MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình phát triển của xã hội loài người đã trải qua nhiều chế độ khác nhau, từ xã hội nguyên thuỷ đến xã hội xã hội chủ nghĩa ngày nay. Quá trình này gắn liền với tiến trình sử dụng đất của chúng ta và công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng theo đây mà hình thành mà phát triển Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, với nghĩa chung,đó là lớp bề mặt của trái đất,bao gồm đồng ruộng,cây rừng,mặt nước và bãi đá,đầm lầy…Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất.
Hiện nay, nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, thị trường bất động sản dần hình thành và phát triển nhưng rất khó kiểm soát. Yêu cầu cấp bách là cần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai.Đặc biệt về giá đất cần được sử dụng họp lý theo khung giá đã được quy định của nhà nước. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Chính sách sử dụng hợp lý giá đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử đất khi đăng kí.Để nắm bắt được tình hình giá đất thì đánh giá công tác này là cần thiết.Mục đích của việc đánh giá là tìm ra những tồn tại, đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý giá đất và đưa ra những chính sách hợp lý và tốt nhất. Đây là điều kiện để xác định bước đi mới, tạo điều kiện thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu tư vào địa bàn. Thái Nguyên là thành phố lớn của các tỉnh trung du miền núi phía Bắc nước ta, các khu kinh tế lớn của tỉnh, hệ thống giao thông về cơ bản đã được nhà nước đầu tư 2 phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế, đặc biệt là tại các xã vùng sâu vùng xa. Các vấn đề về kinh tế, văn hoá, xã hội khá phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các vùng và thu hút được vốn đầu tư.
Song song với những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lí tài sản đất, do đó cần thực hiện tốt hơn những công tác quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác quản lý tốt khung pháp lý giá đất. Chính vì vậy, việc đánh giá công tác sử dụng khung pháp lý giá đất nói chung và công tác sử dụng hơp lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói riêng để thấy được những tồn tại, khó khăn và tìm ra nguyên nhân, từ đó đề ra các giải pháp khắc phục nhằm làm tăng hiệu quả trong quá trình sử dụng đất là hết sức cần thiết. Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, được sự nhất trí của BGH Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Ths. Nguyễn Minh Cảnh em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014”.
Mục đích của đề tài Đánh giá khung pháp lý về giá đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014 nhằm xác định những kết quả đạt được và những khó khăn, tồn tại từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm tăng cường hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới nhằm quản lý đất đai một cách chặt chẽ và có hiệu quả. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá khái quát tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên - Đánh giá khái quát tình hình quản lý và sử dụng kế hoạch điều chỉnh giá đất của địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá công tác điều chỉnh giá đất của địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014. - Đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả trong công tác điều chỉnh khung giá đất phù hợp với địa phương và có tính khả thi tại địa bàn thành phố Thái Nguyên. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học:giúp củng cố lại những kiến thức đã 3 học trong nhà trường và Tìm hiểu, nắm vững lý thuyết trong công tác sử dụng khung giá đất tại địa phương của luật đất đai 2003 - Ý nghĩa thực tiễn: đề tài đánh giá, phân tích tìm ra những thuận lợi khó khăn, những mặt tích cực và tiêu cực của công tác đánh giá khung pháp lý giá đất nói chung và công tác sử dụng giá đất nói riêng của địa phương, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khó khăn trong thời gian tới.
4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái niệm về giá đất 2. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.
Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [12] 1. Do UBND tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi hơn cả về cơ chế và những bất cập của luật đất đai 2003 cũng được sửa đổi và hoàn thiện hơn: Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý Luật đã được bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải 5 theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động.
Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất. Quan hệ cung cầu: Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. P Đường cầu Đường cung P0 E P1 E’ D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 2.1: Cung và cầu đất đai Theo hình 2.