Đặt vấn đề Đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai là điều kiện sinh tồn, là cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình công nghệp hóa - hiện đại hóa đất nước diễn ra trên toàn cầu gây ra những lo ngại về việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động như nhà ở, kinh doanh, dịch vụ, gây ô nhiễm môi trường… đó là nguyên nhân cho việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Để giải quyết được tất cả các vấn đề đó quả là một bài toán khó cho các nhà quản lý về đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003, rồi tới Luật Đất đai 2013 ra đời đã hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Xã Bản Qua là xã thuộc huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai nằm trong vùng kinh tế, văn hóa, chính trị của huyện Bát Xát.
Trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý đã có nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn một số tồn tại và yếu kém như vấn đề quản lý đất đai trên toàn xã vẫn còn bị hạn chế và quan tâm chưa đúng mức, việc quản lý còn lỏng lẻo, người dân còn sử Luan van 2 dụng đất tùy tiện và không có hiểu biết nhiều về đất đai. Ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp các ngành còn đang chồng chéo thiếu đồng bộ hóa cũng gây ra khó khăn cho việc quản lý đất đai trên toàn xã. Do vậy để khắc phục được những tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý về đất đai nói chung ta cần đánh giá một cách khách quan các kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để sử dụng đất một cách có hiệu quả nhất, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội. Qua thời gian học tập tại trường và nhận thức được thực tiễn của địa phương em thấy được sự quan trọng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.
Với vai trò là sinh viên đang thực tập tốt nghiệp được sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Th.S Đỗ Sơn Tùng, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản Qua, huyện Bát Xát ,tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014 - 2016”. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014 – 2016, nhằm đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại xã Bản Qua. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2014 - 2016.
- Sự hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất. - Tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Luan van 3 - Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại của công tác chuyển quyền sử dụng đất. Ý nghĩa của đề tài - Tổng hợp được kiến thức sinh viên đã được học trong trường và kiến thức thực tế để làm quen với nghiên cứu khoa học.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu được vai trò và tầm quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương để từ đó có những giải pháp để giải quyết khó khăn và vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước về đất đai thời gian tới. - Đề tài nêu ra được những quy định của luật Đất đai năm 2013, những đổi mới của Luật Đất Đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dưới luật về đất đai của trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. Luan van 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; - Luật Đất đai 2003; - Luật Đất đai 2013; - Bộ luật Dân sự 2005; - Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở; - Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; Luan van 5 - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quyết định số 93/QĐ-TT ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ Luan van 6 nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH – HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[12].
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh’’ nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho họ vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’. Như vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất Luan van 7 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Ngyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[12].