CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Đất đai và đăng ký đất đai 1. Khái niệm về Đất đai Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Với vai trò quan trọng của đất như vậy đòi hỏi con người phải nghiên cứu tìm hiểu quy mô đặc điểm đất đai, tìm ra phương hướng phát triển, phân phối quỹ đất hiện có sao cho phù hợp với sự phát triển các ngành của nền kinh tế.
Đăng ký đất đai 1. Khái niệm về đăng ký đất đai Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” (Luật Đất đai, 2013). 5 Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Đối tượng đăng ký đất đai Luật Đất đai 2013 quy định: nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai: - Là người đang sử dụng đất; - Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ 6 chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 1.
Hệ thống đăng ký đất đai tại CH Pháp Đất đai ở Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước quản lý đất đai nói chung và bất động sản nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính. Công tác địa chính tại Pháp rất phát triển, quy củ và chặt chẽ. Ở Pháp, địa chính là một hệ thống chính quy, thời sự hóa để quản lý những tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ. Đơn vị cơ sở của địa chính là thửa đất được mô tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư liệu về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất.
Hệ thống địa chính ở Pháp bao gồm: một bộ bản đồ để mô tả thực trạng của thửa đất (bản đồ địa chính) và bất động sản, một sổ địa chính và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai; địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể. Hệ thống bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên bằng các văn bản đo đất trong trường hợp có thay đổi ranh giới thửa đất và cập nhật hàng năm thông qua các bản vẽ để lưu. Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804.
Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba 7 khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản. Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản Luật pháp yêu cầu mọi thay đổi ranh giới đất sở hữu do phân chia giữa các chủ sở hữu phải được xác nhận bằng văn bản đo đất. Văn bản này phải được thành lập theo đề nghị của các bên và được các bên xác nhận.
Sổ địa chính là tài liệu có tính chất riêng trong đó tổng hợp theo từng người chịu thuế nhà đất và những chỉ dẫn liên quan đến các bất động sản xây dựng và không xây dựng. Mục đích của hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Ngành địa chính Pháp, trực thuộc tổng cục thuế và có khoảng 9. Tư liệu địa chính của Pháp là các tư liệu bằng văn bản về địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2012).
Hệ thống đăng ký đất đai tại Thụy Điển Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đã đưa ra mô hình tham khảo về đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển như sau: Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống đăng ký đất đai ở 8 Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa. Đăng ký đất đai do các cơ quan khác nhau thực hiện. Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc tòa án trung ương trong cơ cấu của bộ tư pháp.
Cơ quan đăng ký đất đai có 93 văn phòng ĐKĐĐ, mỗi văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc tòa án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký đất đai.
Hệ thống địa chính tại Thụy Điển có sự chuyên môn hóa rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí.
Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in. Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa – Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
Mô hình đăng ký đất đai ở Trung Quốc Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa: “Luật quản lý nhà đất đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ quản lý đất đai, duy trì và bảo vệ chế độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này.