Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2019-2021, thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa, chứng kiến sự phát triển nhanh chóng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm huy động nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Với tổng diện tích tự nhiên hơn 45.560 ha và dân số khoảng 310.000 người, Nghi Sơn là khu vực trọng điểm kinh tế của tỉnh, có vị trí địa lý thuận lợi với cảng biển nước sâu và hệ thống giao thông phát triển. Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ tại đây vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến hiệu quả huy động nguồn lực và phát triển đô thị.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án trên địa bàn thị xã Nghi Sơn trong giai đoạn 2019-2021, đồng thời đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Phạm vi nghiên cứu bao gồm 04 dự án đấu giá QSDĐ tại 03 xã, phường thuộc thị xã, với số liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước và khảo sát thực tế người tham gia đấu giá.

Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ nằm ở việc làm rõ thực trạng và các khó khăn trong công tác đấu giá QSDĐ mà còn góp phần hoàn thiện quy trình, chính sách quản lý đất đai, tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Kết quả nghiên cứu có thể được đo lường qua các chỉ số như tỷ lệ thành công của các phiên đấu giá, mức giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm, và sự hài lòng của người tham gia đấu giá.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai, thị trường đất đai và đấu giá tài sản. Trước hết, khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hiểu là quyền của tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Thị trường đất đai được xem là nơi giao dịch QSDĐ, trong đó giá đất được xác định dựa trên các nguyên tắc về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và giá thị trường.

Mô hình đấu giá QSDĐ được xây dựng dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch, khách quan và bình đẳng, nhằm tạo ra giá đất sát với giá trị thực tế trên thị trường, hạn chế tình trạng “hai giá đất” và tăng nguồn thu ngân sách. Các khái niệm chính bao gồm: giá khởi điểm, phương pháp xác định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh), quy trình đấu giá và các điều kiện pháp lý liên quan.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu nghiên cứu bao gồm số liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan quản lý đất đai, tài nguyên môi trường, trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Thanh Hóa và các văn bản pháp luật liên quan. Số liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát 150 phiếu điều tra với người tham gia đấu giá tại 04 dự án và 20 phiếu phỏng vấn cán bộ chuyên môn liên quan.

Phương pháp chọn mẫu là ngẫu nhiên có chủ đích tại 03 xã, phường đại diện cho các mức độ phát triển kinh tế - xã hội và hoạt động đấu giá khác nhau. Phân tích số liệu sử dụng phần mềm Microsoft Excel với các phương pháp thống kê mô tả, so sánh và tổng hợp. Kết quả được trình bày qua biểu đồ, bảng biểu nhằm minh họa rõ ràng các phát hiện.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2019 đến 2021, tập trung đánh giá các dự án đấu giá QSDĐ trước và sau khi thị xã Nghi Sơn được thành lập (năm 2020), nhằm phản ánh sự thay đổi trong công tác quản lý và hiệu quả đấu giá.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất: Nghi Sơn có tổng diện tích đất tự nhiên 45.560,99 ha, trong đó đất lâm nghiệp chiếm khoảng 17.000 ha. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp - xây dựng chiếm 91,3% giá trị sản xuất năm 2021, dịch vụ chiếm 6,4%, nông nghiệp 2,3%. Thu nhập bình quân đầu người đạt 50 triệu đồng/năm, tăng 16% so với năm 2019.

  2. Kết quả đấu giá QSDĐ giai đoạn 2019-2021: Qua 04 dự án tại phường Hải Hòa, Hải Lĩnh và xã Thanh Thủy, tỷ lệ thành công của các phiên đấu giá đạt khoảng 85%, với mức giá trúng đấu giá trung bình cao hơn giá khởi điểm từ 15% đến 40%. Tổng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã đạt khoảng 150 tỷ đồng trong giai đoạn này.

  3. Ý kiến người tham gia và cán bộ quản lý: Khoảng 70% người tham gia đánh giá công tác đấu giá minh bạch và công bằng, tuy nhiên 30% phản ánh còn tồn tại thủ tục hành chính phức tạp và thông tin chưa đầy đủ. Cán bộ chuyên môn cho biết khó khăn chính là việc phối hợp giữa các phòng ban và thiếu nguồn nhân lực chuyên trách.

  4. Khó khăn và hạn chế: Các dự án đấu giá gặp phải tình trạng chậm nộp tiền trúng đấu giá, gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và tiến độ đầu tư hạ tầng. Một số nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính hoặc có hành vi chuyển nhượng “chui” trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những hạn chế trên xuất phát từ quy trình đấu giá còn phức tạp, thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan và chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ đối với nhà đầu tư trúng đấu giá. So sánh với các địa phương như Hà Nội, Đà Nẵng hay TP. Hồ Chí Minh, Nghi Sơn còn nhiều tiềm năng phát triển nhưng cần hoàn thiện hơn về mặt pháp lý và tổ chức thực hiện.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh tỷ lệ thành công các phiên đấu giá theo năm, bảng tổng hợp mức giá khởi điểm và giá trúng đấu giá từng dự án, cũng như biểu đồ đánh giá mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá. Những kết quả này cho thấy công tác đấu giá QSDĐ tại Nghi Sơn đã có bước tiến nhưng vẫn cần cải thiện để phát huy tối đa hiệu quả.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rà soát, cắt giảm các bước không cần thiết trong quy trình đấu giá QSDĐ nhằm rút ngắn thời gian và giảm chi phí cho người tham gia. Chủ thể thực hiện: UBND thị xã phối hợp Sở TN&MT, thời gian thực hiện trong 12 tháng.

  2. Tăng cường phối hợp liên ngành: Thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban liên quan như TN&MT, Tài chính, Địa chính và Trung tâm dịch vụ đấu giá để đảm bảo thông tin minh bạch và xử lý kịp thời các vướng mắc. Thời gian triển khai: 6 tháng, chủ thể: UBND thị xã.

  3. Xây dựng hệ thống giám sát và xử lý vi phạm: Áp dụng công nghệ thông tin để theo dõi tiến độ nộp tiền trúng đấu giá, xử lý nghiêm các trường hợp chậm nộp hoặc chuyển nhượng trái quy định nhằm bảo vệ quyền lợi Nhà nước và người dân. Chủ thể: Sở TN&MT tỉnh Thanh Hóa, thời gian 18 tháng.

  4. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn về đấu giá QSDĐ cho cán bộ chuyên trách, đồng thời tăng cường tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và nhà đầu tư về quy trình và quyền lợi khi tham gia đấu giá. Chủ thể: Trung tâm đào tạo và UBND thị xã, thời gian 12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ thực trạng, khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ, từ đó cải thiện công tác quản lý và điều hành.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về quy trình, pháp lý và thực tiễn đấu giá QSDĐ tại địa phương, giúp chuẩn bị tốt hơn khi tham gia đấu giá.

  3. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, kinh tế: Là tài liệu tham khảo khoa học về cơ sở lý thuyết, phương pháp nghiên cứu và phân tích thực tiễn công tác đấu giá QSDĐ.

  4. Cơ quan lập chính sách và hoạch định pháp luật: Hỗ trợ đánh giá hiệu quả các chính sách hiện hành và đề xuất điều chỉnh phù hợp với thực tiễn địa phương.

Câu hỏi thường gặp

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
    Đấu giá QSDĐ là hình thức tổ chức bán công khai các thửa đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê nhằm xác định giá đất sát với giá trị thị trường, tăng nguồn thu ngân sách và đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất.

  2. Quy trình đấu giá QSDĐ gồm những bước nào?
    Quy trình gồm lập phương án đấu giá, chuẩn bị hồ sơ, quyết định đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng với đơn vị tổ chức đấu giá, giám sát cuộc đấu giá, phê duyệt kết quả, thu tiền và cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

  3. Nguyên nhân chính gây khó khăn trong công tác đấu giá QSDĐ tại Nghi Sơn?
    Bao gồm thủ tục hành chính phức tạp, thiếu phối hợp liên ngành, nhà đầu tư chậm nộp tiền trúng đấu giá và thiếu cơ chế giám sát hiệu quả.

  4. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ?
    Cần đơn giản hóa thủ tục, tăng cường phối hợp liên ngành, xây dựng hệ thống giám sát chặt chẽ và nâng cao năng lực cán bộ, đồng thời tuyên truyền nâng cao nhận thức người dân.

  5. Tác động của đấu giá QSDĐ đến phát triển kinh tế địa phương?
    Đấu giá QSDĐ giúp tăng nguồn thu ngân sách, tạo vốn đầu tư hạ tầng, thúc đẩy phát triển đô thị và thị trường bất động sản lành mạnh, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Kết luận

  • Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 đã đạt được những kết quả tích cực với tỷ lệ thành công khoảng 85% và nguồn thu ngân sách tăng trưởng.
  • Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại các khó khăn như thủ tục hành chính phức tạp, chậm nộp tiền trúng đấu giá và thiếu sự phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan quản lý.
  • Nghiên cứu đã đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa quy trình, tăng cường giám sát và nâng cao năng lực cán bộ để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá.
  • Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, góp phần hoàn thiện chính sách quản lý đất đai và phát triển kinh tế địa phương.
  • Các bước tiếp theo cần tập trung triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 1-2 năm tới, đồng thời mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động lâu dài của công tác đấu giá QSDĐ tại các địa phương khác.

Hành động ngay hôm nay để cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần thúc đẩy phát triển bền vững và nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên đất quốc gia.