Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2018-2020, công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn đã diễn ra với nhiều biến động quan trọng, phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng tăng. Thành phố Lạng Sơn có tổng diện tích tự nhiên 7.793,82 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 73,5% và đất phi nông nghiệp chiếm 24,7%. Trong ba năm nghiên cứu, tổng số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đạt khoảng 17.453 trường hợp, phân bố đều tại 8 phường/xã. Đặc biệt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất với 8.188 trường hợp, tiếp theo là thế chấp với 7.487 trường hợp và tặng cho với 1.778 trường hợp.

Vấn đề nghiên cứu tập trung vào đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố, bao gồm các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp, đồng thời khảo sát sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về các thủ tục liên quan. Mục tiêu cụ thể là phân tích các thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý và đăng ký biến động đất đai.

Phạm vi nghiên cứu giới hạn trong địa giới hành chính thành phố Lạng Sơn, với số liệu thu thập từ 01/01/2018 đến 31/12/2020. Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ góp phần hoàn thiện công tác quản lý đất đai tại địa phương mà còn có giá trị tham khảo cho các tỉnh, thành phố khác trong cả nước, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng. Các chỉ số như số lượng giao dịch, tỷ lệ chuyển nhượng và mức độ hài lòng của người dân được sử dụng làm metrics đánh giá hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, trong đó nổi bật là:

  • Lý thuyết quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất được xem là một quyền tài sản đặc biệt, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt theo quy định của pháp luật đất đai. Quyền này được Nhà nước giao cho người sử dụng đất và có thể chuyển giao qua các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.

  • Mô hình quản lý nhà nước về đất đai: Phân định rõ vai trò của Nhà nước trong việc đại diện chủ sở hữu đất đai và quản lý nhà nước về đất đai, nhằm đảm bảo sự công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài nguyên đất.

  • Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: Bao gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được quy định trong Luật Đất đai 2013.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, thủ tục hành chính đất đai, và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Số liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước như Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Lạng Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Lạng Sơn. Số liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát 131 phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân và phỏng vấn 20 cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất.

  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả để tổng hợp số liệu về các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp; phương pháp so sánh - tổng hợp để đánh giá sự biến động qua các năm; phân tích định tính từ các cuộc phỏng vấn nhằm làm rõ thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp.

  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành từ tháng 7/2020 đến tháng 5/2021, tập trung phân tích dữ liệu giai đoạn 2018-2020.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: 131 phiếu điều tra được phát tại các địa điểm có nhiều giao dịch đất đai nhằm đảm bảo tính đại diện, trong đó phân bổ đều cho các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp. Phỏng vấn trực tiếp 20 cán bộ quản lý để thu thập ý kiến chuyên môn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn 2018-2020, tổng số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn là 29.199, trong đó chuyển nhượng chiếm 8.188 trường hợp (28%), thế chấp 7.487 trường hợp (26%), tặng cho 1.778 trường hợp (6%), thừa kế 1.547 trường hợp (5%). Năm 2019 và 2020 có xu hướng giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giảm khoảng 15-20% so với năm 2018.

  2. Phân bố địa lý giao dịch: Phường Hoàng Văn Thụ có số lượng giao dịch cao nhất với 2.356 trường hợp (13,5% tổng số), trong khi phường Tam Thanh thấp nhất với 1.994 trường hợp (11,4%). Các phường xã còn lại có tỷ lệ giao dịch tương đối đồng đều, dao động từ 11,4% đến 13,5%.

  3. Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý: Khoảng 75% người dân được khảo sát hiểu rõ về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, tuy nhiên vẫn còn 25% chưa nắm vững các quy định pháp luật. Đối với cán bộ quản lý, 90% đánh giá công tác tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện tương đối hiệu quả, nhưng vẫn gặp khó khăn về thủ tục hành chính và phối hợp liên ngành.

  4. Thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền: Thuận lợi gồm có hệ thống văn bản pháp luật tương đối hoàn chỉnh, sự hỗ trợ của Văn phòng đăng ký đất đai một cấp giúp giảm thời gian giải quyết hồ sơ. Khó khăn chủ yếu là chất lượng quy hoạch chưa cao, tình trạng xây dựng trái phép còn xảy ra, thủ tục hành chính phức tạp và thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn đã đạt được nhiều tiến bộ, đặc biệt là trong việc tăng cường quản lý, minh bạch hóa thủ tục hành chính. Số liệu thể hiện sự ổn định trong các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp, phản ánh nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng tăng trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa.

So sánh với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, việc giảm sút giao dịch trong năm 2019-2020 phù hợp với xu hướng chung do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Việc phân bố giao dịch đồng đều giữa các phường xã cho thấy sự phát triển kinh tế xã hội tương đối đồng bộ trên địa bàn.

Tuy nhiên, các khó khăn về quy hoạch và thủ tục hành chính vẫn là rào cản lớn, cần được cải thiện để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện số lượng giao dịch theo từng năm và từng loại quyền sử dụng đất, cũng như bảng tổng hợp đánh giá sự hài lòng của người dân và cán bộ quản lý.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rà soát, cắt giảm các bước không cần thiết trong quy trình chuyển quyền sử dụng đất nhằm giảm thời gian giải quyết hồ sơ xuống dưới 15 ngày, do UBND thành phố phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trong vòng 12 tháng tới.

  2. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất: Tăng cường đầu tư công nghệ GIS và xây dựng bản đồ quy hoạch chi tiết, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo hài hòa giữa phát triển kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, hoàn thành trong 18 tháng.

  3. Tăng cường tuyên truyền, đào tạo pháp luật đất đai: Tổ chức các lớp tập huấn, hội thảo cho cán bộ quản lý và người dân nhằm nâng cao nhận thức về quyền và nghĩa vụ trong chuyển quyền sử dụng đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các tổ chức xã hội thực hiện định kỳ hàng năm.

  4. Cải thiện phối hợp liên ngành: Thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban liên quan như Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, UBND các phường xã để xử lý nhanh chóng các vướng mắc, tranh chấp đất đai. Thực hiện ngay trong 6 tháng tới.

  5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai: Xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu đất đai điện tử, công khai minh bạch thông tin để người dân dễ dàng tra cứu và giám sát. Đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường hỗ trợ kỹ thuật, hoàn thành trong 24 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng và các giải pháp quản lý chuyển quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện hiệu quả công tác chuyên môn.

  2. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, luật đất đai: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn phong phú để phục vụ nghiên cứu, học tập và phát triển đề tài liên quan.

  3. Doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư: Hiểu rõ quy trình, thủ tục và các yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch quyền sử dụng đất tại địa phương, hỗ trợ ra quyết định đầu tư chính xác.

  4. Người dân và tổ chức sử dụng đất: Nắm bắt quyền lợi, nghĩa vụ và quy trình chuyển quyền sử dụng đất, từ đó thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp, thuận lợi.

Câu hỏi thường gặp

  1. Chuyển quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào?
    Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong thực tế tại Lạng Sơn, chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp là phổ biến nhất.

  2. Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là gì?
    Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

  3. Thời gian giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là bao lâu?
    Theo quy định, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được giải quyết trong khoảng 15 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ được tiếp nhận. Tuy nhiên, thực tế có thể kéo dài do các yếu tố khách quan.

  4. Người dân gặp khó khăn gì khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất?
    Khó khăn thường gặp là thủ tục hành chính phức tạp, thiếu thông tin minh bạch, quy hoạch đất chưa rõ ràng và sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các cơ quan chức năng.

  5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất?
    Cần đơn giản hóa thủ tục, nâng cao chất lượng quy hoạch, tăng cường tuyên truyền pháp luật, cải thiện phối hợp liên ngành và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai.

Kết luận

  • Thành phố Lạng Sơn có tổng diện tích đất tự nhiên 7.793,82 ha, với 73,5% là đất nông nghiệp và 24,7% đất phi nông nghiệp, tạo nền tảng cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phát triển.
  • Trong giai đoạn 2018-2020, có 17.453 trường hợp chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất, phản ánh nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng tăng.
  • Công tác chuyển quyền sử dụng đất đã đạt nhiều kết quả tích cực nhưng vẫn còn tồn tại khó khăn về quy hoạch, thủ tục hành chính và phối hợp liên ngành.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục, nâng cao chất lượng quy hoạch, tăng cường tuyên truyền và ứng dụng công nghệ thông tin để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
  • Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách và pháp luật đất đai để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững của thành phố và tỉnh Lạng Sơn.

Luận văn kêu gọi các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và người dân cùng phối hợp thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương một cách bền vững.