Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Một Số Dự Án Ở Thị Xã Từ Sơn, Tỉnh Bắc Ninh

Luận văn thạc sĩ vnua đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thực trạng và giải pháp.

• Tác giả: Nguyễn Thị Loan
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Thị Lam Trà
• Trường học: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Một Số Dự Án Trên Địa Bàn Thị Xã Từ Sơn – Tỉnh Bắc Ninh
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. MỤC LỤC
• 1.1. Danh mục chữ viết tắt
• 1.2. Danh mục bảng
• 1.3. Danh mục hình
• 1.4. Trích yếu luận văn
• 1.5. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.6. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.7. Phạm vi nghiên cứu
• 1.8. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
• 1.9. Tổng quan tài liệu
• 1.9.1. Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.9.2. Một số khái niệm có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.9.3. Giá đất và định giá đất
• 1.9.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.9.5. Công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới
• 1.9.5.1. Đấu giá đất tại Trung Quốc
• 1.9.5.2. Đấu giá đất tại Nhật Bản
• 1.9.5.3. Đấu giá đất tại Mỹ
• 1.9.6. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh
• 1.9.6.1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.9.6.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh
• 1.9.7. Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu
• 1.10. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
• 1.10.1. Địa điểm nghiên cứu
• 1.10.2. Thời gian nghiên cứu
• 1.10.3. Đối tượng nghiên cứu
• 1.10.4. Nội dung nghiên cứu
• 1.10.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.10.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 1.10.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 1.10.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 1.10.5.4. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu
• 1.10.5.5. Phương pháp so sánh
• 1.11. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
• 1.11.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn
• 1.11.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 1.11.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn
• 1.11.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
• 1.11.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thị xã Từ Sơn
• 1.11.2.1. Tình hình quản lý đất đai
• 1.11.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thị xã Từ Sơn
• 1.11.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018
• 1.11.3.1. Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
• 1.11.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018
• 1.11.3.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn
• 1.11.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu
• 1.11.4.1. Đánh giá công tác đấu giá dự án I
• 1.11.4.2. Đánh giá công tác đấu giá dự án II
• 1.11.4.3. Đánh giá của người tham gia đấu giá của 2 dự án nghiên cứu
• 1.11.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn
• 1.11.5.1. Đa dạng hóa hình thức công khai thông tin về các dự án đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.5.2. Rà soát, lựa chọn khu vực đấu giá hợp lý
• 1.11.5.3. Lựa chọn phương thức đấu giá phù hợp
• 1.11.5.4. Nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ
• 1.12. Kết luận và kiến nghị
• Tài liệu tham khảo

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Thị Xã Từ Sơn

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh đã trở thành một phần quan trọng trong việc quản lý và phát triển đất đai. Đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá mà còn là yếu tố quyết định đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Việc đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong phân phối tài nguyên đất đai. Trong giai đoạn 2016-2018, thị xã Từ Sơn đã thực hiện nhiều dự án đấu giá, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người dân.

1.1. Đặc Điểm Địa Lý Và Kinh Tế Của Thị Xã Từ Sơn

Thị xã Từ Sơn nằm ở tỉnh Bắc Ninh, có vị trí địa lý thuận lợi với nhiều khu công nghiệp và làng nghề truyền thống. Điều này tạo điều kiện cho việc phát triển kinh tế và nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 6.108,87 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 47,94% và đất phi nông nghiệp chiếm 52,05%.

1.2. Vai Trò Của Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn giải quyết nhu cầu về đất ở cho người dân. Hình thức này đã được áp dụng rộng rãi và mang lại nhiều lợi ích cho cả nhà nước và người dân. Việc đấu giá công khai, minh bạch đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu tư.

II. Thách Thức Trong Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn đã đạt được nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn còn tồn tại một số thách thức cần được giải quyết. Những vấn đề này bao gồm việc định giá đất chưa hợp lý, quy trình đấu giá còn nhiều bất cập và thiếu sự minh bạch trong thông tin.

2.1. Vấn Đề Định Giá Đất

Định giá đất là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến thành công của công tác đấu giá. Tuy nhiên, hiện nay, việc định giá đất tại Từ Sơn vẫn còn nhiều bất cập, dẫn đến giá khởi điểm không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất.

2.2. Quy Trình Đấu Giá Chưa Hoàn Thiện

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn còn thiếu sự đồng bộ và chặt chẽ. Nhiều trường hợp thông tin không được công khai đầy đủ, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đưa ra quyết định.

III. Phương Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thị xã Từ Sơn cần áp dụng một số phương pháp và giải pháp cụ thể. Những giải pháp này không chỉ giúp cải thiện quy trình đấu giá mà còn tăng cường sự hài lòng của người tham gia.

3.1. Cải Thiện Quy Trình Đấu Giá

Cần thiết phải cải thiện quy trình đấu giá bằng cách xây dựng quy chế rõ ràng và minh bạch hơn. Việc công khai thông tin về các dự án đấu giá sẽ giúp người dân và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và tham gia.

3.2. Nâng Cao Năng Lực Định Giá

Nâng cao năng lực định giá đất là một yếu tố quan trọng để đảm bảo giá khởi điểm hợp lý. Cần có sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực định giá để đưa ra các mức giá sát với thị trường.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Về Công Tác Đấu Giá Tại Từ Sơn

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn đã đạt được nhiều thành công. Trong giai đoạn 2016-2018, thị xã đã tổ chức đấu giá thành công nhiều dự án, thu về nguồn thu lớn cho ngân sách.

4.1. Kết Quả Đấu Giá Trong Giai Đoạn 2016 2018

Trong giai đoạn này, thị xã Từ Sơn đã tổ chức đấu giá ở 7/12 xã phường, với tổng diện tích đấu giá thành công lên tới 203.945,98 m2, thu về 550.358,38 triệu đồng cho ngân sách.

4.2. Đánh Giá Từ Người Tham Gia Đấu Giá

Đánh giá từ người tham gia đấu giá cho thấy 100% người tham gia khẳng định quy trình đấu giá được thực hiện công khai và minh bạch. Điều này cho thấy sự tin tưởng của người dân vào công tác đấu giá tại địa phương.

V. Kết Luận Và Đề Xuất Giải Pháp Tương Lai

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn cần nhiều cải tiến để đạt hiệu quả cao hơn. Việc áp dụng các giải pháp đã đề xuất sẽ giúp nâng cao chất lượng công tác đấu giá trong tương lai.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Tăng Cường Công Tác Đấu Giá

Cần có các giải pháp cụ thể như rà soát quy hoạch, nâng cao năng lực định giá và cải thiện quy trình đấu giá để thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.

5.2. Tương Lai Của Công Tác Đấu Giá Tại Từ Sơn

Với những nỗ lực cải thiện, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn nữa cho người dân và ngân sách địa phương trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị xã Từ Sơn thuộc tỉnh Bắc Ninh sở hữu vị trí cửa ngõ chiến lược kết nối Thủ đô Hà Nội với các trung tâm kinh tế phía Bắc, có tổng diện tích tự nhiên đạt 6.108,87 ha cùng quy mô dân số khoảng 153.959 người. Trong cơ cấu sử dụng đất năm 2018, đất nông nghiệp chiếm 2.928,80 ha (tương đương 47,94%), đất phi nông nghiệp chiếm 3.179,43 ha (tương ứng 52,05%) và đất chưa sử dụng chỉ còn 0,63 ha (khoảng 0,01%). Sự kiện Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 1293/QĐ-BXD ngày 12/10/2018 công nhận Từ Sơn là đô thị loại III đã tạo động lực gia tăng áp lực chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị đồng bộ.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là làm thế nào để khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ quỹ đất công, xóa bỏ cơ chế xin - cho và ngăn chặn thất thoát ngân sách trong bối cảnh giá thị trường biến động mạnh. Luận văn tập trung đánh giá thực trạng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 xã, phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016 - 2018, đồng thời phân tích chuyên sâu 2 dự án điển hình nhằm đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước.

Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi tổng kết kết quả đấu giá thành công 203.945,98 m2 đất ở, huy động được 550.358,38 triệu đồng vào ngân sách nhà nước. Nguồn thu này đóng vai trò quyết định trong việc trích lập 30% bổ sung cho Quỹ phát triển đất địa phương, hoàn trả vốn vay đầu tư hạ tầng và xây dựng các công trình công cộng theo chuẩn nông thôn mới và đô thị văn minh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên lý thuyết kinh tế đất đai hiện đại và lý thuyết thị trường bất động sản, khẳng định quyền sử dụng đất tại Việt Nam là hàng hóa đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Cơ chế đấu giá tài sản công được vận hành theo nguyên tắc trả giá lên công khai nhằm đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận giá trị chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường.

Các khái niệm trọng tâm bao gồm: Bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015; Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (Nhà nước giao, cho thuê đất) và thứ cấp (giao dịch giữa các chủ thể sử dụng đất); Giá khởi điểm được xác định theo quy định của Thông tư số 02/2015/TT-BTC; và Quy trình tổ chức đấu giá tuân thủ nghiêm ngặt Luật Đất đai năm 2013 cùng Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Hệ thống pháp luật này hướng tới việc triệt tiêu địa tô chênh lệch phát sinh phi mã và hạn chế tình trạng hai giá đất tồn tại trong nhiều năm.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp đồng bộ các nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp được thu thập trong mốc thời gian từ tháng 4/2018 đến tháng 10/2019:

• Dữ liệu thứ cấp: Thu thập hồ sơ địa chính, báo cáo quản lý đất đai tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thị xã Từ Sơn và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2016 - 2018.
• Dữ liệu sơ cấp và chọn điểm nghiên cứu: Sử dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích tại 2 dự án đại diện: Dự án I gồm 09 lô đất xen kẹt tại khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng (đại diện cho dự án có tỷ lệ người tham gia/số lô cao nhất) và Dự án II tại thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang (đại diện cho dự án xây dựng hạ tầng đồng bộ với 71 lô đất). Cỡ mẫu điều tra thực tế là 75 người tham gia đấu giá (gồm 38 người trúng đấu giá và 37 người không trúng đấu giá).
• Phương pháp phân tích: Ứng dụng phần mềm Excel để thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá trúng so với giá khởi điểm. Đặc biệt, nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 bậc (khoảng chia chuẩn a = 0,80) để lượng hóa các tiêu chí về tính minh bạch, sự hợp lý của bước giá và mức độ hài lòng của người dân.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả tổng hợp công tác đấu giá đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016 - 2018 phản ánh bức tranh tăng trưởng rõ nét qua các chỉ số:

• Quy mô và giá trị thực hiện: Thị xã đã tổ chức đấu giá tại 7/12 xã, phường với tổng diện tích 203.945,98 m2, thu về 550.358,38 triệu đồng. Năm 2016 đạt kết quả thấp nhất với số thu 67.973,00 triệu đồng; kết quả tăng trưởng mạnh mẽ và đạt đỉnh vào năm 2018 khi diện tích và số tiền thu được đều chiếm tỷ trọng trên 50% tổng thu cả giai đoạn.
• Tỷ lệ thành công tại các dự án trọng điểm: Tại Dự án I (phường Tân Hồng), 8/8 lô đất đưa ra đấu giá đều thành công, đạt tỷ lệ 100%. Tại Dự án II (xã Tương Giang), toàn bộ 71/71 lô đất phân lô kỹ thuật được đấu giá thành công (100%), ghi nhận mức chênh lệch bình quân giữa giá trúng và giá khởi điểm tăng từ 12% đến 28%.
• Tính minh bạch và thủ tục hành chính: Khảo sát 75 người tham gia cho thấy 100% khẳng định phương án đấu giá được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã; 100% người tham gia nhận được thông báo phê duyệt kết quả trúng đấu giá đúng hạn; và 100% người trúng đấu giá được hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Thảo luận kết quả

Mặc dù các chỉ số minh bạch đạt mức tuyệt đối, chỉ số đánh giá của người tham gia đấu giá theo thang đo Likert đối với các yếu tố như bước giá, mức tiền đặt trước và quy chế đấu giá chỉ dừng ở mức trung bình, dao động trong khoảng từ 2,81 đến 3,39 điểm. Nguyên nhân xuất phát từ việc xác định giá khởi điểm đôi khi chưa bám sát biến động thị trường tự do, và phương thức bỏ phiếu trực tiếp đôi lúc làm tăng áp lực tâm lý cho người mua.

Trong báo cáo thực tế, dữ liệu này được trực quan hóa qua biểu đồ cột thể hiện mức độ hài lòng và bảng đối chiếu cơ cấu chi phí bồi thường - hạ tầng kỹ thuật. So sánh với các địa phương lân cận tại tỉnh Bắc Ninh, Từ Sơn có lợi thế lớn về hạ tầng công nghiệp và dịch vụ, giúp giá trúng đấu giá luôn cao hơn mức khởi điểm. Tuy nhiên, nếu thiếu sự giám sát chặt chẽ, hiện tượng đầu cơ và liên kết dìm giá (quân xanh, quân đỏ) vẫn có nguy cơ diễn ra, đòi hỏi địa phương phải nâng cao chất lượng thẩm định giá và đa dạng hóa hình thức tổ chức.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và tính minh bạch trong công tác đấu giá đất tại thị xã Từ Sơn, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Đa dạng hóa hình thức công khai thông tin: Triển khai đăng tải thông tin quy hoạch, sơ đồ mặt bằng và giá khởi điểm lên Cổng thông tin điện tử thị xã Từ Sơn, cổng thông tin Sở Tài nguyên và Môi trường và các phương tiện truyền thông đại chúng trước phiên đấu giá ít nhất 30 ngày. Đặt mục tiêu 100% người dân có nhu cầu tiếp cận đầy đủ hồ sơ pháp lý trong giai đoạn 2020 - 2022 do UBND thị xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì.
2. Rà soát quy hoạch và tối ưu hóa xác định giá khởi điểm: Thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập có chứng chỉ hành nghề để khảo sát giá chuyển nhượng thực tế tại các dự án lân cận, phấn đấu duy trì mức chênh lệch giá trúng so với giá khởi điểm ổn định từ 15% đến 20%, tránh thất thu ngân sách hoặc định giá quá cao làm tồn đọng quỹ đất; thực hiện định kỳ hàng quý.
3. Đổi mới phương thức đấu giá tài sản: Linh hoạt chuyển đổi giữa hình thức bỏ phiếu kín nhiều vòng và thí điểm áp dụng đấu giá trực tuyến theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 nhằm triệt tiêu hiện tượng dàn xếp kết quả, hướng tới mục tiêu giảm 100% khiếu nại phát sinh từ các phiên đấu giá do Trung tâm Phát triển Quỹ đất và các công ty đấu giá chuyên nghiệp phối hợp triển khai.
4. Nâng cao năng lực cán bộ chuyên môn: Tổ chức tối thiểu 2 khóa bồi dưỡng chuyên sâu mỗi năm về nghiệp vụ định giá, xây dựng quy chế và quản lý hồ sơ địa chính cho đội ngũ công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ địa chính xã/phường giai đoạn 2020 - 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Các cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển Quỹ đất cấp huyện/thị xã sử dụng làm tài liệu tham khảo để chuẩn hóa quy trình giao đất, lập phương án đấu giá và trích lập nguồn thu ngân sách tái đầu tư hạ tầng.
• Tổ chức đấu giá tài sản và Đấu giá viên: Các trung tâm dịch vụ bán đấu giá và doanh nghiệp đấu giá tư nhân tham khảo để xây dựng quy chế đấu giá chặt chẽ, tối ưu hóa bước giá và phòng ngừa rủi ro thông đồng tiêu cực.
• Nhà đầu tư bất động sản và người dân: Các cá nhân, doanh nghiệp nắm bắt cơ sở pháp lý, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đấu giá và các yếu tố định hình giá đất nền đô thị Từ Sơn.
• Học viên, giảng viên và nhà nghiên cứu học thuật: Giảng viên, sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Bất động sản và Luật kinh tế tham khảo mô hình phân tích định lượng kết hợp thang đo Likert và phương pháp điều tra sơ cấp trong kinh tế đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Kết quả thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016 - 2018 đạt mức bao nhiêu?
Trong giai đoạn 2016 - 2018, thị xã Từ Sơn đã tổ chức đấu giá thành công 203.945,98 m2 đất tại 7/12 xã, phường, nộp vào ngân sách nhà nước tổng số tiền 550.358,38 triệu đồng (hơn 550,35 tỷ đồng), trong đó năm 2018 đạt quy mô và nguồn thu cao nhất toàn kỳ.

Quy mô mẫu điều tra xã hội học trong nghiên cứu được lựa chọn thế nào?
Nghiên cứu tiến hành điều tra 75 người tham gia đấu giá tại 2 dự án trọng điểm, bao gồm 38 người trúng đấu giá và 37 người không trúng giá. Cỡ mẫu này đảm bảo tính đại diện cho cả loại hình đất ở xen kẹt đô thị và đất nền phân lô theo dự án hạ tầng kỹ thuật.

Tỷ lệ trúng đấu giá tại hai dự án nghiên cứu điển hình đạt kết quả ra sao?
Cả hai dự án được chọn đều đạt tỷ lệ thành công 100%. Cụ thể, Dự án I tại phường Tân Hồng đấu giá thành công 8/8 lô đất đưa ra thị trường; Dự án II tại xã Tương Giang đấu giá thành công trọn vẹn 71/71 lô đất theo đúng quy hoạch được duyệt.

Thang đo Likert đánh giá mức độ hài lòng của người tham gia đạt mức nào?
Chỉ số đánh giá trung bình gia quyền của 75 người tham gia dao động từ 2,81 đến 3,39 điểm trên thang đo 5 bậc (tương đương mức trung bình). Điều này phản ánh tính minh bạch về thủ tục pháp lý rất tốt nhưng các yếu tố về bước giá và chi phí nộp trước cần tiếp tục điều chỉnh hợp lý hơn.

Nguồn thu từ đấu giá đất tại tỉnh Bắc Ninh được phân bổ ưu tiên cho các lĩnh vực nào?
Theo quy định địa phương, nguồn thu được trích 30% bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất, 10% bố trí cho công tác quản lý đất đai và đo đạc địa chính; phần còn lại dùng để chi trả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng nông thôn mới, trường học chuẩn quốc gia và trạm y tế.

Kết luận

Luận văn đã hoàn thành toàn diện các mục tiêu nghiên cứu với các đóng góp nổi bật:

• Hệ thống hóa thực trạng: Luận văn đã phân tích toàn diện công tác đấu giá đất tại Từ Sơn giai đoạn 2016 - 2018 với 203.945,98 m2 đất đấu giá thành công, mang lại nguồn thu 550.358,38 triệu đồng cho ngân sách.
• Minh chứng tính minh bạch pháp lý: Khẳng định 100% các phiên đấu giá tại dự án điểm tuân thủ đúng quy trình niêm yết, xét duyệt hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Nhận diện điểm nghẽn thực tế: Xác định chỉ số hài lòng của người dân dao động ở mức trung bình (2,81 - 3,39 điểm Likert), chỉ ra sự cần thiết phải cải tiến phương pháp xác định giá khởi điểm và bước giá.
• Đề xuất hệ giải pháp đồng bộ: Xây dựng 4 giải pháp khả thi gắn liền với lộ trình 2020 - 2025 về chuyển đổi số thông tin, thẩm định giá độc lập và đấu giá trực tuyến.
• Định hướng phát triển tương lai: Cung cấp cơ sở khoa học tin cậy cho công tác quy hoạch đất ở và phát triển đô thị Từ Sơn sau khi nâng cấp lên đô thị loại III.

Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác các mô hình phân tích và dữ liệu từ công trình này để áp dụng cho các đô thị có điều kiện tương đồng tại vùng Đồng bằng sông Hồng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ LOAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học PGS. Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan i LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc PGS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC Lời cam đoan. ii Mục lục. iii Danh mục chữ viết tắt.

vi Danh mục bảng. vii Danh mục hình. viii Trích yếu luận văn. ix Thesis abstract.

Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.

Tổng quan tài liệu. Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất. Một số khái niệm có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất và định giá đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới. Đấu giá đất tại Trung Quốc. Đấu giá đất tại Nhật Bản.

Đấu giá đất tại Mỹ. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh.

Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu. Nội dung và phương pháp nghiên cứu. Địa điểm nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu. 34 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Nội dung nghiên cứu. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Từ Sơn.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Từ Sơn. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016 -2018. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.

Phương pháp xử lý và phân tích số liệu. Phương pháp so sánh. Kết quả nghiên cứu và thảo luận. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn.

Điều kiện tự nhiên. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của thị xã Từ Sơn.

Tình hình quản lý đất đai. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thị xã Từ Sơn. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018. Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016- 2018. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu. Đánh giá công tác đấu giá dự án I. 69 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đánh giá công tác đấu giá dự án II.

Đánh giá của người tham gia đấu giá của 2 dự án nghiên cứu. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn. Đa dạng hóa hình thức công khai thông tin về các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Rà soát, lựa chọn khu vực đấu giá hợp lý.

Lựa chọn phương thức đấu giá phù hợp. Nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ. Kết luận và kiến nghị. 82 Tài liệu tham khảo.

83 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân sự CNH - HĐH Công nghiệp hoá – Hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng ĐĐ Đất đai ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá LĐĐ Luật Đất đai MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC BẢNG Bảng 4. Giá trị sản xuất của các ngành trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018. Hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2018 thị xã Từ Sơn. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của từng dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn năm 2016-2018. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 09 lô đất ở xem kẹt tại khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án đấu giá QSDĐ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.

Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá. Đánh giá về thủ tục trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất của người tham gia đấu giá. Đánh giá về bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người tham gia đấu giá. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

78 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC HÌNH Hình 4. Sơ đồ vị trí địa lý thị xã Từ Sơn (tỷ lệ 1:25000). Cơ cấu sử dụng đất năm 2018 thị xã Từ Sơn. Trình tự, thủ tục đấu giá thị xã Từ Sơn.

Vị trí khu đất Dự án I. Vị trí khu đất Dự án II. 72 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Loan Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8885003 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn trong giai đoạn 2016-2018. - Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu Luận văn đã sử dụng các phương pháp: - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội giai đoạn 2016 - 2018 được thu thập tại Văn phòng Ủy ban nhân dân thị xã Từ Sơn; tình hình quản lý đất đai của thị xã Từ Sơn, hiện trạng sử dụng đất của thị xã Từ Sơn năm 2018; thu thập kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh; thu thập kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân tại Ủy ban nhân dân các xã, phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn và Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn. - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của thị xã được tiến hành ở 2 dự án lựa chọn. - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 75 người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của thị xã từ 2016-2018. - Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý số liệu đã thu thập theo thời gian từ 2016 - 2018 bằng phần mềm Excel; Sử dụng thang đo Liker để đánh giá các tiêu chí ảnh hưởng đến công tác đâu giá quyền sử dụng đất.

- Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp so sánh giữa mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án. Kết quả chính và kết luận - Kết quả chính ix LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] + Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Từ Sơn + Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Từ Sơn. + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018.