CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ VỐN FDI 1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài Hiên nay có nhiều định nghĩa về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Theo Tổ chức Thương mại Thế giới (2008): Đầu tư trực tiếp nước ngoài xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được tài sản từ một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó. Phương diện quản lý là tiêu chí để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác.
Trong phần lớn trường hợp, các nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh. Trong những trường hợp đó, tổ chức đầu tư thường được gọi là “công ty mẹ” và các tài sản ở nước ngoài nói trên được gọi là “công ty con” hay “chi nhánh công ty”. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (2004): FDI là một họat động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp. Theo quan điểm của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (2008): Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp đặc biệt là những khoản đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách: - Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư.
- Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có. - Tham gia vào một doanh nghiệp mới - Cấp tín dụng dài hạn (lớn hơn 5 năm). - Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường hoặc quyền biểu quyết trở lên. Theo Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước ngoài nhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Tuy nhiên có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản ỉí hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. FDI chỉ ra rằng chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác. Nghĩa là, có hiệu quả trong trong quản lý phải đi kèm với một mức sở hữu cổ phần nhất định thì mới được coi là FDI. Đặc điểm đầu tư trực tiếp nước ngoài Bản chất của đầu tư nước ngoài là đầu tư, là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận bằng con đường kinh doanh của chủ đầu tư nước ngoài.
Vì vậy, theo Nguyễn Minh Hoàng (2015) ngoài việc mang đầy đủ những đặc trưng của đầu tư nói chung, đầu tư nước ngoài còn có một số đặc điểm quan trọng như sau: Thứ nhất, dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài mang mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI.
Phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư. Thứ hai, chủ đầu tư vừa là người sở hữu vốn đầu tư, vừa là người có quyền trực tiếp tham gia vào điều hành, quản lý hoạt động kinh doanh ở nước nhận đầu tư. Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỉ lệ vốn tối thiểu trong vốn pháp định hoặc 5 vốn điều lệ tùy theo quy định của luật pháp từng nước để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư. Luật các nước thường quy định không giống nhau về vấn đề này.
Thứ ba, thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức. Thứ tư, chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà đầu tư nước ngoài được quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nước nhận đầu tư.
Vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng cũng ảnh hưởng đến nền kinh tế. Trong vai trò với quốc gia đầu tư và quốc gia nhận đầu tư là khác nhau. Theo Phạm Tiến Đạt (2016), Nguyễn Minh Hoàng (2015), vai trò có thể liệt kê ra như sau: 1.
Đối với quốc gia đầu tư Thứ nhất, FDI giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Ở các nước này thường có nền công nghiệp phát triển đạt đến mức trình độ khá cao làm cho nhân tố sản xuất theo chiều rộng mất dần ý nghĩa kèm theo hiện tượng thừa vốn trong nước. Bằng việc đầu tư ra nước ngoài, các chủ đầu tư tận dụng lợi thế của nước tiếp nhận đầu tư, giảm chi phí sản xuất, tìm kiếm nguồn cung cấp nguyên vật liệu ổn định. Thứ hai, tạo điều kiện đổi mới cơ cấu sản xuất, áp dụng công nghệ mới.
Khi thực hiện đầu tư ra nước ngoài, các chủ đầu tư đã di chuyển một bộ phận sản xuất công nghiệp phần lớn là máy móc ở giai đoạn lão hóa hoặc bị khấu hao vô hình nhanh do hậu quả có xu hướng đổi mới công nghệ diễn ra nhanh chóng sang các nước kém phát triển hơn để tiếp tục sử dụng, kéo dài chu kỳ sống của sản phẩm, hoặc để khấu hao nhanh. Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ có cơ hội đổi mới công nghệ sản xuất, giúp thu hồi vốn nhanh và tăng thêm lợi nhuận. Thứ ba, mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm trong khi thị trường trong nước thừa 6 nhưng thị trường ở nước sở tại lại có tiềm năng. Ngoài ra các chủ đầu tư còn có thể tránh được hàng rào bảo hộ mậu dịch ở nước sở tại để thâm nhập, mở rộng thị trường.
Thứ tư, quan hệ hợp tác với nước sở tại được tăng cường và vị thế của nước đi đầu tư được nâng lên trên trường quốc tế. FDI giúp các nước chủ đầu tư tăng thêm sức mạnh về kinh tế và nâng cao uy tín chính trị trên trường quốc tế. Thông qua xây dựng nhà máy sản xuất và thị trường tiêu thụ ở nước ngoài, các nước chủ đầu tư mở rộng thị trường tiêu thụ, thông qua đó tác động chi phối đời sống chính trị nước chủ nhà để có lợi cho nước đầu tư. Đối với quốc gia nhận đầu tư Thứ nhất, FDI thúc đẩy sự phát triển, bổ sung nguồn vốn cho nền kinh tế của quốc gia nhưng không để lại gánh nặng nợ cho quốc gia tiếp nhận đầu tư.
Đa phần các nước đang phát triển đều bị thiếu nguồn vốn tụ do tích lũy nội bộ thấp hoặc không có tích lũy nên rất cần vốn từ bên ngoài bổ sung cho vốn đầu tư phát triển. Loại hình FDI không quy định mức vốn đầu tư tối đa mà chỉ quy định mức tối thiểu. Do vậy cho phép các nước sở tại khai thác được tối đa nguồn vốn từ bên ngoài, tăng nguồn lực để tăng trưởng và phát triển kinh tế. Thứ hai, FDI thúc đẩy chuyển giao khoa học – công nghệ và kinh nghiệm quản lý kinh doanh của nước ngoài giúp nâng cao trình độ nhân lực của nước tiếp nhận đầu tư.
Đối với một nước lạc hậu, trình độ sản xuất kém, năng lực sản xuất chưa được phát huy kèm với cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn thì việc tiếp thu được một nguồn vốn lớn, công nghệ phù hợp để tăng năng suất và cải tiến chất lượng sản phẩm, trình độ quản lý chặt chẽ là điều hết sức cần thiết. Thứ ba, FDI làm tăng nguồn thu ngân sách, làm giảm áp lực bội chi ngân sách nhà nước. FDI cũng giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước đồng thời mở ra nhiều hướng đi tích cực cho doanh nghiệp nội địa. Thứ tư, FDI giải quyết vấn đề việc làm cho người lao động, giảm tỷ lệ thất nghiệp.
Một mặt góp phần đào tạo và cải thiện nguồn nhân lực, tiếp thu kinh nghiệm quản lý tiên tiến, tác phong làm việc công nghiệp. Thứ năm, FDI thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa. HIỆU QUẢ THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 1.
Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc đến trong kinh doanh. Theo Nguyễn Văn Anh (2016), một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: Thị trường là biểu hiện của quá trình mà trong đó thể hiện các quyết định của người tiêu dùng về hàng hoá và dịch vụ cũng như các quyết định của các doanh nghiệp về số lượng, chất lượng, mẫu mã của hàng hoá. Đó chính là mối quan hệ giữa tổng số cung và tổng số cầu của từng loại hàng hoá cụ thể. Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa.