Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hạ Long là đô thị trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Quảng Ninh với tổng diện tích tự nhiên đạt 27.509,95 ha, phân bố trên 20 đơn vị hành chính cấp phường. Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ với sự đầu tư hạ tầng quy mô lớn từ các tập đoàn kinh tế đã tạo ra bước nhảy vọt trong phát triển bất động sản, nhưng đồng thời cũng tạo áp lực rất lớn lên công tác quản lý và sử dụng đất. Đến cuối năm 2018, toàn thành phố đã cấp lũy kế 43.287 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó riêng năm 2018 đã cấp mới 672 giấy, vượt 165,0% so với kế hoạch được giao. Tuy nhiên, việc thực thi các quyền hợp pháp của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, từ tình trạng chuyển nhượng không đăng ký, định giá đất bồi thường chưa thỏa đáng cho tới các tranh chấp đất đai vốn chiếm tới khoảng 70% tổng số đơn thư khiếu nại, tố cáo.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai của tác giả Nguyễn Hương Giang với đề tài "Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2014 - 2018" được thực hiện nhằm phân tích toàn diện thực trạng, xác định nguyên nhân và đưa ra các giải pháp khả thi. Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu là đánh giá chuyên sâu 4 quyền năng cốt lõi gồm: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 địa bàn nghiên cứu điểm đại diện cho các hình thái kinh tế đô thị khác nhau. Kết quả nghiên cứu không chỉ góp phần nâng cao hiệu lực của 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương mà còn cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn vững chắc phục vụ công tác hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản trong giai đoạn chuyển đổi số.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng kết hợp giữa lý luận pháp luật dân sự và khoa học quản lý đất đai hiện đại. Trọng tâm lý thuyết bắt nguồn từ quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 về 3 quyền năng cơ bản cấu thành quyền sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Trong bối cảnh thể chế của Việt Nam, Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013 xác lập nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, "quyền sử dụng đất" là một khái niệm pháp lý mang tính đặc thù cao, cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch mang tính tài sản theo Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Hệ thống khung lý thuyết của luận văn phân tích 4 nhóm khái niệm chính: quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất và quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, luận văn tổng hợp kinh nghiệm quản lý đất đai từ 6 quốc gia tiêu biểu gồm Ôxtrâylia (với hệ thống đăng ký bằng khoán Torrens và phạm vi sở hữu tầng sâu từ 12 đến 60m), Cộng hòa Liên bang Đức (với hợp đồng quyền thừa kế xây dựng có thời hạn tối đa 99 năm), Thái Lan (với hệ thống đa dạng gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu Chanod-NS4 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K), Malaysia, Trung Quốc và Thụy Điển nhằm đúc kết các bài học về minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Về nguồn dữ liệu, nghiên cứu khai thác dữ liệu thứ cấp từ Báo cáo thống kê đất đai năm 2018 của UBND thành phố Hạ Long, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học bằng bảng hỏi trực tiếp với quy mô mẫu 120 hộ gia đình, cá nhân được phân bổ đều tại 3 phường nghiên cứu điểm: Hồng Gai (40 phiếu), Bạch Đằng (40 phiếu) và Hà Trung (40 phiếu).

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu được thực hiện có chủ đích nhằm đại diện cho 3 lát cắt kinh tế - xã hội đặc trưng của thành phố: phường Hồng Gai là trung tâm đô thị lịch sử có hoạt động thương mại dịch vụ phát triển mạnh; phường Bạch Đằng đại diện cho khu vực tập trung các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; phường Hà Trung đại diện cho khu vực công nghiệp khai thác than với địa hình đồi núi dốc từ 15 đến 20% phức tạp. Tiêu chí chọn hộ điều tra là những cá nhân, hộ gia đình có đăng ký thường trú và đã trực tiếp thực hiện ít nhất 1 trong 4 quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước trong khung thời gian 2014 - 2018. Toàn bộ số liệu thu thập được tổng hợp, xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel, kết hợp phương pháp thống kê mô tả và so sánh đối chiếu nhằm lượng hóa chính xác các chỉ tiêu về thời gian giải quyết hồ sơ, mức độ hài lòng và chi phí thực hiện thủ tục hành chính. Quá trình triển khai thu thập và phân tích dữ liệu thực địa diễn ra liên tục từ tháng 03/2018 đến tháng 08/2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả xử lý số liệu khảo sát thực địa từ 120 hộ gia đình, cá nhân tại 3 phường điểm trong giai đoạn 2014 - 2018 đã chỉ ra những đặc trưng rõ nét về cơ cấu giao dịch quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long:

Thứ nhất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng áp đảo với 50 trên tổng số 120 trường hợp điều tra, tương đương 41,67%. Trong đó, phường Hồng Gai chiếm số lượng lớn nhất với 18 trường hợp (chiếm 36,0% tổng số vụ chuyển nhượng), tiếp theo là phường Bạch Đằng với 16 trường hợp (32,0%) và phường Hà Trung với 16 trường hợp (32,0%). Điều này phản ánh tính thanh khoản cao của thị trường bất động sản đô thị Hạ Long dưới tác động của các dự án hạ tầng lớn.

Thứ hai, quyền tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến thứ hai với 30 trường hợp, chiếm 25,0% mẫu điều tra. Giao dịch này tập trung cao nhất tại phường Hà Trung với 13 trường hợp (chiếm 43,33% tổng số vụ tặng cho), tiếp theo là phường Hồng Gai với 11 trường hợp (36,67%) và phường Bạch Đằng với 6 trường hợp (20,0%). Xu hướng tách thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái khi lập gia đình diễn ra rất mạnh mẽ tại khu vực ngoại vi đô thị.

Thứ ba, quyền thế chấp quyền sử dụng đất đạt 26 trường hợp, chiếm 21,67% tổng số giao dịch khảo sát. Đáng chú ý, phường Bạch Đằng dẫn đầu với 13 trường hợp (chiếm 50,0% tổng số vụ thế chấp), vượt trội so với phường Hồng Gai (8 trường hợp) và phường Hà Trung (5 trường hợp). Điều này phù hợp với tính chất của Bạch Đằng là phường trung tâm tập trung nhiều hộ kinh doanh cá thể có nhu cầu tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng để mở rộng kinh doanh dịch vụ.

Thứ tư, quyền thừa kế quyền sử dụng đất có số lượng thấp nhất với 14 trường hợp, chiếm 11,66% mẫu khảo sát, phân bổ gồm 6 trường hợp tại phường Hà Trung, 5 trường hợp tại phường Bạch Đằng và 3 trường hợp tại phường Hồng Gai.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch về cơ cấu giao dịch giữa các địa bàn nghiên cứu phản ánh mối tương quan chặt chẽ giữa đặc điểm kinh tế - xã hội và hành vi pháp lý của người sử dụng đất. Tại các phường trung tâm như Hồng Gai và Bạch Đằng, giá trị thương phẩm của đất đai rất cao, thôi thúc người dân chủ động làm thủ tục chuyển nhượng và thế chấp tại các ngân hàng thương mại. Ngược lại, tại khu vực đồi núi như phường Hà Trung, các giao dịch mang tính chất nội bộ gia đình như tặng cho và thừa kế lại chiếm ưu thế rõ rệt.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ hình tròn thể hiện cơ cấu tỷ lệ phần trăm giữa 4 nhóm quyền sử dụng đất (chuyển nhượng 41,67%, tặng cho 25,0%, thế chấp 21,67%, thừa kế 11,66%) và biểu đồ cột ghép so sánh tần suất giao dịch giữa 3 phường Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung. Đồng thời, bảng thống kê các rào cản hành chính sẽ làm nổi bật các nguyên nhân chính khiến người dân e ngại khi thực hiện thủ tục, bao gồm: thời gian cấp đổi Giấy chứng nhận còn kéo dài, thủ tục công chứng phức tạp, và sự chênh lệch đáng kể giữa khung giá đất nhà nước quy định với giá giao dịch thực tế ngoài thị trường.

So sánh với các nghiên cứu tương đồng tại các đô thị loại I vùng duyên hải Bắc Bộ, kết quả của luận văn cho thấy Hạ Long có tỷ lệ người dân hoàn thành thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước cao hơn mức bình quân, nhờ vào bước đột phá cấp 672 Giấy chứng nhận trong năm 2018 (đạt 165,0% kế hoạch năm). Tuy vậy, tình trạng giao dịch trao tay hoặc lập vi bằng không qua đăng ký biến động vẫn tồn tại rải rác, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý phức tạp.

Đề xuất và khuyến nghị

Trên cơ sở phát hiện từ thực tiễn giai đoạn 2014 - 2018, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm tối ưu hóa việc thực thi quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đất đai. UBND tỉnh Quảng Ninh và UBND thành phố Hạ Long cần rà soát, điều chỉnh bảng giá đất định kỳ tiệm cận với giá thị trường tối thiểu đạt khoảng 70% đến 80% giá trị thực tế, đồng thời tinh gọn quy trình thẩm định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, hướng tới mục tiêu giảm 50% số lượng đơn thư khiếu nại về giá đất trong giai đoạn 2020 - 2025.

Thứ hai, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số địa chính. Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hạ Long cần hoàn thiện số hóa 100% hồ sơ địa chính của 43.287 thửa đất đã cấp giấy chứng nhận, triển khai phần mềm liên thông thuế điện tử nhằm cắt giảm 30% đến 40% thời gian xử lý thủ tục chuyển nhượng và thế chấp trước năm 2023.

Thứ ba, đổi mới công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai. Phòng Tư pháp phối hợp với UBND 20 phường tổ chức tối thiểu 4 đợt tập huấn pháp lý lưu động mỗi năm tại các tổ dân phố, tập trung hướng dẫn quy định Điều 167 Luật Đất đai 2013 và cảnh báo rủi ro mua bán giấy tay, nâng tỷ lệ người dân tự giác đăng ký biến động đất đai đạt trên 90% trước năm 2025.

Thứ tư, nâng cao năng lực tổ chức bộ máy và thanh tra công vụ. Thành phố cần định kỳ bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính tại 20 phường, thiết lập hệ thống đường dây nóng tiếp nhận phản ánh tiêu cực, đồng thời tăng cường thanh tra nhằm xử lý nghiêm các trường hợp lấn chiếm đất công và tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn chuyên sâu cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm sau:

Thứ nhất, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và chính quyền đô thị. Luận văn cung cấp mô hình phân tích định lượng thực chứng, giúp Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh cùng UBND thành phố Hạ Long hoàn thiện quy trình tiếp nhận hồ sơ, tối ưu hóa công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng bảng giá đất sát thực tế.

Thứ hai, giảng viên, học viên cao học và sinh viên các khối ngành Quản lý đất đai, Luật Kinh tế, Bất động sản. Đề tài là nguồn tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp kết hợp số liệu thống kê thứ cấp với điều tra xã hội học 120 mẫu thực địa, hỗ trợ phát triển các công trình nghiên cứu khoa học chuyên ngành.

Thứ ba, các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng. Cán bộ thẩm định tài sản bảo đảm có thể khai thác các phân tích về 26 ca giao dịch thế chấp tại 3 phường điểm để nhận diện rủi ro pháp lý, hoàn thiện quy trình kiểm tra quy hoạch và định giá bất động sản ven biển.

Thứ tư, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và nhà đầu tư cá nhân. Dữ liệu khảo sát giúp doanh nghiệp thấu hiểu xu hướng chuyển dịch quyền sử dụng đất, đặc tính pháp lý của từng khu vực đô thị tại Hạ Long để hoạch định chiến lược đầu tư dự án minh bạch, an toàn.

Câu hỏi thường gặp

Người sử dụng đất tại Việt Nam được thực hiện những quyền năng cơ bản nào theo Luật Đất đai 2013?
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện 8 quyền chuyển quyền và tài sản gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cùng quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật.

Tại sao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất trong khảo sát tại Hạ Long?
Kết quả điều tra 120 hộ dân cho thấy chuyển nhượng chiếm tới 41,67% (50 trường hợp) vì Hạ Long có tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ và sự hiện diện của các khu đô thị lớn, thúc đẩy nhu cầu mua bán bất động sản để ở và đầu tư kinh doanh sinh lời.

Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long đạt kết quả như thế nào?
Tính đến năm 2018, thành phố Hạ Long đã cấp lũy kế 43.287 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Riêng trong năm 2018, thành phố đã cấp mới 672 giấy chứng nhận, đạt tỷ lệ 165,0% so với chỉ tiêu kế hoạch năm, tạo tiền đề pháp lý vững chắc cho các giao dịch đất đai của người dân.

Người dân gặp những trở ngại chủ yếu nào khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng?
Khảo sát 26 trường hợp thế chấp cho thấy người dân thường gặp khó khăn do mức định giá đất của ngân hàng thấp hơn từ 30% đến 50% so với giá thị trường, cùng thời gian thẩm định tài sản và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai còn kéo dài.

Hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua đăng ký biến động là gì?
Giao dịch chuyển nhượng không đăng ký với cơ quan nhà nước bị coi là không có hiệu lực pháp lý, không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp (vốn chiếm tới 70% các vụ việc khiếu nại), đồng thời người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và bị từ chối cấp phép xây dựng.

Kết luận

Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Hương Giang đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu đề ra với những đóng góp quan trọng:

  • Tổng kết có hệ thống cơ sở lý luận và bài học kinh nghiệm quốc tế về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường.
  • Phác thảo bức tranh thực chứng sinh động về việc thực hiện 4 quyền năng đất đai của 120 hộ dân tại 3 phường đặc thù của thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018.
  • Nhận diện chính xác các rào cản về thủ tục hành chính, định giá đất và tình trạng giao dịch không chính thức tại đô thị loại I ven biển.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ từ hoàn thiện thể chế, chuyển đổi số địa chính đến đổi mới tuyên truyền và nâng cao đạo đức công vụ.
  • Tạo lập cơ sở dữ liệu khoa học có giá trị tham khảo cao cho công tác hoạch định chính sách đất đai và phát triển đô thị bền vững.

Trong giai đoạn tiếp theo từ năm 2020 đến 2030, việc ứng dụng các giải pháp của luận văn vào thực tiễn quản lý địa phương sẽ là bước đi then chốt nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Hạ Long. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và người sử dụng đất hãy chủ động tham khảo công trình nghiên cứu này để áp dụng hiệu quả vào công tác quản trị và bảo vệ tối đa quyền lợi đất đai hợp pháp của mình.