Đánh Giá Việc Thực Hiện Các Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Nam Sách, Tỉnh Hải Dương

Luận văn thạc sĩ đánh giá thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Vũ Văn Trường
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thanh Trà
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Việc Thực Hiện Các Quyền Của Người Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Huyện Nam Sách, Tỉnh Hải Dương
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN 1: TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
• 1.3.1. Những đóng góp mới của đề tài
• 1.3.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
• 1.3.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Quyền sở hữu
• 2.1.1. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
• 2.1.2. Quyền sử dụng đất
• 2.1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
• 2.1.3.1. Các nước phát triển
• 2.1.3.2. Một số nước trong khu vực
• 2.1.3.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
• 2.1.4. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 2.1.4.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 2.1.4.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 2.1.4.3. Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 3. PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
• 3.1. Thời gian nghiên cứu
• 3.2. Đối tượng nghiên cứu
• 3.3. Nội dung nghiên cứu
• 3.4. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014. Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương
• 3.5. Phương pháp nghiên cứu
• 3.5.1. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu
• 3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
• 3.5.4. Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp xử lý số liệu
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
• 4.4. Tình hình quản lý đất đai
• 4.4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
• 4.4.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Nam Sách
• 4.4.3. Tình hình cơ bản tại 2 khu vực nghiên cứu
• 4.4.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất
• 4.5. Giải pháp
• 4.5.1. Giải pháp về chính sách
• 4.5.2. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật
• 4.5.3. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Kiến nghị
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Đánh Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Nam Sách HD

Đất đai là tài nguyên quý giá và không tái tạo, đóng vai trò then chốt trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất (QSDĐ) là vô cùng quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế thị trường ngày càng phát triển. Nghiên cứu này tập trung vào huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, một địa phương có vị trí địa lý thuận lợi và tiềm năng phát triển kinh tế lớn. Mục tiêu là đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện. Theo Hiến pháp năm 2013, quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ, và người sử dụng đất có quyền chuyển quyền, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.

1.1. Tầm quan trọng của việc đánh giá QSDĐ ở Nam Sách

Việc đánh giá quyền sử dụng đất tại Nam Sách có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá trị đất đai, phục vụ cho các hoạt động giao dịch, đầu tư và phát triển kinh tế. Đánh giá này giúp đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở cho việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Việc đánh giá cũng giúp phát hiện và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, góp phần ổn định trật tự xã hội. Theo nghiên cứu của Vũ Văn Trường (2017), việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ để nâng cao hiệu quả.

1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu về QSDĐ tại Nam Sách

Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất. Mục tiêu chính là xác định những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện các quyền này, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Nghiên cứu được thực hiện trong giai đoạn 2010-2014, cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình sử dụng đất đai tại địa phương.

II. Thách Thức Trong Thực Hiện Quyền Sử Dụng Đất Ở Nam Sách

Mặc dù pháp luật đã quy định rõ về các quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế, việc thực hiện các quyền này vẫn còn gặp nhiều khó khăn và thách thức. Các thủ tục hành chính phức tạp, thời gian giải quyết kéo dài, và sự thiếu minh bạch trong thông tin quy hoạch là những rào cản lớn đối với người dân. Bên cạnh đó, tình trạng tranh chấp đất đai, sự biến động của thị trường bất động sản, và sự yếu kém trong năng lực quản lý của cán bộ địa phương cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo kết quả điều tra của Vũ Văn Trường (2017), nhiều hộ gia đình đánh giá thủ tục thực hiện các QSDĐ là phức tạp và mất nhiều thời gian.

2.1. Thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài về QSDĐ

Một trong những thách thức lớn nhất trong việc thực hiện quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài. Người dân phải trải qua nhiều bước, nhiều khâu, với nhiều loại giấy tờ khác nhau, gây tốn kém thời gian và chi phí. Sự thiếu phối hợp giữa các cơ quan chức năng cũng làm chậm trễ quá trình giải quyết thủ tục. Theo đánh giá của người dân, thời gian thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thường mất thời gian dài, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.

2.2. Thiếu minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất Nam Sách

Sự thiếu minh bạch trong thông tin quy hoạch sử dụng đất cũng là một vấn đề đáng quan ngại. Người dân khó tiếp cận được các thông tin chính xác và đầy đủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến việc thực hiện các quyền của họ gặp nhiều khó khăn. Tình trạng quy hoạch treo, quy hoạch không khả thi cũng gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, làm giảm giá trị giá đất huyện Nam Sách và gây ra nhiều tranh chấp.

2.3. Tranh chấp đất đai và biến động thị trường bất động sản

Tình trạng tranh chấp đất đai vẫn diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, trong đó có huyện Nam Sách. Nguyên nhân chủ yếu là do lịch sử để lại, do sự chồng chéo trong quản lý, và do sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân. Bên cạnh đó, sự biến động của thị trường bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất, cũng gây ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tạo ra nhiều rủi ro cho các giao dịch bất động sản Nam Sách.

III. Phương Pháp Đánh Giá Thực Trạng Quyền Sử Dụng Đất Nam Sách

Để đánh giá một cách khách quan và toàn diện về thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nam Sách, cần áp dụng một phương pháp nghiên cứu khoa học và phù hợp. Phương pháp này bao gồm việc thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý nhà nước, kết hợp với việc điều tra, khảo sát trực tiếp người dân và các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai. Các phương pháp thống kê, so sánh, và phân tích định tính được sử dụng để xử lý và đánh giá dữ liệu, từ đó đưa ra những kết luận và kiến nghị có giá trị thực tiễn.

3.1. Thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp về QSDĐ

Việc thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý nhà nước là bước quan trọng trong quá trình đánh giá. Dữ liệu này bao gồm các văn bản pháp luật, các báo cáo thống kê về tình hình sử dụng đất, các hồ sơ địa chính, và các thông tin quy hoạch. Phân tích dữ liệu thứ cấp giúp có được cái nhìn tổng quan về tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện, đồng thời xác định những vấn đề cần tập trung nghiên cứu sâu hơn.

3.2. Điều tra khảo sát người dân và chuyên gia về QSDĐ

Điều tra, khảo sát trực tiếp người dân và các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai là phương pháp quan trọng để thu thập thông tin sơ cấp. Người dân có thể cung cấp những thông tin về kinh nghiệm thực tế của họ trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, những khó khăn, vướng mắc mà họ gặp phải. Các chuyên gia có thể đưa ra những đánh giá chuyên môn về tình hình quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời đề xuất các giải pháp cải thiện.

3.3. Sử dụng phương pháp thống kê so sánh phân tích định tính

Các phương pháp thống kê, so sánh, và phân tích định tính được sử dụng để xử lý và đánh giá dữ liệu thu thập được. Phương pháp thống kê giúp tổng hợp và mô tả dữ liệu một cách chính xác và khoa học. Phương pháp so sánh giúp đối chiếu và so sánh tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất giữa các địa phương khác nhau, hoặc giữa các giai đoạn thời gian khác nhau. Phương pháp phân tích định tính giúp hiểu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

IV. Đánh Giá Chi Tiết Việc Thực Hiện Các Quyền Sử Dụng Đất

Nghiên cứu tập trung đánh giá chi tiết việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách. Đối với mỗi quyền, nghiên cứu phân tích số lượng giao dịch, giá trị giao dịch, và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền. Đồng thời, nghiên cứu cũng đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện các quyền này. Kết quả đánh giá cho thấy có sự khác biệt đáng kể trong việc thực hiện các quyền giữa các địa phương khác nhau trong huyện.

4.1. Thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại Nam Sách

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất. Nghiên cứu đánh giá số lượng giao dịch chuyển nhượng, giá trị giao dịch, và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền này. Kết quả cho thấy quyền chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện nhiều nhất ở thị trấn Nam Sách, trung tâm kinh tế của huyện, và ít hơn ở các xã thuần nông. Theo Vũ Văn Trường (2017), có 27 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn 2010-2014.

4.2. Thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại Nam Sách

Quyền cho thuê quyền sử dụng đất cũng là một quyền quan trọng, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Nghiên cứu đánh giá số lượng hợp đồng cho thuê, thời hạn cho thuê, giá thuê, và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền này. Kết quả cho thấy quyền cho thuê QSDĐ được thực hiện nhiều ở thị trấn Nam Sách, nơi có nhiều hoạt động kinh doanh, dịch vụ.

4.3. Thực hiện quyền thừa kế tặng cho và thế chấp QSDĐ

Nghiên cứu cũng đánh giá việc thực hiện các quyền thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền này có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện cho việc huy động vốn để phát triển kinh tế. Kết quả cho thấy các quyền này được thực hiện khá phổ biến trên địa bàn huyện, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính và các quy định của pháp luật.

V. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Sử Dụng Đất Tại Nam Sách HD

Để nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về chính sách, pháp luật, tổ chức bộ máy, và nâng cao năng lực cán bộ. Các giải pháp này cần hướng đến việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường minh bạch thông tin, giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai, và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền của mình. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai để nâng cao nhận thức của người dân.

5.1. Hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai

Cần tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai, đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch, và khả thi. Các quy định về định giá quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tế. Cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng quy hoạch treo, quy hoạch không khả thi.

5.2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính về đất đai

Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt các khâu trung gian, giảm thời gian và chi phí thực hiện thủ tục. Áp dụng công nghệ thông tin vào quá trình giải quyết thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận dịch vụ công. Thực hiện cơ chế một cửa liên thông để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

5.3. Nâng cao năng lực cán bộ quản lý đất đai Nam Sách

Cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý đất đai, đặc biệt là cán bộ địa chính cấp xã, phường. Tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, và đạo đức công vụ cho cán bộ. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của cán bộ quản lý đất đai, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

VI. Kết Luận Và Triển Vọng Đánh Giá Quyền Sử Dụng Đất

Việc đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách đã chỉ ra những thành công và hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đảm bảo quyền lợi của người dân, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về chính sách, pháp luật, tổ chức bộ máy, và nâng cao năng lực cán bộ. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường giá đất nông nghiệp Nam Sách, và đề xuất các giải pháp phù hợp để phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.

6.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu về QSDĐ tại Nam Sách

Nghiên cứu đã đánh giá chi tiết việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách. Kết quả cho thấy có sự khác biệt đáng kể trong việc thực hiện các quyền giữa các địa phương khác nhau trong huyện. Các thủ tục hành chính phức tạp, sự thiếu minh bạch thông tin, và tình trạng tranh chấp đất đai là những rào cản lớn đối với người dân.

6.2. Kiến nghị và đề xuất giải pháp về QSDĐ

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp về hoàn thiện chính sách và pháp luật, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao năng lực cán bộ, và tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật. Các giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ và quyết liệt để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đảm bảo quyền lợi của người dân.

6.3. Hướng nghiên cứu tiếp theo về thị trường đất đai Nam Sách

Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai trên địa bàn huyện Nam Sách, đặc biệt là các yếu tố kinh tế, xã hội, và môi trường. Cần có những nghiên cứu về thông tin quy hoạch sử dụng đất Nam Sách và dự báo về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp để phát triển thị trường một cách bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận cốt lõi của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đóng vai trò đòn bẩy cho quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội. Huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương sở hữu vị trí địa lý chiến lược khi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, cách thành phố Hải Dương khoảng 6 km và cách thành phố Hải Phòng 41 km theo Quốc lộ 5A. Toàn huyện có tổng diện tích đất tự nhiên là 10.907,78 ha, quy mô dân số đạt 115.156 người với mật độ phân bố 1.055 người/km². Sự tăng trưởng nhanh chóng của giá trị sản xuất toàn huyện, đạt mốc 1.941,9 tỷ đồng vào năm 2014, đã thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu giao dịch và thực hiện các quyền về đất đai của người dân.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2010 - 2014, quá trình chuyển dịch đất đai tại địa phương phát sinh nhiều bất cập: hệ thống giao dịch phi chính thức vẫn diễn ra phổ biến, thủ tục hành chính còn rườm rà và công tác quản lý nhà nước gặp không ít trở ngại. Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là đánh giá toàn diện thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp trên địa bàn 18 xã và 1 thị trấn thuộc huyện Nam Sách. Đề tài tập trung phân tích mẫu khảo sát thực chứng trên 100 hộ gia đình tại hai khu vực trọng điểm nhằm chỉ rõ các rào cản pháp lý và hành chính. Kết quả nghiên cứu là căn cứ khoa học thực tiễn giúp chính quyền địa phương hoàn thiện cơ chế quản lý, kéo giảm 79% tỷ lệ phản ánh về thời gian giải quyết kéo dài và minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất trong giai đoạn phát triển mới.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận về quyền sở hữu tài sản và lý thuyết quản lý đất đai hiện đại trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Khung phân tích vận dụng quy định tại Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2005 về ba quyền năng cơ bản của quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Trong điều kiện đặc thù của Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo đó, quyền sử dụng đất được thể chế hóa thành một loại quyền tài sản đặc thù, cho phép người sử dụng đất thực hiện 8 quyền năng luật định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất được phân tích như một cấu phần của thị trường bất động sản, vận hành theo quy luật cung - cầu, giá trị và sự điều tiết của Nhà nước. Trên phạm vi cả nước, diện tích đất đã giao và cho thuê đạt 25.119 nghìn ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên. Nghiên cứu cũng tiếp thu có chọn lọc các bài học kinh nghiệm quốc tế từ hệ thống đăng ký bằng khoán điền thổ của Thụy Điển, cơ chế tách quyền sở hữu và quyền sử dụng tại Trung Quốc, cũng như chính sách bình ổn thị trường nhà đất tại Hàn Quốc nhằm hoàn thiện khung đánh giá hiệu quả thực thi quyền của người dân ở cấp cơ sở.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp đồng bộ các nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp trong phạm vi thời gian từ năm 2010 đến năm 2014, với đợt điều tra thực địa trọng điểm thực hiện trong năm 2014 và nửa đầu năm 2015. Cỡ mẫu điều tra sơ cấp gồm 100 hộ gia đình và cá nhân, được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên tại hai địa bàn đại diện: Thị trấn Nam Sách đại diện cho khu vực đô thị hóa với thương mại phát triển mạnh (50 phiếu) và Xã Quốc Tuấn đại diện cho khu vực thuần nông nghiệp truyền thống (50 phiếu).

Lý do lựa chọn cách tiếp cận này nhằm bảo đảm tính đại diện đa chiều, phản ánh khách quan sự tương phản về tần suất giao dịch đất đai giữa khu vực trung tâm và vùng nông thôn. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo thống kê đất đai của Ủy ban nhân dân huyện Nam Sách, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Toàn bộ thông tin định lượng được xử lý, mã hóa và tổng hợp bằng phần mềm Microsoft Excel. Nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ lệ phần trăm và tổng hợp định tính nhằm lượng hóa mức độ hài lòng của người dân đối với quy trình thực hiện thủ tục hành chính đất đai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Khảo sát thực tế 100 hộ gia đình tại huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 đã ghi nhận các phát hiện then chốt về hành vi thực hiện quyền sử dụng đất:

• Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Toàn bộ mẫu khảo sát ghi nhận 27 trường hợp chuyển nhượng. Trong đó, Thị trấn Nam Sách tập trung tới 18 trường hợp (chiếm 66,7%), cao gấp đôi so với Xã Quốc Tuấn chỉ có 9 trường hợp (chiếm 33,3%). Sự chênh lệch này phản ánh tác động mạnh mẽ của nhu cầu mở rộng mặt bằng kinh doanh và chuyển nhượng đất ở đô thị.
• Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất: Ghi nhận 23 trường hợp phát sinh hợp đồng thuê đất ở và sản xuất kinh doanh. Thị trấn Nam Sách chiếm ưu thế vượt trội với 17 trường hợp (tỷ lệ 73,91%), trong khi Xã Quốc Tuấn chỉ có 6 trường hợp (tỷ lệ 26,09%), chủ yếu là thuê đất nông nghiệp tự phát.
• Thực hiện quyền thừa kế và tặng cho: Có 31 trường hợp phân chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất và 20 trường hợp thực hiện quyền tặng cho. Các giao dịch này diễn ra chủ yếu trong nội bộ dòng họ tại các vùng nông thôn, với tỷ lệ tặng cho quyền sử dụng đất thành công đạt 76,92%.
• Hoạt động thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất: Hình thức thế chấp sổ đỏ tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh chiếm tỷ trọng cao tại cả 2 địa bàn, trở thành kênh huy động vốn quan trọng nhất của hộ gia đình.

Thảo luận kết quả

Dữ liệu chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 cho thấy ngành Công nghiệp - Xây dựng tăng lên 44,5% (đạt 864,7 tỷ đồng) và Thương mại - Dịch vụ chiếm 32,5% (đạt 631,3 tỷ đồng), trong khi Nông nghiệp giảm xuống còn 23,0% (đạt 445,9 tỷ đồng). Xu hướng này có thể được mô tả trực quan qua biểu đồ cơ cấu kinh tế hình cột chồng và bảng cân đối hiện trạng sử dụng đất, giải thích rõ nguyên nhân vì sao thị trường đất ở đô thị Nam Sách diễn ra sôi động hơn hẳn khu vực nông thôn.

Đáng chú ý, kết quả đánh giá ý kiến của 100 người dân về thủ tục hành chính tại các cơ quan công quyền bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng:

• Về độ phức tạp: Chỉ 14,0% số hộ nhận xét thủ tục đơn giản, 41,0% đánh giá ở mức bình thường, trong khi có tới 35,0% đánh giá phức tạp và 10,0% nhận định rất phức tạp (tổng mức không hài lòng là 45,0%).
• Về thời gian xử lý: 71,0% hộ dân cho biết mất nhiều thời gian và 8,0% phản ánh thời gian quá dài (tổng cộng 79,0% không hài lòng về tiến độ), chỉ có 12,0% đánh giá nhanh chóng.
• Về văn bản hướng dẫn: 43,0% người dân thấy khó hiểu và 7,0% thấy rất khó hiểu (chiếm 50,0%), chỉ 13,0% nhận xét văn bản rõ ràng, dễ tiếp cận.
• Về gánh nặng tài chính: 9,0% đánh giá mức phí và lệ phí chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận là quá cao, 18,0% đánh giá vừa phải, còn lại xem là mức chấp nhận được.

So sánh với các nghiên cứu toàn quốc cho thấy thực trạng tại Nam Sách phản ánh trung thực bức tranh chung: thị trường chuyển nhượng ngầm chiếm tỷ lệ lớn (ước tính khoảng 70% giao dịch thực tế ngoài luồng chưa đăng ký biến động). Nguyên nhân xuất phát từ sự thiếu đồng bộ của hệ thống văn bản hướng dẫn Luật Đất đai, tâm lý e ngại thực hiện nghĩa vụ thuế phí và quy trình thẩm định hồ sơ qua nhiều cấp còn chậm trễ.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm thúc đẩy việc thực thi quyền của người sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật và lành mạnh hóa thị trường bất động sản tại địa bàn huyện Nam Sách, bốn nhóm giải pháp hành động cụ thể được kiến nghị thực hiện:

• Hoàn thiện chính sách và cải cách thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân huyện Nam Sách cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường cần tiến hành rà soát, cắt giảm tối thiểu 35% thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong giai đoạn 2016 - 2020. Thiết lập cơ chế liên thông một cửa hiện đại, công khai minh bạch bảng giá đất và quy trình tính thuế chuyển nhượng nhằm xóa bỏ tình trạng nhũng nhiễu.
• Đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật: Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn phối hợp với các đoàn thể tổ chức định kỳ 2 đợt phổ biến Luật Đất đai hàng năm tại 102 thôn, khu dân cư. Mục tiêu nâng tỷ lệ hộ gia đình hiểu đúng về quyền và nghĩa vụ đăng ký đất đai từ 50% lên trên 85%, hạn chế triệt để các giao dịch viết tay không có chứng thực.
• Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ địa chính: Phòng Nội vụ và Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức tập huấn nghiệp vụ định kỳ hàng năm cho 100% cán bộ địa chính tại 18 xã và 1 thị trấn. Bố trí đủ nhân lực có trình độ chuyên ngành Quản lý đất đai, tăng cường kiểm tra công vụ và xử lý nghiêm các trường hợp chậm trễ hồ sơ.
• Xây dựng hệ thống thông tin địa chính và số hóa cơ sở dữ liệu: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện cần triển khai số hóa 100% hồ sơ địa chính, tích hợp bản đồ quy hoạch lên cổng thông tin điện tử huyện trong giai đoạn 2017 - 2020. Giải pháp này giúp người dân dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý của thửa đất, giảm trên 90% rủi ro tranh chấp trong chuyển nhượng và thế chấp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và học thuật cao, là tài liệu tham khảo thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện và cấp xã: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Nam Sách, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai và cán bộ địa chính xã có thể ứng dụng các số liệu khảo sát thực tế (với 79% phản ánh về thời gian giải quyết) để tái cấu trúc quy trình tiếp nhận hồ sơ, tối ưu hóa công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai: Cung cấp khung phương pháp luận chuẩn xác về điều tra xã hội học, xử lý số liệu sơ cấp tại 100 hộ dân và hệ thống hóa quá trình phát triển của Luật Đất đai Việt Nam qua các thời kỳ 1987, 1993, 2003 và 2013 để phục vụ giảng dạy và làm luận văn.
• Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản: Khai thác dữ liệu phân tích về nhu cầu thế chấp vay vốn và các giao dịch chuyển nhượng tại khu vực nông thôn và đô thị nhằm xây dựng quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm an toàn, hạn chế rủi ro nợ xấu.
• Người sử dụng đất, hộ gia đình và cá nhân: Giúp người dân nắm vững các quy định pháp luật về 8 quyền sử dụng đất căn bản, trình tự thủ tục hành chính, mức thu phí lệ phí hợp pháp để tự tin bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các giao dịch dân sự.

Câu hỏi thường gặp

Giao dịch quyền sử dụng đất nào diễn ra phổ biến nhất tại huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014?
Giao dịch thừa kế (31 trường hợp), chuyển nhượng (27 trường hợp) và cho thuê (23 trường hợp) xuất hiện nhiều nhất trong số 100 hộ khảo sát. Trong đó, quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn phát triển kinh tế được các hộ dân ứng dụng rộng rãi nhất ở cả thành thị lẫn nông thôn.

Tại sao hoạt động chuyển nhượng đất tại thị trấn Nam Sách cao gấp đôi xã Quốc Tuấn?
Thị trấn Nam Sách là trung tâm chính trị - kinh tế với tốc độ đô thị hóa cao, nơi ngành thương mại - dịch vụ đóng góp 631,3 tỷ đồng (32,5% cơ cấu kinh tế). Nhu cầu mặt bằng kinh doanh tạo ra 18 ca chuyển nhượng (chiếm 66,7%), trong khi xã Quốc Tuấn thuần nông chỉ có 9 ca (chiếm 33,3%).

Khó khăn lớn nhất của người dân huyện Nam Sách khi thực hiện thủ tục đất đai là gì?
Rào cản lớn nhất là thời gian xử lý hồ sơ kéo dài khi có tới 79,0% hộ dân phàn nàn (71,0% mất nhiều thời gian, 8,0% rất dài). Ngoài ra, 50,0% người dân gặp trở ngại do văn bản hướng dẫn khó hiểu và 45,0% đánh giá quy trình còn nhiều bước phức tạp.

Tình trạng giao dịch quyền sử dụng đất không chính thức tại địa phương bắt nguồn từ nguyên nhân nào?
Nguyên nhân chủ yếu do người dân muốn né tránh các khoản thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ, kết hợp với tâm lý e ngại thủ tục hành chính rườm rà. Thêm vào đó, việc thừa kế, tặng cho tại nông thôn thường dựa trên thỏa thuận nội bộ gia đình mà không đăng ký biến động với chính quyền.

Cơ cấu kinh tế tác động như thế nào đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Nam Sách?
Sự dịch chuyển mạnh mẽ sang công nghiệp (chiếm 44,5%) và dịch vụ (chiếm 32,5%) đã làm thu hẹp đất nông nghiệp, gia tăng đột biến giá trị đất ở và đất sản xuất phi nông nghiệp. Điều này kích thích các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp đất đai tăng trưởng nhanh chóng.

Kết luận

• Luận văn đã đánh giá toàn diện bức tranh thực thi các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 trên nền tảng diện tích 10.907,78 ha và 115.156 nhân khẩu.
• Khảo sát 100 hộ dân đã chỉ rõ sự phân hóa sâu sắc giữa đô thị và nông thôn: Thị trấn Nam Sách chiếm 66,7% số ca chuyển nhượng và 73,91% số ca cho thuê, vượt trội hoàn toàn so với xã thuần nông Quốc Tuấn.
• Nghiên cứu nhận diện chính xác điểm nghẽn hành chính với 79,0% người dân phản ánh thời gian giải quyết kéo dài và 50,0% nhận thấy văn bản quy phạm pháp luật còn khó hiểu.
• Đóng góp trọng tâm của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận về 8 quyền năng theo Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá về cải cách hành chính, đào tạo nhân lực và số hóa thông tin địa chính.
• Bước tiếp theo trong giai đoạn 2016 - 2020 là xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa đất đai đồng bộ, rút ngắn 35% thời gian giải quyết thủ tục, góp phần minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất.

Hãy tham khảo và ứng dụng ngay các kết quả nghiên cứu của luận văn để nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền lợi hợp pháp tối đa trong mọi giao dịch bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VŨ VĂN TRƯỜNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 c LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Văn Trường i c LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy và cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã tạo mọi điều kiện và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt là sự giúp đỡ hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Sách, các phòng: Tài nguyên và Môi trường, Thống kê huyện, Tài chính - Kế hoạch; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Sách, một số phòng ban khác thuộc UBND huyện, Ủy ban nhân dân Thị trấn Nam Sách, UBND xã Quốc Tuấn và cán bộ địa chính thị trấn, xã nơi điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, cung cấp cho tôi đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn các học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận văn.

Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Văn Trường ii c MỤC LỤC Lời cam đoan. ii Mục lục .iii Danh mục chữ viết tắt. v Danh mục bảng. vi Danh mục hình.

vii Trích yếu luận văn .viii Thesis abstract. Tính cấp thiết của đề tài 1 1. Mục tiêu nghiên cứu 2 1. Phạm vi nghiên cứu 2 1.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 1. Những đóng góp mới của đề tài 2 1. Ý nghĩa khoa học của đề tài 2 1. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3 Phần 2.

Tổng quan tài liệu. Quyền sở hữu 4 2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4 2. Quyền sử dụng đất 6 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 9 2.

Các nước phát triển 9 2. Một số nước trong khu vực 13 2. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 17 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam 18 2.

Quá trình hình thành, phát triển qsdđ ở việt nam 18 2. Thực tiễn việc thực hiện qsdđ ở việt nam 22 2. Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam 28 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.

Địa điểm nghiên cứu 29 3. Thời gian nghiên cứu 29 iii c 3. Đối tượng nghiên cứu 29 3. Nội dung nghiên cứu 29 3.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện nam sách, tỉnh hải dương. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện nam sách, tỉnh hải dương. Đánh giá việc thực hiện các qsdđ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện nam sách giai đoạn 2010 - 2014. Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các qsdđ ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện nam sách, tỉnh hải dương 29 3.

Phương pháp nghiên cứu 29 3. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu 29 3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 30 3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 30 3.

Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp xử lý số liệu 30 Phần 4. Kết quả và thảo luận. Điều kiện tự nhiên 31 4. Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 39 4. Tình hình quản lý đất đai 40 4. Hiện trạng sử dụng đất huyện nam sách tỉnh hải dương 43 4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện nam sách 44 4.

Tình hình cơ bản tại 2 khu vực nghiên cứu 46 4. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất 47 4. Giải pháp về chính sách 69 4. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 70 4.

Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 70 Phần 5. Kết luận và kiến nghị. Kiến nghị 72 Tài liệu tham khảo. 75 iv c DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính phủ CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CNH, HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KTXH Kinh tế xã hội NĐ-CP Nghị định Chính phủ NXB Nhà xuất bản QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa v c DANH MỤC BẢNG Bảng 4.

Cơ cấu kinh tế huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 36 Bảng 4. Tình hình dân số và lao động của huyện Nam Sách 39 Bảng 4. Tình hình sử dụng đất đai của huyện Nam Sách năm 2014 43 Bảng 4. Tình hình cấp Giấy chứng nhận đất ở của huyện đến năm 2014 45 Bảng 4.

Một số chỉ tiêu chính thuộc 2 khu vực nghiên cứu 46 Bảng 4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 2 khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 48 Bảng 4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 48 Bảng 4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ 53 Bảng 4.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 2 khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 55 Bảng 4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 56 Bảng 4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 2 khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 58 Bảng 4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ 59 Bảng 4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại 2 khu vực nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014 61 Bảng 4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ 62 Bảng 4. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước 64 vi c DANH MỤC HÌNH Hình 4. Sơ đồ hành chính huyện Nam Sách 32 Hình 4.

Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014 37 Hình 4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Nam Sách 44 vii c TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Vũ Văn Trường Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất một số giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất đúng và hiệu quả trên địa bàn thị huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.

Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê; phương pháp phân tích, so sánh. Kết quả chính và kết luận 1. Huyện Nam Sách nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Hải Dương, cách trung tâm của tỉnh (thành phố Hải Dương) khoảng 6 km và thành phố Hải Phòng 41 km theo quốc lộ 5ª. Huyện có tổng diện tích đất tự nhiên là 10.907,78 km2, dân số 115.156 người và mật độ dân số 10.557 người/km2.

Kết quả điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân tại huyện Nam Sách trong giai đoạn 2010 - 2014 cho thấy các quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất ở được thực hiện nhiều nhất. Trong đó, có 27 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ (Thị trấn Nam Sách là trung tâm đầu não của huyện Nam Sách có tỷ lệ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cao nhất với 18 trường hợp, chiếm 66,7%; đối với xã Quốc Tuấn là 1 xã thuần nông việc chuyển nhượng QSD đất ít xảy ra với 9 trường hợp, chiếm 33,3%.); có 23 trường hợp đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh (thị trấn Nam Sách có 17 trường hợp, chiếm 73,91% và xã Quốc Tuấn có 6 trường hợp, chiếm 26,09%); có 31 trường hợp thừa kế QSDĐ; có 20 trường hợp tặng cho QSDĐ, chiếm 76,92%. Kết quả đánh gía của người dân về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại viii c huyện Nam Sách cho thấy: có 14,0% số hộ đánh giá thủ tục thực hiện các QSDĐ đơn giản, 41,0% cho là bình thường, 35,0% cho là phức tạ và 10,0% thấy rất phức tạp; có 12,0% số hộ đánh giá thời gian thực hiện thủ tục hành chính là nhanh chóng, 9,0% trả lời là bình thường, 71,0% trả lời là mất thời gian dài và 8,0% trả lời là thời gian rất dài; có13,0% số hộ đánh giá các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ trả lời là dễ hiểu, 37,0% đánh giá có thể hiểu được; 43,0% đánh giá khó hiểu và 7,0% đánh giá rất khó hiểu; có 9,0% số hộ đánh giá mức phí, lệ phí cao, 18,0% đánh giá là vừa phải, 20,0% đánh giá thấp và 3,0% trả lời là quá thấp.