I. Tổng Quan Về Đánh Giá Hiệu Quả Đăng Ký Tại Đô Lương
Đất đai đóng vai trò then chốt trong đời sống kinh tế, xã hội, văn hóa và chính trị. Không có đất, không có sản xuất và sự tồn tại của con người. Đất đai ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của các quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển như Việt Nam. Việc sử dụng đất đai là trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam. Các phương thức sử dụng đất, xác lập quyền sở hữu và chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế, xã hội và chính trị. Hiện nay, với tốc độ phát triển kinh tế xã hội ngày càng mạnh mẽ, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế. Quyền sử dụng đất ngày càng được thị trường hóa, tiền tệ hóa, đóng góp vào sự phát triển kinh tế. Sự phát triển này hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, đồng bộ với các thị trường khác. Đại hội Đảng lần thứ IX chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1. Tầm Quan Trọng Của Quyền Sử Dụng Đất Trong Kinh Tế
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra phức tạp, dưới nhiều hình thức như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược. Một phần các hoạt động diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này làm thất thu ngân sách nhà nước, ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký biện pháp bảo đảm.
1.2. Vai Trò Của Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm Quyền Sử Dụng Đất
Đăng ký biện pháp bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng. Nó loại bỏ những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Đăng ký biện pháp bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
II. Thực Trạng Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm Tại Huyện Đô Lương
Huyện Đô Lương nằm ở phía Tây tỉnh Nghệ An, cách trung tâm tỉnh khoảng 60 km về hướng Tây Bắc, gồm 33 đơn vị hành chính (32 xã và 1 thị trấn) với tổng diện tích đất tự nhiên là 35.557,96 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 26. Huyện Đô Lương có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp đang phát triển mạnh. Vì huyện đang trong quá trình phát triển nên tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đô Lương có nhiều lợi thế cho phát triển nông nghiệp, tuy nhiên hiện nay chưa sử dụng đúng tiềm năng và khai thác có hiệu quả đối với đất đai.
2.1. Tác Động Của Đô Thị Hóa Đến Thị Trường Đất Đai Đô Lương
Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại Đô Lương đã diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn huyện.
2.2. Lý Do Chọn Nghiên Cứu Về Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm Tại Đô Lương
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, chúng tôi đã chọn đề tài nghiên cứu “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng kí biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2021”. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2021 và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An.
III. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực hiện công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Đô Lương nói riêng và tỉnh Nghệ An nói chung. Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn huyện. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3.1. Ý Nghĩa Khoa Học Của Nghiên Cứu Về Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm
Nghiên cứu này cung cấp cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu và cải thiện công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương. Nó giúp các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của quá trình đăng ký, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
3.2. Ý Nghĩa Thực Tiễn Của Nghiên Cứu Cho Người Dân Và Cán Bộ
Nghiên cứu này mang lại lợi ích thiết thực cho cả người dân và cán bộ quản lý đất đai. Người dân có thể hiểu rõ hơn về quy trình và lợi ích của việc đăng ký biện pháp bảo đảm, từ đó bảo vệ quyền lợi của mình. Cán bộ quản lý có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để cải thiện quy trình làm việc, nâng cao năng lực và hiệu quả quản lý đất đai.
IV. Phân Tích Quy Trình Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm Quyền Sử Dụng Đất
Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Về nội dung này theo Bộ luật dân sự 2015 có các quy định sau đây: Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292. Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản.
4.1. Các Biện Pháp Bảo Đảm Theo Quy Định Của Pháp Luật
Bộ luật Dân sự 2015 quy định nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau, bao gồm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, và cầm giữ tài sản. Mỗi biện pháp có đặc điểm và điều kiện áp dụng riêng, phù hợp với từng loại giao dịch và quan hệ dân sự.
4.2. So Sánh Cầm Cố Và Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất
Cầm cố tài sản theo Điều 309 là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản theo Điều 317 là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Điểm khác biệt chính là việc giao tài sản. Trong cầm cố, tài sản được giao cho bên nhận cầm cố, trong khi thế chấp, tài sản vẫn do bên thế chấp quản lý.
V. Đánh Giá Tác Động Của Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm Đến Kinh Tế
Các biện pháp bảo đảm khác như đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đặt cọc theo Điều 328 là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Ký cược theo Điều 329 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Ký quỹ theo Điều 330 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
5.1. Vai Trò Của Đặt Cọc Ký Cược Ký Quỹ Trong Giao Dịch
Đặt cọc, ký cược và ký quỹ là các biện pháp bảo đảm phổ biến trong các giao dịch dân sự và thương mại. Chúng giúp các bên tham gia giao dịch có thêm sự tin tưởng và an tâm rằng nghĩa vụ sẽ được thực hiện đầy đủ.
5.2. Bảo Lưu Quyền Sở Hữu Và Bảo Lãnh Trong Hợp Đồng
Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Bảo lãnh theo Điều 335 là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
VI. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm
Tín chấp theo Điều 344 quy định: Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật. Cầm giữ tài sản theo Điều 346 là việc bên có quyền (bên cầm giữ) đang chiếm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ, có quyền cầm giữ tài sản đó khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho đến khi nghĩa vụ đó được thực hiện.
6.1. Tín Chấp Và Cầm Giữ Tài Sản Trong Thực Tiễn
Tín chấp và cầm giữ tài sản là các biện pháp bảo đảm ít phổ biến hơn, nhưng vẫn có vai trò quan trọng trong một số trường hợp cụ thể. Tín chấp thường được sử dụng để hỗ trợ người nghèo tiếp cận vốn vay, trong khi cầm giữ tài sản giúp bảo vệ quyền lợi của bên có quyền trong các hợp đồng song vụ.
6.2. Giải Pháp Nâng Cao Nhận Thức Về Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm
Để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biện pháp bảo đảm, cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, cần cải thiện quy trình đăng ký, giảm thiểu thời gian và chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp thực hiện đăng ký.
