CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI DAT CHO HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1. Khái niệm và đặc điểm Giấy chứng nhận quyền sử dung dat, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với dat 1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyên năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gan liền với đất đối với các chủ thé khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó. Theo Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyên va lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Luật số 38/2009/QH12 đã sửa đổi, b6 sung Khoản 20 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gan liền với đất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gan liền với đất [13, Điều 4, 3, Khoản 6].
Từ điển Luật học (2006) giải thích GCNQSDD “là giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyên cấp cho người sử dụng đất dé bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [13, Điều 3, 3, Khoản 16]. Với quy định nêu trên cho thay, GCNQSDD, QSHNO và tài sản gan liền với đất (dưới đây gọi chung là GCNOSDP) là chứng thư pháp lý dé xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ, là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp được hưởng.
GCNQSDĐ, được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền do pháp luật quy định. Tuy nhiên họ phải là những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp. Và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản đó. Bản chất pháp lý của GCNQSDĐ là thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về sử dụng hợp pháp của một chủ thê đối với một diện tích đất, quyền SHNƠ một ngôi nhà hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định.
Đây cũng là cơ sở dé Nhà nước bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp cho chủ thé được cấp giấy chứng nhận. Nhu vậy có nhiều cách giải thích khác nhau về GCNQSDĐ, nhưng một cách chung nhất có thể hiểu GCNQSDĐ ià chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có tham quyên cấp theo quy định của pháp luật cho các chủ thể sử dụng đất để công nhận và bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của họ. Từ các phân tích trên cho thấy, các văn quy phạm pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện, bao quát, nâng cao giá trị pháp lý của GCNQSDĐ. Đặc điểm của GCNOSDD, QSHNƠ Thứ nhất, GCNQSDD là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thâm quyền chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước (cụ thể là Bộ Tài nguyên và Môi trường) theo quy định của pháp luật GCNQSDD được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Thứ hai, GCNQSDD là một trong những công cụ dé Nhà nước quản lý dat đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác trên đất đối với các chủ thể.
Cấp GCNQSDĐ, là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, nhà ở, công trình xây dựng phù hợp ở mỗi thời kỳ, mỗi gian đoạn khác nhau của đất nước. Mặt khác, quản lý bang công cụ giấy chứng nhận là một trong những cách thức quản lý đơn giản, dé dàng và khoa hoc của Nhà nước đối với tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất; tạo cơ sở pháp lý vững chắc dé Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau. gây nhiều khó khăn, trở ngại trong công tác quản lý thời gian qua. Thứ ba, GCNQSDĐ, là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất hợp pháp của một chủ thé sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thâm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác, sử dụng.
Người được cấp GCNQSDĐ, có day đủ các quyền dé đầu tư, khai thác và sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai; được Nhà nước bảo hộ các quyên và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sở hữu và sử dụng tài san. Khái niệm Cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Công nhận QSDĐ là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDD cho người sử dụng đất. Khái niệm này được xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất 6n định [13, Điều 5, 2].
Quy định này cho thấy hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng dat. Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này được cụ thê hơn, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất 6n định mà không có nguồn gốc được Nha nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cap GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gan liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [13, Điều 29, 3]. Việc công nhận QSDD là hành vi pháp lý ma Nhà nước thừa nhận hay nói cách khác là trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ôn định mà đất đó không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo đó người sử dụng đất có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận theo quy định của pháp luật.
10 Nhà nước công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý cần thiết nhằm xác lập QSDĐ cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định. Nó đáp ứng những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý đất đai của đất nước và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mỗi quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất. Sự công nhận QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thê sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát trién của mỗi quốc gia còn có thé áp dụng cho các chủ thé sử dụng đất 6n định, có nguồn gốc chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất. Điều này cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều được công nhận mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trước đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắt khe hoặc cởi mở.
Việc công nhận QSDĐ có nhiều hình thức biểu hiện, chang hạn có thé công nhận trên cơ sở một số loại giấy tờ nhất định; có thé trên số địa chính hoặc thông tin đã được nhà nước ghi nhận phan ánh; cũng có thé biểu hiện bằng một số hình thức giấy tờ theo khuôn mẫu nhất định, điều này tùy thuộc vào ý chí nhà nước thé hiện trong pháp luật. Dé được công nhận QSDĐ điều kiện tiên quyết đặt ra là phải có sự tồn tại, sự chiếm hữu, sử dụng đất trước đó của chủ thể nhất định. Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp sử dung đất mặc dù không có day đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự sử dụng 6n định lâu dai và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải quyết thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất.