Chương I: CƠ SO LÝ LUẬN VÀ THUC TIEN CÔNG TÁC GIẢI QUYÉT TRANH CHAP DAT DAI Ở VIỆT NAM 1.1 Tranh chấp đất đai 1.1 Khái niệm tranh chấp dat dai Trong đời sống thực tế có rất nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo lĩnh vực, tùy theo nguyên nhân phát sinh mà nó được gọi thành tranh chấp hợp đồng, tranh chấp dân sự hay tranh chấp thương mại. Về lĩnh vực đất đai, cụ thé là QLNN về đất đai có xuất hiện loại hình TCĐĐ, đó có thể là tranh chấp giữa cơ quan QLNN với người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau. Thuật ngữ “tranh chấp đất đai” được giải thích trong Khoản 24 Điều 3 Luật Dat đai năm 2013 cụ thé: “Tranh chấp đất dai là tranh chấp về quyên, nghĩa vụ của người sử dung AL 66 đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ dat dai.” [1] Theo giáo trình trường Đại học Luật Hà Nội (2008, Tr.455): “Tranh chấp dat dai là sự bat đồng, mâu thuần hay xung đột về lợi ích, về quyên và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. các chủ thể tranh chấp đất đai, chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyên sở hữu đối với dat dai.” [8] Trong thực tiễn, TCDD được hiểu là sự mâu thuẫn, bat đồng trong quyền sử dụng, khai thác và quản lý với một thửa đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình có quyền đó do pháp luật quy định, bảo hộ và đang bị bên khác xâm phạm.
Và họ không thé tự giải quyết được sự bat đồng đó mà cần CQNN có thầm quyền phân xử, gọi là giải quyết TCDD.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai Quan hệ đất đai là một trong các dạng của quan hệ dân sự va được xếp vào một dạng quan hệ dân sự đặc biệt. Vì vậy, ngoài những điểm chung của các tranh chấp dân sự, TCDD còn có những điểm đặc trưng khác, thé hiện ở những điểm sau: e_ Chủ thé tham gia TCDD là người quản lý và sử dụng đất đai. Trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại 03 hình thức sở hữu về đất đai, cụ thể: sở hữu Nhà nước, sở hữu của tập thé, tổ chức nao đó và sở hữu của một cá nhân riêng biệt nên chủ thé tranh chấp chính trong thời gian này là chủ sở hữu. Tuy nhiên, sau Hiến pháp 1980, nước ta quy định chỉ có 01 hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất Trang |5 đai đó là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Theo Hiến pháp Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Diéu 53. Dat dai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biên, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước dau tu, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thong nhất quản ly.” [2] Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất đồng thời quy định quyền và nghĩa cụ của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền được xác định và thành lập trên cơ sở từ các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc từ hợp đồng nhận chuyên nhượng QSDD từ một cá nhân, tô chức khác khác. Nói cách khác, chủ thể tham gia TCĐĐ là các tổ chức, HGĐ hoặc cá nhân có tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.
e Khách thé của TCDD không phải là quyền sở hữu đất đai. Như chúng ta đã biết, đất đai thuộc loại tài sản là bất động sản, không thuộc sở hữu riêng của bất kì tổ chức, cá nhân nào mà thuộc quyên sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Kết hợp với phần phân tích của đặc điểm ở trên về chủ thé tham gia TCDD, có thé nhận thấy răng khách thé trong quan hệ TCDD là QSDD dai. e Nội dung TCDD rat đa dạng va phức tap.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, dat dai không chi don giản là tư liệu sản xuất quan trong mà còn là một thứ hàng hóa đặc biệt. Dat đai có tính cố định vị trí, không thé di chuyền, bị giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự tác động của môi trường. Vì thế, đất đai không giống các hàng hóa khác có thé tăng thêm qua quá trình sản xuất và có giá tri khác nhau ở những vi trí khác nhau. Cùng với việc chịu sự chi phối của quy luật cung — cầu của thị trường khiến cho giá đất biến động thường xuyên, do đó việc quản ly SDD không còn chỉ là việc khai thác giá trị QSD mà còn bao gồm cả những giá trị sinh lời của đất (thông qua hoạt động kinh doanh QSDD).
Khi nội dung quản lý va SDD phong phú, phức tạp hơn thì các TCDD cũng phức tạp và khó giải quyết hơn. e Thời gian xử lý TCDD thường kéo dài, khó giải quyết dứt điểm. Kinh tế Bat động sản và Địa chính Sinh viên: Vũ Thu Phương - 11164251 Đa phan, các TCDD không được phát hiện sớm và giải quyết kịp thời, chỉ khi tranh chấp trở nên gay gắt và có sự khiếu nại hoặc khiếu kiện từ một trong hai bên thì cơ quan QLNN mới biết và lên phương án xử lý. Vi thé sau khi có kết quả giải quyết tranh chấp lần đầu, đa số các bên thường không đồng thuận, có nhiều trường hợp kháng cáo hoặc khiếu nại lên cơ quan cấp trên nên các TCDD thường mất rất nhiều thời gian, phức tạp và khó giải quyết.
e TCDD thường giữa các bên có mối quan hệ xã hội như họ hàng. Vì thiếu sự phổ cập và kiến thức pháp luật về đất đai nên TCDD thường xảy ra giữa những người trong cùng gia đình, dòng họ hoặc hàng xóm với nhau. Điển hình như các tranh chấp về quyền thừa ké, lần chiếm đất, hay tranh chấp các tài sản liên quan đến đất sau ly hôn của các cặp vợ chồng. e TCDD gây hậu quả xấu về nhiều mặt.
Không chỉ là nhân tố trong việc phát triển nền kinh tế, đất đai còn có ý nghĩa đặc biệt trong các mặt chính trị và xã hội vì vậy khi TCDD phat sinh ngoài việc ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân, tổ chức liên quan mà còn ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, ảnh hưởng xấu đến mọi mặt của đời sống KT - XH, như: gây bat ôn chính trị, rạn nứt các mối quan hệ xã hội, gây mat đoàn kết trong nhân dân, trì trệ hoạt động sản xuất, phá vỡ trật tự quản lý đất đai. Có thé nói, TCDD luôn là vấn đề nhạy cảm, được toàn xã hội quan tâm nên dé bị kẻ xấu có mưu đồ lợi dụng dé gây điểm nóng về chính trị. 113 Phân loại tranh chấp đất dai Dé công tác giải quyết TCDD được tiến hành kịp thời va đúng đắn, việc phân loại TCDD là vô cùng quan trọng. Việc này giúp cho các cơ quan có thâm xử lý xác định chính xác các quan hệ pháp luật giữa các bên tranh chấp dé xem xét và đưa ra các quyết định hợp tình, hợp ly.
Theo quy định của pháp luật hiện nay, ta có 03 loại hình TCDD chủ yếu: - _ Tranh chấp về QSDĐ. - _ Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng dat. - _ Tranh chấp về mục dich sử dụng đất. Tuy nhiên, trong đời sống thực tế, các dạng tranh chấp đến đai phổ biến thường xuất hiện bao gồm: e Tranh chấp liên quan đến các giao dịch QSDĐ.
Trang |7 Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp liên quan đến hợp đồng giao dịch dân sự khi mua bán, chuyển nhượng, chuyển đối, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Nguyên nhân xảy ra do một hoặc cả hai bên không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, hoặc rút lại hợp đồng khi giao dịch. Nhiều trường hợp có thể do nội dung kê trong hợp đồng giao dịch không rõ ràng, rành mạch dẫn đến sự hiểu lầm giữa các bên nên xảy ra tranh chấp. e Tranh chấp liên quan đến quyền thừa kế, quyền sở hữu và sử dung dat.
Nguyên nhân dẫn đến dạng tranh chấp này thường xuất phát từ một trong các lý do như: người có QSDĐ qua đời nhưng không để lại di chúc và những người được quyền thừa kế theo pháp luật cũng không thé tự thỏa thuận phân chia được với nhau nên xảy ra tranh chấp; cũng có thể do người lập di chúc hoặc người thực hiện di chúc không nắm rõ quy định của pháp luật về thừa kế dẫn đến di chúc không có hiệu lực và phát sinh tranh chấp. Hoặc các tranh chấp về việc xác định QSDĐ là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân, khi ly hôn hai bên không thỏa thuận được về việc xác định và phân chia QSDĐ nên phát sinh tranh chấp. e Tranh chấp về ranh giới QSDĐ. Các tranh chấp được xếp vào loại này thường xảy ra khi có một hoặc cả hai bên tự ý thay đôi, xâm phạm vào ranh giới hoặc không phân định được giới hạn diện tích SDD của mình và chiếm dụng đất của nhau.
Nguyên nhân phát sinh có thể do ranh giới phân chia giữa hai mảnh đất liền kề không rõ ràng, do đất đai được sang nhượng, qua tay nhiều người mà không có giấy tờ bàn giao hay hợp đồng rõ ràng. Đôi khi có thể xuất phát từ phía cơ quan quản lý đất đai cụ thê là các cán bộ quản lý đã vô tình gây ra sai số trong quá trình đo vẽ, lập bản đồ, cấp GCN QSDĐ. e Tranh chấp về giải tỏa mặt bằng và mức bồi thường khi giải tỏa, THD. Tranh chấp này chủ yếu là khiếu kiện về giá bồi thường đối với đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi nhưng phương án đền bù, hỗ trợ cho người dân không hợp lý, không đúng người.
Hiện nay, trong quá trình đô thị hóa, các địa phương đều đua nhau quy hoạch mở rộng đường xá một cách chóng mặt khiến cho các TCDD liên quan đến bồi thường, GPMB diễn ra ngày càng nhiều với tính chất rất gay gắt, phức tạp và có nhiều trường hợp cả tập thê đồng loạt khiếu kiện. Ngoài những loại hình ké trên, trên thực tế còn tồn tại một số dang TCDD như: Kinh tế Bat động san và Dia chính Sinh viên: Vũ Thu Phương - 11164251 - _ Tranh chấp về mục đích SDD. -_ Tranh chấp về làm thiệt hại đến việc SDD.