Chương 1. Whing vin để Lý luận về giả: quyết ranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng quyền sở dụng đất Chương 2. Thực trang pháp luật và thục trấn thị hành pháp luật về giả quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương quyền sở dụng đất tạ Tòa án nhận dân tỉnh Điện Biên Chương 3. Giải pháp hoàn thin phép luật về giã uyết ranh chấp hop đồng chuyển nhương quyền sử đụng đất và giải pháp ning cao hiệu quả thị hành tei Tòa án nhân dân tinh Điện Biên CHUONG 1: NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE GIẢI QUYET TRANH CHAP HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG AT VÀ PHÁP LUẠT 'VÈ GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN.
SỬ DỤNG BAT 11. Lý lận về hợp đồng chuyển nhượng quyền st dung đất tổn tại và phát triển thì các thúc, cá nhân phải tham gia nhiều mi quan. hệ xã hội, trong đó họ tht lập với nhau các loại hợp đồng a chuyỂn giao cho nha. các lợi ich vật chất nhất định, bao hàm cả việc CNOSDĐ để phục vụ các nhu cầu cho.
mục dich sinh hoạt, tiêu đồng đồng mét vai trò quan trong Hiên nay tr BLDS 2015 không có định ng riêng vélosiHĐCNQSDĐ, song thi Điễu 500 Bồ luật này có quy đính và hợp đồng về QSDD. Theo 46:“Hop đồng vé “nyẫn sử ng đắt là cu tha thun giữa các bên theo đỗ người sir dong đất chagrin đồi chuyễn nhương cho thuê, cho thad lại tong cho, thé chấp, góp vẫn quyển sit chong đắt hoặc thục hiện quyển khác theo qip Ảnh cũa Tuất đắt ea cho bên lựa; bên "thực hiện qụ ẩn ngiấa vụ theo hợp đồng với người sử đìnng đắt “Xét lý luân chuyển QSDĐ mang bản chit là một gieo dich din nự đổ 1à sơ chuyển dich QSDD gia các chỗ thể với nhau Thọc tifn cho thấy, hình thức chuyển QSDD là rt nhiêu nung phổ biển nhất vấn là chuyển nhượng, hình thức này biểu Hiện tập trùng nhất tinh chất ci chuyển OSDĐ 1 Các chủ thể trong hop đồng nay là bên chuyển giao QSDĐ (goi là bn chuyển nhượng) và bén được CNOSDD (gợi là tên nhận chuyển nhương. Trong mốt quan hệ HĐCNQSDĐ thi nguồi nhận CNQSDĐ trở thành người có quyền kh thác lợi ch và tim năng của đất và ph rể cho người chuyển nhường một khoản tên trơng ting với giá tị cũa mãnh đất do. Từ định nghĩa hop đồng và QSDĐ cũng như căn cử vào đặc điểm của hoạt đông CNQSDĐ có thé nite khái niệm về HĐCNQSDĐ như sm: “Hop đẳng chuyễnnhương qyẫn sit chang dL tethỗa thuân giữa bên chhyễn hương và bên nhận chuyễn nhương về việc chuyẫn dich quyên si chang đất từ bên cduyễnnhương sang cho bên nhân clnyẫnnhương theo trình tc ti nae mà pháp luật ‘9 Ảnh trên cơ số giá cá cũng các điẫu idm được hơi bên hổa thun “Trường Đại học Luật Ha Nột (018), Giáo inh Tuất Dân sự Vật Nam tập 2, et.
Công an nhân, dân Hà Nột tr 242. ặc điểm của hợp đềng chuyển nhượng quyền sử dựng HĐCNOSDĐ mang nhũng đặc điểm clung của hop đồng dân sự đó là sơ tự do, hynguyên the thuận của các bin trong việc thục hiện các quyền, nghia vụ din sy nhằm dat được mục đích nhất định, song loại hop đồng này còn có những đm, đặc trung đổ là Thứ nhất, đối tượng của hợp 1a mét tai sin đặc biệt, Tài sin nay được tiễu hiện đưới dang quyên (ti sẵn vô hink) mà không phi la đất dei (ái sẵn hữu, hành), Bị răng buộc và chỉ phải bồi hình thie sở hồn, đất đm thuộc "sở hữu tod din cio Nhà nước đu điện chỉ sở hit” thao Điều 53 Hiên pháp 3013. Do đó, pháp tuật thục Ảnh ö Việt Nam đã có sơ phân tích một cách tương đổi độc lập giữa quyền sở Hữu đất dai cia toàn din và quyễn sử dụng đất cia các ổ chức, hộ gla inh và có nhân Thứ hai, HDCNQSDD phải tuân thủ quy đính về hình thức Đối với HBCNOSDD việc giao tắt hop đồng phấ tuân thủ didu kiện v hình thức, thủ tục sma pháp luật quy định Đẳng thời, việc CNOSDD phải thực hiện đăng Lý tử cơ quan có thẫm quyền Việc CNQSDĐ phải được lip thành vin bản và thực hin thông qua hợp đồng phi làm thủ tc ti Vanphòng đăng Ixy quyén rỡ dụng đất” Thứ ba, HĐCNOSDP là hợp đồng có din bù Khi geo kết HĐCNQSDĐ, bên chuyển nhương và bên nhận chuyỄn nhnmơng sẽ thôa thuận với nhau về các đều khoản liên quan din việc thực hiên hop ding trong đó bao gồm điều khoăn vỀ giá cả CNQSDD. Bên chuyển nhượng sẽ được nhận một khoản én từ phía bên nhận chuyển, nhượng, khoăn tiễn này được ví nh la một khoản din bù ngang giá đối với việc CNQSDĐ giõa các bên trong quan hệ HĐCNOSDĐ.
Đây là đẳm khác biệt ga HBCNOSDD với hợp đồng ting cho QSDD, bi bên được ting cho không có nghĩa phải tra cho bin tăng cho bắt kỹ mét khoản dn ba nào Thứ h; đôi tượng cia hợp đẳng à QSDĐ và có thé bao gồm cả tả sin gắn lên ới đất Những ti sin này có thể công một chủ sở hữu hoặc thuộc nhiễu chủ sở hữu, khác nhau 12. Lý lận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất 2 Trường Đại học Luật Hà Nội C032), Giáo minh Ind Dân sự Việt Nam tập 2, Nab. Te pháp, Hà Nộp tr 389. " *Điều 502 BLDS 2015, Khoản 3 Điều 167 LBD 2013.
Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp chuyén nhượng quyền sử dựng đất Tranh chip đất đa nói chung và tranh chip HĐCNQSDĐ nói ring là hiện tương xây ra phổ in trong đời sống ánh t, xã hội, đặc biét rong giai đoạn nước tạ chuyển sang nin kinh tế th trường QSDĐ trở thành đối tượng được dua vào giao dich trên th trường và bị chỉ phối bi các quy luật cia tị trường Các bên không phải lúc nào cũng có thé đồng thuận về các vin dé trong méi quan hệ CNQSDĐ, do 6 sẽ có những mâu thuần này snk Trên thọ tổ thi ranh chấp HĐCNOSDĐ được thể hiện bằng những hình thúc khác nhau nh ranh chấp về đối tương cia hop đẳng, bình thúc của hop đồng, nôi dang của hợp đồng. song chúng déu phần ánh một bản chất chung đó lànhững mẫu huấn giỗa các bên trong quá tỉnh geo kết thực hiệnHĐCNQSDĐ. Cônhiêunguyên, nhân din đến tranh chấp HĐCNQSDĐ, đơn cỡ như Do tác đồng manh mé của nền, ảnh té thi trường lâm cho giá đất ting gây nên tin trang tranh chấp, chủ thể them gặt kếtHĐCNQSDĐ không di đều kiện, đối tương côa hop đẳng 1à QSDĐ không i điều liên chuyển nhượng theo quy dinh của pháp luật dt đi; do một bên cổ tình không thục hiện hoặc thục hiện không đúng những điều khoản của hop đồng. VỆ ‘bin chất đậy là ranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trongHBCNOSDD Thông thường nấu xit thấy mie đô mẫu thuần giữa các bên 1à không quá lớn (dường gắn với lợi ich/gá ti quyền sở dụng did, có thể được giã quyét dn thie bing con đường thương lượng hôn gi, tim ra hướng giã quyết dụng hòa quyền loi cho các bên Tuy nhién không phi lúc nào nhiing mâu thuẫn gia các bân đều có thể giải quyết tiệt để bằng con đường thuong lượng, hoa giã, đc biệt là đối với trường hợp ma giá tri của QSDD 1a tương đối lớn hoặc một bên đã có những hành vi vã phạm hợp đồng ảnh hưởng đến quyển lợi cũa bin côn la.
Từ đó cho thấy, nêu những mâu thuẫn, xung đốt giữa các bên trong HĐCNQSDĐ không được gai quyết một cách nhanh chồng, tiệt để tủ sẽ có những tác động xắn đổi với bên bị thiệt hi cũng như là nguyên nhân gây ảnh hưởng đồn tình hình T-XEL Từ đó có thi rút ra ranh chấp HĐCNQSDĐ như seus “Tranh chấp hợp đồng chyẩn nhượng quyẩn sứ ng đất sr mâu thuẫn xung đột la giữa các bên trong quả trình gio kết và thực hiện hop đồng chuyẫn nhương quyẫn sie dụng đắt" Một số đặc đẳm chủ yêu của tranh chấp HĐCNQSDĐ đó là Thứ nhất, đổi toợng của tranh chip là việc thục hiện các quyén và ngiĩa vụ liên quen đến hop đồng giữa các chủ thể, Như đã bình bay ở mục 1.2, đất dai là mot tải sân đặc biệt Tại sin này được biểu hién dưới dang quyền (ti sẵn vô bint) nà không phi là dit di (tai sin hồu hind). Bị ring bude va chỉ phối bis hình thie sở hữu, dit đa thuộc “sé hỗu toàn din do Nha nước đi điên chủ sỡ hồn”, Chính vi „ đối tương của tranh chip đuợc biểu hiện dưới dang QSDĐ chứ không phất bản thin đất dai ' Khác với các dang tranh chấp tai sản khác thi tai sin van thuộc quyền. sử hữu cña chính chỗ thể tranh chip. Chinh vi yêu tổ này ma việc GOTC không chỉ hướng tới bio về quyền và lợi ich côn các bên tham gia quan hệ mã còn con bio vé cho chủ thể dei điện quyền sở hữu- đ là Nhà nước Thứ ha, các chủ thể tranh chấp HĐCNOSDĐ chỉlã chỗ thể quản ý và sở đụng đất không có quyén sỡ hữu đối với đất đi.
Thông qua các quyết dink nine giao đất, cho thuê dit hoặc công nhận QSDĐ từ phía cơ quan có thấm quyền thi các chủ thể được xác lập QSDĐ. Ngodi việc được kh thác các giá tr do QSDĐ mang li thi các ch thể còn có quyền thực hiện các giao dich, tong đó có quyên CNQSDĐ ' Các bên chủ thể trong tranh chip vé HĐCNOSDĐ chi là chủ thể có QSDĐ chứ không phã là chủ thể có quyền sở hữu đất ai Thứ ba, ranh chấp HĐCNQSDĐ luân gin liễn với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích true tấp của ho ma côn ảnh hướng đến lợi ích của Nhà nước, Bồi Ii, Nhà nước thục hiện quản lý đất dai chủ yêu dựa trên công cụ pháp luật, kh ranh chấp xây ra thi những quy định pháp luật iên quan din vẫn đồ này đã không được chip hành một cách nghiêm chỉnh, du đỏ ảnh hưởng. đến hiệu quả quản ý hành chính nhà nước 1. Phân loyi tranh chấp hợp đồng chuyén nhưng quyền sẽ dụng đất Tranh chipHĐCNQSD là một dang tranh chấp khá phổ bién trong tranh chấp đất dai, căn cử vào tùng giá dom tranh chấp mã có thể phân loại tranh chấp HĐCNQSDĐ thành các nhóm nửư sau: - Nhém tranh chấp về gid tr pháp lý của hop đẳng: Đây chính là anh chấp tốt hậu quả pháp ly làm cho HĐCNQSDĐ có hiệu lực hay bị vô hiệu.
tắc, việc CNQSDĐ cân phi đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo BLDS 2015 và LĐĐ.