CHƯƠNG 1 : TONG QUAN VE CÔNG TÁC GIẢI PHONG MAT BANG 1. Cac khai niém 1.1 Khái niệm giải phóng mặt bằng Công tác GPMB là một trong những vấn đề có vị trị đặc biệt quan trọng cho việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng. Thực tiễn chứng minh rằng GPMB có vai trò lớn trong việc quyết định đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Từ thực tế thực hiện công tác GPMB ở nước ta có thể nêu ra khái niệm về công tác GPMB như sau:“GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định lại cuộc sống cho các đối tượng phải di đời.
” Nhu vậy, GPMB thực chất là việc Nhà nước thu hồi lại đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Theo khoản 1 điều 5 Luật đất đai 2013 quy định : “ Dat dai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại điện sở hữu.” Chính vì vậy mà chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất của người dân đang sử dụng va giao dat cho các chủ dự án dé tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Trong khái niệm này có liên quan đến van đề bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất và tài sản trên đất. Bồi thường thiệt hại GPMB là việc chi trả cho những ton thất về đất dai và tài sản trên đất, chi phí tháo đỡ, di chuyền nhà ở.
và chi phí dé ôn định đời sông, chuyển đổi nghề nghiệp cho những người có liên quan đến khu vực bị giải phóng. Đặc điểm của công tác GPMB Dé hiểu rõ hơn về công tác GPMB, chúng ta sẽ xem xét những đặc điểm nồi bật, những đặc điểm anh hưởng trực tiếp đến công tác GPMB.1 Đối tượng của GPMB rất da dạng và phức tap. Công tác GPMB liên quan đến rất nhiều đối tượng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác GPMB. Cụ thể như: - Vi trí của dự án là nơi trực tiếp xây dựng dự án, là khu vực mà công tác GPMB sẽ được thực hiện.
- Muc đích sử dụng dat của khu vực được giải phóng. Yếu tố này quyết định đến giá trị đền bù khi đất bị thu hồi. Đối với mỗi loại đất có mục đích sử dụng khác nhau sẽ có một giá đền bù khác nhau. - _ Kiến trúc các công trình xây dựng trên bất động san, các loại cây cối, hoa mau côn có trên bat động sản.
Đây là yếu tô liên quan đến công tác định giá và đền bù tài sản trên đất. - Doi tượng xã hội: Đó là các bên có liên quan đến công tác GPMB như các hộ dân cư, các tổ chức dang sinh sống và hoạt động trên địa bàn bị giải phóng, hay chủ dự án đầu tư xây dựng.2 Quá trình GPMB phần lớn diễn ra trong một thời gian dài, đòi hỏi lượng vốn lớn. GPMB của phần lớn các dự án đầu tư xây dựng đều diễn ra trong khoảng thời gian dai do phải trải qua rất nhiều giai đoạn. Từ việc kiểm kê về đất và tài sản trên dat, việc định giá đất đền bù, việc vận động, tuyên truyền tỉnh thần tự nguyện tự giác của các hộ dân cư.
đến việc chi trả tiền đền bù, GPMB trai trả mặt bằng cho chủ đầu tư. Chính vì chiếm một quỹ thời gian khá dài như vậy và ảnh hưởng đến rất nhiều yếu tô nên lượng vốn đầu tư dành cho công tác GPMB luôn chiếm một phần khá lớn trong tông sô vôn đâu tư của dự án. Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng thường được xây dựng tại các khu dân cư đông đúc. Mặt bằng cần giải tỏa không phải là đất trống mà phải lấy vào đất đang sử dụng của các cá nhân, tô chức, do vậy phát sịnh quan hệ bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất.
Trong điều kiện hiện nay, giá đất, giá bất động sản đang ngày một tăng cao, mặt khác mặt bằng dành cho các dự án xây dựng luôn đòi hỏi một quỹ đất rộng lớn nên dù giá tiền đền bù đã được tính theo khung giá Nhà nước thì lượng vốn cần cho mỗi công tác GPMB vẫn luôn là một thách thức đối với các nhà dau tư.3 GPMB làm tăng mức sinh lời cho khu đất và các khu lân cận. Việc GPMB dé lay mặt bằng xây dựng đã đem lại những mức sinh lời đáng kể cho chính khu đất và các khu lân cận. Đặc biệt là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị thường làm cho giá đất các khu vực xung quanh tăng lên rất cao.2 Sự cần thiết của công tác GPMB Đất đai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá có vị trí quan trọng gắn liền với cuộc sống của con người. Không những thé nó đánh dấu ranh giới lãnh thé, là tài sản của quốc gia.
Dat đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động, trai qua nhiều thời gian cùng với sự chuyển mình của nên kinh tế trở thành một tài sản có giá trị lớn và quan trọng. Đất đai Việt Nam chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp nhưng theo thời gian và xu thế chung của thế giới. Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng cùng với quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai trở nên khan hiếm và quan trọng hơn. Nhu cầu về đất đai dành cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, các khu dân cư đang là nhu cầu cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhà quản lý.
Nước ta sau nhiều năm đổi mới đã đạt được những mục tiêu quan trọng về kinh tế, văn hóa, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp hóa hiện đại hóa, trên con đường hội nhập và phát triển. Sự phát triển đó được thé hiện thông qua từng khía cạnh của đời sống như : Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm dịch vụ thương mại dịch vụ, khu thé thao vui chơi giải trí ngày càng phát triển mạnh mẽ. Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ tang thì nhu cầu về đât đai ngày cảng tạo ra một sức ép lớn đôi với toàn xã hội như : Dân số tăng, nhu cầu về chỗ ở cũng tăng đặc biệt là nhu cầu chỗ ở của người dân đô thị do quá trình đô thị hóa cùng với sự di dân từ nông thôn ra thành thị dé kiếm việc làm ngày càng nhiều. Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuất thì nhu cầu về đất xây dựng dé thực hiên các khu công nghiệp, khu chế xuất cao, các trung tâm thương mại dịch vụ.
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giao thông vận tải cần phải mở rộng. Khi mà đô thị hóa cao thì nhu cầu vận chuyền và đi lại của người dân ngày càng tăng, việc sửa chữa nâng cấp các tuyến đường hay làm mới tuyến đường là rất quan trọng. Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng cao điều đó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ trước mắt mà cả lâu dài như : Xây dựng các trung tâm thé thao, câu lạc bộ văn hóa,. Đề đáp ứng các nhu cầu đang trở thành nỗi bức bách mà cả xã hội đang quan tâm thì việc GPMB là một tất yếu khách quan.
Đây là một biện pháp quan trọng dé thúc đây biệc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ Trong moi dự án đầu tư xây dựng, mặt bằng luôn là điều kiện tiên quyết dé các dự án được bắt đầu. Chính vì vậy, công tác GPMB luôn đóng vai trò quan trọng không thé thiếu trong các dự án. Thứ nhất, GPMB luôn là van đề phát triển. Trong mọi quá trình phát trién, GPMB để xây dựng các công trình là điều không thê tránh khỏi, nhịp độ phát triển ngàng càng cao thì như cầu GPMB ngày càng lớn và là một thách thức không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn cả trong lĩnh vực xã hội và chính trị.
Thứ hai, như đã nói GPMB là một yêu cầu tất yếu của mọi dự án. Hiện nay, đất đai ngày một khan hiếm, mặt khác các dự án xây dựng đặc biệt là các dự án xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng lại luôn nằm trong các khu dân đông đúc, để có thể triển khai một dự án xây dựng, việc đầu tiên là phải GPMB đề có một quỹ đất nhất định. Thứ ba, GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo đất đai được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Đề thực hiện được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát hợp lý phải chuyên đôi đất có mục đích sử dụng kém hiệu quả sang đất có mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao.3 Vấn đề thu hồi và bồi thường GPMB 1.1 Đối tượng phải bôi thường thiệt hai Tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế.2 Đối tượng được đền bù thiệt hai Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất mà đất bị thu hồi có đủ điều kiện về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách hợp pháp. Người bị thu hồi, bị thiệt hai tài sản gắn liền với dat bị thu hồi được bồi thường dat, tài sản hoặc hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại ND 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004.