Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, tư liệu sản xuất chủ yếu và là nền tảng không gian để tổ chức các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý với tổng diện tích tự nhiên là 33.393 nghìn ha (theo số liệu thống kê năm 2010), xếp thứ 59 trên thế giới. Trong khi đó, dân số cả nước đã vượt trên 110 triệu người (đứng thứ 14 trên thế giới theo dẫn liệu trong văn bản), khiến diện tích đất bình quân đầu người ở mức thấp, tạo ra sức ép rất lớn đối với công tác quản lý và khai thác tài nguyên đất.

Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2003, quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 13 nội dung trọng tâm. Trong đó, công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất là những hoạt động quản lý hành chính then chốt, trực tiếp xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực phát sinh nhiều vướng mắc, khiếu kiện phức tạp nhất trong chỉ đạo, điều hành tại các cấp chính quyền cơ sở, đặc biệt là tại các địa bàn đô thị đang diễn ra quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa mạnh mẽ.

Phường Phan Đình Phùng là đơn vị hành chính nằm ở trung tâm của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Địa bàn phường tập trung nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch, khoảng 50 cơ quan, doanh nghiệp của Trung ương, tỉnh và thành phố, kéo theo tốc độ phát triển thương mại - dịch vụ và gia tăng dân số cơ học nhanh chóng. Thực tế này dẫn đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư và mở rộng trụ sở cơ quan diễn ra với cường độ cao. Việc đánh giá khách quan, khoa học công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn phường giai đoạn 2011 - 2013 là yêu cầu cấp thiết nhằm làm rõ những kết quả đạt được, chỉ ra tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị đất đai ở cấp cơ sở.

Khóa luận xác định rõ ràng hệ thống mục tiêu, yêu cầu và phạm vi nghiên cứu:

  • Mục tiêu nghiên cứu:

    1. Tìm hiểu các quy định của Nhà nước, các cấp, các ngành và địa phương về công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.
    2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013.
    3. Đánh giá mặt tích cực và mặt hạn chế của công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn phường, từ đó đưa ra các giải pháp hợp lý góp phần thực hiện tốt công tác này tại địa phương.

  • Yêu cầu nghiên cứu:

    1. Nắm vững các quy định của Nhà nước đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
    2. Số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, khách quan và trung thực.
    3. Đưa ra những đề xuất góp ý phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
    4. Đánh giá một cách chính xác kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn phường từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003.

  • Đối tượng nghiên cứu:

    • Công tác giao đất, cho thuê đất và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác này trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2013.
    • Các văn bản quy phạm pháp luật, văn bản dưới luật áp dụng trong công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
    • Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất trên địa bàn phường.

  • Phạm vi nghiên cứu:

    • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (tổng diện tích tự nhiên 270,27 ha, gồm 40 tổ dân phố).
    • Phạm vi thời gian: Đánh giá số liệu thực tế giai đoạn 2011 - 2013. Thời gian tác giả trực tiếp thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực tế tại cơ sở diễn ra từ ngày 30/01/2014 đến ngày 30/04/2014.

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận được triển khai trên nền tảng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước và tỉnh Thái Nguyên, kết hợp với các phương pháp điều tra, phân tích địa chính chuyên ngành.

Hệ thống cơ sở pháp lý và lý luận

Nghiên cứu vận dụng khung pháp lý chủ đạo gồm:

  • Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) và trọng tâm là Luật Đất đai năm 2003 (thể chế hóa Hiến pháp năm 1992). Các điều khoản áp dụng trực tiếp gồm: Điều 4 (khái niệm giao đất, cho thuê đất), Điều 6 (13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai), Điều 31 (căn cứ giao đất, cho thuê đất), Điều 33 (giao đất không thu tiền sử dụng đất), Điều 34 (giao đất có thu tiền sử dụng đất), Điều 35 (các trường hợp cho thuê đất), Điều 38 (12 trường hợp thu hồi đất), Điều 44 (thẩm quyền thu hồi đất), Điều 121 và Điều 122 (trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất).
  • Các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ và Bộ ngành: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, bồi thường tái định cư; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 về quy hoạch, giá đất, thu hồi và bồi thường tái định cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chỉ thị số 28/2004/CT-TTg và Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT về kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
  • Các văn bản quy phạm pháp luật của tỉnh Thái Nguyên: Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 21/3/2005 quy định chi tiết trình tự giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSD đất; Quyết định số 1237/QĐ-UBND phê duyệt giá đất giao tái định cư; Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Chỉ thị số 19/2004/CT-UBND ngày 29/10/2004 về cấp GCNQSD đất; Nghị quyết số 14/2006/NQ-HĐND ngày 07/01/2006 về giá các loại đất.
  • Đối chiếu quốc tế: Tác giả so sánh kinh nghiệm thu hồi đất, lập kế hoạch tái định cư từ Trung Quốc (Luật Quản lý đất đai 2004, Quy định trưng mua 2011), Ấn Độ (Đạo luật thu hồi đất, Chính sách quốc gia về tái định cư năm 2007), Hàn Quốc (Đạo luật thu hồi đất cho công trình công cộng năm 2009 với kế hoạch LAR) và Tây Úc (Đạo luật quản lý đất đai WA 1997).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành:

  • Phương pháp thu thập số liệu: Tiếp cận và thu thập báo cáo hành chính, hồ sơ giao đất, cho thuê đất, quyết định thu hồi đất, biên bản giải phóng mặt bằng, số liệu kiểm kê đất đai từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, UBND phường Phan Đình Phùng, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên và Phòng Quy hoạch sử dụng đất UBND thành phố Thái Nguyên.
  • Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành điều tra trực tiếp, lấy ý kiến của các hộ gia đình thuộc diện thu hồi đất, bố trí tái định cư và người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn phường.
  • Phương pháp xử lý, thống kê số liệu: Phân loại, tổng hợp dữ liệu theo phương pháp thống kê mô tả đơn giản, tính toán cơ cấu phần trăm, lập chuỗi biến động số liệu từ năm 2011 đến năm 2013.
  • Phương pháp phân tích, đối chiếu văn bản pháp quy: Đối chiếu việc tổ chức thực hiện các quyết định hành chính, hồ sơ kỹ thuật tại địa phương với các định mức, thẩm quyền và trình tự được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên.

Nội dung chính theo từng chương

Bố cục của khóa luận tốt nghiệp được trình bày qua 5 phần chính theo cấu trúc học thuật của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên:

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của đất đai và thực tiễn quản lý nhà nước tại đô thị trung tâm. Phần này xác định 3 mục tiêu cụ thể, 4 yêu cầu bắt buộc khi xử lý tài liệu, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn đối với sinh viên chuyên ngành Địa chính môi trường và cơ quan quản lý đất đai địa phương.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này hệ thống hóa cơ sở khoa học và pháp lý về công tác quản trị đất đai:

  • Làm rõ nội dung 13 nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai theo Điều 6 Luật Đất đai năm 2003.
  • Phân tích cơ sở lý luận, khẳng định việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất là công cụ của Nhà nước nhằm bảo đảm quyền hưởng dụng, điều tiết chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu kinh tế. Cả nước đã giao 24.996 nghìn ha đất (chiếm 75,53% diện tích tự nhiên), trong đó hộ gia đình cá nhân sử dụng 59,52%, tổ chức trong nước chiếm 38,95%.
  • Nêu rõ các hạn chế tồn tại trên phạm vi toàn quốc như: tình trạng giao đất tràn lan, găm giữ đất, chậm triển khai đấu giá đất, việc định giá đất thấp hơn nhiều so với thị trường và quy định phân cấp quản lý còn kẽ hở.
  • Tổng kết tình hình tại tỉnh Thái Nguyên: Từ năm 2003 đến thời điểm nghiên cứu, tỉnh đã giao và cho thuê đất cho 1.300 tổ chức, doanh nghiệp với diện tích gần 4.000 ha; chấp thuận 109 dự án phát triển đô thị với diện tích 5.280 ha (trong đó 33 dự án với 740 ha đã duyệt quy hoạch chi tiết); quy hoạch gần 4.500 ha đất khu và cụm công nghiệp.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nội dung phần này xác định đối tượng là công tác giao, cho thuê, thu hồi đất và các văn bản áp dụng tại phường Phan Đình Phùng; địa bàn nghiên cứu là 40 tổ dân phố; thời gian nghiên cứu thực địa từ 30/01/2014 đến 30/04/2014. Tác giả vạch rõ đề cương đánh giá gồm: điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất năm 2013, kết quả giao đất (theo đối tượng, mục đích, đơn vị hành chính, nhu cầu, dự án), kết quả cho thuê đất, kết quả thu hồi đất, xác định thuận lợi - khó khăn và đề xuất giải pháp. Phương pháp nghiên cứu dựa trên thu thập tài liệu thứ cấp, điều tra bảng hỏi, thống kê mô tả và đối chiếu pháp quy.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là chương trọng tâm chứa đựng toàn bộ các khảo sát thực nghiệm và dữ liệu hành chính của địa phương:

  • Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội:

    • Phường Phan Đình Phùng có diện tích tự nhiên 270,27 ha, tiếp giáp các phường Hoàng Văn Thụ, Trưng Vương, Gia Sàng, Túc Duyên, Đồng Quang. Địa hình bằng phẳng, cao 20 - 30m so với mực nước biển, dốc từ Bắc xuống Nam và Đông Bắc xuống Tây Nam.
    • Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình 22 - 23°C, lượng mưa trung bình 1.764 mm/năm (tập trung 85% vào tháng 6 - 9), số giờ nắng 1.700 giờ/năm. Thủy văn chịu ảnh hưởng của suối Xuân Hòa (dài 3 km), đầm Kiến Trúc và hồ Thủy Sản.
    • Về tài nguyên: Đất đai chủ yếu là đất phù sa sông Cầu nhưng phần lớn dành cho phi nông nghiệp; đất lâm nghiệp chỉ có 0,95 ha (chiếm 0,35% diện tích tự nhiên). Mực nước ngầm ở độ sâu 4 - 5m.
    • Dân số: Gồm 5.263 hộ với 14.305 nhân khẩu (nam 6.723 người - 47%; nữ 7.582 người - 53%), mật độ dân số 5.294 người/km². Tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 1,7%. Thu ngân sách năm 2012 đạt 13.000 triệu đồng (vượt 21,1% kế hoạch); năm 2013 đạt 23.000 triệu đồng (vượt 10,9% kế hoạch, gấp 1,5 lần năm 2011). Ngành thương mại - dịch vụ chiếm khoảng 80% cơ cấu kinh tế.
    • Hạ tầng: 6 trục giao thông chính trải nhựa gồm Hoàng Văn Thụ (1,5 km), Cách Mạng Tháng Tám (2,1 km), Phan Đình Phùng (1,41 km), Minh Cầu (0,98 km), Bắc Nam (1,32 km), Lương Ngọc Quyến (1,5 km).

  • Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước (Bảng 4.1):

    • Biến động đất đai giai đoạn 2011 - 2013: Diện tích tự nhiên giữ nguyên 270,27 ha. Đất nông nghiệp giảm mạnh 4,42 ha do chuyển dịch sang đất ở (3,42 ha) và đất an ninh (1,00 ha). Đất nuôi trồng thủy sản giảm 0,31 ha (từ 0,53 ha xuống 0,22 ha). Đất phi nông nghiệp tăng tương ứng (đất ở đô thị từ 139,18 ha lên 140,00 ha; đất an ninh từ 2,03 ha lên 3,03 ha; đất nghĩa trang giảm từ 0,48 ha xuống 0,41 ha). Đất chưa sử dụng giảm từ 1,27 ha xuống 1,14 ha.
    • Phân bổ quyền sử dụng đất (tổng 217,6 ha): Hộ gia đình, cá nhân sử dụng 139,18 ha; tổ chức kinh tế sử dụng 14,23 ha; cơ quan đơn vị nhà nước sử dụng 9,35 ha; UBND phường sử dụng 3,56 ha. Về đất giao quản lý (48,86 ha): UBND phường quản lý 43,63 ha; các tổ chức khác quản lý 5,23 ha.
    • Thực thi các nội dung quản lý: Bản đồ địa chính hoàn thành năm 2010. Tính đến ngày 26/11/2013, phường đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 74 hộ với diện tích 5.729,6 m².

  • Đánh giá kết quả giao đất:

    • Tổng diện tích giao giai đoạn 2011 - 2013 đạt 77.791,6 m² (tổ chức chiếm 10,49%, hộ gia đình cá nhân chiếm 89,51%). Riêng năm 2011 đã thực hiện giao đất cho 245 trường hợp với 20.057,4 m² (trong đó hộ gia đình cá nhân là 241 trường hợp với 12.000 m²; tổ chức kinh tế 2 trường hợp 5.018,9 m²; tổ chức kinh tế tập thể 1 trường hợp 1.864,4 m²; cơ quan nhà nước 1 trường hợp 1.279,9 m²; cơ sở tôn giáo 1 trường hợp 412 m²).
    • Đất ở: Năm 2011 giao 241 trường hợp, năm 2012 giao 331 trường hợp, năm 2013 giao 390 trường hợp. Giao qua đấu giá đất ở: năm 2011 có 3 trường hợp (650 m²); năm 2013 có 20 trường hợp (3.200 m² tại khu vực giáp danh khu dân cư tổ 19).
    • Đất chuyên dùng: Giao đất giáo dục 7.050 m² (năm 2012 giao 2.814,5 m² xây dựng trường Mầm non Liên cơ); đất công trình công cộng giao 6.783,9 m² xây dựng 9 nhà văn hóa tổ dân phố (năm 2011: NVH tổ 23 là 1.300 m², NVH KDC số 5 là 500 m², NVH tổ 19 là 350 m²; năm 2012: NVH tổ 18 là 457,3 m², NVH tổ 21 là 576,6 m², NVH tổ 5 là 800 m²; năm 2013: NVH tổ 37 là 1.800 m², NVH KDC số 9 là 400 m², NVH tổ 10 là 600 m²; trong đó chỉ có 2 trường hợp tại KDC số 5 và KDC số 9 được UBND thành phố giao chính thức, 7 trường hợp còn lại do phường tạm giao); đất quốc phòng - an ninh giao 3.100 m² (gồm 1.100 m² xây dựng trụ sở Công an phường Phan Đình Phùng); đất cơ quan sự nghiệp giao 1.300 m² năm 2012 để Ban quản lý các dự án giao thông Thái Nguyên mở rộng trụ sở.
    • Giao đất dự án: Giao 31.700 m² cho 3 dự án khu dân cư (Dự án xây dựng KDC số 9 giao năm 2011 diện tích 12.500 m² cho Công ty Cổ phần Sông Đà; Dự án KDC số 5 giao năm 2012 diện tích 10.200 m²; Dự án KDC số 10 giao năm 2013 diện tích 9.000 m²).
    • Phân bố theo địa bàn hành chính (Bảng 4.7): Tổng diện tích giao chi tiết theo bảng là 27.897 m², tập trung lớn nhất tại Tổ 19 với 13.000 m² (chiếm 46,59%) và Tổ 30 với 12.300 m² (chiếm 44,09%); tiếp theo là Tổ 14 với 1.340 m² (4,80%), Tổ 18 với 500 m² (1,79%), Tổ 3 với 230 m² (0,82%), Tổ 1 với 170 m², Tổ 37 với 140 m², Tổ 5 với 127 m², Tổ 2 với 90 m². Các tổ còn lại hầu như không phát sinh giao đất do không còn quỹ đất nông nghiệp.
    • Tỷ lệ giải quyết nhu cầu xin giao đất: Đạt 100% (24/24 đơn được giải quyết, gồm 13 đơn của tổ chức chiếm 54,16% và 11 đơn của hộ gia đình, cá nhân chiếm 45,83%).

  • Đánh giá công tác cho thuê đất:

    • Giai đoạn 2011 - 2013 cho thuê đất với 6 trường hợp đều là tổ chức kinh tế (tổng diện tích theo bảng đối tượng là 10.468,2 m² / tương đương 1,05 ha): Năm 2011 có Công ty Cổ phần Phát hành sách Thái Nguyên (289,5 m²) và Công ty TNHH Hoàng Mấm (1.574,7 m²); năm 2012 có Công ty Cổ phần Dược và Vật tư y tế Thái Nguyên (2.850,4 m²) và Công ty Cổ phần Đầu tư ĐOHA (4.107,0 m²); năm 2013 có Công ty TNHH DETECH và Công ty TNHH Minh Ngọc (1.646,6 m²). Toàn bộ 3 công ty TNHH chiếm 7.078,2 m².
    • Theo mục đích sử dụng (Bảng 4.10): Cho thuê đất chuyên dùng với 7 trường hợp, tổng diện tích 13.169,5 m² (gồm sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất giáo dục 2.814,4 m²). Không có trường hợp hộ gia đình, cá nhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất.
    • Giải quyết nhu cầu thuê đất: Giải quyết 30/30 hồ sơ của tổ chức xin thuê đất trình UBND thành phố phê duyệt, đạt 100%.

  • Đánh giá công tác thu hồi đất:

    • Tổng diện tích đất thu hồi giai đoạn 2011 - 2013 là 19.203,7 m² (văn bản cũng ghi nhận con số khái quát 3,18 ha). Trong đó: Đất rừng trồng sản xuất chiếm 14.860,5 m² (77,37%); Đất ở đô thị (ODT) chiếm 2.881,0 m² (15,00%); Đất giáo dục chiếm 718,0 m² (3,74%); Đất cây lâu năm khác và cây ăn quả (LNK + LNQ) chiếm 339,5 m² (1,76%); Đất thủy lợi chiếm 228,1 m² (1,18%); Đất giao thông chiếm 176,6 m² (0,92%).
    • Các dự án thu hồi cụ thể: Năm 2011 đề nghị thu hồi 12.500 m² đất giáo dục tại thửa 18, tờ bản đồ địa chính số 10 (tổ 19) do UBND thành phố quản lý (nguồn gốc do UBND tỉnh Bắc Thái giao theo Quyết định 443/QĐ-UB ngày 19/10/1987) để giao cho Công ty Sông Đà xây dựng KDC số 9. Năm 2012 thu hồi 916 m² đất giao trường Mầm non Liên cơ. Năm 2013 thu hồi 9.000 m² đất tại KDC số 9 giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư ĐOHA (gồm 3.300 m² đất LUK, 1.130 m² đất thủy lợi, 2.380 m² đất ODT, 1.390 m² đất CLN, 800 m² đất LNK), ảnh hưởng đến 32 hộ gia đình với tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là 19,3 tỷ đồng.
    • Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng: 24 hộ dân không chấp thuận nhận tiền do giá bồi thường thấp hơn giá thị trường; 03 hộ khiếu nại sai lệch giữa diện tích thực tế sử dụng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vướng mắc trong thống kê đơn giá tài sản và chậm giao đất tái định cư.

  • Đánh giá thuận lợi, khó khăn và giải pháp:

    • Thuận lợi: Hệ thống pháp lý rõ ràng, có sự chỉ đạo sát sao của Thành ủy và UBND thành phố; cán bộ địa chính tích cực tuyên truyền; chính sách bồi thường của tỉnh có chuyển biến thực tế.
    • Khó khăn: Nhận thức pháp luật của người dân chưa đồng đều; vướng mắc về giá đền bù; cán bộ địa chính phường và Phòng TN&MT phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ.
    • Nhóm giải pháp: Tăng cường tuyên truyền qua loa truyền thanh và họp tổ dân phố; đầu tư tài chính và công nghệ đo đạc; bồi dưỡng cán bộ trẻ có chuyên môn; điều chỉnh chính sách tài chính đất đai sát thực tế thị trường.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Tác giả đúc kết lại các chỉ tiêu tổng hợp: Giai đoạn 2011 - 2013 toàn phường có 30 trường hợp giao đất với diện tích 20,59 ha (hoặc 7,78 ha tính theo chi tiết đối tượng); 6 tổ chức thuê đất với diện tích trên 1,04 ha; tổng diện tích thu hồi 19.203,7 m² (chủ yếu là rừng trồng sản xuất 77,37% và đất ở 15%). Phần này đưa ra 5 kiến nghị cụ thể gửi UBND thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND phường Phan Đình Phùng.

Kết quả và đóng góp

Kết quả định lượng chính trong văn bản

Các dữ liệu định lượng được đối chiếu và tổng hợp trực tiếp từ hồ sơ địa chính phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2013:

Chỉ tiêu quản lý đất đai Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Tổng giai đoạn 2011 - 2013
Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân (trường hợp) 241 331 390 962
Giao đất ở thông qua đấu giá (trường hợp / diện tích) 3 trường hợp (650 m²) - 20 trường hợp (3.200 m²) 23 trường hợp (3.850 m²)
Giao đất xây dựng dự án KDC (dự án / diện tích) KDC số 9 (12.500 m²) KDC số 5 (10.200 m²) KDC số 10 (9.000 m²) 3 dự án (31.700 m²)
Giao đất công trình công cộng (nhà văn hóa) 3 cơ sở (2.150 m²) 3 cơ sở (1.833,9 m²) 3 cơ sở (2.800 m²) 9 cơ sở (6.783,9 m²)
Cho thuê đất tổ chức kinh tế (trường hợp / diện tích) 2 trường hợp (1.864,2 m²) 2 trường hợp (6.957,4 m²) 2 trường hợp (1.646,6 m²) 6 trường hợp (10.468,2 m²)
Thu hồi đất giải phóng mặt bằng (diện tích m²) 12.500,0 m² 916,0 m² 9.000,0 m² 19.203,7 m²
Tỷ lệ giải quyết đơn xin giao đất / thuê đất (%) 100% 100% 100% 100%

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  1. Đối với UBND thành phố Thái Nguyên:
    • Đẩy mạnh cơ chế, chính sách thông thoáng nhằm thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước vào sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ của đô thị.
    • Sửa đổi khung giá đất bồi thường và giá đất tái định cư, bảo đảm sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường để giảm áp lực khiếu nại của công dân.
    • Chỉ đạo đẩy nhanh việc thẩm định, cấp quyết định giao đất chính thức cho các công trình văn hóa, thể thao cơ sở thay vì để tình trạng phường tạm giao đất kéo dài.
  2. Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên và bộ phận Địa chính phường:
    • Rà soát biên chế, bố trí đủ số lượng cán bộ có chuyên môn sâu về quản lý đất đai; giảm tải công việc kiêm nhiệm để tập trung chuyên sâu cho công tác thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất và bồi thường giải phóng mặt bằng.
    • Trang bị bổ sung phương tiện kỹ thuật đo đạc, số hóa hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ tra cứu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
    • Đơn giản hóa thủ tục hành chính theo cơ chế "một cửa"; xem xét chính sách miễn, giảm hoặc hỗ trợ nghĩa vụ tài chính cho các gia đình chính sách, người có công.
  3. Đối với UBND phường Phan Đình Phùng và các tổ chức đoàn thể:
    • Tăng cường công tác tuyên truyền Luật Đất đai qua các hội nghị tổ dân phố và đài truyền thanh phường để người dân nắm vững quyền và nghĩa vụ hợp pháp.
    • Phát huy vai trò giám sát, vận động quần chúng của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể nhân dân trong các dự án thu hồi đất, tạo sự đồng thuận khi kiểm kê tài sản và nhận tiền bồi thường.
    • Tăng cường thanh tra, kiểm tra hiện trạng xây dựng, kiên quyết xử lý dứt điểm các hành vi lấn chiếm đất công, xây dựng không phép, không để phát sinh tranh chấp phức tạp.

Đóng góp thực tiễn của đề tài

Tác giả đã tổng hợp và minh chứng được bức tranh chuyển dịch đất đai tại một phường nội đô thành phố Thái Nguyên trong thời kỳ chuyển tiếp quy hoạch. Đề tài phản ánh được tình trạng phân hóa trong việc tiếp cận đất đai giữa các tổ dân phố (chủ yếu tập trung ở Tổ 19 và Tổ 30), phát hiện hạn chế về tính pháp lý khi có tới 7/9 công trình nhà văn hóa do phường tạm giao đất chưa có quyết định chính thức từ cấp có thẩm quyền, đồng thời lượng hóa được xung đột lợi ích giữa khung giá nhà nước và thị trường qua con số 24 hộ dân khiếu nại tại dự án KDC số 9.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của tài liệu:

    • Phạm vi khảo sát thực địa bị giới hạn trong thời gian 3 tháng thực tập tốt nghiệp (từ 30/01/2014 đến 30/04/2014), tập trung duy nhất vào địa bàn một phường trung tâm đô thị loại 1 nên chưa có số liệu đối chứng với các xã, phường ven đô có quỹ đất nông nghiệp lớn.
    • Văn bản có một số sai lệch và thiếu nhất quán về số liệu giữa các phần (ví dụ: tổng diện tích tự nhiên ở trang đầu ghi nhầm với số dân "270.305 người", diện tích giao đất nêu ở phần kết luận ghi 20,59 ha nhưng số liệu cộng dồn tại bảng đối tượng sử dụng là 77.791,6 m² và bảng đơn vị hành chính là 27.897 m²; bảng so sánh nhu cầu thuê đất 4.11 ghi nhầm tên "phường Quang Trung").
    • Do hoàn thành vào đầu năm 2014, nghiên cứu chưa thể đánh giá được sự thay đổi của công tác giao, cho thuê, thu hồi đất sau khi Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014.

  • Hướng nghiên cứu tiếp:

    • Khảo sát và đánh giá sự thay đổi của quy trình giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên theo các quy định mới của Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn.
    • Nghiên cứu mô hình định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm giải quyết triệt để khiếu nại của người sử dụng đất trong các dự án chỉnh trang đô thị.

Giá trị tham khảo

Bản khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Quản lý tài nguyên: Tài liệu cung cấp mẫu hình nghiên cứu thực tế về đánh giá quản lý nhà nước về đất đai cấp cơ sở; cách lập các biểu bảng thống kê biến động đất đai, cơ cấu giao đất theo mục đích, đối tượng và phân bố hành chính tổ dân phố.
  • Cán bộ công chức địa chính - xây dựng cấp xã, phường và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện: Tham khảo nguồn số liệu gốc giai đoạn 2011 - 2013 của phường Phan Đình Phùng; nhận diện các nguy cơ sai phạm hành chính thường gặp như việc chính quyền cấp phường tự ý tạm giao đất công cộng khi chưa có quyết định của UBND cấp có thẩm quyền.

Câu hỏi thường gặp

1. Trong giai đoạn 2011 - 2013, tổng diện tích đất giao theo đối tượng sử dụng tại phường Phan Đình Phùng là bao nhiêu và phân bổ thế nào?
Tổng diện tích đất được giao theo đối tượng sử dụng trong cả giai đoạn là 77.791,6 m². Trong đó, đất giao cho các tổ chức chiếm 10,49%, đất giao cho hộ gia đình và cá nhân chiếm tỷ trọng áp đảo với 89,51%.

2. Những tổ chức kinh tế nào đã được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn phường giai đoạn 2011 - 2013?
Trong giai đoạn này có 6 tổ chức kinh tế được thuê đất với tổng diện tích 10.468,2 m² (tất cả đều là đất chuyên dùng phục vụ sản xuất kinh doanh), gồm: Công ty Cổ phần Phát hành sách Thái Nguyên (289,5 m²), Công ty TNHH Hoàng Mấm (1.574,7 m²), Công ty Cổ phần Dược và Vật tư y tế Thái Nguyên (2.850,4 m²), Công ty Cổ phần Đầu tư ĐOHA (4.107,0 m²), Công ty TNHH Minh Ngọc và Công ty TNHH DETECH (tổng diện tích thuê của các công ty TNHH là 7.078,2 m²). Không có cá nhân hay tổ chức có yếu tố nước ngoài thuê đất.

3. Công tác giao đất xây dựng nhà văn hóa tổ dân phố trên địa bàn phường có điểm gì đáng lưu ý về mặt thẩm quyền?
Giai đoạn 2011 - 2013, phường đã bố trí 6.783,9 m² đất để xây dựng 9 nhà văn hóa tổ dân phố. Tuy nhiên, chỉ có 2 trường hợp tại Nhà văn hóa khu dân cư số 5 và Nhà văn hóa khu dân cư số 9 là có quyết định giao đất chính thức của UBND thành phố Thái Nguyên; 7 trường hợp còn lại (nhà văn hóa các tổ 5, 10, 18, 19, 21, 23, 37) đều do UBND phường tạm giao đất trên thực địa.

4. Khó khăn, vướng mắc lớn nhất trong công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng tại phường Phan Đình Phùng là gì?
Khó khăn lớn nhất nằm ở khâu bồi thường giải phóng mặt bằng với 24 hộ gia đình không đồng thuận nhận tiền do đơn giá bồi thường của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường. Ngoài ra còn có 3 hộ thắc mắc sai lệch diện tích giữa thực tế và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc thống kê tài sản chưa chuẩn xác và tình trạng chậm bàn giao đất tái định cư.

5. Cơ cấu diện tích đất bị thu hồi trên địa bàn phường giai đoạn 2011 - 2013 gồm những loại đất nào?
Tổng diện tích thu hồi là 19.203,7 m², cơ cấu gồm: Đất rừng trồng sản xuất chiếm tỷ lệ lớn nhất với 14.860,5 m² (77,37%); Đất ở đô thị (ODT) là 2.881,0 m² (15,00%); Đất giáo dục là 718,0 m² (3,74%); Đất cây lâu năm và cây ăn quả (LNK + LNQ) là 339,5 m² (1,76%); Đất thủy lợi là 228,1 m² (1,18%); Đất giao thông là 176,6 m² (0,92%).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Đức Anh đã phản ánh chi tiết thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2013 dưới sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2003. Công tác quản lý địa chính tại địa phương đã giải quyết được 100% số đơn xin giao và thuê đất hợp lệ, thúc đẩy phát triển mạng lưới nhà văn hóa cơ sở và tạo quỹ đất triển khai 3 dự án khu dân cư đô thị. Mặc dù còn bộc lộ một số tồn tại về sự thiếu thống nhất số liệu trong văn bản, tình trạng phường tạm giao đất trái thẩm quyền và khiếu nại đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng, công trình vẫn là nguồn tư liệu thực tiễn phản ánh rõ nét những áp lực quản lý đất đai tại một đô thị trung tâm đang phát triển.