CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học và lý luận 1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai *. Khái niệm: Là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Theo quy định của bộ Luật dân sự và Luật đất đai thì việc đăng ký đất được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được giao đất, cho thuê đất sử dụng, được nhà nước cho thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hay thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Có thể thấy, đăng ký đất đai là một yêu cầu mà người sử dụng đất phải thực hiện với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đăng ký đất là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện với các đối tượng là các chủ thể sử dụng, quản lý đất đai, các chủ thể có tài sản gắn liền trên đất. Hồ sơ đất đai, bất động sản Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS.
Hiện nay được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai và bất động sản được thực hiện theo 4 nguyên tắc - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất Công tác chuyển quyền sử dụng đất hoạt động rất mạnh mẽ trong thời đại kinh tế thị trường ngày nay, do vậy cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong việc cập nhật chỉnh lý biến động thường xuyên đối với từng thửa đất để theo dõi biến động từng thửa đất phục vụ giải quyết tranh chấp đất đai, thu hồi đất để thực hiện dự án một cách dễ dàng và thuận lợi. Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định.
Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai 1. Một số quy định chung *. Đối tượng đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sủ dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai. “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” được quy định tại Khoản 1, Điều 95 luật đất đai năm 2013.
Các trường hợp phải đăng ký đất đai Đăng ký đất đai gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. a) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký. b) Đăng ký biến động: “Được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi đối với các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chia tách, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất không thu tiền sang thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền, từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê; thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai, bản án, quyết định thi hành án…; có thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất” được quy định tại Khoản 4, Điều 95 luật đất đai năm 2013. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình. - Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thủ tục hành chính trong chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc có tính chất chính thức.
Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức. Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui phạm pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: điều kiện, các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan tham gia; hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển quyền, điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất. Thủ tục hành chính được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) nơi có bất động sản. Chuyển quyền sử dụng đất đúng theo trình tự, thủ tục góp phần công khai hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải cải cách thủ tục hành chính để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó của nhân dân. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.