Đặt vấn đề Lịch sử phát triển lâu dài của loài người đã chứng minh rằng: Đất đai có vai trò rất quan trọng trong cuộc sống, không có đất thì không thể có sự tồn tại của con người. Luật Đất đai 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.” Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: ô nhiễm môi trường, bùng nổ dân số, cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề thay đổi đã làm nảy sinh nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất trong khi đó quỹ đất đai có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một vấn đề phức tạp, là áp lực đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Nhận thức được vai trò quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành các văn bản pháp luật để quản lý quỹ đất đai và liên tục bổ sung, chỉnh sửa nhằm giải quyết những vấn đề mới. Luật đất đai 2003 là văn bản pháp luật hiện hành quy định quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất Đai 2003. Đó là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được nhà nước công nhận và khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền SDĐ được quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan khác. 2 Thị trấn Ba Chẽ là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa chính của huyện Ba Chẽ.
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của thị trấn cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2010 - 2013. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mọc lên đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp. Do đó, để thấy được những tồn tại, hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất cần có những đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra những biện pháp nhằm làm cho công tác quản lý và sử dụng đất đạt được hiệu quả cao. Xuất phát từ những vấn đề trên và tầm quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo Th.s Nguyễn Ngọc Anh, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Ba Chẽ, huyện Ba Chẽ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010 - 2013”.
Mục đích, yêu cầu của đề tài 1. Mục đích - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền SDĐ trên địa bàn thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013. - Xác định kết quả đạt được trong công tác chuyển quyền SDĐ trên địa bàn thị trấn Ba Chẽ giai đoạn 2010 - 2013. - Đánh giá hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền SDĐ - Phân tích, đánh giá những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển quyền SDĐ tại địa phương.
- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và khắc phục những tồn tại đó. Yêu cầu - Tìm hiểu Luật Đất đai 2003, các văn bản, nghị định có liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ. - Số liệu điều tra phải khách quan, trung thực và chính xác. - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ trên địa bàn thị trấn Ba Chẽ.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền SDĐ trên địa bàn thị trấn Ba Chẽ trong giai đoạn 2010 - 2013. - Đánh giá sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền SDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. - Các giải pháp khắc phục phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Ý nghĩa của đề tài 1.
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Khóa luận giúp cho sinh viên có thể vận dụng được các kiến thức đã học vào trong thực tiễn. - Đồng thời, qua đợt thực tập cũng giúp cho sinh viên nâng cao kiến thức, kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục vụ cho công tác chuyên môn sau này. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp cho sinh viên nắm được tình hình thực tế của công tác quản lý nhà nước về đất đai tại đơn vị thực tập. - Cung cấp thông tin về công tác chuyển quyền sử dụng đất và những tồn tại trong công tác này.
- Là cơ sở để các cấp, các ngành quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước ,có phương hướng khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cho những thời gian tiếp. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học của đề tài. Những khái niệm về chuyển quyền SDĐ Theo khoản 4 Điều 4 luật đất đai 2003 quy định: “ Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới”.
Các hình thức cụ thể như sau: * Chuyển đổi quyền SDĐ Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền SDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay. * Chuyển nhượng quyền SDĐ Là việc chuyển quyền SDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền SDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Đây là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền SDĐ. * Cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ Là việc người SDĐ nhường quyền SDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. 5 * Thế chấp quyền SDĐ Là việc người SDĐ mang quyền SDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. * Thừa kế quyền SDĐ Là việc người SDĐ khi chết để lại quyền SDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. * Quyền tặng cho quyền SDĐ Là một hình thức chuyển quyền SDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. * Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền SDĐ Là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị quyền SDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ Là việc người SDĐ có quyền coi giá trị quyền SDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Đối tượng chuyển quyền SDĐ Chương 4, Luật Đất đai 2003 quy định các đối tượng có quyền chuyển quyền SDĐ có bao gồm: - Tổ chức kinh tế sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất Tuy nhiên, Luật đất đai 2003 cũng quy định rõ về các hình thức chuyển quyền áp dụng cho riêng cho các đối tượng. Quá trình hình thành và phát triển của quyền SDĐ Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người SDĐ thông qua các quy định từ việc được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền SDĐ. Để thực hiện các quyền này trên thực tế, Bộ luật Dân sự 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội 6 dung.
Tuy nhiên, để bảo đảm việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ. Mặt khác khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai là hết sức cần thiết.