Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận. Trong đó, phần nội dung bao gồm ba chƣơng: - Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu. - Chƣơng 2: Đặc điểm khu vực nghiên cứu. - Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành Phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2020.
4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất.1 Các cơ sở về lý thuyết và thực tiển.1 Phân vùng và quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất đai là yếu tố quan trọng để định hƣớng thị trƣờng bất động sản, điều tiết nguồn cung quỹ đất cho thị trƣờng bằng định hƣớng của Nhà nƣớc, đồng thời cũng để Nhà nƣớc quản lý mục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế xã hội. Đặc điểm quan trọng diễn ra trong quy hoạch sử dụng đất ở nƣớc ta hiện nay là định hƣớng quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp đang tác động mạnh đến giá đất khiến nó ngày càng tăng cao. Quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đến đâu thì giá đất cũng tăng theo lên, nhƣ vậy giá trị của đất đã hàm chứa giá trị sẽ đầu tƣ hạ tầng gắn với đất và sau khi quy hoạch đƣợc phê duyệt trong giá đất đã ẩn chứa tài sản sẽ hình thành trong tƣơng lai. Nhà nƣớc lấy lợi nhuận của gia tăng giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp làm giải pháp thúc đẩy công cuộc chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, đô thị, thƣơng mại và hạ tầng kỹ thuật cùng với công nghiệp hóa nông nghiệp.
Đây là vấn đề khá phức tạp và nhạy cảm, bởi lẽ việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất thích hợp là cả một quá trình gắn kết trên quan điểm hệ thống về cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu đầu tƣ và cơ cấu lao động theo không gian, đặc biệt là thời gian. Điều quan trọng là phải đảm bảo đƣợc an ninh lƣơng thực Quốc gia, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, hạn chế tình trạng dự án treo. Nhu cầu về sử dụng đất giữa các ngành nghề trong thực tiễn đang nảy sinh cạnh tranh và mâu thuẫn gay gắt trên từng vị trí và không gian vùng đã dẫn đến sự đối lập giữa lợi ích của các ngành nghề và lợi ích toàn thể của vùng. Giá đất lúc này lại càng vô cùng quan trọng trong thị trƣờng bất động sản, vì chi phí của các công trình xác định theo giá trị đã đầu tƣ và giá cả thị trƣờng đều gắn liền với giá đất.
Nguyên nhân của những hạn chế nảy sinh trên chủ yếu do thiếu phân vùng sử dụng đất, căn cứ của công tác quy hoạch sử dụng đất. Phân vùng sử dụng đất dựa vào tính thích nghi của hiện trạng sử dụng đất và tài nguyên đất làm cơ sở kết hợp với nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com môi trƣờng, mặt khác theo phƣơng hƣớng sử dụng đất khác nhau mà phân chia thành các vùng đất sử dụng khác nhau. Phân vùng còn có nhiệm vụ quy định công dụng cơ bản và chức năng chủ đạo các loại đất của vùng đất sử dụng, nguyên tắc sử dụng đất và biện pháp quản lý. Trong khi đó nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất chỉ là xác định chi tiết các loại tỷ lệ, quy mô, vị trí không gian của các chủ thể kinh tế - xã hội,.
với giới hạn của đất sử dụng đã đƣợc phân vùng. Phân vùng và quy hoạch có quan hệ mật thiết với nhau và là căn cứ khoa học hỗ trợ cho nhau. Phân vùng thể hiện tính hợp lý của việc sử dụng đất, có lợi cho phòng trừ và khắc phục những hành vi sai lệch về bố trí sử dụng đất trong thời kỳ ngắn hạn, hạn chế những hiện tƣợng lạm dụng đất đai và lãng phí đất. Thông qua phân vùng sẽ thực hiện tốt hơn việc sử dụng đất thống nhất với các mặt lợi ích xã hội, kinh tế và lợi ích sinh thái, đồng thời điều hòa đƣợc lợi ích sử dụng đất giữa các ngành, tạo điều kiện sử dụng đất ổn định lâu dài cho các ngành nghề.
Mặt khác, nhờ có phân vùng mới làm rõ đƣợc công dụng của đất trên các vùng, làm căn cứ trực tiếp cho việc quản lý công dụng của đất, chẳng hạn nhƣ vùng đất cho phép, vùng đất nghiêm cấm, nhằm hạn chế khai thác và sử dụng đất không hợp lý, đồng thời tạo ra năng lực ứng biến hữu hiệu, kịp thời điều tiết và cơ động trong việc bố trí sử dụng đất có lợi về thời gian, đơn vị, quy mô và vị trí, phòng tránh những ảnh hƣởng của các nhân tố nẩy sinh bất thƣờng. Nhƣ vậy chỉ có thông qua phân vùng, công tác quy hoạch sử dụng đất mới thực hiện mục tiêu quy hoạch với các loại phân phối sử dụng khác nhau trên từng đơn vị, trên từng mảnh đất. Quan trọng hơn, phân vùng đất còn là cơ sở khoa học cho ngành quản lý đất đai thực thi quy hoạch và giám sát sử dụng đất; từ đó hình thành căn cứ quản lý đất đai theo pháp luật, nâng cao chất lƣợng của việc bố trí và thẩm tra, phê duyệt sử dụng đất. Tuy nhiên, để có độ tin cậy cao các phƣơng án luận chứng kinh tế kỹ thuật gắn với xã hội về phân vùng sử dụng đất, phải căn cứ vào chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả đánh giá tính thích nghi của tài nguyên đất, điều chỉnh cơ cấu ngành nghề và quy hoạch bố trí địa vực với những kết quả dự báo nhu cầu về đất, chỉ tiêu điều chỉnh đất sử dụng các loại, quy hoạch bố trí đất sử dụng của các ngành, pháp luật, pháp quy có liên quan tới sử dụng đất.
6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Dựa vào các tƣ liệu này mà chia đất thành nhiều loại vùng công dụng, nhƣ vùng đất sử dụng cho nông nghiệp, đất cho ngành chăn nuôi, vùng sử dụng cho xây dựng thị trấn, nông thôn, vùng đất sử dụng cho bảo vệ cảnh quan nhân văn và các khu công dụng khác. Trên đất sử dụng trong nông nghiêp cho phép có đất dùng cho nhà ở phân tán, có những mảnh đất cho đồng cỏ chăn nuôi, cho lâm nghiệp, dải rừng phòng hộ. Loại hình phân vùng đất phải căn cứ vào luật và nhu cầu của nền kinh tế xã hội theo độ lớn nhỏ của mục tiêu phát triển, hơn nữa cần suy nghĩ đến tình hình của các vùng đất khác nhau với các chủ thể khác nhau để xác định quy mô, phạm vi và vị trí. Loại hình phân vùng đất trên đây thực chất là loại hình không gian, sự phân chia của nó, một mặt quyết định bởi mục đích phân chia, mặt khác quyết định bởi quan hệ về không gian và thời gian tồn tại của vùng phân chia.
Do đó, việc xác định loại hình cần có tính mục đích rõ ràng và tính thực dụng đầy đủ, không chạy theo hình thức. Chẳng hạn nhƣ để xúc tiến phát triển điều hòa tổng thể của quần thể thành thị ở Đồng bằng Sông Hồng, cần phòng tránh các khu xây dựng thành thị phát triển không theo trật tự, hình thành hình thái thành thị và không gian sinh hoạt tốt, gắn kết thành thị với đô thị nông thôn và sinh thái… Tuy vậy, phân vùng đất trong điều kiện đất hẹp ngƣời đông ở nƣớc ta cần phải nghiêm khắc trong việc tôn trọng nguyên tắc bảo vệ tổng thể đất canh tác, cần tận dụng mọi khả năng có thể đƣợc để đƣa vào đất dùng cho nông nghiệp, có nghĩa là trừ những vùng đất canh tác đã đƣợc quy định trong phạm vi khu xây dựng đô thị ở giai đoạn gần, thị trấn, nông thôn, xí nghiệp và hầm mỏ, công trình giáo dục, thể thao, văn hóa, du lịch… đã đƣợc phê chuẩn và đất canh tác đã đƣa vào dự án kế hoạch quản lý sinh thái, trên nguyên tắc đất canh tác còn lại đều phải đƣa vào vùng đất dùng cho nông nghiệp. Vùng đất dùng cho xây dựng thị trấn thôn quê cần theo yêu cầu sử dụng tập trung từng bƣớc theo thời gian, đƣa các điểm dân cƣ manh mún quá phân tán từng bƣớc bố trí gộp lại thích hợp, xác định diện tích hợp lý phân vùng nhỏ nhất của vùng công dụng các loại, nhằm tránh những tiêu cực thất thoát nhƣ đang diễn ra trên nhiều địa phƣơng, trái nghịch với chiến lƣợc sử dụng quỹ đất Quốc gia - một trong những nội dung chủ yếu của chiến lƣợc phát triển Quốc gia. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất a.
Khái niệm đất đai - Khái niệm về đất (Soil) là phần trên cùng của vỏ phong hóa trái đất, đƣợc hình thành từ 6 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình, thời gian và nhân tác. - Khái niệm đất đai (Land): Là một vùng đất đƣợc xác định về mặt địa lý, có các thuộc tính tƣơng đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất chu kỳ có thể dự đoán đƣợc của sinh quyển bên trên, bên trong và bên dƣới nó nhƣ là: không khí, đất, điều kiện địa chất, thuỷ văn, thực vật và động vật cƣ trú, những hoạt động trƣớc đây của con ngƣời, ở chừng mực mà ảnh hƣởng của những thuộc tính này có ý nghĩa tới việc sử dụng vùng đất đó của con ngƣời hiện tại và trong tƣơng lai. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất: - Quy hoạch sử dụng đất nhƣ là phƣơng tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai nhƣ thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt và từ đó hình thành nên chính sách và chƣơng trình cho sử dụng đất đai (Dent, 1988; 1993). - Quy hoạch sử dụng đất nhƣ là dạng hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu và những cơ hội về môi trƣờng, xã hội và những vấn đề hạn chế khác (Fresco và ctv, 1992).
- Những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về QHSDĐ là hầu hết đều đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động nhƣ là một tiến trình xây dựng quyết định cấp cao.