Tăng Cường Hiệu Quả Thu Hút Đầu Tư Nước Ngoài Vào Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Khóa luận phân tích hiệu quả thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, đề xuất giải pháp cải thiện.

• Tác giả: Chu Thị Khánh Vân
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Xuân Anh
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Tăng Cường Hiệu Quả Thu Hút Đầu Tư Nước Ngoài Vào Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ VỐN FDI
• 1.1.1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài
• 1.1.2. Đặc điểm đầu tư trực tiếp nước ngoài
• 1.1.3. Vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài
• 1.2. HIỆU QUẢ THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
• 1.2.2. Sự cần thiết của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản
• 1.2.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS
• 1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BĐS
• 1.3.1. Tăng trưởng kinh tế
• 1.3.2. Môi trường pháp lý và các chính sách
• 1.3.3. Gia tăng dân số
• 1.3.4. Tập quán, truyền thống và thị hiếu
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 2.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 2.1.1. Thị trường bất động sản khu công nghiệp
• 2.1.2. Thị trường bất động sản văn phòng
• 2.1.3. Thị trường bất động sản nhà ở
• 2.2. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 2.2.1. Số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
• 2.2.2. Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam giai đoạn 2012-2017
• 2.2.3. Hình thức đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản
• 2.2.4. Địa bàn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản
• 2.2.5. Các đối tác đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
• 2.2.6. Cơ cấu đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản
• 2.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 2.3.1. Những mặt đạt được
• 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 3.2. DỰ BÁO XU HƯỚNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 3.3. GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 3.3.1. Chuyển dần mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài theo số lượng sang nâng cấp chất lượng đầu tư
• 3.3.2. Hoàn thiện và phát triển thị trường BĐS theo hướng ổn định, bền vững và lành mạnh
• 3.3.3. Đổi mới, đa dạng hoạt động xúc tiến đầu tư
• 3.3.4. Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, tháo gỡ khó khăn kịp thời cho nhà đầu tư
• 3.3.5. Công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản: nguồn thông tin về mặt môi trường đầu tư, quy hoạch, cách thức kinh doanh tại Việt Nam
• 3.3.6. Xây dựng định hướng thu hút vốn nước ngoài vào bất động sản theo vùng, lãnh thổ, tạo ra lợi thế vùng
• 3.3.7. Phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ, tiện nghi và hiện đại
• 3.3.8. Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực trong lĩnh vực bất động sản
• DANH MỤC THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Tăng Cường Hiệu Quả Đầu Tư Nước Ngoài Vào Bất Động Sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, cùng với các chính sách mở cửa và hội nhập quốc tế, đã tạo ra nhiều cơ hội cho đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, để thu hút được nguồn vốn này, cần có những chiến lược và giải pháp hiệu quả. Việc tăng cường hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài không chỉ giúp phát triển thị trường bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững của Việt Nam.

1.1. Tình Hình Thực Tế Của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong những năm qua. Sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, văn phòng và các dịch vụ liên quan đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua để thu hút đầu tư nước ngoài.

1.2. Vai Trò Của Đầu Tư Nước Ngoài Trong Phát Triển Kinh Tế

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. FDI không chỉ cung cấp nguồn vốn mà còn chuyển giao công nghệ và kinh nghiệm quản lý, từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong nước.

II. Những Thách Thức Trong Việc Thu Hút Đầu Tư Nước Ngoài

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong việc thu hút đầu tư nước ngoài. Các vấn đề như môi trường pháp lý chưa hoàn thiện, rủi ro đầu tư và sự cạnh tranh từ các quốc gia khác đang gây khó khăn cho các nhà đầu tư.

2.1. Môi Trường Pháp Lý Chưa Hoàn Thiện

Môi trường pháp lý hiện tại vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện các dự án bất động sản. Cần có những cải cách để tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng và minh bạch.

2.2. Rủi Ro Đầu Tư Cao

Rủi ro trong đầu tư bất động sản tại Việt Nam vẫn còn cao, bao gồm rủi ro về chính trị, kinh tế và thị trường. Điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư.

III. Phương Pháp Tăng Cường Hiệu Quả Thu Hút Đầu Tư Nước Ngoài

Để tăng cường hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, cần áp dụng các phương pháp và giải pháp cụ thể. Những biện pháp này không chỉ giúp cải thiện môi trường đầu tư mà còn tạo ra sự hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

3.1. Hoàn Thiện Chính Sách Đầu Tư

Cần hoàn thiện các chính sách đầu tư để tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này bao gồm việc giảm thiểu thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp phép đầu tư.

3.2. Đẩy Mạnh Xúc Tiến Đầu Tư

Xúc tiến đầu tư là một trong những phương pháp quan trọng để thu hút vốn nước ngoài. Cần tổ chức các hội thảo, triển lãm và các hoạt động quảng bá để giới thiệu tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu

Việc áp dụng các giải pháp thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Nhiều dự án lớn đã được triển khai, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

4.1. Các Dự Án Đầu Tư Nước Ngoài Thành Công

Nhiều dự án bất động sản lớn do các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đã thành công, tạo ra nhiều cơ hội việc làm và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

4.2. Tác Động Đến Nền Kinh Tế

Đầu tư nước ngoài không chỉ tạo ra nguồn vốn mà còn góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng và dịch vụ, từ đó cải thiện đời sống của người dân và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản

Tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam rất sáng sủa với nhiều cơ hội từ đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, để duy trì và phát triển bền vững, cần có những chính sách và giải pháp đồng bộ.

5.1. Dự Báo Xu Hướng Đầu Tư

Dự báo rằng trong những năm tới, đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là trong các lĩnh vực như nhà ở và hạ tầng.

5.2. Định Hướng Phát Triển Bền Vững

Cần xây dựng một chiến lược phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, đảm bảo rằng các dự án đầu tư không chỉ mang lại lợi nhuận mà còn góp phần vào sự phát triển xã hội và môi trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có mối quan hệ liên thông với nhiều thị trường khác trong nền kinh tế, bao gồm thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Tại Việt Nam, sự xuất hiện ngày càng nhiều của các công trình văn phòng, khách sạn, căn hộ và trung tâm thương mại do nhà đầu tư nước ngoài xây dựng và quản lý phản ánh nhu cầu thực tiễn ngày càng lớn trong bối cảnh đất nước hội nhập kinh tế quốc tế. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO và Hiệp định CPTPP, nhu cầu về văn phòng cho thuê, nhà ở và các dịch vụ liên quan tăng mạnh, trong khi nguồn vốn trong nước — chủ yếu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng — không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường. Cuối năm 2017, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 và công văn số 563/NHNN yêu cầu hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS, càng làm nổi bật yêu cầu tìm kiếm nguồn vốn thay thế.

Đề tài được tác giả xác định với ba mục đích cụ thể:

1. Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam.
3. Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu: Lý luận chung về BĐS và FDI vào thị trường BĐS; tình hình thực tiễn thu hút FDI vào thị trường BĐS tại Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam giai đoạn 2012–2017, với số liệu lấy chủ yếu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, CBRE, JLL và Savills.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm

Tác giả tiếp cận FDI theo định nghĩa của ba tổ chức quốc tế: Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO, 2008), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF, 2004) và Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 2008), đồng thời tham chiếu khái niệm trong Luật Đầu tư 2005 (số 59/2005/QH11). Khái niệm thị trường BĐS được xây dựng từ định nghĩa của Cục Quản lý Nhà – Bộ Xây dựng (2010) và các tác giả Nguyễn Văn Anh (2016), Phạm Minh Hoàng (2015).

Để đánh giá hiệu quả thu hút vốn, tác giả sử dụng mô hình Harrod–Domar (Roy Harrod và Evsey Domar, thập niên 40, thế kỷ XX) — mô hình hàm số giữa vốn (K) và tăng trưởng sản lượng (Y) theo công thức Y = K/k — làm cơ sở lý luận cho việc lấy số lượng và nhịp độ vốn FDI làm chỉ tiêu đo lường hiệu quả thu hút.

Về cơ cấu đầu tư, đề tài dẫn chiếu bốn trường phái lý thuyết: trường phái tân cổ điển (thị trường tự điều tiết), trường phái ủng hộ can thiệp của chính phủ, lý thuyết tăng trưởng cân đối của Rosenstain–Rodan và Nurske (1950), và lý thuyết tăng trưởng không cân đối của Hirschman (1958).

Hệ thống pháp luật được phân tích bao gồm: Luật Đất đai 2013 (hiệu lực từ 1/7/2014), Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 (hiệu lực từ 1/7/2015), Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2014.

Các nhân tố ảnh hưởng được xác định gồm: tăng trưởng kinh tế (đo bằng GDP), môi trường pháp lý và chính sách, gia tăng dân số, tập quán và thị hiếu.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phép biện chứng duy vật làm cơ sở phương pháp luận, kết hợp các phương pháp cụ thể: phân tích thống kê (phương pháp chủ đạo), tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp. Ngoài ra còn áp dụng trừu tượng hóa khoa học, kết hợp logic với lịch sử, đối chiếu và kinh tế lượng.

Nguồn dữ liệu

Số liệu thứ cấp từ: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Bộ Xây dựng; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Vụ Quản lý các khu kinh tế – Bộ Kế hoạch và Đầu tư; các đơn vị tư vấn BĐS quốc tế CBRE, JLL, Savills (2018); Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; Tổng cục Dân số – Kế hoạch hóa gia đình.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận cơ bản về thu hút vốn FDI vào thị trường bất động sản

Chương 1 xây dựng toàn bộ khung lý thuyết cho đề tài. Tác giả làm rõ khái niệm và bốn đặc điểm cốt lõi của FDI: (1) mục tiêu ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận; (2) chủ đầu tư vừa sở hữu vốn vừa tham gia quản lý điều hành; (3) thu nhập mang tính kinh doanh, không phải lợi tức; (4) chủ đầu tư tự quyết định và tự chịu trách nhiệm. Vai trò của FDI được phân tích từ hai phía: quốc gia đầu tư (nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, đổi mới công nghệ, mở rộng thị trường) và quốc gia nhận đầu tư (bổ sung vốn không tạo gánh nặng nợ, chuyển giao khoa học–công nghệ, tăng thu ngân sách, tạo việc làm, thúc đẩy công nghiệp hóa).

Phần trọng tâm là luận chứng sự cần thiết thu hút FDI vào BĐS qua bốn lập luận: tài sản BĐS chiếm 45–75% sự giàu có của các nước đang phát triển (Huỳnh Phước Nghĩa, 2017); tỷ lệ tiết kiệm toàn xã hội Việt Nam chỉ đạt bình quân 26,52% GDP/năm (Ngân hàng Nhà nước, 2016), giai đoạn 2012–2017 FDI vào BĐS đạt 10,46 tỷ USD, chiếm khoảng 12% vốn đăng ký cấp mới; một dự án BĐS thông thường được tài trợ 70% từ vốn vay ngân hàng và 30% vốn chủ sở hữu; và cuối năm 2017 tồn kho BĐS tại Hà Nội và TP.HCM lên tới 25,7 nghìn tỷ đồng.

Chương này còn lập hệ thống năm chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thu hút FDI vào BĐS: số dự án và nhịp độ vốn; hình thức đầu tư; địa bàn đầu tư; đối tác đầu tư; cơ cấu đầu tư. Bốn nhân tố ảnh hưởng được phân tích gồm tăng trưởng kinh tế, môi trường pháp lý và chính sách (trong đó chính sách đất đai được đánh giá quan trọng nhất theo thang điểm 5), gia tăng dân số (mỗi năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,15 triệu người), và tập quán–thị hiếu.

Chương 2: Thực trạng hiệu quả thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

Chương 2 phân tích thực trạng theo hai lớp: tổng quan thị trường BĐS và thực trạng thu hút FDI.

Tổng quan thị trường: Thị trường BĐS Việt Nam hình thành từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993) và khái niệm "thị trường BĐS" xuất hiện chính thức tại Đại hội Đảng lần VIII (1996). Các chỉ số năm 2017: tổng giao dịch căn hộ thành công đạt khoảng 61.000 (tăng 6% so với 2016); tồn kho còn khoảng 25.700 tỷ đồng (giảm 17% so với 2016); dư nợ tín dụng BĐS ước đạt 471 nghìn tỷ đồng (tăng 12,4% so với 2016), chiếm 7,2% tổng dư nợ tín dụng. Phân khúc khu công nghiệp có 328 KCN với tổng diện tích 96,3 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy 73%, trong đó vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và phía Bắc chiếm 56% diện tích KCN (54 nghìn ha). Phân khúc văn phòng tại TP.HCM đạt tổng diện tích sàn 158.889 m² vào cuối quý 4/2017. Phân khúc nhà ở ghi nhận 9 tháng đầu năm 2017 số giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM tăng 7% lên khoảng 40.000 giao dịch; căn hộ trung cấp tăng 27%, đất nền tăng 11%, BĐS cao cấp giảm 24%.

Thực trạng FDI vào BĐS: Năm 2017, ngành BĐS đứng thứ 3 về thu hút FDI với 3,05 tỷ USD (sau công nghiệp chế biến chế tạo 15,87 tỷ USD và sản xuất–phân phối điện 8,37 tỷ USD). Số dự án FDI vào BĐS chạm đáy năm 2012 (10 dự án), phục hồi lên 23 dự án (2013), 35 dự án (2014), 34 dự án (2015), đỉnh điểm 59 dự án (2016) và 64 dự án (2017). Vốn FDI đăng ký mới năm 2012 đạt 1.356,47 triệu USD; năm 2014 đạt hơn 2 tỷ USD (chiếm 13,98% tổng FDI vào Việt Nam), riêng lĩnh vực BĐS đứng thứ 2 năm đó.

Dữ liệu lũy kế đến 31/12/2017 thể hiện qua các bảng:

Chỉ tiêu	Số liệu
Tổng dự án còn hiệu lực	635 dự án
Tổng vốn đầu tư đăng ký	53.164,71 triệu USD
100% vốn nước ngoài	352 dự án – 35.366,38 triệu USD (66,52% vốn)
Liên doanh	258 dự án – 30,58% vốn
Hợp đồng BOT/BT/BTO	15 dự án – 1.259,01 triệu USD
Hợp đồng hợp tác kinh doanh	10 dự án – 281,71 triệu USD

Về địa bàn, TP.HCM dẫn đầu với 187 dự án, vốn đầu tư 7.340,91 triệu USD (29,5% số dự án); Hà Nội đứng thứ 2 với 115 dự án, vốn 4,5 tỷ USD; Bình Dương đứng thứ 3 với 85 dự án. Về đối tác, Hàn Quốc đứng đầu (168 dự án, 9.618 tỷ USD), tiếp đến Nhật Bản (92 dự án, 8.251 tỷ USD), Singapore (50 dự án, 7.044 tỷ USD), Đài Loan (65 dự án, 5.156 tỷ USD).

Về cơ cấu, phân khúc văn phòng–khách sạn–TTTM–khu sinh thái–nghỉ dưỡng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 315 dự án (20.946,90 triệu USD, 39,4% tổng vốn); tiếp đến nhà ở–khu đô thị 188 dự án (16.927,64 triệu USD, 31,84%); hạ tầng KCN–KCX 97 dự án (6.039,51 triệu USD, 11,36%); sân golf 35 dự án nhưng chiếm đến 17,4% tổng vốn.

Đánh giá: Năm thành tựu chính được ghi nhận: (1) quy mô vốn bình quân dự án BĐS đạt 813 triệu USD, cao hơn nhiều so với mức bình quân 24,55 triệu USD/dự án của toàn bộ FDI vào Việt Nam; riêng năm 2014 mức vốn bình quân dự án BĐS đạt 59,5 triệu USD, tăng 80% so với 2013; (2) hoàn thiện hệ thống pháp luật, cụ thể qua bộ ba Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014; (3) phát triển kết cấu hạ tầng đô thị; (4) cải thiện diện tích nhà ở bình quân lên 23,4 m²/người năm 2017, tăng 0,8 m²/người so với 2016; (5) chuyển giao công nghệ và nâng cao năng lực lao động.

Hạn chế được nhận diện là FDI vào BĐS còn mang tính "ồ ạt", phân bổ địa bàn không đồng đều (tập trung tại các đô thị lớn), cơ cấu thiên về phân khúc cao cấp thay vì nhà ở xã hội và hạ tầng KCN–KCX.

Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam

Chương 3 xây dựng hệ thống giải pháp dựa trên phân tích thực trạng và dự báo xu hướng, bao gồm định hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam, dự báo xu hướng FDI vào BĐS, và tám nhóm giải pháp cụ thể.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính kèm số liệu:

• Giai đoạn 2012–2017, FDI vào BĐS thu hút được 10,46 tỷ USD vốn cấp mới, chiếm khoảng 12% tổng vốn FDI đăng ký cấp mới vào Việt Nam.
• Năm 2017: BĐS đứng thứ 3 với 3,05 tỷ USD (chiếm 10,52% tổng FDI vào Việt Nam); số dự án lên 64, cao nhất giai đoạn nghiên cứu.
• Lũy kế đến 31/12/2017: 635 dự án, tổng vốn 53.164,71 triệu USD; tính đến 02/05/2015 đã có 664 dự án, tổng vốn khoảng 54 tỷ USD.
• Quy mô vốn bình quân dự án BĐS (813 triệu USD) cao hơn gấp nhiều lần mức bình quân dự án FDI (24,55 triệu USD); giai đoạn khó khăn 2009–2012, mức vốn bình quân dự án BĐS vẫn gần gấp 6 lần mức bình quân tổng các ngành.

Giải pháp tác giả đề xuất (tám nhóm):

1. Chuyển từ thu hút theo số lượng sang nâng cấp chất lượng đầu tư.
2. Hoàn thiện và phát triển thị trường BĐS theo hướng ổn định, bền vững và lành mạnh.
3. Đổi mới, đa dạng hóa hoạt động xúc tiến đầu tư.
4. Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, tháo gỡ khó khăn kịp thời cho nhà đầu tư.
5. Công khai, minh bạch hóa thị trường BĐS về môi trường đầu tư, quy hoạch và cách thức kinh doanh.
6. Xây dựng định hướng thu hút vốn nước ngoài vào BĐS theo vùng, lãnh thổ, tạo lợi thế vùng.
7. Phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ, tiện nghi và hiện đại.
8. Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS.

Đóng góp so với nghiên cứu trước: Tác giả nhận định rằng các nghiên cứu về FDI vào BĐS tại Việt Nam còn hạn chế. Nghiên cứu của Eddie C. Hui Ka và Kwan Kevin Chan (2014) về Trung Quốc sử dụng mô hình bảng để kiểm tra các yếu tố quyết định FDI vào BĐS, trong khi đề tài này chú trọng phân tích thống kê toàn diện theo năm chiều (số dự án, hình thức, địa bàn, đối tác, cơ cấu) cho giai đoạn 2012–2017 và gắn với bối cảnh pháp lý đặc thù của Việt Nam.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Tác giả thừa nhận ba hạn chế trực tiếp: phạm vi thời gian bị giới hạn trong giai đoạn 2012–2017; nguồn tài liệu và kinh nghiệm nghiên cứu của bản thân còn hạn chế; khuôn khổ khóa luận không cho phép mở rộng sang các vấn đề liên quan như thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng hay BĐS công nghiệp theo chiều sâu.

Xuất phát từ phạm vi nghiên cứu, các hướng mở có thể tiếp tục gồm: kiểm định định lượng (mô hình hồi quy) các nhân tố quyết định FDI vào BĐS Việt Nam (theo hướng nghiên cứu của Hui Ka và Kevin Chan đối với Trung Quốc); phân tích tác động lan tỏa (spillover effects) của FDI BĐS lên các thị trường vật liệu xây dựng và lao động xây dựng; nghiên cứu so sánh giữa các địa phương để giải thích sự phân bổ không đồng đều của dòng vốn.

---

Giá trị tham khảo

Đề tài có giá trị tham khảo cho các nhóm đối tượng sau:

• Sinh viên ngành Tài chính, Ngân hàng, Kinh tế đầu tư có thể tham khảo phần lý luận chương 1 (đặc biệt hệ thống năm chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thu hút FDI và mô hình Harrod–Domar) làm khung phân tích cho các đề tài về thu hút vốn đầu tư.
• Sinh viên ngành Quản lý BĐS, Xây dựng có thể khai thác chương 2 với bộ số liệu tổng hợp giai đoạn 2012–2017 về cơ cấu, địa bàn, hình thức và đối tác đầu tư vào BĐS từ nguồn Cục Đầu tư nước ngoài.
• Người nghiên cứu đề tài tương tự về FDI vào BĐS tại các nước ASEAN có thể tham khảo phần so sánh các hình thức thu hút vốn (FDI so với ODA, vay thương mại, FPI) và phần phân tích hệ thống pháp luật BĐS Việt Nam giai đoạn 2013–2017.
• Người làm chính sách ở cấp địa phương có thể tham khảo nhóm giải pháp về xây dựng định hướng thu hút theo vùng–lãnh thổ và minh bạch hóa thị trường BĐS.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Giai đoạn 2012–2017, lĩnh vực BĐS thu hút được tổng cộng bao nhiêu vốn FDI và số dự án tăng như thế nào?

Theo số liệu Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012–2017, FDI vào BĐS thu hút được 10,46 tỷ USD vốn cấp mới. Số dự án tăng từ mức đáy 10 dự án (2012) lên 64 dự án (2017), tức tăng gấp 6,4 lần. Lũy kế đến 31/12/2017, toàn ngành có 635 dự án còn hiệu lực với tổng vốn 53.164,71 triệu USD.

2. Quốc gia nào đầu tư nhiều nhất vào BĐS Việt Nam và phân khúc nào thu hút vốn FDI lớn nhất?

Hàn Quốc là đối tác dẫn đầu với 168 dự án và 9.618 tỷ USD; tiếp theo là Nhật Bản (92 dự án, 8.251 tỷ USD) và Singapore (50 dự án, 7.044 tỷ USD). Về phân khúc, văn phòng–khách sạn–TTTM–khu sinh thái–nghỉ dưỡng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 315 dự án (20.946,90 triệu USD, 39,4% tổng vốn), trong khi lĩnh vực sân golf chỉ có 35 dự án nhưng chiếm tới 17,4% tổng vốn do quy mô đầu tư rất lớn.

3. Tại sao chính sách đất đai được đánh giá là quan trọng nhất trong số các chính sách thu hút đầu tư vào BĐS?

Theo kết quả điều tra của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2005) được dẫn trong đề tài, chính sách đất đai được cho điểm cao nhất (thang điểm 5) và vượt xa các chính sách còn lại (xây dựng, tài chính và tín dụng) về tầm quan trọng. Lý do là đất đai là yếu tố đầu vào không thể thay thế của mọi dự án BĐS, và quy định về quyền tiếp cận đất đai quyết định trực tiếp đến khả năng triển khai dự án của nhà đầu tư nước ngoài.

4. Hình thức đầu tư 100% vốn nước ngoài chiếm tỷ trọng bao nhiêu và xu hướng đó phản ánh điều gì?

Lũy kế đến 31/12/2017, hình thức 100% vốn nước ngoài chiếm 55,36% tổng số dự án (352/635 dự án) và 66,52% tổng vốn đầu tư (35.366,38 triệu USD). Tác giả lý giải xu hướng này phản ánh thói quen thu hút FDI của Việt Nam, đồng thời là hệ quả của các chính sách tạo môi trường bình đẳng cho nhà đầu tư nước ngoài sau khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực. Đây cũng là kênh huy động vốn giảm áp lực cho doanh nghiệp trong nước, dù cũng đặt ra yêu cầu đa dạng hóa hình thức để tận dụng chuyển giao công nghệ và kinh nghiệm quản lý.

5. Tỷ lệ tiết kiệm trong nước và hạn chế tín dụng ngân hàng ảnh hưởng như thế nào đến yêu cầu thu hút FDI vào BĐS?

Tỷ lệ tiết kiệm toàn xã hội của Việt Nam bình quân chỉ đạt 26,52% GDP/năm (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2016) — mức thấp so với nhu cầu đầu tư. Một dự án BĐS thông thường cần đến 70% vốn vay ngân hàng, nhưng Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 và công văn số 563/NHNN yêu cầu hạn chế tín dụng cho BĐS. Trong bối cảnh đó, nguồn vốn FDI — vốn không tạo gánh nặng nợ quốc gia và không đi kèm ràng buộc chính trị như ODA — trở thành kênh bổ sung vốn thiết yếu để duy trì hoạt động của thị trường BĐS.

---

Kết luận

Khóa luận của Chu Thị Khánh Vân (Học viện Ngân hàng, 2018) cung cấp một bức tranh có hệ thống về hoạt động thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2012–2017 thông qua phân tích thống kê theo năm chiều: số dự án, hình thức đầu tư, địa bàn, đối tác và cơ cấu phân khúc. Kết quả nghiên cứu xác nhận FDI vào BĐS duy trì vai trò quan trọng trong tổng FDI vào Việt Nam (chiếm khoảng 12% vốn cấp mới giai đoạn nghiên cứu) và có quy mô vốn bình quân dự án vượt trội so với các ngành khác. Hệ thống pháp luật được hoàn thiện qua ba bộ luật lớn (2013–2014) là nhân tố đóng góp đáng kể vào sự phục hồi của dòng vốn FDI sau giai đoạn suy thoái 2009–2012. Đề tài kết thúc bằng tám nhóm giải pháp hướng tới nâng cao chất lượng thu hút, tăng minh bạch thị trường và phân bổ vốn hợp lý hơn theo vùng–lãnh thổ và phân khúc sản phẩm.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ VỐN FDI 1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài Hiên nay có nhiều định nghĩa về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Theo Tổ chức Thương mại Thế giới (2008): Đầu tư trực tiếp nước ngoài xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được tài sản từ một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó. Phương diện quản lý là tiêu chí để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác.

Trong phần lớn trường hợp, các nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh. Trong những trường hợp đó, tổ chức đầu tư thường được gọi là “công ty mẹ” và các tài sản ở nước ngoài nói trên được gọi là “công ty con” hay “chi nhánh công ty”. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (2004): FDI là một họat động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp. Theo quan điểm của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (2008): Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp đặc biệt là những khoản đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách: - Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư.

- Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có. - Tham gia vào một doanh nghiệp mới - Cấp tín dụng dài hạn (lớn hơn 5 năm). - Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường hoặc quyền biểu quyết trở lên. Theo Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước ngoài nhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Tuy nhiên có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản ỉí hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. FDI chỉ ra rằng chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác. Nghĩa là, có hiệu quả trong trong quản lý phải đi kèm với một mức sở hữu cổ phần nhất định thì mới được coi là FDI. Đặc điểm đầu tư trực tiếp nước ngoài Bản chất của đầu tư nước ngoài là đầu tư, là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận bằng con đường kinh doanh của chủ đầu tư nước ngoài.

Vì vậy, theo Nguyễn Minh Hoàng (2015) ngoài việc mang đầy đủ những đặc trưng của đầu tư nói chung, đầu tư nước ngoài còn có một số đặc điểm quan trọng như sau: Thứ nhất, dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài mang mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận.