MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng hiện nay. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý và sử dụng tài nguyên quý giá này.
Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Đây là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Việc quy định các quyền của người sử dụng đất là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong Luan van 2 quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. Quận Tây Hồ là một quận thuộc thủ đô Hà Nội được thành lập theo Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 28/10/1995 của Chính Phủ. Quận bao gồm 08 đơn vị hành chính trực thuộc.
Từ khi thành lập và đi vào hoạt động đến nay, quận Tây Hồ đã có những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng được củng cố, giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? Là các câu hỏi phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2018-2020”. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2018-2020 nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ Luan van 3 quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.
Ý nghĩa khoa học - Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.
Luan van 4 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2. Đất đai và thị trường đất đai 2.
Đất đai Đất đai là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá,. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất.
Nó có thể bao gồm lợi ích trên đấtvề mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán. Đất đai còn được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động có tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, Luan van 5 đất đai có khả năng sinh lời vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi.
Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Do vậy, không tồn tại thị trường đất đai mà chỉ tồn tại thị trường QSDĐ. Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có QSDĐ, QSDĐ tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường, trở thành giao dịch hàng hóa đặc biệt. Thị trường QSDĐ ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị Luan van 6 trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường QSDĐ được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao QSDĐ; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao QSDĐ với người có nhu cầu sử dụng lại.
Quyền sở hữu đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 2. Quyền sở hữu đất đai Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013). - Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.