MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa - xã hội - an ninh - quốc phòng. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai.
Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, Nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản Pháp luật nhằm phục vụ công tác quản lý về đất đai, gần đây nhất đó là Luật đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành để góp phần tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai… Đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống.
Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của ngưới sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển QSDĐ đất trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai… Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển QSDĐ là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển QSDĐ để có m 2 những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ ở các địa phương là hết sức cần thiết. Xã Tiên Hội là một xã nằm giáp trung tâm của Huyện Đại Từ, quá trình phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh.
Vì vậy mà tình hình biến động và vấn đề đất đai diễn ra sôi nổi. Do vậy, việc nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển QSDĐ là rất quan trọng. Vậy vấn đề đặt ra là cần phải có những hiểu biết nhất định về công tác chuyển QSDĐ. Chính vì tính cầp thiết của vấn đề xuất phát từ thực tiễn cuộc sống như trên, được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS.
Vương Vân Huyền em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Hội, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019”. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn. - Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã. - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Tiên Hội qua ý kiến của người dân.
- Đánh giá thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học. - Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học vào nghiên cứu, đánh giá. - Nâng cao kiến thức, kỹ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này.
- Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu và tìm hiểu tài liệu của sinh viên. - Bổ sung tư liệu phục vụ cho quá trình học tập và nghiệp vụ sau này. m 3 Ý nghĩa trong thực tiễn. - Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ đang được thực hiện trên địa bàn xã, từ đó xác định được những vẫn đề còn tồn tại để đưa ra các giải pháp thực hiện phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
- Góp phần giải quyết những vấn đề xấu nảy sinh trong quá trình giao dịch đất đai. Giúp người dân nhận thức sâu sắc hơn về công tác quản lý tình hình chuyển QSDĐ theo đúng trình tự qui định. - Giúp bản thân hiểu rõ tầm quan trọng công tác quản lý chuyển QSDĐ và việc vận dụng chính sách pháp luật một cách đúng đắn trong lĩnh vực này. - Tạo một môi trường lành mạnh trong thị trường đất đai, là cơ sở cho phát triển kinh tế - xã hội của địa bàn xã.
m 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong luật đất đai 1987 thì các hình thức chuyển QSDĐ hầu như bị cấm đoán.
Chỉ quy định cho phép chuyển đổi đối với đất nông nghiệp. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước. Đến Luật Đất đai 1993, một điểm nhấn của luật đó là “Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra.
Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới. Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”.
Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất. Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSDĐ và cho thuê lại QSDĐ. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điểm b khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013) [4] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về dồn điền, đổi thửa thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5//2014 của chính phủ.
Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản m 6 tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.