CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC TƯ VẤN CHO THUÊ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI 1. Thị trường cho thuê trung tâm thương mại 1. Trung tâm thương mại 1. Để nhận thức được rõ hơn vai trò của Trung tâm thương mại (TTTM) tác giả xin trích dẫn khái niệm về TTTM như sau “TTTM là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng”.2Vai trò của Trung tâm Thương mại Ngày nay, khi nền kinh tế hàng hóa ngày càng phát triển, nhu cầu trao đổi hàng hóa cũng gia tăng mạnh mẽ.
Yêu cầu đặt ra là phải có một địa điểm nào đó để người mua và người bán có thể gặp nhau một cách trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm giải quyết nhu cầu mua, bán, trao đổi hàng hóa của mình. Có rất nhiều nơi có thể giải quyết vấn đề trên như Siêu thị, mạng Internet hay đơn giản là chợ. Tuy nhiên với trình độ phát triển kinh tế hiện tại, để thực hiện được nhiệm vụ này một cách tốt nhất không thể không kể đến vai trò nổi bật của các Trung tâm thương mại, nơi mà đã và đang dần trở thành điểm đến ưa thích của cả người bán và người mua trong bối cảnh thương mại truyền thống vẫn đang chiếm ưu thế. Trung tâm thương mại giúp nối liền sản xuất hàng hóa dịch vụ với tiêu dùng thông qua việc luân chuyển hàng hóa, dịch vụ giữa người bán và người mua.
Góp phần vào điều tiết sản xuất vì trong một nền sản xuất hàng hóa mọi sản phẩm đều đem ra trao đổi trên thị trường. 5 Ngoài vai trò là địa điểm trao đổi hàng hóa, TTTM ngày càng thể hiện vai trò của nó trong việc quảng bá thương hiệu của doanh nghiệp, khẳng định vị thế của doanh nghiệp thông qua các hoạt động trưng bày, triển lãm, giới thiệu sản phẩm tại TTTM. Các trung tâm thương mại đang ngày càng trở thành địa điểm ưa thích nhất trong việc mua sắm, ăn uống và xem phim, đi dạo. Điểm lôi cuốn nhất tại các kênh mua sắm hiện đại này chính là vị trí thuận tiện đi lại, có tất cả trong một, có nhiều tiện ích và dịch vụ… 1.3Phân loại Trung tâm thương mại.
Theo Quyết định 1371/2004/QĐ-BTM về ban hành Quy chế siêu thị của Bộ Thương mại, nay là Bộ Công thương. TTTM được phân loại như sau: Trung tâm thương mại hạng I Đối với trung tâm thương mại hạng I, ngoài tiêu chuẩn về kiến trúc hiện đại, kho hàng hóa, khu vực vệ sinh, kỹ thuật bảo quản, khu giải trí phải đáp ứng đủ tiêu chuẩn cơ bản sau: + Phải có diện tích kinh doanh từ 50. + Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và các loại hình dịch vụ như: hệ thống cửa hàng bán buôn, bán lẻ, nhà hàng khách sạn, khu tổ chức hội chọ triển lãm Khu trưng bày giới thiệu hàng hóa, khu vui chơi giải trí, cho thuê văn Phòng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức hội nghị, hội thảo, ký kết hợp đồng thương mại trong và ngoài nước, khu vực cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, du lịch, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch. Trung tâm thương mại hạng II Đối với trung tâm thương mại hạng II, tiêu chuẩn cơ bản phải đạt được các tiêu chí: + Phải có diện tích kinh doanh tối thiểu là 30.
+ Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa, kinh doanh dịch vụ như trung tâm thương mại hàng I trừ khu vực để tổ chức hội chợ, triển lãm. Trung tâm thương mại hạng III Đối với trung tâm thương mại hạng III phải đáp ứng tiêu chuẩn cơ bản sau: + Phải có diện tích từ 10.000m2 trở lên; + Hoạt động đa chức năng về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh dịch vụ tương tự như trung tâm thương mại hạng II, trừ khu vực phục vụ tài chính, ngân 6 hàng, bảo hiểm, tin học, bưu chính viễn thông, dịch vụ nhà hàng khách sạn thay vào đó dành cho hoạt động ăn uống có quy mô nhỏ hơn.2 Khái niệm và phân loại thị trường cho thuê Trung tâm thương mại.1 Khái niệm: Có rất nhiều khái niệm về thị trường cho thuê Trung tâm thương mại (TTCTTTTM), tuy nhiên thị trường cho thuê Trung tâm thương mại có thể được hiểu là Thị trường cho thuê Trung tâm thương mại là nơi tiến hành tổng hòa các giao dịch dân sự về cho thuê TTTM tại một địa bàn nhất định và trong một thời gian nhất định theo khái niệm này thì Thị trường cho thuê TTTM được hiểu một cách đơn giản là hệ thống các quan hệ mà qua đó giao dịch cho thuê TTTM được thực hiện.2 Vai trò của thị trường cho thuê Trung tâm thương mại Thị trường cho thuê TTTM là một bộ phận cấu thành của thị trường BĐS. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy thị trường BĐS cũng phát triển theo, qua đó sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Vai trò của nó thể hiện như sau: Đối với thị trường hàng hóa: Thị trường cho thuê TTTM tạo ra địa điểm giao dịch đối với hàng hóa của các thị trường khác, sự phát triển của thị trường này sẽ tạo điều kiện cho cung và cầu về hàng hóa của các thị trường khác gặp nhau, qua đó thúc đẩy phát triển nền kinh tế.
Đối với người cho thuê: Quá trình cho thuê TTTM được diễn ra giúp giá trị cho thuê của TTTM được giải phóng, và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh TTTM có thể thu hồi một phần vốn đầu tư, trả lãi viền vay, trang trải các chi phí khác … Đối với người đi thuê: Giải quyết được khâu tìm kiếm và đặt địa điểm kinh doanh cho người đi thuê, đồng thời, với điều kiện tiêu chuẩn, nội quy và quy định chung của TTTM, người thuê TTTM sẽ có điều kiện quảng bá hình ảnh thương hiệu của mình, thúc đẩy hoàn thiện cho doanh nghiệp về các mặt như phong cách bán hàng, phương thức làm việc … 7 Đối với nhà nước: Thị trường cho thuê TTTM có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách của Nhà nước. Hoạt động của thị trường cho thuê BĐS sẽ phát ra tín hiệu ngược trở lại để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung về các quy định, yêu cầu hay ưu đãi nào đó cho thị trường bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục những khuyết điểm của thị trường và khuyến khích những ưu điểm của nó. Mặt khác, Thị trường cho thuê TTTM phát triển sẽ góp phần những tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật về các loại thị trường hàng hóa khác trái pháp luật, góp phần tăng vào nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.3Phân loại thị trường cho thuê Trung tâm thương mại Thị trường cho thuê trung tâm thương mại là một bộ phận quan trọng không thể tách rời khỏi thị trường Bất động sản, bởi vậy căn cứ vào cách thức phân loại thị trường Bất động sản ta cũng có thể phân loại thị trường cho thuê TTTM theo các tiêu chí sau: Thứ nhất, căn cứ vào thời gian xảy ra giao dịch trên thị trường, thị trường cho thuê TTTM chia làm 2 loại: Thị trường cho thuê TTTM (thị trường sơ cấp): Nơi diễn ra các giao dịch thuê trực tiếp từ Chủ đầu tư, người sở hữu TTTM cần cho thuê và người có nhu cầu thuê TTTM. Thị trường cho thuê lại TTTM (thị trường thứ cấp): Nơi diễn ra các giao dịch thuê lại từ khách hàng thứ nhất, người thuê toàn bộ hoặc một phần mặt bằng TTTM để khai thác quản lý, hoặc người thuê toàn bộ hoặc một phần mặt bằng TTTM từ chủ sở hữu và không còn nhu cầu sử dụng nữa với người thuê tiếp theo là người có nhu cầu thuê toàn bộ hay một phần TTTM đó.
Thứ hai, căn cứ vào đặc điểm của bản thân TTTM ta chia làm ba loại sau: Thị trường TTTM hạng I Thị trường TTTM hạng II Thị trường TTTM hạng III 1.4Đặc điểm thị trường cho thuê Trung tâm thương mại Trung tâm thương mại là một bộ phận cấu thành nên Bất động sản, chính bởi vậy tương ứng với nó Thị trường cho thuê TTTM cũng là một bộ phận cấu thành 8 của thị trường BĐS hay thị trường con của thị trường BĐS. Tuy nhiên thị trường cho thuê TTTM có những đặc thù riêng khác với các thị trường BĐS như: Khác với thị trường BĐS, thị trường cho thuê TTTM không bao gồm giao dịch quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; Thị trường cho thuê TTTM có xu hướng thu hẹp dần về lâu dài: Vệc mua lại và sở hữu một phần TTTM trong các tòa cao ốc đang dần trở nên khá phổ biến ở các nước trên thế giới, tuy vẫn còn khá mới mẻ đối với thị trường cho thuê TTTM ở Việt Nam nhưng nó đã nhen nhóm hoạt động ở một vài nơi. Sự thu hẹp của Thị trường cho thuê TTTM phụ thuộc vào tốc độ phát triển của Thị trường mua bán TTTM và tốc độ xây dựng các TTTM. Ở thời điểm hiện tại dựa vào hai nhân tố này có thể nói về quy mô thị trường cho thuê TTTM vẫn đang được mở rộng.
Tuy nhiên, về lâu dài khi mà việc mua đứt bán đoạn TTTM trở thành xu hướng mới thì thị trường cho thuê TTTM chắc chắn sẽ bị thu hẹp đáng kể.2 Công tác tư vấn cho thuê trung tâm thương mại 1.1 Một số khái niệm 1.1 Khái niệm về tư vấn: Tư vấn là việc góp ý kiến về những vấn đề được người khác hỏi hoặc yêu cầu, nhưng không có quyền quyết định. Như vậy, tư vấn là việc cung cấp lời khuyên chuyên môn trong một lĩnh vực cụ thể như an ninh, quản lý, giáo dục, kế toán, quan hệ, tài chính, kỹ thuật, bất động sản, xây dựng, khoa học … hoặc bất kỳ một vấn đề nào đó của nhiều lĩnh vực chuyên ngành. Tư vấn có thể là một tổ chức, một cá nhân và thường là các chuyên gia giàu kiến thức và kinh nghiệm trong một lĩnh vực cụ thể, về một chủ đề cụ thể nào đó.