Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, thị trường bất động sản nổi lên như một lĩnh vực trọng yếu nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển hạ tầng và nhu cầu nhà ở của người dân. Cùng với các dự án nhà ở xây dựng hoàn chỉnh, hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (NƠHTTTL) xuất hiện và phát triển mạnh mẽ. Về bản chất, đây là phương thức cho phép chủ đầu tư huy động nguồn vốn dài hạn từ tiền ứng trước của khách hàng để tài trợ cho quá trình xây dựng, đồng thời giúp người mua giảm bớt gánh nặng tài chính thông qua việc thanh toán từng đợt theo tiến độ.

Tuy nhiên, việc mua bán tài sản chưa hiện hữu trên thực tế tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính nghiêm trọng cho người mua nhà. Thực trạng dự án chậm tiến độ, dự án "treo" diễn ra báo động. Báo cáo số 43 của Chính phủ gửi Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai đô thị giai đoạn 2013–2018 cho thấy số liệu đáng chú ý từ 48 tỉnh, thành phố:

  • 3.088 dự án công trình chậm triển khai thực hiện;
  • 80.067 dự án/khu đất đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng không sử dụng quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng;
  • 732 dự án với quy mô 7.488 ha đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư nhưng chậm làm thủ tục giao đất, thuê đất;
  • 289 dự án với quy mô 12.632,9 ha đã có quyết định, thông báo thu hồi đất lâu ngày nhưng chưa thực hiện.

Trước tình trạng đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã luật hóa chế định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua NƠHTTTL (Điều 56) như một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bắt buộc, yêu cầu ngân hàng thương mại tham gia bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua. Xuất phát từ thực tiễn thi hành còn nhiều bất cập, xung đột quy phạm và rủi ro thực tế cho các bên, tác giả Đặng Tố Trân đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Kinh tế tại Trường Đại học Nguyễn Tất Thành (năm 2022) với đề tài: "Pháp luật về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai".

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể:

  1. Làm rõ những vấn đề lý luận chung về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc huy động vốn qua tiền ứng trước trong các dự án NƠHTTTL;
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng các biện pháp bảo đảm, bảo vệ quyền lợi các bên (người mua nhà, chủ đầu tư, ngân hàng thương mại);
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông dòng vốn và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Chủ trương, chính sách của Nhà nước về thị trường bất động sản; hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo lãnh NƠHTTTL (Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015, các văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước); thực trạng áp dụng pháp luật và tranh chấp liên quan đến huy động vốn ứng trước.
  • Phạm vi nghiên cứu: Trọng tâm nghiên cứu là quan hệ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính từ tiền ứng trước của khách hàng tại các dự án NƠHTTTL (không mở rộng sang toàn bộ quan hệ mua bán bất động sản nói chung). Số liệu thực tiễn và khảo sát văn bản được giới hạn từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực đến năm 2022, tập trung trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Hà Nội.

Cơ sở lý thuyết, pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng khoa học pháp lý chuyên ngành Luật Dân sự và Luật Kinh tế, kết hợp khung quy định pháp luật thực định của Việt Nam:

  • Bộ luật Dân sự năm 2015: Chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và biện pháp bảo lãnh nói riêng (Điều 335 đến Điều 342; Điều 365 đến Điều 371 về chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ); quy định về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai (Điều 107).
  • Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Điều kiện đưa BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh (Điều 55); nghĩa vụ bảo lãnh trong bán, cho thuê mua NƠHTTTL (Điều 56); nguyên tắc thanh toán theo tiến độ (Điều 57); quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 16, 18, 22, 23).
  • Luật Nhà ở năm 2014: Khái niệm nhà ở, phân loại nhà ở (Điều 3); nguyên tắc huy động vốn phát triển nhà ở thương mại (Điều 25).
  • Văn bản hướng dẫn chuyên ngành ngân hàng: Thông tư số 07/2015/TT-NHNN và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng (được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-NHNN), hướng dẫn chi tiết điều kiện, thẩm quyền, hồ sơ, trình tự và thỏa thuận cấp bảo lãnh NƠHTTTL.
  • Các văn bản quy phạm liên quan khác: Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản, Thông tư số 03/2014/TT-BXD về cách tính diện tích căn hộ chung cư.

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả kết hợp các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống:

  • Phương pháp phân tích và tổng hợp: Sử dụng xuyên suốt từ việc làm rõ bản chất pháp lý của giao dịch bảo lãnh ba bên đến việc tổng hợp các vướng mắc thực tiễn và nhóm giải pháp kiến nghị.
  • Phương pháp so sánh luật học: Được sử dụng để đối chiếu quy định giữa LKDBĐS 2006 và LKDBĐS 2014; so sánh quy định giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN; phân biệt giao dịch nhà ở thương mại có bảo lãnh và không có bảo lãnh.
  • Phương pháp suy luận logic: Ứng dụng trong việc luận giải các đặc trưng, mâu thuẫn nội tại giữa các điều luật về thời điểm xác lập bảo lãnh và cơ chế bồi thường thiệt hại.
  • Phương pháp thống kê, mô tả: Thu thập số liệu các dự án vi phạm tiến độ, các vụ việc xử phạt hành chính và các dự án bàn giao tiêu biểu trong giai đoạn 2014–2022.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận chung về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Trong chương đầu tiên, khóa luận tập trung xây dựng cơ sở lý luận về chế định bảo lãnh NƠHTTTL thông qua hệ thống hóa các khái niệm, đặc điểm và cơ chế điều chỉnh của pháp luật hiện hành.

Khái niệm và đặc điểm: Dưới góc độ pháp lý, NƠHTTTL là nhà ở chưa được xây dựng, đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu, bàn giao hoặc chưa hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tại thời điểm xác lập giao dịch. Ba đặc điểm cơ bản của loại tài sản này gồm: (i) Tính chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết hợp đồng, sự tồn tại chỉ được ghi nhận thông qua hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công đã phê duyệt; (ii) Người mua chưa thể xác lập đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhưng được quyền thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng; (iii) Tài sản đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục hành chính về đất đai và sở hữu.

Bản chất và quan hệ pháp lý ba bên: Căn cứ Điều 335 BLDS 2015 và Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN (sửa đổi bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN), bảo lãnh NƠHTTTL là hình thức bảo lãnh ngân hàng. Ngân hàng thương mại cam kết với bên mua/thuê mua sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết. Giao dịch này tạo lập mối quan hệ ba bên đan xen:

Chủ thể Vị trí pháp lý Quyền và nghĩa vụ cốt lõi
Ngân hàng thương mại Bên bảo lãnh Thẩm định dự án; phát hành thỏa thuận bảo lãnh khung và cam kết bảo lãnh cá nhân; hoàn trả tiền thay chủ đầu tư khi xảy ra vi phạm tiến độ bàn giao; yêu cầu chủ đầu tư nhận nợ, bồi hoàn.
Chủ đầu tư (CĐT) Bên được bảo lãnh Cung cấp hồ sơ pháp lý dự án; nộp phí bảo lãnh; hoàn trả cho ngân hàng các khoản tiền và chi phí phát sinh khi ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả thay; chịu sự giám sát tài chính.
Khách hàng (Người mua nhà) Bên nhận bảo lãnh Nộp tiền ứng trước theo đúng tiến độ; nhận văn bản cam kết bảo lãnh; có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại toàn bộ số tiền đã đóng và tiền lãi thỏa thuận khi CĐT chậm bàn giao.

Điều kiện và thủ tục cấp bảo lãnh: Chủ đầu tư phải có năng lực pháp luật dân sự đầy đủ, dự án phải đáp ứng điều kiện tại Điều 55 LKDBĐS 2014 (có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế thi công được duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp, văn bản thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng). Về tiến độ thanh toán theo Điều 57 LKDBĐS 2014, số tiền thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là không quá 50%), và không quá 95% khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Quy trình thực tế và xung đột quy phạm về thời điểm: Quy trình bảo lãnh bao gồm 3 bước:

  • Bước 1: Ký thỏa thuận cấp bảo lãnh khung giữa tổ chức tín dụng và chủ đầu tư;
  • Bước 2: Ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua nhà;
  • Bước 3: Ngân hàng phát hành cam kết/thư bảo lãnh cho từng người mua cụ thể trên cơ sở hợp đồng mua bán đã ký.

Khóa luận phát hiện mâu thuẫn trực tiếp giữa Khoản 1 Điều 56 LKDBĐS 2014 và Điểm b Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN: Trong khi Luật quy định việc bảo lãnh phải được thực hiện trước khi bán, cho thuê mua; thì Thông tư lại quy định ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh sau khi hợp đồng mua bán được ký kết (trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua bán). Sự không thống nhất này khiến các bên trên thực tế buộc phải áp dụng giải pháp trung gian là ký dự thảo hợp đồng mua bán hoặc thỏa thuận cấp bảo lãnh khung để xác định đối tượng bảo lãnh, dẫn đến nguy cơ người mua ký hợp đồng chính thức khi chưa có thư bảo lãnh cụ thể bảo vệ quyền lợi.

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Kết quả đạt được: Quy định bảo lãnh bắt buộc đã từng bước sàng lọc năng lực chủ đầu tư, tạo niềm tin cho người mua nhà và thúc đẩy thị trường phục hồi. Trong năm 2022, nhiều dự án NƠHTTTL đã tuân thủ tiến độ và tiến hành bàn giao đúng cam kết tại Hà Nội như: Dự án The Nine (quận Cầu Giấy, GP Invest), Dự án Feliz Homes (quận Hoàng Mai, CTCP KLB), Dự án BID Residence (quận Hà Đông, CTCP BID Group).

Thực trạng hạn chế và rủi ro phát sinh:

  1. Lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện: Do thủ tục vay vốn ngân hàng chặt chẽ, nhiều chủ đầu tư cố tình mở bán dự án khi chưa xong móng, chưa có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng thông qua các hình thức "bán lúa non": hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận hợp tác kinh doanh. Các chủ đầu tư viện dẫn sự tự do thỏa thuận theo Bộ luật Dân sự để né tránh sự điều chỉnh của LKDBĐS. Điển hình, tháng 5/2019, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã đề xuất xử phạt Công ty CTP Đại Dương 275 triệu đồng và đình chỉ kinh doanh đối với sai phạm tại dự án Valencia Riverside do mở bán khi chưa đủ điều kiện và chưa có văn bản chấp thuận huy động vốn. Các sai phạm bán trùng căn hộ hoặc xây dựng sai phép cũng xuất hiện tại dự án Gia Phú (TP. Thủ Đức) hay Mường Thanh (Đà Nẵng).
  2. Dự án thế chấp ngân hàng bị che giấu: Chủ đầu tư vừa thế chấp dự án/quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn, vừa mở bán NƠHTTTL cho khách hàng mà không giải chấp hoặc không minh bạch thông tin. Khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán nợ vay, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thế chấp, dẫn đến việc người mua nhà bị mất trắng quyền lợi hoặc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
  3. Bất cập từ phía ngân hàng thương mại: Theo Luật Các tổ chức tín dụng, ngân hàng chỉ được cấp tín dụng tối đa 15% vốn tự có cho một khách hàng và 25% cho nhóm khách hàng liên quan. Khi cộng cả nghĩa vụ bảo lãnh NƠHTTTL vào hạn mức tín dụng thì trần giới hạn bị thu hẹp đáng kể, gây khó khăn cho việc cấp hạn mức mới. Bên cạnh đó, danh sách đơn vị bảo lãnh bị khống chế ở phạm vi các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước công bố (khoảng 42 ngân hàng), loại trừ các tổ chức tín dụng phi ngân hàng.
  4. Bất cập về hợp đồng và thỏa thuận kỹ thuật:
    • Diện tích căn hộ: Tồn tại tranh chấp dai dẳng giữa cách tính thông thủy và tim tường trước khi Thông tư 03/2014/TT-BXD thống nhất tính theo kích thước thông thủy ghi trên Giấy chứng nhận.
    • Chi phí dịch vụ: Tình trạng tùy tiện tăng phí quản lý vận hành chung cư vượt khung giá quy định (như Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh quy định mức trần từ 500 – 6.000 đồng/m²/tháng cho dịch vụ cơ bản).
    • Mâu thuẫn chế tài phạt và bồi thường: Khoản 2 Điều 16 LKDBĐS 2014 cho phép thỏa thuận phạt và bồi thường thiệt hại, áp dụng tính lãi suất phạt chậm bàn giao theo lãi suất vay ngân hàng thương mại, trong khi Điều 18 LKDBĐS 2014 quy định nội dung hợp đồng bắt buộc chỉ nêu thỏa thuận phạt vi phạm mà không bắt buộc bồi thường thiệt hại, gây nhầm lẫn về bản chất pháp lý giữa phạt vi phạm và bồi thường tổn thất.
  5. Chế tài xử phạt vi phạm hành chính chưa đủ sức răn đe: Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (Điểm c Khoản 3 Điều 57), mức phạt tiền đối với chủ đầu tư chậm tiến độ chỉ dao động từ 250 đến 300 triệu đồng. So với quy mô vốn và lợi nhuận hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng của dự án bất động sản, mức phạt này quá thấp, khiến nhiều doanh nghiệp sẵn sàng nộp phạt để tiếp tục vi phạm. Hơn nữa, Bộ luật Hình sự hiện hành chưa quy định trách nhiệm hình sự của pháp nhân thương mại đối với tội lừa đảo khách hàng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật:

  • Bảo vệ khách hàng: Chuẩn hóa hợp đồng mẫu mua bán NƠHTTTL; minh bạch thông tin về nguồn gốc đất và thời hạn sử dụng đất (20, 30, 50 năm); bắt buộc cung cấp chứng thư/thư bảo lãnh ngân hàng cho từng cá nhân người mua; nâng mức xử phạt hành chính tương xứng với tỷ lệ giá trị dự án; bổ sung chế tài hình sự đối với pháp nhân lừa đảo khách hàng trong kinh doanh BĐS.
  • Bảo vệ chủ đầu tư: Mở rộng phạm vi chủ thể phát hành bảo lãnh ngoài danh sách 42 ngân hàng thương mại sang các tổ chức tín dụng khác có đủ năng lực; đơn giản hóa thủ tục hành chính trong việc cấp bảo lãnh; làm rõ quy định điều kiện nhận bảo lãnh.
  • Bảo vệ ngân hàng thương mại: Xây dựng cơ chế thẩm định năng lực CĐT chặt chẽ; ban hành quy định rõ ràng về xử lý tài sản bảo đảm và thu hồi nợ khi CĐT phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Các tổ chức tín dụng, LKDBĐS và Luật Phá sản.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính:

  1. Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và chỉ rõ mối quan hệ pháp lý ba bên (ngân hàng thương mại – chủ đầu tư – khách hàng) trong quan hệ bảo lãnh NƠHTTTL, khẳng định tính tất yếu của việc sử dụng công cụ tài chính của bên thứ ba để kiểm soát rủi ro huy động vốn.
  2. Chỉ ra sự xung đột quy phạm mang tính mấu chốt giữa Khoản 1 Điều 56 LKDBĐS 2014 (bảo lãnh trước khi bán) và Điểm b Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (phát hành cam kết sau khi có hợp đồng mua bán), lý giải nguyên nhân dẫn đến sự lúng túng trong áp dụng thực tế.
  3. Thống kê và phân tích các trường hợp vi phạm thực tế trong huy động vốn trái phép ("bán lúa non" tại dự án Valencia Riverside bị xử phạt 275 triệu đồng; bán trùng căn hộ tại dự án Gia Phú), tình trạng chủ đầu tư giấu nhẹm việc thế chấp dự án tại ngân hàng, và những vướng mắc trần hạn mức tín dụng 15%–25% của các ngân hàng thương mại.
  4. Chứng minh sự thiếu đồng bộ giữa các quy định về chế tài: mức phạt hành chính tối đa 300 triệu đồng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP không đủ sức răn đe đối với các dự án nghìn tỷ; mâu thuẫn giữa Điều 16 và Điều 18 LKDBĐS 2014 về chế định bồi thường và phạt vi phạm.

Đóng góp của tác giả: So với các nghiên cứu trước đây (chủ yếu tiếp cận bảo lãnh dưới góc độ một biện pháp dân sự đơn thuần hoặc phân tích hợp đồng mẫu), khóa luận đã tiếp cận toàn diện vấn đề bảo lãnh NƠHTTTL dưới cả ba chiều kích: bảo vệ quyền lợi người mua nhà (bên yếu thế), tháo gỡ rào cản hạn mức tín dụng cho chủ đầu tư, và thiết lập cơ chế xử lý tài sản đảm bảo phòng ngừa rủi ro cho ngân hàng thương mại. Đề tài đưa ra các đề xuất lập pháp cụ thể nhằm sửa đổi, bổ sung LKDBĐS và các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ ngân hàng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

  • Nội dung nghiên cứu tập trung chuyên sâu vào quan hệ bảo lãnh NƠHTTTL gắn với dòng vốn tiền ứng trước, chưa bao quát toàn bộ các khía cạnh pháp lý khác của hợp đồng mua bán bất động sản (như chuyển nhượng hợp đồng, thế chấp dự án đầu tư xây dựng, bảo hành công trình).
  • Về loại hình bất động sản, đề tài mới chỉ phân tích sâu đối với loại hình nhà ở (đặc biệt là căn hộ chung cư), chưa mở rộng nghiên cứu sang các loại hình công trình xây dựng hình thành trong tương lai khác phục vụ mục đích thương mại, lưu trú (văn phòng cho thuê, căn hộ khách sạn, shophouse).
  • Số liệu khảo sát thực tế dừng lại ở mốc thời gian năm 2022 tại ba địa bàn trọng điểm (TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đồng Nai).

Hướng nghiên cứu tiếp:

  • Nghiên cứu tác động và tính tương thích của các quy định bảo lãnh trong bối cảnh các đạo luật sửa đổi lớn (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Đất đai mới) được thông qua và có hiệu lực.
  • Nghiên cứu mở rộng cơ chế bảo lãnh sang các sản phẩm công trình xây dựng phi nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Nghiên cứu mô hình bảo lãnh dự án bất động sản của các định chế tài chính phi ngân hàng, quỹ tín thác bất động sản hoặc bảo hiểm bảo lãnh theo kinh nghiệm quốc tế.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự, Quản trị Bất động sản và Tài chính - Ngân hàng: Dùng làm tài liệu tham khảo cho các học phần Pháp luật Kinh doanh Bất động sản, Pháp luật Ngân hàng và Nghĩa vụ Dân sự; cung cấp góc nhìn thực tiễn về cấu trúc giao dịch bảo đảm ba bên.
  • Chuyên viên pháp chế doanh nghiệp bất động sản và cán bộ ngân hàng: Tham khảo quy trình soạn thảo thỏa thuận cấp bảo lãnh khung, thư bảo lãnh cá nhân và quy trình kiểm soát điều kiện mở bán theo Điều 55, Điều 56 LKDBĐS.
  • Khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai: Nhận diện các rủi ro pháp lý phổ biến (hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, dự án bị thế chấp chưa giải chấp), nắm vững quyền yêu cầu cấp chứng thư bảo lãnh cá nhân để tự bảo vệ quyền lợi tài chính khi chủ đầu tư chậm bàn giao.

Câu hỏi thường gặp

1. Mâu thuẫn pháp lý cơ bản giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN về thời điểm bảo lãnh là gì?
Khoản 1 Điều 56 LKDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL. Ngược lại, Điểm b Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN lại quy định ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua sau khi nhận được hợp đồng mua bán nhà ở (trong thời hạn 10 ngày làm việc). Điều này dẫn đến tình trạng trên thực tế ngân hàng không thể phát hành cam kết bảo lãnh nếu chưa có hợp đồng mua bán chính thức để xác định nghĩa vụ và đối tượng bảo lãnh, khiến người mua phải ký hợp đồng khi chưa có cam kết bảo lãnh chắc chắn trong tay.

2. Quy trình bảo lãnh dự án NƠHTTTL gồm những bước nào theo phân tích trong khóa luận?
Quy trình thực tế gồm 3 bước:

  • Bước 1: Chủ đầu tư ký thỏa thuận cấp bảo lãnh khung với ngân hàng thương mại, trong đó ngân hàng cam kết hạn mức bảo lãnh chung cho dự án.
  • Bước 2: Chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở cụ thể với từng người mua.
  • Bước 3: Căn cứ vào thỏa thuận khung và hợp đồng mua bán đã ký, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh riêng (thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh) giao cho từng người mua nhà.

3. Tỷ lệ thu tiền ứng trước của chủ đầu tư theo tiến độ được Điều 57 LKDBĐS 2014 quy định ra sao?
Việc thanh toán được chia làm nhiều đợt: Đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; các đợt tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà (đối với doanh nghiệp FDI là không quá 50%). Trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ đầu tư không được thu vượt quá 95% giá trị hợp đồng (5% còn lại chỉ thanh toán khi đã bàn giao Giấy chứng nhận).

4. Tại sao mức phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư chậm tiến độ dự án bị tác giả đánh giá là chưa đủ sức răn đe?
Theo Điểm c Khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án phát triển nhà ở chậm tiến độ được phê duyệt chỉ từ 250 đến 300 triệu đồng. So với doanh thu và lợi nhuận hàng trăm hoặc hàng nghìn tỷ đồng thu được từ việc huy động vốn dự án, mức xử phạt này quá thấp, dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận nộp phạt để kéo dài thời gian thi công hoặc chiếm dụng nguồn vốn ứng trước.

5. Khóa luận đề xuất những giải pháp gì để bảo vệ ngân hàng thương mại khi tham gia bảo lãnh dự án NƠHTTTL?
Tác giả đề xuất thiết lập quy trình thẩm định rà soát năng lực tài chính và pháp lý dự án chặt chẽ từ phía ngân hàng; bổ sung chế tài pháp lý rõ ràng xử lý chủ đầu tư trốn tránh nghĩa vụ bồi hoàn hoặc mất khả năng thanh toán; đồng bộ hóa các quy định giữa Luật Các tổ chức tín dụng, LKDBĐS và Luật Phá sản về cơ chế xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo ngân hàng thu hồi được số tiền đã thực hiện nghĩa vụ trả thay.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đặng Tố Trân đã phân tích một cách có hệ thống cơ sở lý luận và thực trạng áp dụng chế định bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Công trình đã nhận diện sắc sảo các xung đột pháp luật thực định, kẽ hở "lách luật" huy động vốn và sự bất cập của các chế tài xử lý vi phạm hành chính hiện hành. Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật được đề xuất theo hướng cân bằng lợi ích ba bên mang tính thực tiễn cao, đóng góp cơ sở khoa học hữu ích cho việc hoàn thiện khung khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản và bảo vệ trật tự thị trường tài chính - nhà ở.