Luận văn đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2017

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hay đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh thủy tỉnh phú thọ giai đoạn, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề

• Tác giả: Bùi Thanh Tú
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Quý
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Huyện Thanh Thủy, Tỉnh Phú Thọ Giai Đoạn 2014 - 2017
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.2. Các văn bản của Nhà nước
• 1.3. Các văn bản của UBND tỉnh Phú Thọ
• 1.4. Cơ sở thực tiễn
• 1.5. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.5.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.5.2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
• 1.5.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.5.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.1.3. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
• 2.1.3.1. Địa điểm nghiên cứu
• 2.1.3.2. Thời gian nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ
• 2.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017
• 2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Thanh Thủy về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.6. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu
• 2.7. Phương pháp nghiên cứu
• 2.7.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.7.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 2.7.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.7.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu
• 2.7.5. Phương pháp so sánh
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ
• 3.2. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Thủy
• 3.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy - Tỉnh Phú Thọ
• 3.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017
• 3.5. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017
• 3.6. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016
• 3.7. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017
• 3.8. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018
• 3.9. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017
• 3.10. Tổng hợp phân tích và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017
• 3.11. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 3.12. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất
• 3.13. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 3.14. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.15. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Thủy
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Thanh Thủy

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2017 là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai. Việc này không chỉ giúp hiểu rõ tình hình sử dụng đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên đất. Huyện Thanh Thủy có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức trong việc chuyển quyền sử dụng đất.

1.1. Khái Quát Về Tình Hình Sử Dụng Đất Tại Huyện Thanh Thủy

Tình hình sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy đã có nhiều biến động trong giai đoạn 2014 - 2017. Đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp do đô thị hóa, trong khi nhu cầu về đất ở và đất thương mại dịch vụ tăng cao.

1.2. Ý Nghĩa Của Việc Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất giúp xác định các vấn đề tồn tại trong quản lý đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện. Điều này không chỉ có lợi cho người dân mà còn cho sự phát triển bền vững của huyện.

II. Những Thách Thức Trong Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy gặp nhiều thách thức. Những khó khăn này ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Việc nhận thức chưa đầy đủ của người dân về quy định pháp luật cũng là một trong những nguyên nhân chính.

2.1. Khó Khăn Trong Thủ Tục Hành Chính

Thủ tục hành chính trong chuyển quyền sử dụng đất còn phức tạp, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện. Nhiều người chưa nắm rõ quy trình, dẫn đến việc chậm trễ trong việc đăng ký quyền sử dụng đất.

2.2. Thiếu Thông Tin Về Quyền Sử Dụng Đất

Nhiều người dân chưa hiểu rõ về quyền sử dụng đất của mình, dẫn đến việc không thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết. Điều này làm giảm hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất.

III. Phương Pháp Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Hiệu Quả

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp đánh giá phù hợp. Việc này bao gồm việc thu thập dữ liệu, phân tích tình hình thực tế và đề xuất giải pháp cải thiện.

3.1. Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu

Sử dụng các phương pháp thu thập dữ liệu như khảo sát, phỏng vấn và phân tích tài liệu để có cái nhìn tổng quan về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy.

3.2. Phân Tích Tình Hình Thực Tế

Phân tích tình hình thực tế giúp xác định các vấn đề tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Thanh Thủy

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

4.1. Đánh Giá Kết Quả Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy sự gia tăng trong số lượng giao dịch, nhưng vẫn còn nhiều trường hợp chưa được thực hiện đúng quy định.

4.2. Những Bài Học Kinh Nghiệm Từ Thực Tiễn

Những bài học từ thực tiễn cho thấy cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và người dân trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

V. Kết Luận Và Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy việc nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết. Các giải pháp đề xuất sẽ giúp cải thiện tình hình quản lý đất đai tại huyện Thanh Thủy.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Cải Thiện Thủ Tục Hành Chính

Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính để người dân dễ dàng thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Việc này sẽ giúp tăng cường sự tham gia của người dân trong công tác quản lý đất đai.

5.2. Tăng Cường Đào Tạo Và Nâng Cao Nhận Thức

Tăng cường đào tạo cho cán bộ quản lý đất đai và nâng cao nhận thức cho người dân về quyền sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất tại các vùng ven đô và khu vực kinh tế trung du đang trải qua những bước chuyển mình mạnh mẽ cùng tiến trình đô thị hóa. Nghiên cứu thực tế tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2017 cho thấy sự gia tăng nhanh chóng của các giao dịch biến động đất đai trên địa bàn gồm 15 đơn vị hành chính với tổng diện tích tự nhiên đạt 12.568,07 ha. Là địa phương sở hữu lợi thế địa kinh tế đặc biệt với hơn 32,5 km chiều dài bờ tả sông Đà cùng mỏ nước khoáng nóng có trữ lượng gần 20 triệu mét khối tại Bảo Yên và La Phù, nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho và chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại đây chịu áp lực tăng trưởng rất lớn.

Mục tiêu cốt lõi của công trình là đánh giá toàn diện thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn 4 năm từ 2014 đến 2017; phân tích mức độ đồng bộ của hệ thống văn bản pháp quy từ Trung ương đến cấp tỉnh; đồng thời đo lường mức độ nhận thức pháp lý của cán bộ chuyên môn cùng người dân địa phương. Thông qua việc phân tích hồ sơ quản lý thực tế với 5.377 giao dịch thành công, luận văn làm rõ những điểm nghẽn về thủ tục hành chính, tình trạng giao dịch phi chính quy và hiện tượng chênh lệch địa bàn giữa khu vực trung tâm thương mại dịch vụ với các xã nông nghiệp vùng xa. Kết quả nghiên cứu đóng vai trò là cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc nhằm tối ưu hóa quy trình thủ tục một cửa, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số hóa và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện trong giai đoạn tiếp theo.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết kinh tế đất đai và lý thuyết quyền sở hữu tài sản đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hệ thống lý luận khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong đó quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt được phép lưu thông thông qua các giao dịch dân sự hợp pháp. Quá trình phát triển thể chế được đối chiếu xuyên suốt qua các mốc pháp lý quan trọng từ Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, kết hợp với các chế định thừa kế, hợp đồng theo Bộ luật Dân sự năm 2005.

Khung nghiên cứu tập trung làm rõ 5 khái niệm và hình thức chuyển quyền cơ bản theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Hành vi hoán đổi diện tích đất nông nghiệp giữa các chủ thể trong cùng phạm vi xã, thị trấn nhằm mục đích dồn điền đổi thửa và khắc phục tình trạng phân tán, manh mún tư liệu sản xuất.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giao dịch phổ biến có đền bù bằng tiền hoặc hiện vật tương đương giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Thừa kế quyền sử dụng đất: Sự chuyển dịch tài sản của người đã mất cho người thừa kế theo di chúc hợp pháp hoặc theo 3 hàng thừa kế của pháp luật dân sự.
• Tặng cho quyền sử dụng đất: Sự chuyển giao quyền sử dụng đất dựa trên mối quan hệ tình cảm huyết thống hoặc xã hội mà không phát sinh nghĩa vụ hoàn trả kinh tế.
• Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Phương thức đưa giá trị quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất kinh doanh nhằm hình thành vốn pháp nhân hoặc tài sản chung.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thực địa nhằm đảm bảo tính khách quan, khoa học:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập toàn bộ hồ sơ thống kê, kiểm kê đất đai giai đoạn 2014 - 2017 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Thủy; các báo cáo kinh tế - xã hội định kỳ từ Chi cục Thống kê huyện; hệ thống 5.377 hồ sơ giao dịch địa chính lưu trữ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Thủy; cùng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Quyết định 132/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ.
• Nguồn dữ liệu sơ cấp: Triển khai điều tra bằng phiếu khảo sát có cấu trúc với cỡ mẫu 80 đối tượng, bao gồm 20 cán bộ quản lý địa chính tại 15 xã, thị trấn và 60 hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất.
• Phương pháp chọn mẫu: Áp dụng phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích đại diện theo không gian kinh tế, chia thành khu vực trung tâm phát triển thương mại dịch vụ (thị trấn Thanh Thủy, xã Đồng Luận, xã Hoàng Xá) và khu vực sản xuất nông lâm nghiệp thuần túy xa trung tâm (xã Tu Vũ, xã Yến Mao).
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh chuỗi thời gian 2014 - 2017 và tổng hợp định lượng trên phần mềm chuyên dụng Microsoft Excel. Lý do lựa chọn phương pháp này xuất phát từ yêu cầu phải định lượng hóa chính xác tỷ lệ hoàn thành hồ sơ, đánh giá biến động diện tích giao dịch theo từng năm và so sánh mức độ hiểu biết pháp luật giữa các nhóm chủ thể quản lý và sử dụng đất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Tổng hợp số liệu địa chính toàn huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017 ghi nhận tổng cộng 5.377 trường hợp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thành công với các đặc điểm cụ thể:

Thứ nhất, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất với 2.310 hồ sơ được giải quyết hoàn thành trên tổng diện tích 187,41 ha. Số lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng liên tục qua từng năm: từ 486 hồ sơ vào năm 2014 (chiếm 17,7% tổng số hồ sơ cả giai đoạn) tăng lên 706 hồ sơ vào năm 2017 (chiếm 20,21%). Các xã trung tâm tập trung lượng chuyển nhượng rất cao như xã Hoàng Xá đạt 489 hồ sơ, xã Tân Phương đạt 237 hồ sơ, thị trấn Thanh Thủy đạt 156 hồ sơ; trong khi các xã vùng xa như Tu Vũ chỉ ghi nhận 72 hồ sơ và Yến Mao ghi nhận 94 hồ sơ.

Thứ hai, hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ghi nhận 1.960 hồ sơ hoàn thành trên tổng diện tích 196,0 ha, đạt tỷ lệ giải quyết thành công rất cao ở mức 98% đến 99%. Số lượng hồ sơ tặng cho tăng từ 414 bộ năm 2014 lên 618 bộ vào năm 2017, chủ yếu diễn ra sau khi địa phương hoàn thành công tác cấp mới và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 13/15 xã.

Thứ ba, hoạt động thừa kế quyền sử dụng đất tiếp nhận 1.117 hồ sơ đăng ký và đã hoàn thành 1.107 hồ sơ với tổng diện tích 91,5 ha, đạt tỷ lệ giải quyết bình quân 94% đến 97%. Phân bố không gian cho thấy khu vực trung tâm chiếm 198 trường hợp (tương đương 17,31% toàn huyện với 7,56 ha), cao gấp hơn hai lần so với khu vực xa trung tâm với 93 trường hợp (chiếm 8,19% toàn huyện với 4,89 ha).

Thứ tư, hai hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đều ghi nhận 0 trường hợp đăng ký chính thức tại cơ quan nhà nước trong suốt giai đoạn 2014 - 2017.

Thảo luận kết quả

Sự phân hóa sâu sắc giữa các hình thức chuyển quyền và giữa các khu vực địa lý phản ánh bản chất vận động của thị trường bất động sản địa phương. Các giao dịch chuyển nhượng bùng nổ tại Hoàng Xá và thị trấn Thanh Thủy bắt nguồn từ sự phát triển hạ tầng giao thông qua các tuyến đường Tỉnh lộ 317, Quốc lộ 70B và tiềm năng khai thác du lịch nghỉ dưỡng khoáng nóng.

Dữ liệu nghiên cứu phản ánh sự tồn tại của nhiều giao dịch phi chính quy qua giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển đổi đất nông nghiệp và thừa kế gia đình. Tại các xã vùng xa, thói quen phân chia tài sản nội bộ không qua công chứng dẫn đến nhiều vướng mắc khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc giải phóng mặt bằng dự án. Đối với hình thức tặng cho, quy định thu thuế thu nhập cá nhân 10% đối với các mối quan hệ ngoài quan hệ ruột thịt trực hệ (bố mẹ cho con, ông bà cho cháu) đã khiến nhiều hộ dân rút hồ sơ để chuyển sang hợp đồng chuyển nhượng thông thường chịu mức thuế 2%.

Các kết quả định lượng này được trực quan hóa thông qua biểu đồ hình cột thể hiện cơ cấu tăng trưởng hồ sơ giao dịch giai đoạn 2014 - 2017 và bảng ma trận đối chiếu tỷ lệ hoàn thành thủ tục giữa 15 xã, thị trấn, chứng minh mối tương quan thuận giữa tốc độ phát triển kinh tế thương mại với mật độ giao dịch biến động đất đai chính quy.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất minh bạch trên địa bàn huyện Thanh Thủy, các giải pháp cụ thể được kiến nghị thực hiện:

• Hiện đại hóa và đồng bộ hạ tầng cơ sở dữ liệu địa chính: Ủy ban nhân dân huyện Thanh Thủy cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường cần bố trí nguồn vốn hoàn thành công tác đo đạc, số hóa biến động địa chính trên phần mềm quản lý chuyên ngành tại 100% (15/15) xã, thị trấn trước quý IV/2019, đảm bảo kết nối liên thông dữ liệu giữa cấp xã, huyện và tỉnh.
• Rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính liên thông: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện phối hợp với Chi cục Thuế rà soát quy trình luân chuyển hồ sơ, phấn đấu cắt giảm thời gian xử lý thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho từ 10 ngày làm việc (theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP) xuống dưới 7 ngày làm việc trước năm 2020.
• Tăng cường tuyên truyền và phổ biến giáo dục pháp luật: Hội đồng Phổ biến giáo dục pháp luật huyện chủ trì tổ chức định kỳ 30 lớp tập huấn lưu động mỗi năm tại các thôn, khu dân cư vùng xa; nâng cao tỷ lệ người dân hiểu đúng quy định về đăng ký biến động, nghĩa vụ thuế và thủ tục thừa kế bằng văn bản lên trên 85% trong giai đoạn 2018 - 2021.
• Tăng cường kiểm tra, thanh tra và ngăn chặn giao dịch ngầm: Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thành lập tổ công tác kiểm tra định kỳ hàng quý, xử lý triệt để tình trạng mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay không đủ điều kiện tách thửa; đồng thời hướng dẫn người dân thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp hợp pháp sau dồn điền đổi thửa trước năm 2022.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và dữ liệu thực chứng của luận văn mang lại giá trị thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng quan tâm:

• Cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ địa chính cấp huyện, cấp xã: Tài liệu cung cấp bức tranh toàn cảnh về quy trình giải quyết 5.377 hồ sơ thực tế, giúp cán bộ chuyên môn nhận diện các nút thắt trong công tác thẩm định hồ sơ tách thửa, xác định nghĩa vụ tài chính và xử lý đơn thư khiếu nại tranh chấp đất đai.
• Học viên cao học, sinh viên và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai: Tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp kết hợp khảo sát sơ cấp 80 mẫu điều tra với phân tích thống kê chuỗi dữ liệu thứ cấp 4 năm trong một địa bàn hành chính cấp huyện.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tổ chức tín dụng: Nguồn dữ liệu tin cậy để đánh giá biến động thị trường chuyển nhượng đất ở, tiềm năng thương mại dịch vụ ven sông Đà và rủi ro pháp lý đối với tài sản thế chấp trên địa bàn huyện Thanh Thủy.
• Người dân, hộ gia đình và văn phòng luật sư tư vấn: Cẩm nang pháp lý rõ ràng giúp các chủ sử dụng đất nắm vững trình tự thủ tục, điều kiện tách thửa, các trường hợp được miễn giảm thuế chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế theo đúng Luật Đất đai hiện hành.

Câu hỏi thường gặp

Thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy mất bao lâu? Theo quy định tại Điểm l Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quá 10 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế.

Tặng cho quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nào? Giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất được miễn hoàn toàn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi diễn ra giữa các đối tượng có quan hệ hôn nhân và huyết thống trực hệ theo quy định của pháp luật, bao gồm: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại; và giữa anh chị em ruột với nhau.

Vì sao huyện Thanh Thủy không ghi nhận hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chính thức? Trong giai đoạn 2014 - 2017, toàn huyện ghi nhận 0 hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp chính quy do các hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thường tự thỏa thuận hoán đổi ruộng nương cho nhau để tiện canh tác mà không đăng ký biến động với chính quyền cấp xã. Thêm vào đó, tâm lý ngại làm thủ tục giấy tờ và việc thiếu thông tin hướng dẫn về chính sách miễn lệ phí chuyển đổi là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi người đã mất không để lại di chúc bao gồm những giấy tờ gì? Người nhận thừa kế cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai; Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng tử của người để lại di sản; Giấy tờ chứng minh quan hệ thuộc hàng thừa kế thứ nhất (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn); và Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định.

Điều kiện bắt buộc để hộ gia đình được phép chuyển nhượng một phần thửa đất ở là gì? Hộ gia đình chỉ được phép chuyển nhượng một phần thửa đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp khiếu kiện, không bị kê biên để thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất; đồng thời diện tích của phần đất chuyển nhượng và phần đất còn lại sau khi tách thửa phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định hiện hành của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ.

Kết luận

• Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Thủy giai đoạn 2014 - 2017 đạt kết quả tích cực với 5.377 giao dịch được giải quyết đúng trình tự pháp luật, góp phần phát triển kinh tế địa phương và ổn định an ninh trật tự.
• Chuyển nhượng (2.310 hồ sơ) và tặng cho (1.960 hồ sơ) là hai hình thức chiếm ưu thế tuyệt đối, phản ánh xu hướng thương mại hóa đất đai và nhu cầu phân chia tài sản cho thế hệ kế cận sau khi hoàn thành cấp mới Giấy chứng nhận.
• Tồn tại hạn chế rõ nét khi các hình thức chuyển đổi đất nông nghiệp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện chính thức qua cơ quan quản lý nhà nước, trong khi giao dịch phi chính quy vẫn diễn biến âm thầm.
• Giai đoạn 2018 - 2022 đặt ra mục tiêu trọng tâm là hoàn thành số hóa 100% cơ sở dữ liệu địa chính trên toàn bộ 15 xã, thị trấn và cắt giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính một cửa liên thông.
• Các cấp chính quyền địa phương cần tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật đất đai, tăng cường kiểm tra thực địa và hoàn thiện cơ chế quản lý để đưa mọi giao dịch quyền sử dụng đất vận hành minh bạch, an toàn và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận Việc chuyển giao QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.

Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước [32]. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ [33]. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triên.

Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH - HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003 [34]. Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay [8]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.

Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 4 - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp 1. Các văn bản của Nhà nước - Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005. - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013.

- Thông tư số 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

- Nghị Định 01/2017NĐ-CP. - TT 33/TT- BTNVMT 1. Các văn bản của UBND tỉnh Phú Thọ - Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 15/07/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền để làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ - Quyết định số 44/2013/QĐ-UBND ngày 26/04/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 42/QĐ-UBND ngày 12/12/2013 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.

- Quyết định số 51/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh Nghệ quy định về việc giao đất ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 05/10/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 23/11/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về việc thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 73/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức trong nước đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.

- Quyết định 132/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ quy định về bảng giá đất giai đoạn từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Cơ sở thực tiễn Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng.

Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển KT-XH. Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Huyện Thanh Thủy có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh.

Vì vậy đất đai của huyện cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các ngành, lĩnh vực KT-XH, an ninh quốc phòng cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, và nay là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ.

Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển KT-XH nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng nhằm giúp thay đổi bộ mặt của huyện Thanh Thủy trong tương lai. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) [21]. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [22]. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.

Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [22]. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội [22]. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật.

Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế.