Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất 1. Khái niệm Theo quy định tại khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [11]: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh [11]. Mục đích Giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Công tác giao đất nhằm mục đích sau: - Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật. - Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả.
Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai [14]. Khái niệm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 Cho thuê đất là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai [10], [12]. Theo khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [12].
Mục đích Việc cho thuê đất nhằm các mục đích sau: - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn [9]. Thu hồi đất a.
Khái niệm Hoạt động thu hồi đất lần đầu tiên được quy định trong Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng chính phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước (điểm 2 Mục I). Đây là một trong những nội dung quan trọng quản lý nhà nước về đất đai quan trọng. Hoạt động này thể hiện quyền sở hữu của chủ thể thu hồi đất - Nhà nước - mặc dù lúc này chưa có một văn bản pháp luật nào ghi nhận điều này cho đến khi Hiến pháp 1980 được thông qua vào ngày 18/12/1980. Thu hồi đất sau đó tiếp tục được quy định trong các Luật Đất đai 1987 (khoản 4 Điều 9), Luật Đất đai 1993 (khoản 4 Điều 13) sau khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã được chính thức xác lập [10].
Tuy vậy, mãi đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời thì thu hồi đất mới có một định nghĩa chính thức. Theo đó, “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 hành chính để thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật” (khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003). Như vậy, theo quy định này, đối tượng mà Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất hiện nay là người sử dụng đất (SDĐ) và một số chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý. Có thể nói, thu hồi đất vừa là một công cụ hỗ trợ, vừa là một công đoạn quan trọng của quá trình điều phối đất đai, đặc biệt là việc điều chỉnh việc SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước [10], [12].
Mục đích Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây: 1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc 2. Xây dựng căn cứ quân sự; 3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; 4.
Xây dựng ga, cảng quân sự; 5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; 6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; 7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; 8.
Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; 9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; 10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý. Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh thì phải có một trong những căn cứ trên theo Điều 61 Luật đất đai năm 2013 thì mới được tiến hành thu hồi đất [15], [16].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Chuyển mục đích sử dụng đất Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm 1987 và tiếp tuc được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy định này. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đất phải quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có một quy định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 cũng chưa đưa ra khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ quy định rất sơ sài và gián tiếp về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua quy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cơ quan nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký.
Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm nào về chuyển mục đích sử dụng đất. Trong Luật đất đai năm 2003 cũng chưa có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng đất [17], [3]. Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cấp đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất. Các trường hợp chuyển mục đich sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 như sau [12]: - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; - Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp [10].
Cơ sở pháp lý của đề tài 1. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất - Luật Đất đai 2003. - Luật đất đai 2013. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 [4].
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014). - Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014). - Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) [7].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.