Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Tổng quan thị trường bất động sản 1. Khái niệm về thị trường bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ Luật cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bất động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia các tài sản thành động sản và bất động sản như sau: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4] Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh.
Khái niệm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố. Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây là điểm khác biệt với thị trường bất động sản ở các nước TBCN. Vì ở các nước này họ trao đổi quyền sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan.
Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau: - Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn. n 4 - Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất. Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như sau: - Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau. - Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở, nhà xưởng.
- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau. Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau: - Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổi nhà ở, nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh. nó là sản phẩm của lao động là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu sản xuất nếu dùng vào sản xuất kinh doanh. Chúng là những yếu tố vật chất không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người.
Các loại thị trường bất động sản * Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản: có hai loại: - Thị trường bất động sản chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật (các sàn giao dịch bất động sản, hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản) - Thị trường không chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại (còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”). * Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo ra, có hai cấp: - Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân hàng, vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi. - Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất cho người khác bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn. Đặc điểm thị trường bất động sản * Không có thị trường trung tâm: Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại lẫn nhau.
n 5 Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí hoặc thông qua các tổ chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất). * Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi khác, dẫn đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. * Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm: Do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất cũng thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thông dụng. Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội.
Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản 1. Cung cầu về bất động sản Cũng như tất cả các hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, bất động sản cũng là một loại hàng hóa vận động theo quy luật cung cầu, nhưng cung cầu hàng hóa bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đối với những thay đổi về giá cả. Điều này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi cao thì một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng mở rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả.
Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây: * Cung bất động sản: Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất.) và giá cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Điều này dẫn đến là nếu nhà cung cấp chưa sẵn sàng đem các sản phẩm bất động sản của mình ra thị trường để trao đổi mua bán thì dẫn đến khan hiếm hàng hóa trên thị trường. Vì vậy để có nhiều hàng háo bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa. n 6 * Cầu bất động sản: Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó trên trị trường.
Thông thường cầu bất động sản gồm có: đất, nhà ở, các công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt như: sân bay, bến cảng, sân gol. Quan hệ cung cầu bất động sản Quan hệ cung cầu bất động sản là một khái niệm của nền kinh tế thị trường, được thể hiện thông qua một hàm số giá cả bất động sản. Nghĩa là một sự thay đổi của giá bất động sản sẽ làm thay đổi cung cầu bất động sản. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 1.
Nhà nước Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau đây: - Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về quản lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xây dựng. - Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán đi. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị trường bất động sản. Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân cư, mở rộng lấn biển.của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản rất lớn cho thị trường.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư) Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia.
Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà nước, các loại hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm kinh doanh bất động sản.Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy hoạch, xây nhà theo quy hoạch, n 7 xây dựng nhà máy cũng phải theo quy hoạch.Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có những người có kỹ thuật chuyên môn, có vốn.mới đảm nhận được việc tạo hàng hóa bất động sản và tổ chức việc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã hội. Hoạt động này phải tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó hình thành nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các tổ chức trung gian Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua, người bán mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản là loại tài sản không di dời được, lại có nhiều công dụng và là tài sản quý hiếm nên việc mua bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các loại tài sản khác.
Ở những trường hợp đơn giản người mua và người bán có thể giao dịch và mua bán với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bán cần phải có một tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán.