Đặt vấn đề Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là nơi sinh sống, địa bàn phân bố của dân cƣ, nơi lao động của con ngƣời và xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng. Đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trƣng. Trong thực tế đất đai còn đƣợc coi là hàng hóa đặc biệt đƣợc trao đổi từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của ngƣời sử dụng đất.
Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xƣa đến nay và tồn tại dƣới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới đƣợc quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng nhƣ trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, ngƣời sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, những vấn đề về chuyển QSDĐ đƣợc quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng nhƣ những vấn đề liên quan đến nền kinh tế phát triển mạnh nhƣ hiện nay[11].
Xã Sơn Cẩm là một trong số những xã phát triển thuộc huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở n 2 hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt đƣợc từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.[18] Qua thời gian học tập tại trƣờng kết hợp với thực tiễn địa phƣơng em thấy đƣợc sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nƣớc về đất đai, đƣợc sự nhất trí của ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên em thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Sơn Cẩm, huyện Phú Lương, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”. Mục tiêu nghiên cứu 1.
Mục đích tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Sơn Cẩm giai đoạn 2014 -2016. Nhằm xác định những kết quả đạt đƣợc và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phƣơng. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. Mục tiêu cụ thể - Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Sơn Cẩm.
- Thực trạng công tác chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016 của xã Sơn Cẩm. - Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Sơn Cẩm về chuyển QSD đất. n 3 - Đánh giá những thuận lợi, khó khan trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Sơn Cẩm và đƣa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn 1.
Ý nghĩa khoa học - Giúp sinh viên vận dụng đƣợc những kiến thức đã học vào thực tế. Trƣởng thành hơn về chuyên môn cũng nhƣ tƣ duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm. - Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2013, các văn bản dƣới luật về đất đai của trung ƣơng và địa phƣơng về chuyển quyền sử dụng đất. Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, đồng thời giúp cho cán bộ quản lý ở địa phƣơng thấy đƣợc những mặt hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó hối hợp với cơ quan ban ngành đƣa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nƣớc về đất đai trong thời gian tiếp theo.
n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nƣớc chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghi ệp, nhƣ chuyển đổi, còn chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu nhƣ bị cấm đoán. Nhƣng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nƣớc. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất dai 1993 đã thêm hình thức chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Nhƣ vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dƣới luật quy định ngƣời sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ nhƣ sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyên sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất n 5 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất[14]. Do ngƣời sử dụng đất hiểu biết chƣa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phƣơng xảy ra việc kẻ xấu lừa ngƣời có có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn.
Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ” thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia”. Nhƣ vậy, đến khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [14]. Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nƣớc tiếp tục bổ sung thêm các trƣờng hợp đƣợc nhận quyền sử dụng đất (Điều 169 Luật Đất đai 2013,trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1), ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ khoản 1). Việc xác lập quyền đối với trƣờng hợp này đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại điều 95 của Luật đất đai 2013.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất. Quyền chuyển đổi quyến sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Điểm b khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) [16]. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nƣớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [16].
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tƣơng đƣơng không thời hạn”, tức là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Với hình thức này, ngƣời đƣợc nhận quyền sử dụng đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tƣơng đƣơng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó. Chuyển nhƣợng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ: n 7 - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ đƣợc thực hiện trong thời gian đƣợc giao quyền sử dụng, cũng nhƣ trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định.