Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận Việc chuyển giao QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước [32]. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ [33]. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triên.
Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH - HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003 [34]. Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay [8]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp 1. Các văn bản của Nhà nước - Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005. - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Thông tư số 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Nghị Định 01/2017NĐ-CP. - TT 33/TT- BTNVMT 1. Các văn bản của UBND tỉnh Phú Thọ - Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 15/07/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền để làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ - Quyết định số 44/2013/QĐ-UBND ngày 26/04/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 42/QĐ-UBND ngày 12/12/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 51/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh Nghệ quy định về việc giao đất ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 05/10/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 23/11/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 73/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định 132/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về bảng giá đất giai đoạn từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Cơ sở thực tiễn Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng.
Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển KT-XH. Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Huyện Thanh Thủy có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh.
Vì vậy đất đai của huyện cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các ngành, lĩnh vực KT-XH, an ninh quốc phòng cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, và nay là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ.
Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển KT-XH nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng nhằm giúp thay đổi bộ mặt của huyện Thanh Thủy trong tương lai. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) [21]. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [22]. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [22]. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội [22]. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật.
Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế.