Đánh Giá Việc Thực Hiện Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Lạng Sơn

Luận văn thạc sĩ phân tích đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả

• Tác giả: Nông Quốc Hưng
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thanh Trà
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Việc Thực Hiện Các Quyền Của Người Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Lạng Sơn
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Lạng Sơn

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
• 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 2. VẤN ĐỀ ĐẶT RA

Tóm tắt

I. Tổng Quan Đánh Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Lạng Sơn Khái Niệm

Đất đai, nguồn tài nguyên vô giá từ thiên nhiên, đóng vai trò then chốt trong môi trường sống và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, từ các hình thức sở hữu đa dạng đến sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 2013 khẳng định tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, đồng thời bảo hộ quyền này. Luật Đất đai qua các thời kỳ đã cụ thể hóa quy định này, mở rộng quyền cho người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường hóa QSDĐ. Việc này tạo điều kiện cho sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa. Đại hội Đảng VIII, IX, X chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội.

1.1. Quyền Sử Dụng Đất QSDĐ Định Nghĩa và Vai Trò Quan Trọng

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền này bao gồm các quyền năng như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. QSDĐ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Theo tài liệu gốc, Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện quyền sử dụng đất.

1.2. Thị Trường Đất Đai Lạng Sơn Xu Hướng Phát Triển Hiện Nay

Thị trường đất đai Lạng Sơn đang trải qua giai đoạn phát triển với nhiều biến động. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị, đặc biệt là giá trị kinh tế. Đất đai được công nhận là một loại tài sản đặc biệt mà chủ sử dụng có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn. Thị trường Lạng Sơn cũng không nằm ngoài xu hướng phát triển này, mặc dù không sôi động như ở các địa phương trung tâm của cả nước nhưng số liệu biến động qua các năm gần đây cũng thể hiện sự tăng trưởng.

II. Thách Thức Trong Thực Hiện Quyền Sử Dụng Đất Tại Lạng Sơn

Mặc dù đã có nhiều tiến bộ trong việc hoàn thiện pháp luật về đất đai, tình hình thực hiện QSDĐ tại các địa phương, bao gồm cả Lạng Sơn, vẫn còn tồn tại những bất cập. Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ quyền theo quy định, hoặc thực hiện không đúng quy định. Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước đôi khi gây ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2.1. Rào Cản Pháp Lý Quy Định Chồng Chéo Thủ Tục Phức Tạp

Một trong những thách thức lớn nhất là sự phức tạp và chồng chéo của các quy định pháp luật về đất đai. Trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện. Điều này dẫn đến tình trạng người dân ngại thực hiện các thủ tục pháp lý, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.

2.2. Nhận Thức Pháp Luật Hạn Chế Về Hiểu Biết Của Người Dân

Ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế. Nhiều người dân chưa nắm vững các quy định về quyền và nghĩa vụ của mình, dẫn đến việc thực hiện không đúng quy định. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cần được tăng cường để nâng cao nhận thức của người dân.

2.3. Quản Lý Nhà Nước Thiếu Hiệu Quả Trong Giám Sát Kiểm Tra

Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém. Việc kiểm tra, xử lý các vi phạm về đất đai chưa được thực hiện thường xuyên và hiệu quả. Cách tính thuế và kê khai chưa minh bạch hợp lý. Cần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai để đảm bảo việc thực hiện QSDĐ đúng quy định.

III. Phương Pháp Đánh Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Lạng Sơn

Việc đánh giá QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn cần được thực hiện một cách toàn diện, khách quan và khoa học. Các phương pháp nghiên cứu cần kết hợp cả định tính và định lượng, sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Điều tra, thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại các cơ quan chức năng. Sử dụng phiếu điều tra để thu thập thông tin từ người dân và cán bộ quản lý đất đai.

3.1. Thu Thập Dữ Liệu Thứ Cấp Từ Cơ Quan Quản Lý Nhà Nước

Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế thành phố Lạng Sơn. Tham khảo số liệu thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn.

3.2. Điều Tra Khảo Sát Thực Tế Phỏng Vấn Người Dân Cán Bộ

Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân có giao dịch quyền sử dụng đất tại 3 phường xã của thành phố Lạng Sơn. Tổng số phiếu điều tra là 171 phiếu (trung bình mỗi phường, xã là 57 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp của hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục.

IV. Thực Trạng Thực Hiện Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Lạng Sơn

Thành phố Lạng Sơn là trung tâm hành chính của tỉnh, có vị trí chiến lược quan trọng. Kinh tế của thành phố phát triển khá, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt trên 10%/năm. Trong tương lai, thành phố sẽ được nâng cấp thành đô thị loại II, xây dựng thành đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt. Đứng trước những thay đổi của tốc độ đô thị hóa và lượng dân số ngày càng tăng, kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở tại thành phố Lạng Sơn diễn ra thường xuyên.

4.1. Giao Dịch Chuyển Nhượng Tặng Cho Thế Chấp QSDĐ

Trong giai đoạn 2012 - 2016, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở tại thành phố Lạng Sơn diễn ra thường xuyên; cụ thể tại địa bàn nghiên cứu (phường Đông Kinh, phường Chi Lăng và xã Mai Pha) thành phố Lạng Sơn, có 904 giao dịch chuyển nhượng, 168 giao dịch tặng cho và 2.127 giao dịch thế chấp. Số lượng giao dịch về đất đai tại thành phố Lạng Sơn cũng tăng dần qua các năm, việc chuyển quyền sử dụng đất cơ bản đã được người dân thực hiện đầy đủ đúng quy định của pháp luật đất đai.

4.2. Tồn Tại Giao Dịch Chưa Đăng Ký Nguyên Nhân và Hậu Quả

Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền đã được đăng ký với cơ quan Nhà nước thì trên địa bàn thành phố còn tồn tại nhiều trường hợp giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế; Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém; Cách tính thuế và kê khai chưa minh bạch hợp lý; Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện.

V. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Thực Hiện Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, cần có các giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này cần tập trung vào việc nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tăng cường công tác quản lý nhà nước và cải cách thủ tục hành chính.

5.1. Tuyên Truyền Phổ Biến Pháp Luật Nâng Cao Nhận Thức

Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đến người dân. Sử dụng nhiều hình thức tuyên truyền khác nhau như tổ chức hội nghị, hội thảo, phát tờ rơi, đăng tải thông tin trên các phương tiện truyền thông. Nội dung tuyên truyền cần tập trung vào các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, thủ tục thực hiện các QSDĐ.

5.2. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính Tạo Thuận Lợi Cho Người Dân

Đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Rà soát, đơn giản hóa các thủ tục, giảm bớt thời gian và chi phí thực hiện. Áp dụng công nghệ thông tin vào quá trình giải quyết thủ tục hành chính để tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

5.3. Hoàn Thiện Cơ Sở Dữ Liệu Đất Đai Quản Lý Hiệu Quả

Hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ sở dữ liệu đất đai cần được xây dựng một cách đầy đủ, chính xác và cập nhật thường xuyên. Cơ sở dữ liệu đất đai là công cụ quan trọng để quản lý đất đai hiệu quả, ngăn ngừa các tranh chấp và vi phạm về đất đai.

VI. Kết Luận và Kiến Nghị Về Quyền Sử Dụng Đất Lạng Sơn

Việc đánh giá và nâng cao hiệu quả thực hiện QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn là một nhiệm vụ quan trọng, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, người dân và doanh nghiệp để thực hiện tốt nhiệm vụ này. Các giải pháp cần được triển khai một cách đồng bộ và toàn diện, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.

6.1. Đề Xuất Chính Sách Tạo Môi Trường Pháp Lý Thuận Lợi

Đề xuất các chính sách nhằm tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thực hiện QSDĐ. Các chính sách cần tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

6.2. Tăng Cường Kiểm Tra Giám Sát Ngăn Ngừa Vi Phạm

Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Kịp thời giải quyết các tranh chấp về đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại các đô thị trung tâm và cửa khẩu kinh tế luôn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Thành phố Lạng Sơn có tổng diện tích tự nhiên 7.793,75 ha với dân số năm 2016 đạt 94.025 người, đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm trên 10%. Trong cơ cấu diện tích, đất nông nghiệp chiếm 5.775,56 ha (tương đương 74,11%), đất phi nông nghiệp chiếm 1.952,64 ha (chiếm 25,05%) và đất chưa sử dụng còn 65,55 ha (chiếm 0,84%). Với vị trí đầu mối giao thương quốc tế cách cửa khẩu Hữu Nghị 18 km, nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp và chuyển dịch quyền sử dụng đất tại đây diễn ra liên tục và ngày càng gia tăng.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là việc thực thi các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 tại địa phương vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, từ thủ tục hành chính phức tạp đến tình trạng giao dịch chưa đăng ký chính thức. Mục tiêu cụ thể của luận văn nhằm đánh giá toàn diện thực trạng thực hiện 3 quyền cơ bản gồm chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất ở giai đoạn 2012 - 2016 tại 3 địa bàn trọng điểm: phường Đông Kinh, phường Chi Lăng và xã Mai Pha.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của công trình được lượng hóa qua việc đánh giá 54.286 giao dịch toàn tỉnh Lạng Sơn, trong đó thành phố Lạng Sơn chiếm gần 19.000 giao dịch (đạt tỷ trọng 35,0%). Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng giúp các cơ quan quản lý nâng cao hiệu lực thi hành pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng nguồn thu ngân sách địa phương vốn đạt 235 tỷ đồng vào năm 2016.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hệ thống lý thuyết kinh tế đất đai kinh điển kết hợp với khung pháp luật đất đai hiện đại của Việt Nam. Trọng tâm nghiên cứu dựa trên lý thuyết địa tô và giá trị tài sản đất đai của kinh tế chính trị học, kết hợp với lý thuyết quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tại Việt Nam, Điều 54 Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trao cho người sử dụng đất 8 quyền năng tài sản cơ bản gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (giảm 1 quyền so với 9 quyền tại Luật Đất đai năm 2003).

Mô hình nghiên cứu phân tích sự vận hành của thị trường quyền sử dụng đất qua hai cấp độ: thị trường sơ cấp (giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận) và thị trường thứ cấp (giao dịch trực tiếp giữa các chủ thể sử dụng đất). Ba khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm: quyền sở hữu đại diện của Nhà nước với 3 quyền năng chiếm hữu, định đoạt, sử dụng; quyền sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản đặc thù; và cơ chế chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 cùng Luật Đất đai năm 2013.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu thu thập dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2012 - 2016 từ Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn. Nguồn số liệu phản ánh biến động quản lý đất đai, kết quả cấp giấy chứng nhận, doanh thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trên địa bàn 8 đơn vị hành chính cấp xã.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng tại 3 đơn vị đại diện gồm phường Đông Kinh, phường Chi Lăng và xã Mai Pha. Cỡ mẫu điều tra người dân gồm 171 hộ gia đình và cá nhân có thực hiện giao dịch đất đai (phân bổ đồng đều 57 phiếu cho mỗi xã, phường). Đồng thời, tác giả thực hiện phỏng vấn sâu 13 cán bộ chuyên môn, gồm 3 công chức địa chính xã phường, 3 viên chức Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, 3 công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2 công chức bộ phận một cửa và 2 công chức Chi cục Thuế. Lý do lựa chọn phương pháp kết hợp định tính và định lượng nhằm đối chiếu trực tiếp giữa quy định thể chế và trải nghiệm thực tế của người dân, xử lý số liệu thống kê qua phần mềm chuyên dụng và minh họa bằng bảng biểu so sánh tương quan.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích số liệu tại 3 đơn vị nghiên cứu trọng điểm giai đoạn 2012 - 2016 ghi nhận tổng cộng 3.199 giao dịch đất ở chính thức, thể hiện rõ xu hướng tăng trưởng qua các năm. Trong đó, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng áp đảo với 2.127 giao dịch (chiếm 66,49% tổng số giao dịch), khẳng định quyền sử dụng đất là công cụ tạo vốn và bảo đảm tín dụng quan trọng hàng đầu cho hoạt động sản xuất kinh doanh tại địa phương. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi nhận 904 giao dịch (chiếm 28,26%), phản ánh nhu cầu dịch chuyển chỗ ở và đầu tư bất động sản sôi động. Quyền tặng cho ghi nhận 168 giao dịch (chiếm 5,25%), chủ yếu diễn ra trong phạm vi nội bộ gia đình khi phân chia tài sản cho con cái.

Về công tác quản lý nhà nước, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên toàn tỉnh Lạng Sơn tính đến hết năm 2016 đạt trên 92% tổng diện tích đủ điều kiện, với diện tích cấp mới đạt khoảng 1.624,31 ha và cấp đổi đạt 721.679,87 ha. Riêng tại thành phố Lạng Sơn, nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thông qua giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã đóng góp đáng kể vào tổng thu ngân sách năm 2016 đạt 235 tỷ đồng, vượt 18,7% so với kế hoạch tỉnh giao. Tuy nhiên, điều tra thực địa phát hiện khoảng 15% đến 20% giao dịch chuyển nhượng trong thực tế vẫn sử dụng hình thức viết tay hoặc ủy quyền không công chứng nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế.

Thảo luận kết quả

Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất chiếm trên 66% phản ánh rõ nét đặc trưng của nền kinh tế đô thị thương mại biên giới, nơi người dân có nhu cầu vốn lưu động lớn cho hoạt động xuất nhập khẩu và kinh doanh dịch vụ. Xu hướng này hoàn toàn tương đồng với báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi số lượng hồ sơ thế chấp luôn chiếm tỷ lệ trên 60% tổng giao dịch đất đai. Việc các giao dịch chính thức tăng đều qua từng năm minh chứng cho hiệu quả tích cực từ khi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường từ tháng 10 năm 2015 theo Quyết định số 1493/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lạng Sơn.

Các phát hiện nghiên cứu có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ cột chồng thể hiện cơ cấu giao dịch biến động theo từng năm giữa 3 địa bàn Đông Kinh, Chi Lăng và Mai Pha, kết hợp với bảng ma trận thống kê mức độ hài lòng của 171 hộ dân. Nguyên nhân chính của những tồn tại xuất phát từ trình tự thủ tục hành chính còn rườm rà qua nhiều khâu trung gian, biểu mẫu thay đổi liên tục, và nhận thức pháp luật của người dân nông thôn tại các xã vùng ven còn hạn chế.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và vận hành hiệu quả cơ chế một cửa liên thông. UBND thành phố Lạng Sơn phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cắt giảm tối thiểu 30% thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai từ mức 15 - 30 ngày xuống dưới 10 ngày làm việc. Mục tiêu đặt ra là hoàn thành tái cấu trúc quy trình nội bộ trong vòng 6 tháng kể từ quý 1 năm 2018, đảm bảo 100% hồ sơ được kiểm soát tiến độ trên hệ thống điện tử.

Thứ hai, hoàn thiện và tích hợp cơ sở dữ liệu đất đai số hóa đa mục tiêu. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn làm chủ đầu tư dự án chuẩn hóa cơ sở dữ liệu địa chính số cho toàn bộ 8 xã, phường thuộc thành phố Lạng Sơn. Mục tiêu đến năm 2020 tích hợp 100% hồ sơ địa chính và dữ liệu giao dịch biến động vào hệ thống quốc gia theo tiêu chuẩn dự án quản lý đất đai hiện đại, giúp tra cứu thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý thửa đất tức thì.

Thứ ba, minh bạch hóa chính sách tài chính đất đai và quy trình tính thuế. Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn phối hợp với các phòng ban chuyên môn công khai bảng giá đất, biểu thuế chuyển nhượng 2% và lệ phí trước bạ 0,5% tại bộ phận tiếp nhận kết quả. Đơn vị cần ứng dụng hóa đơn điện tử và liên thông thuế địa chính nhằm giảm thiểu trên 50% tình trạng khai gian giá trị chuyển nhượng, hoàn thành triển khai trong vòng 9 tháng.

Thứ tư, đổi mới phương thức tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai. Phòng Tư pháp thành phố Lạng Sơn phối hợp với UBND phường Đông Kinh, Chi Lăng và xã Mai Pha tổ chức định kỳ 12 hội nghị tuyên truyền mỗi năm tại các thôn, khối phố. Mục tiêu nâng cao tỷ lệ hộ dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai đạt trên 85% vào cuối năm 2019.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và học thuật sâu sắc, đặc biệt hữu ích cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm sau:

Nhóm thứ nhất là các nhà quản lý nhà nước tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND cấp huyện, xã. Luận văn cung cấp mô hình thực tiễn để đánh giá hiệu lực thi hành Luật Đất đai năm 2013, làm cơ sở xây dựng quy chế phối hợp liên ngành và tinh giản quy trình một cửa.

Nhóm thứ hai là các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại hoạt động trên địa bàn. Các chuyên viên thẩm định có thể sử dụng dữ liệu 2.127 giao dịch thế chấp để phân tích tính thanh khoản, định giá tài sản bảo đảm và nhận diện rủi ro pháp lý đối với đất ở đô thị miền núi.

Nhóm thứ ba là giảng viên, học viên cao học và sinh viên các ngành Quản lý đất đai, Luật kinh tế, Bất động sản. Tài liệu cung cấp phương pháp luận chuẩn mực về thiết kế cỡ mẫu điều tra xã hội học (171 hộ dân và 13 cán bộ) cùng hệ thống lý luận hoàn chỉnh về quyền tài sản đất đai.

Nhóm thứ tư là các doanh nghiệp phát triển bất động sản và nhà đầu tư cá nhân. Nghiên cứu cung cấp bức tranh chân thực về cấu trúc thị trường, quy hoạch không gian đô thị loại III và tiềm năng gia tăng giá trị đất đai tại hành lang kinh tế cửa khẩu Lạng Sơn.

Câu hỏi thường gặp

Giao dịch quyền sử dụng đất nào chiếm tỷ lệ cao nhất tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2016?

Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất với 2.127 lượt, chiếm 66,49% tổng số giao dịch tại 3 địa bàn nghiên cứu. Số liệu này chứng minh người dân và hộ kinh doanh tại thành phố Lạng Sơn sử dụng quyền sử dụng đất như một công cụ đòn bẩy tài chính trọng yếu để vay vốn ngân hàng phục vụ hoạt động buôn bán và sản xuất kinh doanh thương mại cửa khẩu.

Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn đạt mức độ nào theo thống kê của luận văn?

Tính đến hết năm 2016, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn toàn tỉnh Lạng Sơn đạt trên 92% đối với các trường hợp đủ điều kiện pháp lý. Toàn tỉnh đã thực hiện cấp mới được 1.624,31 ha và hoàn thành cấp đổi 721.679,87 ha đất, tạo tiền đề vững chắc cho việc quản lý nhà nước và tham gia an toàn vào các giao dịch thị trường chính thức.

Luận văn đã áp dụng quy mô mẫu điều tra thực địa sơ cấp như thế nào để đảm bảo tính khoa học?

Nghiên cứu khảo sát trực tiếp 171 phiếu điều tra ngẫu nhiên đối với các hộ gia đình có phát sinh giao dịch đất đai tại phường Đông Kinh, Chi Lăng và xã Mai Pha (57 phiếu mỗi xã phường). Đồng thời, tác giả phỏng vấn sâu 13 cán bộ, công chức thuộc các bộ phận địa chính, đăng ký đất đai, tài nguyên môi trường và chi cục thuế để đối chứng khách quan giữa chính sách và thực tiễn.

Những nguyên nhân chủ yếu nào dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính thức?

Nguyên nhân căn bản gồm ý thức chấp hành pháp luật đất đai của một bộ phận người dân chưa cao, tâm lý e ngại thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%. Ngoài ra, quy trình thủ tục hành chính chuyển nhượng còn phức tạp, kéo dài và công tác kiểm tra, giám sát biến động đất đai ở cấp cơ sở chưa thực sự chặt chẽ.

Các giải pháp trọng tâm nào được đề xuất để nâng cao hiệu quả quản lý giao dịch đất đai tại địa phương?

Luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược gồm cải cách thủ tục hành chính liên thông một cửa nhằm rút ngắn thời gian xử lý xuống dưới 10 ngày, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số hóa 100%, minh bạch hóa bảng giá tính thuế, và đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật định kỳ 12 đợt mỗi năm cho người dân.

Kết luận

• Đánh giá toàn diện bức tranh 54.286 giao dịch đất đai toàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2016, trong đó thành phố Lạng Sơn đóng vai trò hạt nhân với gần 19.000 giao dịch (chiếm 35,0% toàn tỉnh).
• Khẳng định hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất chiếm ưu thế tuyệt đối (66,49% với 2.127 giao dịch tại 3 địa bàn nghiên cứu), chứng minh vai trò đòn bẩy tài chính quan trọng của đất đai đối với kinh tế địa phương.
• Chỉ rõ những tồn tại về tình trạng giao dịch ngầm trốn thuế, sự chậm trễ trong thủ tục hành chính và tỷ lệ số hóa cơ sở dữ liệu đất đai chưa đồng bộ giữa 8 xã, phường.
• Thiết lập hệ thống 4 giải pháp thực tiễn có tính khả thi cao, gắn liền với lộ trình cụ thể về cải cách một cửa liên thông, hiện đại hóa dữ liệu số và nâng cao nhận thức cộng đồng.
• Cung cấp cơ sở lý luận và luận cứ thực chứng phục vụ mục tiêu quy hoạch phát triển thành phố Lạng Sơn nâng cấp lên đô thị loại II và trung tâm kinh tế biên mậu trước năm 2020.

Đóng góp chính của luận văn là làm sáng tỏ cơ chế vận hành thị trường quyền sử dụng đất tại một đô thị cửa khẩu đặc thù, kết nối chặt chẽ giữa quy định pháp luật và thực tiễn thi hành. Về lộ trình tiếp theo, các cơ quan chuyên môn cần khẩn trương số hóa toàn diện dữ liệu đất đai và triển khai quy trình một cửa điện tử trong giai đoạn 2018 - 2020. Hãy liên hệ và tham khảo chi tiết toàn văn công trình nghiên cứu để áp dụng hiệu quả vào công tác quản trị đất đai và nghiên cứu học thuật chuyên sâu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NÔNG QUỐC HƯNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 c LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 23 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Nông Quốc Hưng i c LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Lạng Sơn, Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn, Chi cục Thống kê thành phố Lạng Sơn, UBND phường Đông Kinh, UBND phường Chi Lăng, UBND xã Mai Pha và các cơ quan liên quan đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà nội, ngày 23 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Nông Quốc Hưng ii c MỤC LỤC Lời cam đoan. ii Mục lục.

iii Danh mục chữ viết tắt. v Danh mục bảng. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn. Tổng quan tài liệu. Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất.

Đất đai và thị trường đất đai. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất. Tình hình thực hiện quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Mỹ. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Oxtraylia. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Trung Quốc. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Hàn Quốc.

Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. Quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn.

Nội dung và phương pháp nghiên cứu. Địa điểm nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu.

Nội dung nghiên cứu. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.

Phương pháp so sánh. Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu. Phương pháp minh họa. Kết quả và thảo luận.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn. Điều kiện tự nhiên của thành phố Lạng Sơn. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Lạng Sơn.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn. Kết luận và kiến nghị.

76 Tài liệu tham khảo. 80 iv c DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP : Bộ Tư pháp CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH : Công nghiệp hóa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH : Hiện đại hóa NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng Đăng ký đất đai v c DANH MỤC BẢNG Bảng 4. Tình hình phát triển dân số của thành phố Lạng Sơn qua các năm từ 2012-2016. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Lạng Sơn.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, giai đoạn 2016 - 2016……………. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, từ năm 2012 - 2016. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, từ năm 2012 - 2016.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các phường, xã nghiên cứu. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu. Tổng hợp phiếu điều tra chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu. Tình hình thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu.

Tổng hợp phiếu điều tra tặng cho QSDĐ tại 3 phường, xã nghiên cứu. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu. Tổng hợp phiếu điều tra thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất.

Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ việc thực hiện thủ tục hành chính về quyền của người sử dụng đất. 648 vi c TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nông Quốc Hưng Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn.

Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lạng Sơn. - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi địa giới hành chính 02 phường và 01 xã (Phường Đông Kinh, Phường Chi Lăng và xã Mai Pha). + Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: + Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế thành phố Lạng Sơn.

+ Tham khảo số liệu thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn. - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân có giao dịch quyền sử dụng đất tại 3 phường xã của thành phố Lạng Sơn. Tổng số phiếu điều tra là 171 phiếu (trung bình mỗi phường, vii c xã là 57 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp của hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục;.

Đối với cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất, số phiếu điều tra 13 phiếu (03 phiếu điều tra công chức địa chính, 03 phiếu điều tra viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; 03 phiếu điều tra Công chức phòng Tài nguyên và Môi trường; 02 phiếu điều tra công chức Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả; 02 phiếu điều tra công chức Chi cục Thuế thành phố).