Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu dân cư số 3 tại phường quán triều thành phố thái nguyên

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất xây dựng khu dân cư số 3 tại phường Quán Triều, Thái Nguyên.

• Tác giả: Phùng Mạnh Cường
• Người hướng dẫn: T.S Nguyễn Chí Hiểu
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Thực Trạng Bồi Thường & Giải Phóng Mặt Bằng Khi Thu Hồi Đất Xây Dựng Khu Dân Cư Số 3 Phường Quán Triều, Thái Nguyên
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục đích nghiên cứu
• 1.3. Yêu cầu của đề tài
• 1.4. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
• 2.1. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• 2.2. Khái niệm về bồi thường và hỗ trợ
• 2.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
• 2.4. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
• 2.5. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý
• 2.5.1. Cơ sở khoa học
• 2.5.2. Cơ sở pháp lý
• 2.6. Một số điều luật của nhà nước về bồi thường GPMB
• 3. PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và địa điểm nghiên cứu
• 3.2. Nội dung nghiên cứu
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu
• 3.3.2. Phương pháp điều tra thực tế
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Quán Triều
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.2. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng
• 4.3. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Quán Triều
• 4.3.1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của phường năm 2013
• 4.3.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường năm 2013
• 4.4. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu dân cư số 3 tại phường Quán Triều
• 4.4.1. Đối tượng và điều kiện bồi thường
• 4.4.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực giải phóng mặt bằng
• 4.4.3. Kết quả hỗ trợ và tái định cư khu vực giải phóng mặt bằng
• 4.4.4. Tổng hợp về kinh phí bồi thường và giải phóng mặt bằng
• 4.4.5. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng qua ý kiến của người dân
• 4.4.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
• 4.4.7. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính của người dân khi bồi thường
• 4.4.8. Đánh giá ý kiến nhận xét của người dân về công tác bồi thường GPMB của dự án
• 4.4.9. Một số thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp có tính khả thi trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
• 4.4.10. Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi trong công tác bồi thường GPMB
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Bối cảnh và tính cấp thiết của đề tài

Đánh giá thực trạng bồi thường và giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất xây dựng khu dân cư số 3 tại phường Quán Triều, Thái Nguyên là một vấn đề cấp thiết trong bối cảnh quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Đất đai là tài sản quý giá, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Việc thu hồi đất để xây dựng các khu dân cư mới đòi hỏi phải có chính sách bồi thường và giải phóng mặt bằng hợp lý, đảm bảo quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác bồi thường gặp nhiều khó khăn, dẫn đến khiếu kiện và bất ổn xã hội. Đề tài này nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp để cải thiện hiệu quả công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.

1.1. Vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế xã hội

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế trong các ngành sản xuất vật chất. Ở Việt Nam, với diện tích nhỏ và dân số đông, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa. Việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư mới là cần thiết nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức. Bồi thường và giải phóng mặt bằng là khâu quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án và đời sống người dân. Nếu không được thực hiện tốt, sẽ dẫn đến khiếu kiện, mất trật tự xã hội.

1.2. Thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng

Hiện nay, công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại nhiều địa phương còn nhiều bất cập. Nguyên nhân chính là do khung giá bồi thường của Nhà nước thấp hơn giá thị trường, dẫn đến người dân không chấp nhận. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ tái định cư, đào tạo nghề mới cho người dân bị thu hồi đất còn chưa hiệu quả. Điều này làm chậm tiến độ các dự án, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Đề tài này tập trung đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp để cải thiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại phường Quán Triều, Thái Nguyên.

II. Cơ sở pháp lý và chính sách bồi thường

Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng được thực hiện dựa trên các văn bản pháp lý như Luật Đất đai 2003, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, và các thông tư hướng dẫn. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm đền bù giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hỗ trợ bao gồm đào tạo nghề, bố trí việc làm, và hỗ trợ di chuyển. Tuy nhiên, việc áp dụng các chính sách này còn nhiều hạn chế, dẫn đến bất đồng giữa người dân và cơ quan chức năng. Đề tài này phân tích các quy định pháp lý và thực tiễn áp dụng tại phường Quán Triều, Thái Nguyên.

2.1. Quy định pháp lý về bồi thường và hỗ trợ

Theo Luật Đất đai 2003, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm đền bù giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hỗ trợ bao gồm đào tạo nghề, bố trí việc làm, và hỗ trợ di chuyển. Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định chi tiết về các khoản bồi thường và hỗ trợ. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này còn nhiều bất cập, đặc biệt là khung giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến người dân không đồng ý.

2.2. Thực tiễn áp dụng chính sách tại phường Quán Triều

Tại phường Quán Triều, công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng cho dự án khu dân cư số 3 đã gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân chính là do khung giá bồi thường không phù hợp với giá thị trường, dẫn đến người dân không chấp nhận. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ tái định cư và đào tạo nghề mới còn chưa hiệu quả. Điều này làm chậm tiến độ dự án và gây bất ổn xã hội. Đề tài này đề xuất các giải pháp để cải thiện hiệu quả công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại địa bàn.

III. Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp

Đề tài đánh giá thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại phường Quán Triều, Thái Nguyên, qua đó chỉ ra những thuận lợi và khó khăn. Các giải pháp được đề xuất bao gồm điều chỉnh khung giá bồi thường phù hợp với giá thị trường, tăng cường hỗ trợ tái định cư và đào tạo nghề mới cho người dân. Đồng thời, cần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và tăng cường sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện.

3.1. Thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường

Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng tại phường Quán Triều có một số thuận lợi như sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, còn nhiều khó khăn như khung giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến người dân không chấp nhận. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ tái định cư và đào tạo nghề mới còn chưa hiệu quả. Điều này làm chậm tiến độ dự án và gây bất ổn xã hội.

3.2. Giải pháp cải thiện công tác bồi thường

Để cải thiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, cần điều chỉnh khung giá bồi thường phù hợp với giá thị trường. Đồng thời, tăng cường hỗ trợ tái định cư và đào tạo nghề mới cho người dân. Ngoài ra, cần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và tăng cường sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện. Các giải pháp này sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án và đảm bảo quyền lợi của người dân.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa tại Việt Nam thúc đẩy việc thu hồi đất để xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật. Tại thành phố Thái Nguyên, việc chuyển đổi quỹ đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp phục vụ phát triển kinh tế diễn ra trên quy mô rộng. Quá trình này làm thu hẹp diện tích đất sản xuất, làm xáo trộn sinh kế, việc làm và điều kiện sinh hoạt của các hộ dân trong diện giải tỏa. Một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến các dự án đầu tư chậm tiến độ là các vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, xuất phát từ sự chênh lệch giữa khung giá bồi thường của Nhà nước với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, cùng với những khó khăn trong công tác đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm và an sinh xã hội sau thu hồi đất.

Trong bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Phùng Mạnh Cường (chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, năm 2014, dưới sự hướng dẫn của T.S Nguyễn Chí Hiểu) tập trung làm rõ thực trạng bồi thường và giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng Khu dân cư số 3, phường Quán Triều.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định gồm 3 nội dung:

1. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại địa bàn phường Quán Triều.
2. Tìm ra những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác giải phóng mặt bằng, từ đó rút ra các bài học kinh nghiệm thực tiễn.
3. Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị có tính khả thi nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư trên địa bàn.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại địa bàn phường Quán Triều năm 2013, trọng tâm là hồ sơ và kết quả thực tế của dự án Khu dân cư số 3.

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn như sau:

• Không gian: Địa bàn phường Quán Triều, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên; khảo sát thực địa trực tiếp tại tổ 12 và tổ 16.
• Thời gian: Đề tài tiến hành thu thập và khảo sát thực tế từ tháng 01/2014 đến tháng 04/2014, kế thừa số liệu kiểm kê đất đai và hồ sơ bồi thường giai đoạn 2012 - 2013.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận làm rõ các khái niệm cốt lõi theo quy định của pháp luật Việt Nam: bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất), hỗ trợ khi thu hồi đất (việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm, trợ cấp hành chính để ổn định đời sống), và tái định cư (bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới với điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ). Tác giả phân tích tính chất đặc thù của công tác giải phóng mặt bằng gồm tính đa dạng (phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội từng dự án) và tính phức tạp (do đất đai là tài sản có giá trị kinh tế cao và là tư liệu sản xuất chính).

Cơ sở pháp lý của đề tài dựa trên:

• Luật Đất đai năm 2003 (đặc biệt là các Điều 5, 31, 38, 39, 42, 43, 44 quy định về thẩm quyền, trường hợp thu hồi đất, điều kiện và tiêu chuẩn bồi thường).
• Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.
• Các Thông tư hướng dẫn: Thông tư số 116/2004/TT-BTC, Thông tư số 144/2004/TT-BTC, Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT, Thông tư số 107/2007/TT-BTC, Thông tư số 145/2007/TT-BTC, Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT, Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT.
• Các văn bản quy phạm pháp luật của tỉnh Thái Nguyên: Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND (Quy chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh); Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND (khung giá các loại đất); Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND (giá đất ở trung bình); Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND và Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND (đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu); Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND; Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND; Quyết định số 3283/QĐ-UBND (đơn giá bồi thường nhà và công trình xây dựng).
• Kinh nghiệm quốc tế: Tham chiếu chính sách bồi thường của Trung Quốc (cơ chế bên sử dụng đất sau chi trả, đền bù đất tập thể ở nông thôn, trợ cấp dựa trên tổng sản lượng các năm trước) và hướng dẫn của Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) (nguyên tắc bồi thường theo chi phí thay thế, khôi phục thu nhập, tham vấn cộng đồng).

Phương pháp nghiên cứu gồm:

• Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu: Tiếp cận tài liệu lưu trữ từ UBND phường Quán Triều, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, các báo cáo thống kê đất đai năm 2012 - 2013 và hệ thống văn bản pháp lý.
• Phương pháp điều tra thực tế: Khảo sát thực địa, phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính và lãnh đạo địa phương.
• Phương pháp điều tra xã hội học: Thiết kế phiếu điều tra phỏng vấn, chọn mẫu ngẫu nhiên 50 hộ gia đình trong tổng số 79 hộ thuộc danh sách được bồi thường của dự án Khu dân cư số 3 (tại tổ 12 và tổ 16).
• Phương pháp thống kê toán học: Xử lý số liệu thô từ phiếu điều tra, phân loại và tổng hợp thành các bảng tần số, tỷ lệ phần trăm (%).

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Đặt vấn đề

Phần này làm rõ tầm quan trọng của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội, áp lực sử dụng đất do đô thị hóa và sự cần thiết phải thu hồi đất để mở rộng kết cấu hạ tầng. Tác giả chỉ ra thực trạng thiếu việc làm, giá bồi thường thấp hơn thị trường dẫn đến khiếu kiện, từ đó xác lập mục đích, yêu cầu và ý nghĩa lý luận, thực tiễn của đề tài tại phường Quán Triều.

Phần 2: Tổng quan nghiên cứu tài liệu

Tác giả hệ thống hóa cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phân tích quy trình 10 bước tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng theo pháp luật Việt Nam. Văn bản đánh giá kinh nghiệm thực tiễn của Trung Quốc, quy chuẩn tái định cư của WB và ADB; đồng thời tổng quan tình hình bồi thường tại Việt Nam và kết quả thực hiện trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (đã thực hiện bồi thường, GPMB cho 210 dự án, bàn giao mặt bằng 137 dự án với diện tích thu hồi trên 20 triệu m2, tổng kinh phí chi trả hơn 1.000 tỷ đồng), chỉ ra các vướng mắc về chậm bố trí tái định cư và năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Phần 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại phường Quán Triều năm 2013; địa điểm thực hiện tại phường Quán Triều, thời gian từ 01/2014 đến 04/2014. Trình bày chi tiết các nội dung đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội, hiện trạng quản lý đất đai, kết quả thực hiện dự án Khu dân cư số 3, khảo sát ý kiến 50 hộ dân và đề xuất giải pháp; quy định quy trình thu thập, điều tra và xử lý dữ liệu.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này chiếm dung lượng lớn nhất với 4 nội dung cụ thể:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Quán Triều: Diện tích tự nhiên 278,99 ha phân bố ở 12 khu phố; dân số 8.717 người (2.854 hộ), mật độ 3.124 người/km2. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch sang công nghiệp - thương mại, giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp năm 2012 đạt 6,1 tỷ đồng, có 315 hộ kinh doanh; diện tích gieo trồng cây hàng năm giữ ổn định 171,5 ha. Địa hình bằng phẳng, giao thông có Quốc lộ 3 (đường Dương Tự Minh) và đường sắt chạy qua, tuy nhiên hạ tầng thoát nước chưa đồng bộ, rác thải và nước thải chưa được xử lý triệt để.
2. Hiện trạng sử dụng đất và quản lý nhà nước năm 2013: Năm 2012, đất nông nghiệp chiếm 116,42 ha (51,37%), đất phi nông nghiệp chiếm 102,69 ha (45,32%), đất chưa sử dụng là 7,50 ha (3,31%). Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đạt tỷ lệ 1/500 và 1/1000, việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cơ bản thực hiện theo quy định nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm vẫn chậm.
3. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Khu dân cư số 3: Tổng diện tích thu hồi là 87.592 m2 liên quan đến 79 hộ gia đình. Tác giả chiết xuất chi tiết số liệu bồi thường về đất ở, đất nông nghiệp (hàng năm, lâu năm, thủy sản), tài sản vật kiến trúc (nhà ở 2 tầng, nhà 1 tầng, sân, móng, giếng nước, cổng sắt...), cây cối hoa màu (606 cây ăn quả và cây lâu năm, 5.746 m2 hoa màu), chính sách hỗ trợ cho 52 hộ (1.203,6 triệu đồng) và phương án tái định cư bằng tiền cho 79 hộ.
4. Đánh giá qua ý kiến khảo sát của người dân: Phân tích kết quả điều tra 50 hộ dân tại tổ 12 và tổ 16 về nhận thức chính sách pháp luật, hiểu biết tài chính và mức độ đồng thuận đối với quy trình kiểm kê, đơn giá đền bù của dự án.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết các kết quả đạt được trong việc triển khai dự án Khu dân cư số 3, chỉ ra những nguyên nhân gây hạn chế và đưa ra các kiến nghị đối với UBND tỉnh, UBND thành phố Thái Nguyên, UBND phường Quán Triều và chủ đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Kết quả và đóng góp

Văn bản cung cấp hệ thống số liệu thực tế về kết quả thực hiện dự án Khu dân cư số 3 tại phường Quán Triều:

Hạng mục đất thu hồi	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)	Đơn giá bồi thường (đồng/m2)
Đất ở	27.679,0	31,6	Áp dụng đất ở khu vực 2 - Loại 2
Đất trồng cây hàng năm	3.328,0	3,8	46.000
Đất trồng cây lâu năm	50.540,0	57,7	42.000
Đất nuôi trồng thủy sản	8.271,0	6,9	33.000
Tổng cộng	87.592,0	100,0	-

Dự án thu hồi đất của 79 hộ gia đình, 100% số hộ đủ điều kiện đều được phê duyệt phương án bồi thường. Về tài sản trên đất, dự án đã bồi thường 606 cây ăn quả các loại (vải, nhãn, mít, xoài, táo, đu đủ, chuối...), chè cành và diện tích rau màu với tổng chi phí 273.000.000 đồng; bồi thường tài sản công trình, vật kiến trúc (15 nhà 2 tầng mái bằng, 20 nhà 1 tầng lợp fibro xi măng, nhà gỗ, bếp, sân bê tông, ao thủ công 8.700 m3, tường rào 1.170 m2...) với tổng số tiền 34.000.000.000 đồng.

Về hỗ trợ chính sách, có 52 hộ (tại tổ dân phố 20) có đất ở bị chiếm dụng nhiều nhất được phê duyệt hỗ trợ với tổng kinh phí 1.203,6 triệu đồng (1.203.600.000 đồng), phân bổ:

• Tiền hỗ trợ di chuyển: 512,5 triệu đồng.
• Tiền hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống: 320,0 triệu đồng.
• Tiền hỗ trợ hộ nghèo: 117,6 triệu đồng.
• Tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm: 253,5 triệu đồng.

Về tái định cư, 79 hộ bị thu hồi toàn bộ hoặc 2/3 diện tích đất ở (27.679 m2) đều lựa chọn phương án nhận bồi thường bằng tiền để tự lo nơi ở mới, với tổng giá trị bồi thường tái định cư là 23.000.000.000 đồng.

Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án được thống kê như sau:

STT	Nội dung chi trả	Kinh phí thực hiện (đồng)
1	Bồi thường, hỗ trợ tiền đất	23.000.000.000
2	Bồi thường tài sản, vật kiến trúc	34.000.000.000
3	Bồi thường cây cối, hoa màu	273.000.000
4	Các khoản hỗ trợ theo chính sách	1.203.600.000
5	Bồi thường tái định cư	23.000.000.000
6	Thưởng di chuyển đúng tiến độ	294.000.000
7	Chi phí tổ chức thực hiện	864.000.000
8	Kinh phí dự phòng	1.000.000.000
Tổng cộng		85.430.000.000 (làm tròn số liệu báo cáo dự án: 85,43 tỷ)

Kết quả điều tra xã hội học từ 50 hộ dân cho thấy:

• 82% người dân nắm được quy định bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; 96% biết việc kiểm kê phải công khai cho chủ tài sản; 76% hiểu tài sản tạo lập sau quyết định thu hồi không được bồi thường.
• Về hiểu biết tài chính: 94% biết giá đất tính tại thời điểm có quyết định thu hồi; 76% nắm rõ thẩm quyền quy định đơn giá là UBND cấp tỉnh; 70% biết được bồi thường thêm tiền nếu đất mới giá trị thấp hơn đất cũ.
• Về đánh giá thực thi: 96% hộ khẳng định công tác đo đạc, thống kê, kiểm kê đất đai và tài sản diễn ra khách quan; 62% cho rằng đơn giá bồi thường là chấp nhận được, trong khi 38% cho rằng giá bồi thường còn thấp so với thị trường (chủ yếu ở nhóm đất ở và đất nông nghiệp trồng cây hàng năm); 34% đánh giá tiến độ diễn ra đúng thời gian.

Các giải pháp tác giả đề xuất:

• Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai sâu rộng đến người dân.
• Xây dựng khung giá đất bồi thường bám sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm thu hồi.
• Đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Chủ đầu tư và chính quyền địa phương cần thực hiện đúng cam kết hỗ trợ đào tạo nghề, tạo công ăn việc làm lâu dài cho người lao động trong độ tuổi bị mất đất sản xuất.
• Đảm bảo đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất ở.

Đóng góp của khóa luận thể hiện ở việc thu thập và phân tích trực tiếp hồ sơ đền bù thực tế của dự án Khu dân cư số 3 Quán Triều, kết hợp đánh giá định lượng nhận thức và phản ứng của người dân bị ảnh hưởng thông qua bảng hỏi, tạo cơ sở thực tiễn cho công tác quản lý đất đai cấp cơ sở.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

• Phạm vi khảo sát xã hội học chỉ thực hiện trên mẫu 50 hộ gia đình tại tổ 12 và tổ 16 trên tổng số 79 hộ bị ảnh hưởng bởi dự án.
• Thời gian nghiên cứu ngắn (từ tháng 01/2014 đến tháng 04/2014), chưa đánh giá được toàn diện đời sống, thu nhập và việc làm ổn định của các hộ dân sau khi nhận tiền tự tìm nơi ở mới trong dài hạn (3 - 5 năm sau thu hồi).
• Chưa có tài liệu khảo sát tổng thể về địa chất công trình và trữ lượng nước ngầm trên toàn địa bàn phường Quán Triều để đối chiếu sâu hơn với quy hoạch xây dựng hạ tầng đô thị.
• Bản thân tác giả tự nhận định do kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên một số đánh giá chuyên đề chưa thể đi sâu vào các khía cạnh pháp lý phức tạp.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Khảo sát, đánh giá hiệu quả chuyển đổi sinh kế và sự biến động mức sống của các hộ dân sau khi đã nhận tiền đền bù và bàn giao mặt bằng hoàn tất.
• So sánh hiệu quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng giữa dự án Khu dân cư số 3 với các dự án đô thị khác trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
• Nghiên cứu cập nhật các điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại địa phương.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo cụ thể đối với:

• Sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản và Địa chính: Cung cấp phương pháp xây dựng báo cáo thực tập tốt nghiệp, cấu trúc bảng hỏi điều tra xã hội học và kỹ năng xử lý hồ sơ đền bù đất đai cấp cơ sở.
• Cán bộ làm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại các Ban Bồi thường, Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp quận/huyện: Tham khảo quy trình 10 bước tổ chức thực hiện, phương pháp kiểm đếm, áp giá và phân loại các hạng mục bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
• Phần đáng tham khảo nhất: Hệ thống biểu bảng chi tiết hóa đơn giá đền bù tài sản, công trình xây dựng (Bảng 4.4), cây cối hoa màu (Bảng 4.3) và bộ câu hỏi khảo sát mức độ hiểu biết chính sách của người dân (Bảng 4.8, 4.9, 4.10).

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án xây dựng Khu dân cư số 3 tại phường Quán Triều thu hồi bao nhiêu diện tích đất và ảnh hưởng tới bao nhiêu hộ dân?
Dự án thu hồi tổng diện tích 87.592 m2 đất, gồm: 27.679 m2 đất ở (31,6%); 3.328 m2 đất trồng cây hàng năm (3,8%); 50.540 m2 đất trồng cây lâu năm (57,7%); và 8.271 m2 đất nuôi trồng thủy sản (6,9%). Dự án ảnh hưởng trực tiếp đến 79 hộ gia đình, toàn bộ 79 hộ đều đủ điều kiện và được phê duyệt bồi thường.

2. Tổng kinh phí bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án là bao nhiêu và được chi cho những hạng mục nào?
Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của dự án là khoảng 85,43 tỷ đồng (85.430.000.000 đồng). Trong đó bao gồm: bồi thường và hỗ trợ tiền đất (23 tỷ đồng); bồi thường tài sản, vật kiến trúc (34 tỷ đồng); bồi thường cây cối, hoa màu (273 triệu đồng); các khoản hỗ trợ theo chính sách (1.203,6 triệu đồng); bồi thường tái định cư (23 tỷ đồng); thưởng bàn giao mặt bằng đúng tiến độ (294 triệu đồng); chi phí tổ chức thực hiện (864 triệu đồng); và kinh phí dự phòng (1 tỷ đồng).

3. Chính sách tái định cư cho 79 hộ dân bị mất đất ở được triển khai theo hình thức nào?
79 hộ bị mất toàn bộ hoặc 2/3 diện tích đất ở (với diện tích thu hồi 27.679 m2) đều được phê duyệt bồi thường tái định cư. Đa số các hộ dân đã thống nhất lựa chọn phương án nhận bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới với tổng kinh phí bồi thường tái định cư là 23 tỷ đồng.

4. Kết quả khảo sát 50 hộ dân về đơn giá bồi thường và công tác kiểm kê ghi nhận tỷ lệ phản hồi ra sao?
Kết quả khảo sát 50 hộ gia đình cho thấy: 96% người dân đánh giá công tác đo đạc, thống kê, kiểm kê đất đai và tài sản diễn ra khách quan; 62% hộ cho rằng đơn giá bồi thường đưa ra là chấp nhận được, trong khi 38% hộ cho rằng đơn giá còn thấp so với giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất sản xuất nông nghiệp; 34% đánh giá tiến độ diễn ra đúng kế hoạch.

5. Các hộ dân bị ảnh hưởng nhận được những khoản hỗ trợ chính sách cụ thể nào từ dự án?
Có 52 hộ có diện tích đất ở bị chiếm dụng nhiều nhất được nhận các khoản tiền hỗ trợ theo chính sách với tổng số tiền 1.203,6 triệu đồng. Các khoản chi trả gồm: tiền hỗ trợ di chuyển (512,5 triệu đồng), hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống (320 triệu đồng), hỗ trợ hộ nghèo (117,6 triệu đồng) và hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm (253,5 triệu đồng).

Kết luận

Khóa luận của Phùng Mạnh Cường đã phản ánh trung thực và chi tiết thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Khu dân cư số 3 tại phường Quán Triều, thành phố Thái Nguyên năm 2013 dựa trên hệ thống văn bản pháp lý thời kỳ Luật Đất đai 2003. Đề tài tổng hợp đầy đủ các danh mục kiểm kê, đơn giá chi trả đất đai, tài sản, cây cối, chính sách hỗ trợ và kinh phí tái định cư cho 79 hộ dân bị ảnh hưởng với tổng kinh phí 85,43 tỷ đồng. Kết quả khảo sát thực nghiệm 50 hộ dân chỉ ra tính khách quan trong đo đạc kiểm kê nhưng cũng bộc lộ bất cập về mức chênh lệch giữa giá đền bù và thị trường. Công trình là tài liệu tham khảo thực chứng có giá trị cho việc nghiên cứu chính sách quản lý đất đai và thực tiễn giải phóng mặt bằng cấp cơ sở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Nói đến đất đai thì không ai có thể phủ nhận được vai trò to lớn của nó đối với sự sống của con người cũng như của các sinh vật trên hành tinh này. Nếu không có đất đai thì không thể nào có sự tồn tại của con người và các sinh vật khác. Nó như là một sản phẩm của thiên nhiên đã ban tặng cho con người và bằng trí thông minh cũng như sự sáng tạo của mình mà con người đã biết đón nhận và khai thác nó để phục vụ cho nhu cầu phát triển của mình.

Đối với mỗi quốc gia, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các Thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn đầu vào không thể thay thế. Ở nước ta với một diện tích nhỏ và dân số lại rất đông nên nhu cầu sử dụng đất là rất cao, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi mà quá trình Đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý làm sao cho việc sử dụng đất đai phù hợp và mang lại hiệu quả cao nhất.

Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của đất nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và văn minh. Việc thu hồi đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia dẫn đến đất cho sản xuất - kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống. Vì vậy việc thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho nhu cầu trên một cách khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết.

Hiện nay một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án đầu tư được triển khai chậm là do công tác đền bù thiệt hại GPMB gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc. n 2 Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ lực vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương. Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện đền bù, tái định cư, đào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất còn chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội.

Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để đáp ứng với sự nghiệp CNH, HĐH đất nước. Ngoài ra khung giá bồi thường của nhà nước thấp hơn so với giá thị trường nên người dân không chấp nhận mức giá đó, họ cho rẳng mức bồi thường như vậy là chưa thỏa đáng. Do đó, các hộ không tự nguyện di chuyển, điều đó đã làm chậm tiến độ GPMB, ảnh hưởng nhiều đến thời gian hoàn thành dự án. Được sự đồng ý của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa TN&MT trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu dân cư số 3 tại Phường Quán Triều - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên”.

Mục đích nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu nhằm mục đích sau: + Nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại địa bàn phường Quán Triều. + Trên cơ sở nghiên cứu đánh giá những tìm ra những thuận lợi khó khăn còn tồn tại trong công tác GPMB, từ đó rút ra những kinh nghiệm cho công tác bồi thường GPMB trên địa bàn phường. + Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cũng như các văn bản pháp lý có liên quan.

- Nắm chắc khung giá bồi thường của Chính phủ, địa phương và các Quyết định có liên quan. - Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế. - Tổ chức trao đổi, toạ đàm về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB với một số cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện. - Nghiên cứu vững chắc các đối tượng, mục đích và phạm vi cần nghiên cứu từ đó đánh giá được những tồn tại, khó khăn do nguyên nhân từ đâu? để đưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.

Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Bổ sung những kiến thức đã học, học hỏi những kiến thức, kinh nghiệm thực tế, nắm chắc những quyết định về bồi thường GPMB bằng việc áp dụng trực tiếp những kiến thức đó vào thực tế. - Ý nghĩa thực tiễn: đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất có hiệu quả hơn. n 4 Phần 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 2. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 2.

Khái niệm về bồi thường và hỗ trợ Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra sao cho tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng dất và tài sản có trên diện tích đất đó cho người bị thu hồi đất. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm cũng như giúp đỡ về hành chính đối với những người bị thu hồi đất để đảm bảo đời sống cho người dân. Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện: - Bổi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi.

- Bồi thường hoặc hỗ trợ vể tài sản hiện có gắn với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị nhà nước thu hồi. - Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và các hỗ trợ khác cho người khác cho người bị thu hồi đất. - Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Ngoài các khoản hỗ trợ còn một hình thức bồi thường nữa là tái định cư.

Nghĩa là người sử dụng đất phải được hỗ trợ ổn định về chỗ ở, có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng chỗ ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định. Quá trình tái định cư được hiểu là bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu đến kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư vì sự phát triển chung. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB Quá trình bồi thường GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau giữa các dự án, liên quan đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Do đó, quá trình bồi thường GPMB có các đặc điểm sau: n 5 - Tính đa dạng: mỗi dự án được tiến hành trên các vùng đất khác nhau với các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định.

Do vậy, quá trình bồi thường GPMB mang từng đặc điểm riêng biệt đối với từng dự án. - Tính phức tạp: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mỗi người dân. Đối với vùng nông thôn thì đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đối với đô thị, đất đai là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân.

Do vậy, dựa vào các đặc điểm trên mà chúng ta thấy quá trình bồi thường thiệt hại ở mỗi dự án là khác nhau. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB Trong quá trình thực hiện bồi thường GPMB có rất nhiều yếu tố tác động, nó có thể thúc đẩy quá trình diễn ra nhanh nhưng cũng có thể làm chậm tiến độ, điều đó phụ thuộc rất nhiều yếu tố như: - Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai. - Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất. - Nhiệm vụ ban hành và quản lý thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất tác động đến công tác bồi thường GPMB.

- Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất. - Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra công tác quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý sử dụng đất đai. - Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.

Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý 2. Cơ sở khoa học Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.