Chương 1: Cơ sở lí luận về Dinh giá Bất động sản. Chương 2: Thực trạng định giá Bat động sản trên địa bàn huyện Qué Võ - tỉnh Bắc Ninh. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản trên địa bàn Huyện Qué Võ. Nguyễn Thị Ngọc Như Lop: TCDNA - KI5 Khóa luận tốt nghiệp 4 Học Viện Ngân Hàng CHUONG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VE ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN 1.
NHUNG VAN DE CƠ BẢN VE ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN 1. Dinh giá bất động sản 1. Giá trị bất động sản. "Quan điểm về giá trị: Theo quan điểm của C.Mác đã được nêu rõ ở chương V: “Lý luận về giá tri” thuộc phan thứ hai: “Kinh tế chính trị học” trong cuôn C.Ang-ghen tuyên tập — Nhà xuất ban Sự Thật — Ha Nội 1983 — tập 5, giá trị hàng hóa là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tỉnh trong hàng hóa, và được đo lường bằng thời gian lao động xã hội cần thiết dé tạo ra hàng hóa đó.
Giá trị trao đối là quan hệ về lượng của hàng hóa này trao đôi lấy hàng hóa khác. Và khi tiền tệ ra đời thì giá trị được biểu hiện bằng một lượng tiền tệ nhất định. Giá trị hàng hóa là nội dung, là cơ sở của giá trị trao doi. Giá trị trao đối là hình thức biểu hiện của giá trị, nói cách khác, thông qua giá trị trao đôi mà giá trị của hàng hóa được biểu hiện ra bên ngoài.
Trong cuốn sách “ Nguyên lí chung định giá tài sản: Lý thuyết và bài tập” do TS. Phạm Tiến Đạt chủ biên cũng đã đề cập đến khái niệm giá trị tài sản: “là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thé nào đó tại một thời điểm nhất định”. Nói giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền bởi theo quan điểm của C.Mac, hình thái giá trị thay đổi theo quá trình phát triển của sản xuất và trao đôi hàng hóa và khi tiền tệ ra đời, giá trị được biểu hiện bằng một lượng tiền tệ nhất định cho tới ngày nay. là hình thái tiền của giá trị.
Giá trị tài sản gắn liền với một chủ thé , tại một thời điểm nhất định. Thật vậy, cùng một tài sản, mỗi chủ thể khác nhau có mục đích sử dụng khác nhau, lợi ích mà tài sản mang lại cho mỗi chủ thé là khác nhau va tại mỗi thời điểm khác nhau sự đánh giá của các chủ thé về lợi ích mà tài sản đó đem lại cũng khác nhau, do vậy mà giá trị của tài sản cũng khác nhau. Quan điểm về BĐS: Theo IVSC, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gan vững chắc và lâu dài với dat đai. Vững chắc và lâu dài có nghĩa là không thé di đời được, hoặc di dời hạn chế dé tính chất, công năng và hình thái của nó không thay đôi.
Do vậy BĐS có tính cố định về vị trí. Tính cố định về vị Nguyễn Thị Ngọc Như Lớp: TCDNA — K15 Khóa luận tốt nghiệp Š Học Viện Ngân Hàng trí dẫn tới tính cá biệt. Mỗi BĐS có một vị trí khác nhau, ngoại cảnh khác nhau, kết cau, cấu trúc khác nhau. Chính vi vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gan liền với từng vị trí cụ thể.
Ngoài ra, BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian ton tại lâu dài xét cả trên khía cạnh tudi tho vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Bởi vậy khi đánh giá GTBĐS cần phải xem xét và tính toán các chỉ phí kết tỉnh trong quá trình hình thành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS. BĐS là tài sản lớn cả về giá trị lẫn hình thái bên ngoài, có tính cố định về vị trí. Trong trao đổi mua bán, không thể cam BĐS mang đến giao cho người này hay bán cho người kia, mà tất cả các giao dịch liên quan đều thực hiện trên giấy tờ (giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Bởi vậy, tưởng chừng như không thé mang đi đâu được nhưng BĐS lại được giao dịch một cách nhẹ nhàng mà không mat chi phí vận chuyền. Từ những lí luận trên có thé rút ra kết luận, GTBĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà giấy tờ chứng nhận các quyền đối với tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Khái niệm định giá bat dong san. Tham khảo cuốn “ Định giá bat động sản trong hoạt động tín dụng — cách tiếp cận từ các Ngân hàng thương mại” của TS.
Phạm Tiến Đạt, “PGBDS là việc ưóc tinh bằng tiên với độ tin cậy cao nhất về các khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dung BĐS cho một mục đích cụ thé, tại một thời điểm cu thé, trong một thị trường cụ thé”. Hiểu đơn giản, nếu như GTBDS là biểu hiện bang tiền về những lợi ích mà giấy tờ chứng nhận các quyền đối với tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định thì DGBDS là sự ước tính GTĐBS đó trên cơ sở những nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá. Trong nên kinh tế thị trường, BĐS được coi như một hàng hóa. Chúng có thé được mua bán, trao đổi.
Vì vậy mà nhu cầu ĐGBĐS xuất hiện là một đòi hỏi hoàn toàn tự nhiên. Trong điều hành kinh tế vĩ mô của Nhà nước cũng như trong hoạt động quản tri kinh doanh của doanh nghiệp và trong các giao dịch dân sự, luôn cần thiết các thông tin về BĐS. Các hoạt động tính dụng, mua ban, góp vốn, đầu tư,. luôn đặt ra yêu cầu cần thiết phải DGBDS.
Đó là Nguyễn Thị Ngọc Như Lớp: TCDNA - K15 Khóa luận tốt nghiệp 6 Học Viện Ngân Hàng những đòi hỏi, là mối quan tâm của ba loại chủ thể khác nhau: Nhà nước, nha đầu tư và nhà quản trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, DGBDS là một van đề không đơn giản, xét trên cả phương diện lý luận lẫn thực tiễn ở Việt Nam cũng như trên thế giới. Sự cân thiết phải định giá bat động sản trong nên kinh té. * Xuất phát từ nhu cầu ngày càng lớn về DGTS trong nên kinh tế thị trường nước ta.
Khi nền kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu giao dịch về tài sản càng phát triển thì DGTS nói chung và DGBDS nói riêng càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu của thị trường. Trong hoạt động trao đôi mua bán, DGTS giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận bán và người mua quyết định giá mua hợp lý, trong hoạt động quản lí tài sản hay các hoạt động kinh tế khác, DGTS cũng đóng một vai trò vô cùng quan trong. Bên cạnh đó, ĐGTS như một hoạt động giúp nhà nước quản lí tài sản công một cách hiệu quả, điều tiết nền kinh tế, làm tăng tính minh bạch của thị trường, đặc biệt là thị trường BĐS. Mặt khác, nhà nước, với tư cách là một chủ thê tham gia vào nền kinh tế thị trường, do đó nhà nước cũng cần phải đảm bảo các lợi ích của mình và của xã hội.
Do đó, yêu cầu cần thiết phải định giá tài sản của nhà nước và các tài sản khác được đặt ra. * DGTS là một nghé, là sản pham của nền kinh tế thị trường. Khi yêu cầu đặt ra cần phải DGTS, thì xuất hiện một nhu cầu của những người làm công tác định giá tài sản. Đó là những người chuyên làm công tác định giá, có trình độ, kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức dé thực hiện công việc đó.
Và nghề định giá tài sản ra đời và xuất hiện những người chuyên làm định giá — thâm định viên. * Xu thế toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. Hội nhập kinh tế quốc tế là cơ hội và cũng là thách thức vời nền kinh tế nước ta. Trên tiến trình mở cửa của nền kinh tẾ, việc dam bảo giá tri tài san của nhà nước, của doanh nghiệp trong nước, cũng như xác định giá tri các tài sản của các chủ thể nước ngoài nhằm đảm bảo lợi ích các bên đặt ra yêu cầu can thiết phải phát triển định giá tài sản.
Mặt khác, các hoạt động M&A diễn Nguyễn Thị Ngọc Nhu Lóp: TCDNA — K15 Khóa luận tốt nghiệp 7 Học Viện Ngân Hàng ra ngày càng nhiều cũng thúc day định giá tài sản nói chung, định giá doanh nghiệp cũng như định giá BĐS nói riêng. BĐS là yếu tố đầu vào của hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh và trong nền kinh tế thị trường, BĐS có thé được trao đổi mua bán như một hàng hóa. La tài sản có giá trị lớn và nhiều đặc tính riêng biệt nên các giao dịch BĐS thường ẩn chứa rất nhiều những rủi ro nếu không làm tốt công tác ước lượng giá trị để làm cơ sở đưa ra những quyết định kinh tế. Điều đó chứng tỏ, DGTS nói chung và DGBDS nói riêng ngày càng có vai trò quan trọng trong nên kinh tế thị trường.
Các khái niệm liên quan đến giá trị bất động sản. Phán biệt giá cả và giá trị. Theo IVSC, giá cả là số tiền được yêu cau, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hóa hoặc một dịch vụ nhất định. Còn giá tri là mức gia ước tinh có khả năng cao nhất sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch.
Nếu như giá cả là một thực tế đã tồn tại thì giá trị chỉ là một sự ước tính về sự đánh giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định. Nếu như giá cả chỉ tồn tại khi có trao đổi mua bán thì giá trị luôn ton tại trong một tài sản ngay cả khi không'có hoạt động trao đổi mua bán. Giá cả luôn xoay quanh giá tri va không bao giờ tách rời khỏi giá tri. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Theo tiêu chuẩn TDGVN 01, “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thâm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Trong khi đó, giá trị phi thị trường theo tiêu chuẩn TDGVN 02 “.