Tổng quan nghiên cứu

Công tác giải phóng mặt bằng giữ vai trò quyết định then chốt đối với sự thành bại và tiến độ triển khai của các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Tại tỉnh Bến Tre, tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội trong năm 2024 đạt khoảng 3.488,99 tỷ đồng, trong đó nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản chiếm tới 2.286,52 tỷ đồng. Hàng loạt công trình giao thông và công nghiệp trọng điểm đang được triển khai khẩn trương như Dự án Khu công nghiệp Phú Thuận với quy mô 231,78 ha, Dự án Cầu Rạch Miễu 2 có diện tích mặt bằng cần thu hồi lên tới 366.718,8 m² và tuyến Đường gom vào cầu Rạch Miễu 2 có diện tích giải tỏa hơn 262.000 m². Mặc dù các dự án này đã chi trả bồi thường cho hơn 544 hộ dân đạt tỷ lệ 97% tổng số tiền tương đương 512,084 tỷ đồng, song công tác bàn giao mặt bằng thực tế vẫn gặp nhiều rào cản phức tạp, dẫn đến tình trạng chậm tiến độ và gia tăng chi phí đầu tư.

Nghiên cứu của học viên Võ Minh Tiến thuộc chuyên ngành Quản lý Xây dựng tại Trường Đại học Bách Khoa – Đại học Quốc gia TP.HCM được thực hiện từ ngày 15/01/2024 đến ngày 20/05/2024 nhằm giải quyết bài toán cấp bách này. Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc nhận diện, đánh giá thứ tự ưu tiên của các nguyên nhân gây chậm trễ giải phóng mặt bằng, đồng thời gom cụm các biến quan sát thành những nhóm yếu tố cốt lõi. Kết quả của đề tài cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn vững chắc, giúp các ban quản lý dự án và chính quyền địa phương rút ngắn từ 15% đến 25% thời gian thực hiện khâu đền bù giải tỏa, hạn chế lãng phí ngân sách công và đảm bảo quyền lợi an sinh cho cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự tích hợp giữa lý thuyết quản lý dự án xây dựng hiện đại và mô hình rủi ro bần cùng hóa trong tái định cư (Impoverishment Risks and Reconstruction - IRR). Mô hình IRR chỉ ra rằng việc thu hồi đất thiếu đồng bộ dễ dẫn đến tình trạng mất sinh kế, phân tán cộng đồng và gia tăng tranh chấp pháp lý, từ đó làm tê liệt tiến độ thi công. Bên cạnh đó, tác giả sử dụng lý thuyết phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis/Principal Component Analysis) để cấu trúc hóa dữ liệu đa biến.

Hệ thống khái niệm nền tảng được định nghĩa chặt chẽ theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp quy hiện hành:

  • Đền bù và bồi thường thiệt hại: Hoạt động chi trả của cơ quan Nhà nước nhằm bù đắp các tổn thất về đất đai, hoa màu và vật kiến trúc hợp pháp của người dân bị thu hồi.
  • Thu hồi đất: Quyết định hành chính chấm dứt quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội.
  • Giải phóng mặt bằng: Quy trình tổng hợp gồm kiểm kê, xác lập quyền lợi, di dời tài sản và tái định cư dân cư đến nơi ở mới để bàn giao mặt bằng sạch cho nhà thầu.
  • Tái định cư: Quá trình tạo lập chỗ ở, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện sinh kế mới cho các hộ dân bị thu hồi toàn bộ đất ở.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng kết hợp khảo sát chuyên gia qua hai giai đoạn: khảo sát thử nghiệm để hiệu chỉnh thang đo và khảo sát đại trà thông qua bảng câu hỏi đóng trên thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Ảnh hưởng rất ít đến 5: Ảnh hưởng rất nhiều).

  • Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Dựa trên nguyên tắc xác định cỡ mẫu tối thiểu gấp 3,7 lần số lượng biến quan sát (40 biến khảo sát đòi hỏi tối thiểu 148 mẫu), tác giả đã phát ra 245 phiếu và thu về 174 phiếu hợp lệ từ các chuyên gia có trên 3 năm kinh nghiệm công tác. Mẫu nghiên cứu bao gồm 35,06% đại diện nhà thầu xây dựng, 25,86% cán bộ ban quản lý dự án, 14,37% chủ đầu tư, 13,79% đơn vị tư vấn và 10,92% cán bộ trung tâm phát triển quỹ đất. Trình độ học vấn của mẫu khảo sát đạt chuẩn chuyên môn cao với 59,77% trình độ đại học và 24,14% trình độ thạc sĩ; hơn 49,43% đối tượng đã tham gia trên 10 công trình thực tế.
  • Phương pháp phân tích dữ liệu: Sử dụng phần mềm thống kê chuyên dụng để kiểm định độ tin cậy thang đo thông qua hệ số Cronbach's Alpha (đạt ngưỡng chất lượng cao 0,948 > 0,6), kiểm định One-Sample T-Test với giá trị kiểm định chuẩn 2,6 (tất cả các biến đều có Sig < 0,05 và Mean Difference mang dấu dương) và phân tích nhân tố chính (PCA) với phép xoay Varimax để trích xuất 7 nhóm nhân tố chủ đạo có tổng phương sai trích lớn hơn 50%.
  • Timeline nghiên cứu: Thu thập dữ liệu từ tháng 01/2024 đến tháng 04/2024, xử lý dữ liệu và hoàn thiện báo cáo vào tháng 05/2024.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích thống kê mô tả đối với 40 tiêu chí ban đầu thu thập từ 174 chuyên gia đã chỉ ra những nút thắt nghiêm trọng nhất cản trở tiến độ giải phóng mặt bằng tại tỉnh Bến Tre:

  1. Năng lực và nguồn nhân lực thực thi công tác giải phóng mặt bằng: Tiêu chí "Trình độ chuyên môn, kỹ thuật, kinh nghiệm của người thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thấp" xếp vị trí thứ nhất với giá trị trung bình Mean = 3,98. Ngay sau đó, tiêu chí "Thiếu nhân sự làm công tác giải phóng mặt bằng" xếp thứ hai với Mean = 3,95. Điều này phản ánh áp lực quá tải cục bộ tại các hội đồng bồi thường cấp huyện khi đồng loạt triển khai nhiều dự án giao thông lớn.
  2. Chính sách ưu đãi khu tái định cư và biến động thiết kế dự án: Tiêu chí "Chính sách ưu đãi cho khu đất tái định cư" đứng vị trí thứ ba với Mean = 3,94, cho thấy người dân bị giải tỏa trắng chỉ sẵn sàng bàn giao đất khi điều kiện sống và giá trị đất ở nơi mới được đảm bảo thỏa đáng. Tiêu chí "Sự thay đổi về quy mô của dự án" xếp thứ tư với Mean = 3,87, nguyên nhân do việc điều chỉnh ranh giới tuyến làm xáo trộn toàn bộ hồ sơ đo vẽ và phê duyệt đơn giá.
  3. Tính phức tạp của hồ sơ địa chính và nhận thức pháp lý: Tiêu chí "Việc trích lục hồ sơ quản lý đất đai phức tạp" và "Nhận thức về pháp luật của người dân về giải phóng mặt bằng chưa cao" cùng xếp đồng hạng 5 với giá trị Mean = 3,72. Tình trạng đất đai qua nhiều lần chuyển nhượng không chính thức khiến việc xác định chủ thể bồi thường kéo dài hàng tháng.
  4. Cấu trúc 7 nhóm nhân tố cốt lõi từ mô hình PCA: Quá trình phân tích nhân tố đã rút gọn hệ thống thành 39 biến quan sát hợp lệ (loại bỏ biến không đạt chuẩn) và nhóm lại thành 7 cụm nguyên nhân chính:
    • Nhóm 1: Năng lực tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng.
    • Nhóm 2: Pháp lý và quy hoạch xây dựng.
    • Nhóm 3: Đặc điểm vị trí, địa hình khu vực dự án.
    • Nhóm 4: Công tác tái định cư và ổn định sinh kế.
    • Nhóm 5: Yếu tố đặc thù của thửa đất (ranh giới, tranh chấp, đồng sở hữu).
    • Nhóm 6: Trách nhiệm và sự chủ động của Chủ đầu tư.
    • Nhóm 7: Yếu tố đồng thuận và nhận thức của Cộng đồng dân cư.

Thảo luận kết quả

Kết quả phân tích có thể được mô tả trực quan qua biểu đồ phân phối thứ bậc giá trị trung bình (Mean ranking) và ma trận xoay nhân tố. Khoảng giá trị Mean dao động từ 2,93 (điều chỉnh hệ số giá đất) đến 3,98 (năng lực cán bộ), chứng minh rằng nhận định của các bên tham gia dự án tập trung cao độ vào yếu tố con người và cơ chế vận hành hơn là các trở ngại khách quan về tự nhiên.

So sánh với nghiên cứu của tác giả Trần Đức Học tại TP.HCM (xác định 32 yếu tố chia làm 7 nhóm) và Huỳnh Trọng Nhân tại Bến Tre năm 2021 (xác định 39 yếu tố chia làm 5 nhóm), phát hiện của luận văn cho thấy sự tương đồng cao về tác động của năng lực quản lý dự án và giá đền bù. Tuy nhiên, luận văn năm 2024 làm nổi bật thêm áp lực từ việc thay đổi quy mô công trình và chính sách tái định cư trong bối cảnh các dự án hạ tầng lớn như Cầu Rạch Miễu 2 đang bước vào giai đoạn nước rút thi công 8,92 km trên tổng số 9,42 km toàn tuyến. Dữ liệu khẳng định rằng việc chậm trễ thủ tục hành chính ban đầu sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, đẩy tổng mức đầu tư xây lắp tăng thêm từ 10% đến 20% do trượt giá vật liệu và chi phí máy móc chờ mặt bằng.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các phát hiện định lượng, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp hành động cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng tại tỉnh Bến Tre:

  1. Chuẩn hóa và đào tạo nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ thực thi:
    • Hành động: Tổ chức đào tạo nghiệp vụ đo đạc, kiểm kê số hóa, cập nhật Luật Đất đai mới và kỹ năng thương lượng cộng đồng cho 100% cán bộ thuộc Trung tâm Phát triển Quỹ đất và Ban Quản lý Dự án.
    • Target metric: Giảm 30% sai sót trong hồ sơ đo đạc kiểm đếm và rút ngắn thời gian lập phương án bồi thường xuống dưới 45 ngày.
    • Timeline & Chủ thể: Thực hiện định kỳ hàng quý trong giai đoạn 2024 - 2025, do Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng UBND cấp huyện chủ trì.
  2. Hoàn thiện chính sách ưu đãi và xây dựng hạ tầng tái định cư đi trước một bước:
    • Hành động: Xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu tái định cư trước khi ban hành thông báo thu hồi đất chính thức; ban hành biểu giá hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp linh hoạt.
    • Target metric: Đạt tỷ lệ trên 95% hộ dân đồng thuận nhận đất tái định cư ngay trong đợt vận động đầu tiên.
    • Timeline & Chủ thể: Áp dụng cho các dự án mới từ quý 4/2024, do Chủ đầu tư phối hợp với UBND cấp huyện triển khai.
  3. Hiện đại hóa cơ sở dữ liệu địa chính và tăng tốc độ trích lục thửa đất:
    • Hành động: Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) và số hóa hồ sơ địa chính để xử lý nhanh các trường hợp thửa đất nhiều chủ sở hữu hoặc ranh giới liền kề chưa rõ ràng.
    • Target metric: Rút ngắn thời gian trích lục hồ sơ từ 30 ngày xuống tối đa 10 ngày làm việc.
    • Timeline & Chủ thể: Hoàn thành tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh trong giai đoạn 2024 - 2026, do Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Bến Tre thực hiện.
  4. Tăng cường cơ chế phối hợp liên ngành và đối thoại dân chủ ở cơ sở:
    • Hành động: Thành lập tổ công tác liên ngành giải quyết khiếu nại tại chỗ theo phương châm "Dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân giám sát, dân thụ hưởng"; công khai minh bạch bảng áp giá đền bù trên hệ thống truyền thông địa phương.
    • Target metric: Giảm 40% số lượng đơn thư khiếu nại vượt cấp và hạn chế tối đa việc phải áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất.
    • Timeline & Chủ thể: Triển khai liên tục xuyên suốt vòng đời dự án, do Mặt trận Tổ quốc và Hội đồng bồi thường dự án phối hợp thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và mô hình đánh giá của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

  1. Chủ đầu tư và Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng: Cung cấp bộ tiêu chí đánh giá rủi ro mặt bằng ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, giúp tối ưu hóa kế hoạch phân bổ nguồn vốn đầu tư công (trong đó có cấu phần 512,084 tỷ đồng chi trả bồi thường) và hạn chế phát sinh chi phí bồi thường bổ sung.
  2. Trung tâm Phát triển Quỹ đất và Cơ quan Quản lý Nhà nước cấp tỉnh/huyện: Nắm bắt chính xác 7 bước quy trình giải phóng mặt bằng chuẩn hóa, từ khâu ban hành thông báo thu hồi đất (90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp) đến bước cưỡng chế, nâng cao năng lực thẩm định hồ sơ pháp lý.
  3. Các Nhà thầu Xây dựng và Doanh nghiệp Tư vấn: Chiếm 35,06% lực lượng trong mẫu nghiên cứu, các nhà thầu có thể sử dụng kết quả này để lập tiến độ thi công dự phòng, phân bổ thiết bị phù hợp với các phân đoạn mặt bằng được bàn giao cuốn chiếu.
  4. Giảng viên, Học viên Cao học và Nhà nghiên cứu ngành Quản lý Xây dựng: Cung cấp tài liệu tham khảo học thuật giá trị về ứng dụng phân tích định lượng (One-Sample T-Test, PCA, Cronbach's Alpha) trong việc giải quyết các bài toán quản trị dự án xây dựng tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.

Câu hỏi thường gặp

1. Những nguyên nhân nào gây chậm trễ giải phóng mặt bằng nghiêm trọng nhất tại Bến Tre?
Kết quả phân tích từ 174 chuyên gia chỉ ra rằng năng lực chuyên môn của cán bộ thực hiện (Mean = 3,98), tình trạng thiếu nhân sự chuyên trách (Mean = 3,95) và chính sách ưu đãi khu tái định cư chưa thỏa đáng (Mean = 3,94) là ba nguyên nhân đứng đầu bảng xếp hạng gây đình trệ tiến độ dự án.

2. Dữ liệu khảo sát của luận văn có đảm bảo độ tin cậy khoa học không?
Bộ dữ liệu gồm 174 mẫu hợp lệ thu thập từ các chuyên gia có trên 3 năm kinh nghiệm (với 59,77% đại học và 24,14% sau đại học). Thang đo đạt hệ số Cronbach's Alpha tổng thể là 0,948 và tất cả các biến đều vượt qua kiểm định One-Sample T-Test ở mức ý nghĩa Sig < 0,05, đảm bảo độ tin cậy thống kê tuyệt đối.

3. Sự thay đổi về quy mô dự án tác động thế nào đến công tác giải phóng mặt bằng?
Tiêu chí thay đổi quy mô dự án xếp thứ 4 (Mean = 3,87). Khi quy mô thay đổi, toàn bộ ranh giới cắm mốc, hồ sơ trích lục thửa đất và phương án bồi thường phải điều chỉnh lại từ đầu, làm phát sinh thêm các thủ tục phê duyệt bổ sung kéo dài từ 3 đến 6 tháng.

4. Mô hình phân tích nhân tố PCA đã phân loại các biến quan sát thành những nhóm nào?
Phân tích PCA với phép xoay Varimax đã gom 39 biến quan sát thành 7 nhóm nhân tố chính: Năng lực tổ chức thực hiện, Pháp lý và quy hoạch, Vị trí và địa hình dự án, Tái định cư, Yếu tố thửa đất, Vai trò của Chủ đầu tư và Nhận thức của Cộng đồng.

5. Giải pháp nào giúp giải quyết dứt điểm vướng mắc tại các khu đất tái định cư?
Luận văn đề xuất hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ an sinh tại khu tái định cư trước khi thu hồi đất tối thiểu 6 tháng, đồng thời áp dụng chính sách hoán đổi đất linh hoạt và hỗ trợ đào tạo nghề, nhằm đảm bảo nguyên tắc nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Kết luận

  • Luận văn đã tổng hợp và nhận diện thành công 40 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng các công trình xây dựng tại Bến Tre.
  • Thông qua kiểm định One-Sample T-Test và Cronbach's Alpha (đạt 0,948), nghiên cứu khẳng định độ tin cậy cao của dữ liệu với 174 mẫu khảo sát chuyên gia.
  • Phân tích nhân tố chính (PCA) đã phân loại 39 yếu tố hợp lệ thành 7 nhóm nguyên nhân cốt lõi, trong đó năng lực cán bộ và chính sách tái định cư giữ vai trò chi phối.
  • Hệ thống 4 nhóm giải pháp đề xuất tập trung vào chuẩn hóa nhân lực, số hóa dữ liệu địa chính, hoàn thiện khu tái định cư và tăng cường đối thoại cộng đồng.
  • Kế hoạch tiếp theo cần tập trung mở rộng mô hình nghiên cứu sang các tỉnh lân cận thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long và áp dụng mô hình phương trình cấu trúc (SEM) để lượng hóa mức độ tác động chi tiết.

Quý bạn đọc, ban quản lý dự án và các nhà nghiên cứu quan tâm có thể ứng dụng ngay bộ khung đánh giá và các kiến nghị trong luận văn để nâng cao hiệu quả quản trị tiến độ các dự án xây dựng hạ tầng thực tế.