Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2013 – 2016, thành phố Lào Cai đã đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đạt 54.832,44 m², nộp ngân sách nhà nước hơn 300 tỷ đồng, trở thành nguồn lực tài chính then chốt phục vụ tái đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị. Nằm trên hành lang kinh tế Côn Minh – Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh với quy mô tự nhiên 22.967,20 ha gồm 17 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thành phố Lào Cai đối mặt với áp lực đô thị hóa mạnh mẽ và yêu cầu cấp thiết về việc phân bổ nguồn lực đất đai minh bạch. Tuy nhiên, thực tế triển khai công tác đấu giá đất vẫn bộc lộ nhiều vướng mắc: giá khởi điểm tại một số khu vực chưa bám sát biến động thị trường, hạ tầng kỹ thuật tại 4 dự án quy hoạch bị chậm tiến độ, cùng nguy cơ phát sinh tình trạng thông đồng dìm giá gây thất thoát ngân sách.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai của tác giả Nguyễn Văn Cường, dưới sự hướng dẫn của TS. Đỗ Văn Nhạ tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, được thực hiện nhằm đánh giá toàn diện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trọng điểm trên địa bàn thành phố Lào Cai từ tháng 12/2015 đến tháng 5/2017. Thông qua việc phân tích chuỗi dữ liệu thực nghiệm giai đoạn 2011 – 2016, đề tài làm rõ các nhân tố quyết định đến mức chênh lệch giá trúng bình quân 1,23 lần so với giá khởi điểm. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc trong việc tối ưu hóa cơ chế trích nộp 30% nguồn thu cho Quỹ phát triển đất, đồng thời cung cấp luận cứ vững chắc để hoàn thiện quy trình tổ chức đấu giá tài sản công khai, minh bạch tại các đô thị vùng biên.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng Lý thuyết địa tô đô thị và Lý thuyết đấu giá tài sản công, đặt trong mối quan hệ tương tác giữa quy luật giá trị và quy luật cung – cầu của thị trường bất động sản. Các luận điểm học thuật tập trung phân tích 4 khái niệm cốt lõi:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất là loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, thị trường quyền sử dụng đất được phân định rõ thành thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất) và thị trường thứ cấp (giao dịch chuyển nhượng dân sự giữa các chủ thể sử dụng đất).

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ kinh tế hữu hiệu nhằm chuyển dịch đất đai từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp theo nguyên tắc cạnh tranh công khai, giúp xóa bỏ cơ chế "xin – cho" và triệt tiêu tình trạng "hai giá đất".

Thứ tư, phương pháp định giá đất áp dụng hệ thống 5 phương pháp theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất, kết hợp cơ chế xác định giá khởi điểm quy định tại Thông tư 02/2015/TT-BTC.

       ┌────────────────────────────────────────────────────────┐
       │             LÝ THUYẾT KINH TẾ ĐẤT ĐAI                  │
       │  (Lý thuyết địa tô đô thị & Đấu giá tài sản công)      │
       └───────────────────────────┬────────────────────────────┘
                                   │
                                   ▼
       ┌────────────────────────────────────────────────────────┐
       │             QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI                │
       │  (Luật Đất đai 2013, NĐ 44/2014, TT 02/2015/TT-BTC)    │
       └───────────────────────────┬────────────────────────────┘
                                   │
                                   ▼
       ┌────────────────────────────────────────────────────────┐
       │       CƠ CHẾ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SƠ CẤP          │
       │ (Khảo sát giá khởi điểm ➔ Phê duyệt ➔ Tổ chức đấu giá) │
       └───────────────────────────┬────────────────────────────┘
                                   │
                 ┌─────────────────┴─────────────────┐
                 ▼                                   ▼
       ┌───────────────────┐               ┌───────────────────┐
       │  HIỆU QUẢ KINH TẾ │               │ HIỆU QUẢ XÃ HỘI   │
       │ - Tăng thu NSNN   │               │ - Minh bạch giá   │
       │ - Chênh lệch 1,23x│               │ - Chống đầu cơ    │
       └───────────────────┘               └───────────────────┘

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn điểm điển hình để khảo sát 3 dự án đại diện cho các phân khúc đô thị khác nhau tại thành phố Lào Cai: Dự án Tái định cư Đông Hà (phường Bình Minh), Dự án mặt bằng kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường, và Dự án khu chợ Pom Hán cũ (phường Pom Hán).

Về dữ liệu sơ cấp, tác giả tiến hành điều tra tổng cộng 137 đối tượng mẫu thông qua phiếu khảo sát cấu trúc 4 mức độ đánh giá. Mẫu nghiên cứu bao gồm 25 cán bộ chuyên môn (10 cán bộ địa chính xã/phường, 5 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, 5 cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, và 5 cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai) cùng 112 hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp trúng đấu giá tại 3 dự án. Việc lựa chọn mẫu phân tầng này đảm bảo tính đa chiều giữa góc độ quản lý nhà nước và trải nghiệm của người dân.

Về dữ liệu thứ cấp, nghiên cứu tổng hợp báo cáo hành chính, hồ sơ địa chính và số liệu tài chính từ 24 dự án đấu giá đất giai đoạn 2011 – 2016 do Sở Tư pháp và Chi cục Quản lý đất đai tỉnh cung cấp. Toàn bộ dữ liệu được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel thông qua phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh tỷ lệ chênh lệch giá khởi điểm với giá trúng thầu, và phương pháp đánh giá theo 3 nhóm tiêu chí: quy trình thủ tục, tính minh bạch thông tin và hiệu quả kinh tế – xã hội.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai đã đem lại 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, trong tổng số 24 dự án đất đấu giá được lập quy hoạch giai đoạn 2013 – 2016 tại 12 xã, phường, có 20 dự án được tổ chức đấu giá thành công (đạt tỷ lệ 83,33%) với tổng diện tích 54.832,44 m². Tuy nhiên, vẫn còn 4 dự án (chiếm 16,67%) bị đình trệ, không thể đưa ra đấu giá do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng và thi công hạ tầng kỹ thuật.

Thứ hai, tại 3 dự án điểm được khảo sát chi tiết, có tổng cộng 71 thửa đất đấu giá thành công, mang lại nguồn thu 45 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước, vượt 8 tỷ đồng so với tổng giá khởi điểm ban đầu (tương đương mức chênh lệch bình quân 1,23 lần).

Thứ ba, ghi nhận sự phân hóa doanh thu mạnh mẽ giữa các dự án căn cứ vào vị trí và mục đích khai thác:

  • Dự án Khu chợ Pom Hán cũ (phường Pom Hán): Chỉ với 15 thửa đất đã thu về 20 tỷ đồng, số tiền thu được cao gấp 1,45 lần so với dự án Phố 22 tháng 12 – Tái định cư Đông Hà (quy mô 21 thửa) và cao gấp 1,79 lần so với dự án tại trung tâm xã Cam Đường (quy mô 35 thửa).
  • Dự án Phố 22 tháng 12 – Tái định cư Đông Hà (phường Bình Minh): Thu hút đông đảo người dân có nhu cầu ở thực nhờ mặt bằng hoàn thiện.
  • Dự án trung tâm xã Cam Đường: Số lượng thửa lớn nhất (35 thửa) nhưng tổng giá trị thu về thấp nhất do nằm ở khu vực bán đô thị.

Thứ tư, kết quả khảo sát 137 cán bộ và người dân cho thấy trên 85% đối tượng đánh giá quy trình đấu giá công khai, dân chủ; tuy nhiên có khoảng 12% ý kiến phản ánh tình trạng một số nhóm trung gian liên kết dìm giá, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá thực chất.

       DOANH THU ĐẤU GIÁ TẠI 3 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU (ĐƠN VỊ: TỶ ĐỒNG)
       
       Chợ Pom Hán cũ (15 thửa)    ████████████████████ 20,0 tỷ (44,4%)
       TĐC Đông Hà (21 thửa)       ██████████████ 13,8 tỷ (30,7%)
       Trung tâm Cam Đường (35 thửa)███████████ 11,2 tỷ (24,9%)
                                   └────┴────┴────┴────┴────►
                                   0    5    10   15   20 tỷ

Thảo luận kết quả

Sự vượt trội về mặt tài chính tại dự án chợ Pom Hán cũ khẳng định vị trí địa lý và hạ tầng kỹ thuật là 2 biến số quyết định trực tiếp tới giá trúng đấu giá. Nằm liền kề chợ Pom Hán mới, ga đường sắt Pom Hán và trụ sở Công ty TNHH MTV Apatit Việt Nam, khu đất này có lợi thế kinh doanh thương mại đặc biệt lớn, kích thích mức trả giá cạnh tranh cao giữa các nhà đầu tư.

Khi so sánh với thực tiễn tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh (với 53 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp) hay thành phố Đà Nẵng (nơi giá trúng đấu giá thường cao hơn khởi điểm từ 1,24 đến 2,42 lần), thành phố Lào Cai đã đạt được bước tiến quan trọng khi chuyển giao toàn bộ hoạt động đấu giá đất sang các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo tinh thần Nghị định 17/2010/NĐ-CP và Luật Đấu giá tài sản 2016. Sự chuyển đổi này đã giảm thiểu triệt để hiện tượng cán bộ công quyền lợi dụng chức vụ để mua đất công giá rẻ.

Tuy vậy, những tồn tại về việc 4 dự án chậm tiến độ hạ tầng kỹ thuật cùng hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" cho thấy cơ chế quản lý tại Lào Cai cần được siết chặt hơn. Dữ liệu khảo sát chỉ ra rằng nếu khu đất chưa có đường giao thông trải thảm nhựa và hệ thống cấp thoát nước hoàn chỉnh, mức chênh lệch giá trúng chỉ đạt dưới 1,08 lần, gây lãng phí nguồn lực địa tô công cộng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                    HỆ THỐNG GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT ĐỒNG BỘ                      │
├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────────┤
│ 1. Hoàn thiện định giá         │ Khảo sát giá thị trường 30 ngày trước đấu │
│    (Sở Tài chính & UBND Tỉnh)  │ Target: Độ chính xác định giá > 90%       │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤
│ 2. Hoàn thiện hạ tầng 100%     │ Xây dựng đồng bộ đường, điện, cấp thoát   │
│    (Trung tâm PT Quỹ đất)      │ Target: Bàn giao mốc giới < 15 ngày       │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤
│ 3. Chống dìm giá, quân xanh    │ Nâng đặt cọc lên 15-20%, bỏ phiếu 3 vòng  │
│    (Sở Tư pháp & Hội đồng ĐG)  │ Target: Loại bỏ 100% tình trạng dìm giá   │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤
│ 4. Minh bạch & Truyền thông    │ Công khai trước 30 ngày trên cổng điện tử │
│    (Trung tâm DV Đấu giá TS)   │ Target: Đạt > 3 hồ sơ/thửa đất            │
└────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────────┘

Thứ nhất, đổi mới cơ chế xác định giá khởi điểm. Sở Tài chính phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập khảo sát giá giao dịch chuyển nhượng thực tế tại các khu vực liền kề trong thời gian 30 ngày trước khi ban hành quyết định, đảm bảo giá khởi điểm đạt độ chính xác trên 90% so với giá thị trường, triển khai thực hiện ngay từ quý I/2018.

Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Ủy ban nhân dân thành phố Lào Cai chỉ đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất hoàn tất 100% các hạng mục san nền, đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước và chiếu sáng trước khi đưa quỹ đất ra bán đấu giá; cam kết bàn giao mốc giới thực địa cho người trúng đấu giá trong thời hạn không quá 15 ngày sau khi hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, áp dụng đồng bộ cho giai đoạn 2018 – 2020.

Thứ ba, siết chặt quy chế kiểm tra năng lực tài chính và phương thức đấu giá. Hội đồng bán đấu giá tài sản áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng (tối thiểu 3 vòng bắt buộc) nhằm vô hiệu hóa các liên kết dìm giá tiêu cực; đồng thời nâng mức tiền đặt trước từ 10% lên 15% – 20% đối với các thửa đất thương mại có giá trị lớn theo thẩm quyền quy định tại Luật Đấu giá tài sản 2016.

Thứ tư, mở rộng công tác tuyên truyền và công khai minh bạch thông tin. Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai tăng cường đăng tải thông tin chi tiết về quy hoạch, mặt bằng, giá khởi điểm tối thiểu 3 lần trên các phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết công khai trước 30 ngày tại trụ sở UBND các xã, phường, đặt mục tiêu thu hút bình quân từ 3 hồ sơ tham gia hợp lệ trở lên trên mỗi thửa đất.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài chính (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Phòng TN&MT cấp huyện): Luận văn cung cấp quy trình đánh giá thực tiễn và cơ sở dữ liệu thực nghiệm để cán bộ quản lý xây dựng phương án định giá đất khởi điểm sát thực tế, tối ưu hóa quy chế điều hành thu nộp ngân sách địa phương.

  2. Các tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và Đấu giá viên: Cung cấp tài liệu nghiệp vụ chuyên sâu về quy trình tổ chức bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng, phương pháp xử lý các tình huống phát sinh tại phòng đấu giá và kỹ năng kiểm soát rủi ro thông đồng dìm giá.

  3. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản và nhà đầu tư: Nắm bắt bức tranh tổng quan về diễn biến giá đất, tỷ lệ chênh lệch địa tô theo vị trí quy hoạch tại thành phố Lào Cai, từ đó xây dựng chiến lược tham gia đấu thầu dự án và phân bổ vốn đầu tư an toàn.

  4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Bất động sản, Luật Kinh tế: Sử dụng làm tài liệu tham khảo nghiên cứu khoa học chuẩn mực về phương pháp thu thập, phân tích 137 mẫu điều tra xã hội học và mô hình hóa tác động của hạ tầng kỹ thuật đến giá trị bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào đóng vai trò quyết định lớn nhất đến mức chênh lệch giá trúng đấu giá đất tại thành phố Lào Cai?

Vị trí địa lý thương mại và mức độ hoàn thiện đồng bộ của cơ sở hạ tầng kỹ thuật là 2 yếu tố then chốt. Minh chứng là dự án chợ Pom Hán cũ với 15 thửa đất có hạ tầng hoàn chỉnh đã thu về 20 tỷ đồng, đạt đơn giá trúng thầu vượt trội gấp 1,79 lần so với khu vực trung tâm xã Cam Đường.

Cơ chế trích nộp ngân sách từ tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương được thực hiện như thế nào?

Theo quy định quản lý tài chính của tỉnh Lào Cai, nguồn thu đấu giá đất sau khi trừ chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng được trích 30% bổ sung cho Quỹ phát triển đất, 10% bố trí cho công tác quản lý đo đạc địa chính, phần còn lại dành chi trả nợ vay phát triển đô thị và xây dựng nông thôn mới.

Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm tại các dự án nghiên cứu đạt tỷ lệ bao nhiêu?

Tại 3 dự án trọng điểm với 71 thửa đất đấu giá thành công, mức chênh lệch bình quân đạt 1,23 lần, trong đó tổng giá trúng đạt 45 tỷ đồng so với tổng giá khởi điểm được duyệt là 37 tỷ đồng, phản ánh tính cạnh tranh lành mạnh tại các phân khu quy hoạch dân cư đồng bộ.

Giải pháp kỹ thuật nào giúp vô hiệu hóa tình trạng "quân xanh, quân đỏ" trong các phiên đấu giá đất?

Áp dụng phương thức bỏ phiếu kín trực tiếp liên tục qua tối thiểu 3 vòng bắt buộc kết hợp nâng mức thu tiền đặt trước lên 15% – 20% giá trị khởi điểm. Giải pháp này triệt tiêu hoàn toàn khả năng thỏa thuận miệng và gây sức ép kinh tế lớn nếu các đối tượng bỏ cọc.

Vì sao 4 trong tổng số 24 dự án đấu giá giai đoạn 2013 – 2016 tại thành phố Lào Cai chưa thể tổ chức thực hiện?

Do 4 dự án này (chiếm 16,67%) gặp vướng mắc kéo dài trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và chưa hoàn tất thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Theo quy định pháp luật hiện hành, các khu đất chưa có mặt bằng sạch và hạ tầng kết nối thì không đủ điều kiện đưa ra đấu giá.

Kết luận

  • Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 – 2016 đã đạt diện tích 54.832,44 m² với 20 dự án thành công, đóng góp hơn 300 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước.
  • Kết quả nghiên cứu chuyên sâu tại 3 dự án điểm với 71 thửa đất thành công đạt tổng thu 45 tỷ đồng, xác lập hệ số chênh lệch giá trúng bình quân 1,23 lần so với giá khởi điểm.
  • Luận văn đã nhận diện rõ 2 rào cản chính gồm: 16,67% dự án chậm tiến độ do thiếu hạ tầng đồng bộ và nguy cơ thất thoát địa tô từ hành vi thông đồng dìm giá.
  • Hệ thống 4 nhóm giải pháp đề xuất bao gồm định giá sát thị trường, hoàn thiện hạ tầng trước khi đấu giá, áp dụng bỏ phiếu kín nhiều vòng và tăng cường truyền thông công khai.
  • Đóng góp khoa học cốt lõi của công trình là lượng hóa mối tương quan giữa chất lượng hạ tầng đô thị với giá trị thặng dư đất đai, tạo tiền đề nâng cao năng lực quản trị công trong giai đoạn 2018 – 2020.

Các cơ quan quản lý đất đai, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm có thể ứng dụng trực tiếp hệ thống tiêu chí đánh giá và phương pháp luận của luận văn để nâng cao tính minh bạch, hiệu quả kinh tế trong công tác quản lý tài nguyên đất tại địa phương.