Chương 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về các biện pháp bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật. LÝ LUẬN CHƯNG VỀ BẢO LÃNH DỤ ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Khái quát về bảo lãnh nhà ờ hình thành trong tương lai 1.
Khái niệm bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khải niệm nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích đe ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.1 Theo góc độ pháp lý, Nhà ở được hiểu là tùy theo từng văn bản pháp luật trong các lĩnh vực khác nhau, cụ the: Trong luật nhà ở, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là đe ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình 2 Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở.3 Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiếu là một loại công trinh xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có the bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. 4 Tùy theo từng mục đích sử dụng, nhà ở được phân loại thành: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở đe phục vụ tái định cư, nhà ở xà hội. Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng trong các giao dịch: mua bán, trao đối, tặng cho, thuê, thuê mua, thừa kế, cho mượn, ủy quyền quản lý.
Vậy để có the thực hiện các giao dịch này hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải đáp ứng điều kiện nhà ở không là đối tượng tranh chấp với bất kỳ cá nhân, tố chức, cơ quan nào hay không thuộc đối tượng bị cơ quan thi hành án kê biên đe thi hành án hoặc đe thực hiện quyết định hành chính. Ngoài các điều kiện chung thì tùy từng loại giao dịch có các điều kiện cụ thế khác. 1 Khoản 1 điều 3 Luật nhà ờ 2014 2 Khoán 1 điều 3 Luật nhà ờ 2014 ’ Điểm b khoán 1 điều 107 BLDS 2015 4 Khoản 29 điều 4 Luật Xây dựng 7 -NƠHTTTL là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tưong lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai, người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, NƠHTTTL là nhà ở chưa được xây dựng, chưa được hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của chủ thể tại thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở nhưng có cơ sở đế xác định nhà ở đó sẽ hình thành và sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ the trong tương lai. Có khá nhiều cách định nghĩa về NƠHTTTL tuy nhiên các định nghía này có diem chung là xác định thời điếm hình thành ngôi nhà. Ngoài ra, xuất phát từ bản chất là đối tượng của giao dịch mà các quan điểm trên điều đưa ra một khái niệm tương đối giống nhau về thời điểm, điều kiện, cơ sở xác định việc hoàn thiện ngôi nhà, cũng như việc xác định thời diem chuyển giao quyền sở hữu cho các chủ the. Tóm lại, từ những quan điểm trên, có thế rút ra định nghĩa NƠHTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về NƠHTTTL chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về KDBĐS và pháp luật về nhà ở.
Theo đó, nhà ở mà tại thời điểm giao kết giao dịch mua bán nhà ở chưa được hình thành và chưa tồn tại hoặc chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch, nhưng có cơ sở xác định rằng nhà ở đó sè được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Khải niệm bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai Bảo lãnh là việc người thứ ba ( bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghía vụ thay cho bên có nghĩa vụ ( bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lành trong trường hợp bên được bảo lành không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Điều 335 Bộ luật dân sự 2015.
Từ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã nêu trên ta có thể định nghĩa bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai như sau : Theo khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đồi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT- NHNN quy định thì việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân 8 hàng, theo đó thì ngân hàng thương mại sè cam kết với bên mua, bên thuê mua hay còn là bên mua về việc sè thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đà cam kết nhưng chù đầu tư lại không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đong mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư sẽ phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai Đầu tiên, tại thời điếm giao kết hợp đong, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có the xác định tính ton tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dừ liệu thiết kế, bản vè cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua. Thứ hai, do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa the thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ họp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp bảo đảm việc thực hiện nghía vụ đối với chủ thể khác.
Thứ ba, về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Vai trò của bảo lãnh và dự án nhà ở hình thành trong tương lai Đối với chủ đầu tư, bảo lãnh là điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư được đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh nên đối với chủ đầu tư thì bảo lãnh là điều kiện tiên quyết. Thêm vào đó, bảo lãnh chứng minh pháp lí của dự án mà chủ đầu tư đưa vào kinh doanh. Đoi với người đầu tư, mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh tạo sự tin tưởng cũng như làm người mua nhà an tâm khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Kéo dài thời gian thanh toán giúp người mua chủ động trong tài chính. Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trong họp đong chính( hợp đồng mua thuê mua nhà). Bảo lãnh cũng giúp 9 minh bạch các thông tin dự án và tránh hệ lụy các dự án chậm tiến độ cho đời sống xã hội.2 Quy định của pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai 1.1 Điều kiện bảo lãnh Căn cứ Khoản 3, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bồ sung bởi Thông tư so 13/2017/TT-NHNN; điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: • Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: • Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghía vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác. • Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tố chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
• Thứ hai, dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện cùa bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Có the thấy, quy định này là một trong những điếm mới noi bật của LKDBĐS 2014, cụ thể: về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chè. Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng trien khai dự án nữa.
Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án rồi và dự án không bàn giao đúng tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi.