với ngưỡng điểm tối thiểu đạt yêu cầu là 77/100 điểm, cơ cấu điểm gồm: Giải pháp kỹ thuật (tối đa 10, tối thiểu 8); Biện pháp tổ chức thi công (tối đa 30, tối thiểu 22); Tiến độ thi công (tối đa 20, tối thiểu 15); Biện pháp đảm bảo chất lượng (tối đa 18, tối thiểu 12); Vệ sinh môi trường, PCCC và ATLĐ (tối đa 12, tối thiểu 10); Bảo hành công trình (tối đa 6, tối thiểu 6); Uy tín nhà thầu (tối đa 4, tối thiểu 4).

CHƯƠNG III: DỰ TOÁN

Chương III xác định toàn bộ chi phí xây dựng hạng mục xây lắp phần thô công trình Cao ốc văn phòng Agrex Saigon căn cứ trên khối lượng đo bóc tiên lượng thiết kế và các quy định của Nghị định số 10/2021/NĐ-CP cùng Thông tư số 11/2021/TT-BXD, Thông tư số 12/2021/TT-BXD:

  • Cơ cấu bảng tổng hợp kinh phí dự toán hạng mục phần thô (Bảng 3.1):
STT Khoản mục chi phí Ký hiệu Cách tính Thành tiền (VNĐ)
1 Chi phí vật liệu VL Từ bảng tiên lượng khối lượng 12.110.694.145
2 Chi phí nhân công NC Theo đơn giá nhân công TP.HCM 4.641.984.529
3 Chi phí máy thi công M Theo bảng giá ca máy TP.HCM 1.050.682.922
I Chi phí trực tiếp T VL + NC + M 17.803.361.596
1 Chi phí chung C T × 7,3% 1.299.645.397
2 Nhà tạm để ở và điều hành LT T × 1,1% 195.836.978
3 Công việc không xác định từ TK TT T × 2,5% 445.084.040
II Tổng chi phí gián tiếp GT C + LT + TT 1.940.566.414
III Thu nhập chịu thuế tính trước TL (T + GT) × 5,5% 1.085.916.041
Chi phí xây dựng trước thuế G T + GT + TL 20.829.844.051
IV Thuế giá trị gia tăng GTGT G × 8% 1.666.387.524
V Chi phí xây dựng sau thuế Gxd G + GTGT 22.496.231.575

(Bằng chữ: Hai mươi hai tỷ bốn trăm chín mươi sáu triệu hai trăm ba mươi mốt nghìn năm trăm bảy mươi lăm đồng chẵn).

CHƯƠNG IV: THIẾT KẾ BIỆN PHÁP THI CÔNG

Chương IV trình bày các giải pháp kỹ thuật thi công phần thân và công tác hoàn thiện:

  • Thiết kế ván khuôn cấu kiện chịu lực: Lựa chọn loại ván khuôn định hình kết hợp gỗ dán phủ phim; tính toán kiểm tra khả năng chịu lực, biến dạng và độ võng cho cốp pha cột, cốp pha thành dầm, cốp pha đáy dầm và cốp pha sàn dưới tác động của áp lực vữa bê tông tươi, tải trọng người và thiết bị đổ đầm.
  • Biện pháp thi công hoàn thiện sơn tường: Lập quy trình 4 giai đoạn gồm: (1) Công tác chuẩn bị (vệ sinh bề mặt tường, kiểm tra độ ẩm tường đạt chuẩn); (2) Thi công lớp bả matit và sơn lót kháng kiềm chống thấm; (3) Thi công 2 lớp sơn màu hoàn thiện đảm bảo độ phủ và đồng màu; (4) Công tác bảo quản, duy trì bề mặt sơn và nghiệm thu chất lượng theo TCVN 5674:1992.

CHƯƠNG V: TỔ CHỨC THI CÔNG

Chương V xây dựng mô hình tổ chức và điều hành thi công tại hiện trường:

  • Tổ chức bộ máy và nhân lực: Thiết lập sơ đồ cơ cấu quản lý công trường đứng đầu là Chỉ huy trưởng, các kỹ sư chuyên trách và các tổ đội thi công chuyên môn hóa; lập biểu đồ phân bổ nhân lực theo từng giai đoạn thi công 172 ngày.
  • Kế hoạch cung ứng vật tư: Lập tiến độ cung cấp vật tư chính gồm ván khuôn và cốt thép theo chu kỳ luân chuyển từng phân đoạn tầng sàn nhằm hạn chế tồn kho lãng phí và đảm bảo dòng tiền.
  • Bố trí tổng mặt bằng xây dựng: Tính toán diện tích nhà tạm, lán trại công nhân, kho xi măng, bãi gia công cốt thép - ván khuôn; bố trí cổng ra vào, trạm rửa xe, hệ thống đường giao thông nội bộ tạm thời; định vị bán kính hoạt động của cần trục tháp 25T và máy vận thăng lồng 3T để tối ưu phạm vi vận chuyển lên cao.

CHƯƠNG VI: KIỂM SOÁT CHI PHÍ – TIẾN ĐỘ THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ (CHUYÊN ĐỀ NÂNG CAO)

Chương VI đi sâu nghiên cứu ứng dụng phương pháp Quản lý giá trị thu được (Earned Value Management - EVM) để giám sát dự án:

  • Nguyên lý kiểm soát của Chủ đầu tư: Xây dựng đường cơ sở hiệu suất (Performance Measurement Baseline - PMB) dựa trên 3 thông số cốt lõi: Giá trị kế hoạch (PV), Chi phí thực tế (AC) và Giá trị thu được (EV).
  • Chu trình lập kế hoạch và giám sát: Định kỳ đánh giá sai lệch tiến độ (SV = EV - PV) và sai lệch chi phí (CV = EV - AC). Thiết lập quy trình phản ứng nhanh khi các chỉ số hiệu suất CPI hoặc SPI suy giảm dưới ngưỡng 1,0; quản lý dòng tiền giải ngân bám sát tiến độ nghiệm thu thực tế, giúp Chủ đầu tư chủ động điều chỉnh kế hoạch tài chính và tránh bội chi ngân sách.

Kết quả và đóng góp

1. Kết quả chính kèm số liệu cụ thể

  • Thẩm định tổng mức đầu tư và hiệu quả tài chính: Dự án Cao ốc văn phòng Agrex Saigon có tổng mức đầu tư sau thuế là 70.846.006.000 đồng (vốn tự có 70%, vốn vay 30%). Hiệu quả tài chính dự án đạt mức khả thi cao với NPV = 68.901 triệu đồng, IRR = 28,58% (vượt xa suất chiết khấu WACC 12%), BCR = 1,26 và thời gian hoàn vốn đầu tư là 4 năm 6 tháng.
  • Bộ hồ sơ mời thầu chuẩn hóa: Hoàn thiện E-HSMT gói thầu kết cấu tuân thủ Thông tư 01/2024/TT-BKHĐT và Luật Đấu thầu 2023, với giá trị bảo đảm dự thầu 337 triệu đồng, tiêu chuẩn đánh giá kết hợp đạt/không đạt và thang điểm kỹ thuật 100 (ngưỡng đạt 77 điểm).
  • Giá trị dự toán chi phí xây lắp phần thô: Xác định chính xác tổng chi phí xây dựng phần thô sau thuế là 22.496.231.575 đồng, trong đó chi phí trực tiếp chiếm 17.803.361.596 đồng (vật liệu 12,11 tỷ; nhân công 4,64 tỷ; máy thi công 1,05 tỷ), chi phí gián tiếp 1,94 tỷ đồng và thuế GTGT 8% là 1,66 tỷ đồng.
  • Giải pháp thi công và kiểm soát: Lập biện pháp thi công cốp pha phần thân và hoàn thiện sơn tường chi tiết; xác lập tiến độ tổ chức thi công tổng thể 172 ngày và quy trình kiểm soát tiến độ - chi phí bằng phương pháp EVM.

2. Giải pháp và đề xuất của tác giả

  • Tối ưu hóa không gian cho thuê và phân chia linh hoạt diện tích sàn văn phòng (đạt hiệu suất diện tích sàn văn phòng hữu ích trên tổng sàn xây dựng 4.900 m²).
  • Đề xuất nhà thầu thi công áp dụng giải pháp ván khuôn định hình luân chuyển tầng để giảm chi phí vật tư và rút ngắn chu kỳ thi công sàn.
  • Áp dụng chặt chẽ công cụ EVM trong các kỳ giao ban định kỳ giữa Chủ đầu tư, Tư vấn giám sát và Nhà thầu nhằm kiểm soát dòng tiền và nhận diện sớm các nguy cơ chậm tiến độ.

3. Đóng góp của đề tài

Đồ án đã kết nối toàn diện chuỗi mắt xích trong công tác Quản lý xây dựng: từ giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi (phân tích thị trường, tài chính đầu tư), giai đoạn chuẩn bị đấu thầu (lập E-HSMT theo mẫu mới nhất năm 2024), xác định chi phí (lập dự toán chi tiết), đến giai đoạn thực thi kỹ thuật (biện pháp thi công, tổng mặt bằng) và kiểm soát dự án nâng cao (EVM).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

1. Hạn chế

  • Giả định tài chính tĩnh: Các chỉ tiêu phân tích tài chính (NPV, IRR) dựa trên giả định tỷ lệ lấp đầy cố định 85% và mức giá thuê ổn định 600.000 đồng/m²/tháng trong suốt 20 năm, chưa phản ánh đầy đủ các biến động chu kỳ của thị trường bất động sản văn phòng hoặc biến động lãi suất thả nổi.
  • Phạm vi bóc tách dự toán: Phần dự toán chi tiết và biện pháp thi công mới chỉ tập trung sâu cho hạng mục xây lắp kết cấu phần thô và công tác sơn tường hoàn thiện, chưa mở rộng bóc tách chi tiết hệ thống cơ điện (MEP), hệ thống PCCC tự động và nội thất văn phòng.
  • Chưa số hóa dữ liệu tiến độ: Việc phân tích EVM ở Chương VI dừng lại ở việc thiết lập khung quy trình và nguyên lý tính toán theo góc nhìn Chủ đầu tư, chưa tích hợp số liệu mô phỏng theo thời gian thực từ phần mềm quản lý chuyên dụng.

2. Hướng nghiên cứu tiếp

  • Thực hiện phân tích độ nhạy đa biến (Monte Carlo Simulation) đối với các biến số tài chính như giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, lãi suất vay và chi phí vận hành.
  • Nghiên cứu ứng dụng Mô hình thông tin công trình (BIM 5D) tích hợp giữa mô hình 3D Revit với tiến độ (4D) và chi phí dự toán (5D) để tự động hóa việc theo dõi EVM trong suốt quá trình thi công.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng sử dụng: Sinh viên các ngành Quản lý Xây dựng, Kinh tế Xây dựng, Kỹ thuật Xây dựng công trình dân dụng đang làm đồ án tốt nghiệp hoặc đồ án môn học liên quan đến Lập dự án, Đấu thầu, Dự toán và Tổ chức thi công.
  • Phần nội dung có giá trị tham khảo cao:
    • Bảng tổng hợp kinh phí dự toán phần thô mẫu áp dụng đầy đủ các hệ số định mức mới nhất theo Thông tư 11/2021/TT-BXD, Thông tư 12/2021/TT-BXD và thuế suất GTGT 8%.
    • Bộ tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ mời thầu xây lắp qua mạng (E-HSMT) mẫu số 3B theo Thông tư 01/2024/TT-BKHĐT với hệ thống thang điểm 100 chi tiết.
    • Khung phương pháp và chu trình kiểm soát chi phí - tiến độ dự án bằng công cụ EVM dành cho các kỹ sư quản lý dự án phía Chủ đầu tư và Ban QLDA.

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô xây dựng và địa điểm của công trình Cao ốc văn phòng Agrex Saigon được quy hoạch như thế nào?

Công trình tọa lạc tại số 58 đường Võ Văn Tần, Phường Võ Thị Sáu (Phường 6 cũ), Quận 3, TP. Hồ Chí Minh trên khu đất có diện tích 847,60 m² (diện tích xây dựng 425 m², diện tích cảnh quan 468,60 m², mật độ xây dựng 50,1%). Tòa nhà thuộc loại công trình dân dụng Cấp II, có quy mô gồm 3 tầng hầm và 10-11 tầng nổi, chiều cao tối đa 40 m, tổng diện tích sàn xây dựng đạt 4.900 m².

2. Tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu và cơ cấu nguồn vốn được phân bổ như thế nào?

Tổng mức đầu tư xây dựng công trình sau khi tính toán theo Quyết định số 510/QĐ-BXD và quy đổi về năm 2024 là 70.846.006.000 đồng. Cơ cấu nguồn vốn gồm: Vốn chủ sở hữu chiếm 70% (tương đương 49.592.204.433 đồng) và Vốn vay ngân hàng MB Bank chiếm 30% (tương đương 21.253.801.900 đồng) với thời hạn vay 10 năm trong tổng vòng đời dự án 20 năm.

3. Các chỉ tiêu tài chính định lượng khẳng định tính khả thi của dự án gồm những số liệu nào?

Dựa trên mức giá thuê dự kiến 600.000 đồng/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy 85%, kết quả phân tích dòng tiền ngân lưu cho thấy dự án đạt hiệu quả tài chính vượt trội: Giá trị hiện tại ròng NPV = 68.901 triệu đồng (> 0); Tỷ suất sinh lời nội tại IRR = 28,58% (cao hơn nhiều so với chi phí vốn WACC 12%); Tỷ số lợi ích - chi phí BCR = 1,26; Thời gian hoàn vốn đầu tư là 4 năm 6 tháng.

4. Chi phí xây lắp phần thô của tòa nhà được lập dự toán với tổng giá trị bao nhiêu?

Theo Bảng tổng hợp kinh phí (Bảng 3.1), tổng chi phí xây dựng sau thuế của hạng mục xây lắp phần thô là 22.496.231.575 đồng. Cơ cấu chi phí bao gồm: Chi phí trực tiếp là 17.803.361.596 đồng (vật liệu: 12.110.694.145 đồng; nhân công: 4.641.984.529 đồng; máy thi công: 1.050.682.922 đồng); Chi phí gián tiếp là 1.940.566.414 đồng; Thu nhập chịu thuế tính trước là 1.085.916.041 đồng và Thuế GTGT (8%) là 1.666.387.524 đồng.

5. Gói thầu thi công xây dựng phần thô áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu và tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật ra sao?

Gói thầu áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi qua mạng, phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ theo Mẫu số 3B ban hành kèm Thông tư 01/2024/TT-BKHĐT. Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật sử dụng thang điểm 100 với tổng điểm tối thiểu để đạt yêu cầu là 77 điểm (trong đó yêu cầu tối thiểu Biện pháp tổ chức thi công đạt 22/30 điểm, Tiến độ thi công đạt 15/20 điểm, Đảm bảo chất lượng đạt 12/18 điểm, VSMT-PCCC-ATLĐ đạt 10/12 điểm).

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý Xây dựng của sinh viên Bùi Anh Tuấn đã giải quyết một cách toàn diện các bài toán kinh tế - kỹ thuật cốt lõi cho dự án Cao ốc văn phòng cho thuê Agrex Saigon tại Quận 3, TP.HCM. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa hệ thống văn bản pháp lý hiện hành (Luật Đấu thầu 2023, Thông tư 01/2024/TT-BKHĐT, Thông tư 12/2021/TT-BXD) với các phương pháp tính toán định lượng chuẩn xác (thẩm định tài chính DCF, dự toán chi phí phần thô 22,49 tỷ đồng, biện pháp thi công cốp pha và phương pháp kiểm soát EVM), công trình mang lại giá trị học thuật và thực tiễn cao cho công tác quản trị dự án xây dựng công trình cao tầng.