MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là nền tảng xây dựng các khu kinh tế - văn hóa - xã hội, quốc phòng an ninh. Xét về mặt kinh tế đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được. Trong thực tế đất đai còn được coi là hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền Chính vì vậy chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
Trên thực tế , chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động đã diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng .Tuy nhiên chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời thì chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền , cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần chuyển đổi , bổ sung ( năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được nhiều thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song cùng với sự phát triển ngày càng sôi động và ngày càng đa dạng trong lĩnh vực đất đai Luật Đất đai đã bộc lộ những điểm không phù hợp, trước yêu cầu cấp thiết đó Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993.
Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể , chặt chẽ hơn hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền ( thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục, trình tự chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan. Luật đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của luật đất đai 2003 đồng thời có những thay đổi nhằm phù hợp với hoàn cảnh nước ta trong thời kỳ đổi mới.Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất cũng được thay đổi phù hợp hơn.Các hình thức chuyển quyền sử n 2 dụng đất được thay đổi vẫn là 8 hình thức nhưng bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tách cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất thành 2 hình thức riêng là cho thuê quyền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Huyện Hạ Hòa-Tỉnh Phú Thọ là một huyện nằm ở trung du và miền núi bắc bộ ,mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng đang trên đà phát triển theo hướng trở thành một huyện hiện đại, năng động, các hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai ngày càng sôi động.Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra khá sôi động.Do vậy việc đánh giá một cách khách quan về những mặt còn tồn tại hay những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm , đề xuất các giải pháp nhằm đạt đến mục tiêu quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất là rất cần thiết. Xuất phát từ vấn đề trên được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn của TS.
Vũ Thị Quý em tiến hành nghiên cứu đề tài : "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Huyện Hạ Hòa – Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2014". Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Hạ Hòa – Tỉnh Phú Thọ giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luất đất đai 2003 và 2013, nhằm xác định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất của huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ. - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 của huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ. - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất. n 3 - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ 1.
Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa học tập: Trong quá trình học tập và nghiên cứu khoa học đã giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào trong thực tế. Ngoài ra còn tạo cho sinh viên tính chủ động , sáng tạo, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra trường. - Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại cơ sở, từ đó đưa ra các giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý đất đai tại địa phương. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp 2013 - Luật đất đai 2003 - Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013. - Bộ luật dân sự 2005 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. n 5 - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Quyết định 12/2014/QĐ-UBND quy định một số nội dung về quản lý SDĐ trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất. Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy n 6 định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang tranh chấp.