Luận văn đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện đoan hùng tỉnh phú thọ

Chuyên khảo phân tích Luận văn đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cải thiện kết quả công tác giao dịch bảo đảm bằng, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên

• Tác giả: Nguyễn Tiến Mạnh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Hải
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở sở khoa học
• 1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
• 1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
• 1.1.3. Cơ sở pháp lý
• 1.1.4. Cơ sở thực tiễn
• 1.1.4.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.1.3. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu, sơ cấp
• 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp
• 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội
• 3.2. Thực trạng sử dụng, quản lý đất đai tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ
• 3.2.1. Thực trạng sử dụng đất
• 3.2.2. Thực trạng quản lý đất đai
• 3.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai tại huyện Đoan Hùng
• 3.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai
• 3.3. Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012-2016
• 3.3.1. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng
• 3.3.2. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2016
• 3.3.3. Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu
• 3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng
• 3.4.1. Giải pháp cơ chế, chính sách
• 3.4.2. Giải pháp tuyên truyền
• 3.4.3. Giải pháp nguồn lực
• 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• MỘT SỐ HÌNH ẢNH CỦA ĐỀ TÀI

Tóm tắt

I. Đánh giá thực trạng

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các giao dịch này chủ yếu liên quan đến thế chấp, cầm cố và đặt cọc, nhưng hiệu quả chưa cao do thiếu sự minh bạch và quy định pháp luật chồng chéo. Thực trạng giao dịch còn bị ảnh hưởng bởi thủ tục hành chính phức tạp và thiếu thông tin đầy đủ cho người dân. Điều này dẫn đến rủi ro pháp lý và tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch.

1.1. Thực trạng giao dịch bảo đảm

Thực trạng giao dịch bảo đảm tại huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2016 cho thấy số lượng giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất tăng đều, nhưng hiệu quả chưa tương xứng. Nguyên nhân chính là do thiếu sự đồng bộ trong quy định pháp luật và thủ tục hành chính rườm rà. Các giao dịch thường bị chậm trễ do hồ sơ không đầy đủ hoặc thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng.

1.2. Hiệu quả giao dịch

Hiệu quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng còn thấp do nhiều yếu tố. Một trong những nguyên nhân chính là thiếu sự hiểu biết của người dân về quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, việc xử lý tài sản bảo đảm trong tương lai chưa có quy định cụ thể, dẫn đến rủi ro pháp lý và tranh chấp.

II. Giải pháp nâng cao hiệu quả

Giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng cần tập trung vào cải cách thủ tục hành chính và tăng cường tuyên truyền pháp luật. Các giải pháp này nhằm đảm bảo tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch. Nâng cao hiệu quả giao dịch cũng cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và người dân.

2.1. Cải cách thủ tục hành chính

Cải cách hành chính là một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả giao dịch bảo đảm. Việc đơn giản hóa thủ tục giao dịch đất đai và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp giảm thời gian và chi phí cho người dân. Đồng thời, cần xây dựng hệ thống thông tin minh bạch để người dân dễ dàng tiếp cận và hiểu rõ quy trình giao dịch.

2.2. Tuyên truyền pháp luật

Tuyên truyền pháp luật là giải pháp cần thiết để nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất và các quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm. Các chương trình tuyên truyền cần được tổ chức thường xuyên và phù hợp với đặc điểm của từng địa phương. Điều này sẽ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu tranh chấp và rủi ro pháp lý.

III. Phát triển kinh tế địa phương

Phát triển kinh tế tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ gắn liền với việc nâng cao hiệu quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Các giao dịch này không chỉ giúp người dân tiếp cận nguồn vốn mà còn thúc đẩy đầu tư bất động sản và phát triển thị trường bất động sản tại địa phương. Điều này sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững của kinh tế địa phương.

3.1. Thúc đẩy đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản tại huyện Đoan Hùng sẽ được thúc đẩy thông qua việc nâng cao hiệu quả giao dịch bảo đảm. Các nhà đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn thông qua các giao dịch thế chấp và cầm cố. Điều này không chỉ giúp phát triển thị trường bất động sản mà còn tạo động lực cho sự phát triển kinh tế địa phương.

3.2. Phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại huyện Đoan Hùng sẽ được phát triển mạnh mẽ nếu các giao dịch bảo đảm được thực hiện hiệu quả. Việc minh bạch hóa quy trình và giảm thiểu rủi ro pháp lý sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Điều này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của kinh tế địa phương.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, đất đai được xem là tài nguyên quốc gia quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất, xây dựng và phát triển các công trình kinh tế - xã hội. Tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ, với tổng diện tích tự nhiên 30.285,22 ha và dân số hơn 108.000 người, nhu cầu sử dụng đất và giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao. Giai đoạn 2012-2016, số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương đạt 11.481 hồ sơ, chiếm 41,75% tổng số hồ sơ đăng ký biến động đất đai, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của thị trường giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn nhiều tồn tại như quy trình thủ tục phức tạp, sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các cơ quan chức năng, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng trong giai đoạn 2012-2016, phân tích các khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Nghiên cứu tập trung vào các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn huyện. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình liên quan đến giao dịch bảo đảm và quản lý đất đai, trong đó có:

• Khái niệm giao dịch bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2005 và 2015, bao gồm các hình thức như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Giao dịch bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm và tạo điều kiện thuận lợi cho bên bảo đảm trong việc sử dụng tài sản.
• Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo Nghị định 83/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, nhấn mạnh vai trò của việc đăng ký nhằm công khai, minh bạch thông tin, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
• Mô hình quản lý đất đai và giao dịch bảo đảm tập trung vào sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước như Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các tổ chức tín dụng và người sử dụng đất nhằm đảm bảo hiệu quả công tác đăng ký và quản lý giao dịch bảo đảm.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, thế chấp quyền sử dụng đất, và hiệu quả công tác quản lý đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp giữa thu thập số liệu thứ cấp và điều tra sơ cấp:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập số liệu từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê huyện, các báo cáo kinh tế - xã hội và các văn bản pháp luật liên quan.
• Phương pháp điều tra sơ cấp: Thực hiện khảo sát xã hội học với 245 phiếu điều tra tại 4 địa bàn tiêu biểu gồm 3 xã (Tây Cốc, Hùng Quan, Vụ Quang) và 1 thị trấn Đoan Hùng, cùng với 3 ngân hàng và 3 quỹ tín dụng nhân dân trên địa bàn. Mục đích nhằm đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng thống kê mô tả, tổng hợp số liệu bằng phần mềm Excel để phân tích các chỉ tiêu về số lượng hồ sơ, thời gian xử lý, mức độ hài lòng của người dân và tổ chức tín dụng. Phân tích định tính được áp dụng để đánh giá các khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp.

Thời gian nghiên cứu từ tháng 06/2016 đến 06/2017, phạm vi nghiên cứu tập trung tại huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2012-2016.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tăng trưởng số lượng giao dịch bảo đảm: Từ năm 2012 đến 2016, huyện Đoan Hùng tiếp nhận 11.481 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, chiếm 41,75% tổng số hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Năm 2016 là năm có số lượng hồ sơ cao nhất với 3.166 hồ sơ, phản ánh nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng đất ngày càng tăng.

2. Cơ cấu sử dụng đất đa dạng: Đất nông nghiệp chiếm 85,38% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 25.858 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 14,30% (4.331 ha), đất chưa sử dụng chiếm 0,32%. Điều này cho thấy tiềm năng lớn cho các giao dịch bảo đảm liên quan đến đất nông nghiệp và đất ở.

3. Hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đến năm 2016, huyện đã cấp 26.791 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đạt 97,70% số hộ đủ điều kiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bảo đảm.

4. Thời gian và thủ tục đăng ký còn nhiều bất cập: Một số cơ quan đăng ký chỉ nhận hồ sơ vào những ngày nhất định trong tuần, gây khó khăn cho người dân. Việc phối hợp giữa các cơ quan như Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ xử lý hồ sơ.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những tồn tại trên xuất phát từ hệ thống pháp luật còn chồng chéo, quy trình thủ tục chưa được đơn giản hóa và sự thiếu đồng bộ trong phối hợp giữa các cơ quan quản lý. So với các nước như Thụy Điển và Trung Quốc, Việt Nam còn hạn chế trong việc hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là trong việc xử lý tài sản thế chấp và công khai thông tin giao dịch.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ cao đã tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho các giao dịch bảo đảm, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, các khó khăn về thủ tục hành chính và nhân lực tại các cơ quan đăng ký vẫn là rào cản lớn, làm giảm hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm theo năm, bảng phân tích cơ cấu sử dụng đất và tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã, thị trấn để minh họa rõ nét thực trạng và xu hướng phát triển.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng thời gian tiếp nhận hồ sơ tại các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, nhằm giảm thiểu phiền hà cho người dân và tổ chức. Thời gian thực hiện trong vòng 1 năm, do UBND huyện chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường.

2. Tăng cường phối hợp liên ngành: Thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và các tổ chức tín dụng để đảm bảo thông tin được cập nhật, xử lý kịp thời và minh bạch. Thực hiện ngay trong năm 2024.

3. Nâng cao năng lực cán bộ: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và các cơ quan liên quan, đặc biệt về kỹ năng xử lý hồ sơ và ứng dụng công nghệ thông tin. Kế hoạch đào tạo trong 6 tháng đầu năm 2024.

4. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu điện tử đồng bộ: Triển khai số hóa hồ sơ địa chính, giao dịch bảo đảm và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan để thuận tiện tra cứu, quản lý và giám sát. Mục tiêu hoàn thành trong 2 năm, do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

5. Tuyên truyền, nâng cao nhận thức người dân và tổ chức tín dụng: Tổ chức các chương trình phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm, quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiểu biết và tuân thủ quy định pháp luật. Thực hiện thường xuyên, phối hợp với UBND xã, thị trấn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ thực trạng, khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, từ đó cải thiện quy trình và chính sách quản lý.

2. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Nắm bắt các quy định pháp luật và thực tiễn giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để nâng cao hiệu quả cho vay có bảo đảm, giảm thiểu rủi ro tín dụng.

3. Người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân: Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm, thủ tục đăng ký, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thuận lợi trong việc vay vốn, giao dịch đất đai.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, luật đất đai: Cung cấp tài liệu tham khảo khoa học, cập nhật các quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giao dịch bảo đảm tại địa phương, phục vụ nghiên cứu và học tập.

Câu hỏi thường gặp

1. Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là gì?
   Giao dịch bảo đảm là các biện pháp như thế chấp, cầm cố tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đối với quyền sử dụng đất, giao dịch bảo đảm giúp người sử dụng đất vay vốn hoặc thực hiện các giao dịch kinh tế khác có sự bảo vệ pháp lý rõ ràng.

2. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Đoan Hùng gồm những bước nào?
   Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, bao gồm đơn đăng ký, hợp đồng bảo đảm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan. Hồ sơ được tiếp nhận, thẩm định và ghi nhận vào sổ đăng ký theo quy định.

3. Tại sao việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại quan trọng?
   Việc đăng ký giúp công khai, minh bạch thông tin giao dịch, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong giao dịch.

4. Những khó khăn phổ biến trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Đoan Hùng là gì?
   Bao gồm thủ tục hành chính phức tạp, thời gian xử lý hồ sơ kéo dài, sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các cơ quan, thiếu nhân lực và trình độ cán bộ, cũng như khó khăn trong việc tra cứu thông tin giao dịch.

5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất?
   Cần đơn giản hóa thủ tục, tăng cường phối hợp liên ngành, nâng cao năng lực cán bộ, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu điện tử đồng bộ và đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đến người dân và tổ chức tín dụng.

Kết luận

• Huyện Đoan Hùng có tiềm năng lớn về đất đai với nhu cầu giao dịch bảo đảm ngày càng tăng, đặc biệt trong giai đoạn 2012-2016 với hơn 11.000 hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
• Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ cao (97,70%), tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho các giao dịch bảo đảm.
• Tuy nhiên, còn tồn tại nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, phối hợp liên ngành và năng lực cán bộ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực cán bộ, xây dựng hệ thống dữ liệu điện tử và tăng cường tuyên truyền pháp luật.
• Nghiên cứu mở ra hướng đi cho việc hoàn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại huyện Đoan Hùng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Các cơ quan chức năng cần triển khai ngay các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật chính sách phù hợp với thực tiễn phát triển. Người dân và tổ chức tín dụng được khuyến khích tìm hiểu kỹ về quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở sở khoa học 1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 [24] thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325)[24], và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.

Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005)[24]. Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” (Điều 432, Bộ luật Dân sự 2005)[24]. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 358, Bộ Luật Dân sự 2005)[24]. Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt c 4 cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (Điều 359, Bộ Luật Dân sự 2005)[24]. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng (Điều 360, Bộ Luật Dân sự 2005)[24]. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Điều 361, Bộ Luật Dân sự 2005)[24]. Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở ) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ (Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005)[24].

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, c 5 hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ- Nghị định 163/2006/NĐ-CP)[15]. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Cơ sở pháp lý * Các văn bản luật - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Luật Đất đai năm 2003.

- Luật Đất đai, năm 2013. - Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2005. - Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2015 * Các văn bản dưới luật - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

c 6 - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương.

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT). - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai. c 7 - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.