Enhancing real estate appraisal at vietnam joint stock commercial bank for industry and trade vietinbank dang van ngu 2 transaction office dong da branch

Định giá bất động sản đóng vai trò then chốt trong hoạt động vay vốn thế chấp tại VietinBank. 81 trang · Banking Academy · 2021.

• Tác giả: Le Ha My
• Người hướng dẫn: MA. Ta Thi Bich Thuy
• Trường học: Banking Academy
• Chuyên ngành: Finance
• Đề tài: Nâng Cao Định Giá Bất Động Sản Tại VietinBank: Giải Pháp Và Thực Trạng
• Loại tài liệu: Graduation Thesis
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• DECLARATION
• ACKNOWLEDGEMENT
• 1. CHAPTER 1: LITERATURE REVIEW
• 1.1. Overview of real estate
• 1.2. Overview of real estate appraisal
• 2. CHAPTER 2: REAL ESTATE APPRAISAL AT VIETNAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR INDUSTRY AND TRADE (VIETINBANK) – DANG VAN NGU TRANSACTION OFFICE – DONG DA BRANCH
• 2.1. Introduction to Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch
• 2.2. Introduction to Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank)
• 2.3. Introduction to Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch
• 2.4. Real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch
• 2.5. Legal bases of real estate appraisal at VietinBank
• 2.6. Current situation of real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch
• 2.7. An illustrative example of real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank)
• 2.8. Evaluate the real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch
• 3. CHAPTER 3: SOLUTIONS TO ENHANCE THE REAL ESTATE APPRAISAL AT VIETNAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR INDUSTRY AND TRADE (VIETINBANK) – DANG VAN NGU TRANSACTION OFFICE – DONG DA BRANCH
• 3.1. Development orientation of VietinBank
• 3.2. Solutions to enhance the real estate appraisal at VietinBank

Tóm tắt

I. Tổng Quan Định Giá Bất Động Sản VietinBank Tầm Quan Trọng

Định giá bất động sản đóng vai trò then chốt trong hoạt động vay vốn thế chấp tại VietinBank. Hoạt động này không chỉ giúp ngân hàng xác định mức cho vay phù hợp dựa trên giá trị bất động sản mà còn giảm thiểu rủi ro tín dụng. Định giá chính xác tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn, đồng thời đảm bảo an toàn vốn cho ngân hàng. Tuy nhiên, quá trình định giá còn tồn tại nhiều thách thức, từ biến động thị trường đến phương pháp định giá chưa hoàn thiện. Do đó, việc nâng cao chất lượng định giá là yêu cầu cấp thiết. Bài viết này phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp tăng giá bất động sản tại VietinBank, hướng đến mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng và đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Thẩm định giá bất động sản VietinBank là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự kết hợp giữa kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn. Đánh giá đúng giá trị thị trường bất động sản là yếu tố then chốt để đưa ra quyết định cho vay chính xác.

1.1. Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động tín dụng VietinBank

Định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp, từ đó quyết định hạn mức cho vay. Việc định giá chính xác giúp VietinBank giảm thiểu rủi ro nợ xấu và đảm bảo an toàn vốn. Ngân hàng cần áp dụng các tiêu chuẩn định giá bất động sản rõ ràng và minh bạch. Theo nghiên cứu, định giá tài sản đảm bảo VietinBank ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá nhà đất VietinBank

Nhiều yếu tố tác động đến quá trình định giá bất động sản, bao gồm vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tiện ích xung quanh, và tình hình thị trường. Các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách nhà nước về bất động sản, và tâm lý nhà đầu tư cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố này giúp định giá chính xác hơn. Yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản VietinBank cần được xem xét một cách toàn diện.

II. Thách Thức Trong Quy Trình Định Giá Bất Động Sản Tại VietinBank

Mặc dù quy trình định giá bất động sản VietinBank đã được chuẩn hóa, vẫn còn tồn tại một số thách thức. Sự biến động của thị trường bất động sản Việt Nam gây khó khăn cho việc xác định giá trị thị trường chính xác. Thiếu hụt thông tin thị trường đáng tin cậy và dữ liệu so sánh cũng là một vấn đề. Ngoài ra, sự khác biệt trong trình độ chuyên môn của các chuyên viên định giá và áp dụng các phương pháp định giá chưa phù hợp có thể dẫn đến sai lệch. Việc định giá nhà đất VietinBank cần đảm bảo tính khách quan và minh bạch để tránh tranh chấp với khách hàng.

2.1. Thiếu thông tin thị trường minh bạch ảnh hưởng thẩm định giá

Sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường bất động sản gây khó khăn cho việc so sánh và đối chiếu giá trị. Các giao dịch ngầm và thông tin không chính thức có thể làm sai lệch nhận định về giá trị bất động sản. VietinBank cần chủ động thu thập và xây dựng cơ sở dữ liệu giá cả đáng tin cậy. Việc sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp cần được kiểm chứng cẩn thận.

2.2. Rủi ro chủ quan trong định giá tài sản đảm bảo tại VietinBank

Sự chủ quan của chuyên viên định giá có thể ảnh hưởng đến kết quả định giá. Áp lực về thời gian và chỉ tiêu có thể khiến chuyên viên bỏ qua các yếu tố quan trọng. Cần có quy trình kiểm soát chất lượng chặt chẽ để đảm bảo tính khách quan và trung thực trong thẩm định giá. Rủi ro định giá bất động sản VietinBank cần được nhận diện và quản lý hiệu quả.

2.3. Hạn chế trong phương pháp định giá bất động sản VietinBank

Việc áp dụng một số phương pháp định giá truyền thống có thể không phù hợp với đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam. Cần nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với từng loại hình bất động sản và điều kiện thị trường. Việc kết hợp nhiều phương pháp định giá có thể cho kết quả chính xác hơn.

III. Phương Pháp Nâng Cao Định Giá Bất Động Sản Tại VietinBank

Để nâng cao chất lượng định giá bất động sản VietinBank, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Đầu tư vào công nghệ thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu giá cả và công cụ phân tích thị trường là rất quan trọng. Nâng cao trình độ chuyên môn của chuyên viên định giá thông qua đào tạo và cập nhật kiến thức thường xuyên. Áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và phù hợp với từng loại hình bất động sản. Tăng cường kiểm soát chất lượng và đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá. Cách nâng cao giá trị bất động sản VietinBank là sự kết hợp của nhiều yếu tố.

3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá cả bất động sản tin cậy cho VietinBank

Cần xây dựng một cơ sở dữ liệu giá cả bất động sản đầy đủ và chính xác, bao gồm thông tin về các giao dịch thành công, giá chào bán, và đặc điểm của bất động sản. Cơ sở dữ liệu này cần được cập nhật thường xuyên và có công cụ tìm kiếm, phân tích mạnh mẽ. Dịch vụ định giá bất động sản VietinBank cần dựa trên dữ liệu thị trường chính xác.

3.2. Đào tạo chuyên viên định giá bất động sản tại VietinBank

Chuyên viên định giá cần được đào tạo bài bản về các phương pháp định giá, phân tích thị trường, và quy định pháp luật liên quan. Cần có chương trình đào tạo liên tục để cập nhật kiến thức mới và nâng cao kỹ năng chuyên môn. Kinh nghiệm thực tế cũng rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Kinh nghiệm định giá bất động sản VietinBank là tài sản quý giá.

3.3. Áp dụng công nghệ AI trong định giá bất động sản VietinBank

Sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích dữ liệu lớn và dự đoán giá bất động sản có thể giúp cải thiện độ chính xác và hiệu quả của quá trình định giá. AI có thể giúp nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá và đưa ra các ước tính giá trị khách quan hơn. Công nghệ này có thể giúp VietinBank nâng cao năng lực thẩm định giá.

IV. Ứng Dụng Thực Tế Tăng Cường Kiểm Soát Rủi Ro Định Giá VietinBank

Việc ứng dụng các giải pháp nâng cao định giá bất động sản cần đi kèm với việc tăng cường kiểm soát rủi ro. Xây dựng quy trình kiểm soát chất lượng chặt chẽ, bao gồm kiểm tra độc lập kết quả định giá và đánh giá hiệu quả của các phương pháp định giá. Thiết lập hệ thống cảnh báo sớm để phát hiện các dấu hiệu bất thường trên thị trường bất động sản. Quản lý rủi ro hiệu quả giúp VietinBank bảo vệ lợi nhuận và uy tín. Chính sách định giá bất động sản của VietinBank cần bao gồm các biện pháp kiểm soát rủi ro.

4.1. Quy trình kiểm soát chất lượng định giá bất động sản tại VietinBank

Quy trình kiểm soát chất lượng cần bao gồm các bước kiểm tra tính đầy đủ và chính xác của thông tin, đánh giá tính hợp lý của phương pháp định giá, và so sánh kết quả định giá với các thông tin thị trường. Cần có bộ phận kiểm soát chất lượng độc lập để đảm bảo tính khách quan. Quy trình này giúp giảm thiểu sai sót trong định giá.

4.2. Hệ thống cảnh báo sớm biến động giá nhà đất VietinBank

Hệ thống cảnh báo sớm cần theo dõi các chỉ số thị trường quan trọng, như số lượng giao dịch, giá cả, và tỷ lệ nợ xấu liên quan đến bất động sản. Khi phát hiện các dấu hiệu bất thường, hệ thống sẽ đưa ra cảnh báo để ngân hàng có thể đưa ra các biện pháp phòng ngừa kịp thời. Việc này giúp VietinBank chủ động đối phó với rủi ro định giá bất động sản.

V. Kết Luận Định Hướng Phát Triển Dịch Vụ Định Giá Bất Động Sản VietinBank

Nâng cao định giá bất động sản là một quá trình liên tục, đòi hỏi sự đầu tư và nỗ lực không ngừng. VietinBank cần tiếp tục hoàn thiện quy trình định giá, nâng cao trình độ chuyên môn của chuyên viên, và áp dụng các công nghệ mới. Việc này giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng. Giải pháp tăng giá bất động sản cần được triển khai đồng bộ và có hệ thống. Giá trị bất động sản được định giá chính xác sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững của VietinBank.

5.1. Tầm quan trọng của định giá chính xác đối với uy tín VietinBank

Định giá chính xác giúp xây dựng uy tín của VietinBank trên thị trường. Khách hàng sẽ tin tưởng hơn vào dịch vụ của ngân hàng nếu họ cảm thấy rằng tài sản của mình được định giá công bằng và minh bạch. Uy tín là yếu tố quan trọng để thu hút và giữ chân khách hàng.

5.2. Hợp tác với các tổ chức định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam

VietinBank có thể hợp tác với các tổ chức định giá chuyên nghiệp để nâng cao năng lực và mở rộng phạm vi dịch vụ. Các tổ chức này có kinh nghiệm và chuyên môn sâu rộng trong lĩnh vực định giá bất động sản. Hợp tác giúp VietinBank tiếp cận các phương pháp và công nghệ định giá tiên tiến.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống tài chính Việt Nam, hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò huyết mạch trong luân chuyển vốn và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế xã hội. Nguyên tắc hoạt động cốt lõi của các ngân hàng thương mại là đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Nhằm kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, các ngân hàng thương mại thường yêu cầu khách hàng cung cấp tài sản bảo đảm, trong đó phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản.

Định giá bất động sản thế chấp là nghiệp vụ trọng yếu trong quy trình cấp tín dụng. Về phía ngân hàng, công tác định giá chính xác giúp xác định hạn mức cho vay hợp lý trên cơ sở dự báo và kiểm soát rủi ro, nâng cao năng lực cạnh tranh và chất lượng tín dụng. Về phía khách hàng, việc xác định đúng giá trị tài sản bảo đảm tạo điều kiện khơi thông dòng vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời củng cố niềm tin vào tính minh bạch của tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, thực tiễn định giá bất động sản thế chấp tại các chi nhánh và phòng giao dịch còn gặp nhiều khó khăn do quy trình, phương pháp thực hiện đôi khi chưa phản ánh sát biến động thị trường bất động sản. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp "Enhancing real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch" (Nâng cao định giá bất động sản tại VietinBank – Phòng giao dịch Đặng Văn Ngữ – Chi nhánh Đống Đa) của sinh viên Lê Hà My (Lớp K20CLCE, Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng) được thực hiện dưới sự hướng dẫn của ThS. Tạ Thị Bích Thủy.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài gồm 3 nhiệm vụ cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận cơ bản về bất động sản và nghiệp vụ định giá bất động sản.
2. Phân tích thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Phòng giao dịch Đặng Văn Ngữ – Chi nhánh Đống Đa; chỉ ra những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân trong giai đoạn 2019 – 2020.
3. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại phòng giao dịch trong thời gian tới.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là hoạt động định giá bất động sản trong nghiệp vụ cho vay của VietinBank, tập trung chuyên sâu vào tổ chức bộ máy định giá, quy trình và phương pháp định giá bất động sản thế chấp phục vụ mục đích vay vốn.

Phạm vi nghiên cứu:

• Không gian: Phòng giao dịch Đặng Văn Ngữ trực thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) – Chi nhánh Đống Đa.
• Thời gian: Dữ liệu và thực tiễn hoạt động định giá giai đoạn 2019 – 2020.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên hệ thống khái niệm, nguyên tắc và chuẩn mực định giá trong nước và quốc tế:

• Khái niệm bất động sản: Dẫn chiếu Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 và Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (bất động sản gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất và theo quy định pháp luật); Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 về định giá bất động sản.
• Đặc trưng của bất động sản: Bao gồm các đặc tính kinh tế (tính khan hiếm - scarcity, sự cải tạo/công trình gắn liền - improvements, tính lâu bền của đầu tư - permanence of investment, vị trí/situs - location) và đặc tính vật lý (tính bất động - immobility, tính không thể phá hủy - indestructibility, tính độc nhất/không đồng nhất - uniqueness/heterogeneity).
• Cơ sở giá trị (Bases of value): Phân loại theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS) gồm Giá trị thị trường (Market value), Giá thuê thị trường (Market rent), Giá trị công bằng (Equitable value), Giá trị đầu tư (Investment value), Giá trị cộng hưởng (Synergistic value), Giá trị thanh lý (Liquidation value); cùng các cơ sở phi IVS như Giá trị hợp lý theo IFRS 13, Giá trị thị trường hợp lý của OECD và IRS Hoa Kỳ (Quy định §20.2031-1).
• Hệ thống nguyên tắc định giá: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (Highest and best use - xét trên 4 tiêu chí: cho phép về pháp lý, khả thi về mặt vật lý, khả thi về mặt tài chính, đạt hiệu quả cao nhất); Nguyên tắc cung cầu (Supply and demand); Nguyên tắc thay thế (Substitution); Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai (Anticipation of future benefits); Nguyên tắc thay đổi kinh tế xã hội (Changes in socioeconomic patterns: Tăng trưởng - Ổn định - Suy thoái - Đổi mới); Nguyên tắc tỷ suất sinh lợi tăng giảm (Increasing and decreasing returns); Nguyên tắc cân bằng (Balance); Nguyên tắc phù hợp (Conformity); Nguyên tắc đóng góp (Contribution).
• Hệ thống pháp lý Việt Nam điều chỉnh hoạt động định giá: Luật Giá số 11/2012/QH13; Luật Đất đai số 45/2013/QH13; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; Nghị định 89/2013/NĐ-CP; Thông tư 38/2014/TT-BTC; Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 158/2014/TT-BTC (TĐGVN 01, 02, 03, 04), Thông tư 28/2015/TT-BTC (TĐGVN 05, 06, 07), Thông tư 126/2015/TT-BTC (TĐGVN 08, 09, 10), Thông tư 145/2016/TT-BTC (TĐGVN 11); các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP, 45/2014/NĐ-CP, 46/2014/NĐ-CP, 47/2014/NĐ-CP.

Phương pháp nghiên cứu và tiếp cận định giá

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu học thuật:

• Phương pháp so sánh (comparison method).
• Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích dữ liệu (statistics analysis).
• Phương pháp nghiên cứu tình huống thực tiễn có sự phối hợp, hỗ trợ của cán bộ quản lý tín dụng và cán bộ định giá.

Khóa luận khảo sát 3 cách tiếp cận định giá chính:

1. Cách tiếp cận từ thị trường (Market approach): Phương pháp so sánh giao dịch (Comparable transactions method - 6 bước thực hiện) và phương pháp so sánh công ty đại chúng (Guideline publicly-traded comparable method - 6 bước thực hiện), xem xét các điều chỉnh chiết khấu/thặng dư quyền kiểm soát (MPAPs, DLOC, Blockage discounts).
2. Cách tiếp cận từ thu nhập (Income approach): Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF), xác định tỷ suất chiết khấu thông qua các mô hình định giá tài sản vốn (CAPM), chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC), tỷ suất sinh lợi quan sát hoặc phương pháp cộng dồn (build-up method).
3. Cách tiếp cận từ chi phí (Cost approach): Phương pháp chi phí thay thế (Replacement cost method), phương pháp chi phí tái tạo (Reproduction cost method), phương pháp cộng dồn (Summation method), và phương pháp thặng dư (Residual method) dựa trên công thức: $$\text{Giá trị đất thặng dư} = \text{GDV} - (\text{Chi phí xây dựng} + \text{Phí tư vấn/giao dịch} + \text{Lợi nhuận nhà phát triển})$$ (Trong đó GDV là Tổng giá trị phát triển - Gross Development Value).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chapter 1: Literature Review (Tổng quan cơ sở lý luận)

Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ lý luận nền tảng về bất động sản và thẩm định giá bất động sản. Tác giả phân tích rõ vai trò của định giá đối với hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng, kinh tế thị trường và ngân sách nhà nước. Đồng thời, chương này mô tả quy trình thẩm định giá 6 bước chuẩn hóa theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05):

• Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định cơ sở giá trị.
• Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3: Khảo sát thực địa và thu thập thông tin.
• Bước 4: Phân tích thông tin.
• Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá.
• Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, hoàn thiện hồ sơ.

Cuối chương, tác giả tổng thuật các nghiên cứu thực nghiệm tiền bối tại Việt Nam: nghiên cứu của Nguyễn Minh Đức (2018) tại Sacombank – Chi nhánh Thăng Long về áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp định giá và xây dựng hệ thống thông tin bất động sản độc lập; nghiên cứu của Nguyễn Thị Thu Phương (2016) tại Techcombank về kết hợp các phương pháp và ứng dụng công nghệ trong định giá; nghiên cứu của Vũ Thị Ngoan (2015) tại BacA AMC về việc áp dụng phần mềm chuyên dụng và xây dựng cơ sở dữ liệu tỷ suất so sánh giá đất.

Chapter 2: Real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch (Thực trạng định giá bất động sản tại VietinBank – PGD Đặng Văn Ngữ – Chi nhánh Đống Đa)

Chương 2 tập trung phân tích tổng quan đơn vị thực tập và thực trạng quy trình nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp.

1. Tổng quan về VietinBank và PGD Đặng Văn Ngữ

VietinBank thành lập ngày 26/03/1988 (theo Nghị định số 53/HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng), trải qua 4 giai đoạn phát triển chính: Giai đoạn I (7/1988 - 2000), Giai đoạn II (2001 - 2008), Giai đoạn III (2009 - 2013), Giai đoạn IV (2014 - nay). Đến năm 2020, mạng lưới gồm 1 Trụ sở chính, 2 Văn phòng đại diện (Đà Nẵng, TP.HCM), 1 Trung tâm Khách hàng phía Nam, hơn 150 chi nhánh, 958 phòng giao dịch, 9 đơn vị sự nghiệp, 7 công ty con, 1 công ty liên doanh, hơn 2.000 ATM, hơn 30.000 POS; 2 chi nhánh tại Đức, 1 công ty con tại Lào, 1 văn phòng đại diện tại Myanmar và quan hệ đại lý với hơn 1.000 ngân hàng tại 90 quốc gia.

Bảng: Kết quả hoạt động kinh doanh của VietinBank năm 2020 (Đơn vị: Tỷ đồng hoặc %)

Chỉ tiêu	31/12/2019	31/12/2020	Chênh lệch (+/-)	Tỷ lệ tăng trưởng	Mục tiêu ĐHĐCĐ 2020	Đánh giá hoàn thành
Tổng tài sản	1.240.711	1.341.436	+100.725	+8,1%	-	Đạt
Tiền gửi huy động	892.785	990.331	+97.546	+10,9%	Tăng 5% - 10%	Đạt
Dư nợ tín dụng	953.178	1.027.542	+74.364	+7,5%	-	Đạt
Lợi nhuận trước thuế riêng lẻ	11.461	16.449	+4,988	+43,5%	10.080	163%
Lợi nhuận trước thuế hợp nhất	11.781	17.085	+5.304	+45,0%	10.400	164%

Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu (NPL) của VietinBank duy trì ở mức 0,9%; tỷ lệ tiền gửi không kỳ hạn (CASA) tăng lên xấp xỉ 19,x% (tăng 27,x% so với mức 17,0% năm 2019); tỷ lệ chi phí trên thu nhập (CIR) giảm từ 38,8% xuống khoảng 35,x%; thu ngoài lãi tăng 33%, nâng tỷ trọng trong tổng thu nhập hoạt động lên 21,x% (từ mức 18,1% năm 2019); tất toán toàn bộ 13.000 tỷ đồng trái phiếu đặc biệt VAMC trong chưa đầy 2 năm; đồng thời hỗ trợ giảm lãi phí gần 5.000 tỷ đồng cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 và thiên tai.

Phòng giao dịch Đặng Văn Ngữ được thành lập và hoạt động từ ngày 05/01/2011 dưới sự quản lý trực tiếp của VietinBank – Chi nhánh Đống Đa, cơ cấu tổ chức gồm: Phòng Kế toán & Chăm sóc khách hàng và Phòng Tín dụng.

2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tại PGD Đặng Văn Ngữ

Tại phòng giao dịch, quy trình định giá bất động sản tuân thủ 6 bước theo chuẩn mực TĐGVN 05. Hai phương pháp định giá chủ yếu được áp dụng là:

• Phương pháp so sánh (Comparative method): Triển khai qua 5 bước: (1) Tìm kiếm thông tin bất động sản so sánh trên thị trường; (2) Kiểm tra và phân tích tài sản so sánh; (3) Lựa chọn tài sản so sánh phù hợp (ưu tiên tài sản đã giao dịch thành công); (4) Xác định và điều chỉnh các yếu tố khác biệt (áp dụng các công thức tính tỷ lệ điều chỉnh, mức điều chỉnh và giá sau điều chỉnh); (5) Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu bằng bình quân giá các tài sản so sánh sau điều chỉnh.
• Phương pháp chi phí (Cost method): Triển khai qua 2 bước: (1) Ước tính giá trị thị trường của quyền sử dụng đất (giả định đất trống ở trạng thái sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng phương pháp so sánh); (2) Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành của các công trình gắn liền với đất dựa trên đơn giá và định mức xây dựng quy định.

Đánh giá thực trạng cho thấy một số tồn tại tại đơn vị:

• Trong khâu khảo sát thực địa và thu thập dữ liệu, cán bộ định giá đôi khi chưa đánh giá đầy đủ kết cấu vật liệu, tình trạng bảo trì, cảnh quan xung quanh mà chỉ tập trung vào tài sản trên đất.
• Thu thập thông tin xu hướng thị trường, đặc điểm kinh tế - xã hội còn hạn chế.
• Cán bộ tín dụng thường phải kiêm nhiệm nhiều đầu việc trong khi hoạt động thu thập và kiểm chứng dữ liệu đòi hỏi nguồn nhân lực và thời gian chuyên trách.

Chapter 3: Solutions to enhance the real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch (Giải pháp nâng cao định giá bất động sản tại VietinBank – PGD Đặng Văn Ngữ – Chi nhánh Đống Đa)

Chương 3 căn cứ vào định hướng phát triển chuyển đổi mô hình kinh doanh từ chiều rộng sang chiều sâu của VietinBank và những hạn chế cụ thể tại PGD Đặng Văn Ngữ để đề xuất các nhóm giải pháp:

• Hoàn thiện và chuẩn hóa quy trình thu thập dữ liệu thị trường và khảo sát thực địa.
• Tăng cường kiểm chứng thông tin đa nguồn và phân tích toàn diện các yếu tố tác động đến giá trị tài sản bảo đảm.
• Đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn kỹ thuật và kỹ năng phân tích thị trường cho đội ngũ cán bộ định giá.
• Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và xây dựng cơ sở dữ liệu định giá hỗ trợ nghiệp vụ cấp tín dụng.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính rút ra từ số liệu thực tiễn

Khóa luận đã lượng hóa và làm rõ các dữ liệu hoạt động cụ thể:

1. Năng lực tài chính và chất lượng tài sản của VietinBank năm 2020:
   • Tổng tài sản đạt 1.341.436 tỷ đồng (+8,1% so với 2019).
   • Dư nợ tín dụng đạt 1.027.542 tỷ đồng (+7,5%), chuyển dịch tích cực sang phân khúc bán lẻ và doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME).
   • Nguồn vốn huy động đạt 990.331 tỷ đồng (+10,9%), đảm bảo tỷ lệ LDR theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.
   • Thu nhập ngoài lãi tăng 33%, trong đó kinh doanh ngoại hối đạt gần 2.000 tỷ đồng (+27,8%), kinh doanh chứng khoán đạt hơn 962 tỷ đồng.
   • Kiểm soát chi phí hiệu quả với CIR giảm xuống ~35,x%; tỷ lệ nợ xấu ở mức an toàn 0,9%; xử lý dứt điểm 13.000 tỷ đồng trái phiếu VAMC.
2. Quy trình định giá thực tế: Chuẩn hóa việc áp dụng công thức điều chỉnh định lượng trong phương pháp so sánh tại PGD Đặng Văn Ngữ: $$\text{Tỷ lệ điều chỉnh} = \frac{\text{Tài sản mục tiêu} - \text{Tài sản so sánh}}{\text{Tài sản so sánh}} \times \text{Tỷ lệ trọng số}$$ $$\text{Mức điều chỉnh} = \text{Đơn giá tài sản so sánh} \times \text{Tỷ lệ điều chỉnh}$$ $$\text{Giá trị BĐS mục tiêu} = \text{Diện tích} \times \text{Đơn giá bình quân sau điều chỉnh}$$

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

• Cải tiến bước khảo sát thực tế và phân tích hiện trạng công trình: Đánh giá chi tiết khấu hao, tuổi thọ kinh tế, chất lượng hoàn thiện và yếu tố hạ tầng ngoại vi thay vì chỉ quan sát bề mặt.
• Phối hợp nhân lực chuyên trách trong khâu thu thập thông tin giá giao dịch thực tế trên thị trường nhằm khắc phục tình trạng thiếu hụt dữ liệu do cán bộ phải kiêm nhiệm nhiều nghiệp vụ.
• Thiết lập hệ thống lưu trữ và tra cứu thông tin giao dịch bất động sản nội bộ phục vụ việc đối chiếu tài sản tương đồng nhanh chóng và chính xác.

Đóng góp của đề tài

Đề tài cung cấp bức tranh chi tiết về việc áp dụng các chuẩn mực định giá quốc gia (hệ thống Thông tư 28/2015/TT-BTC, Thông tư 158/2014/TT-BTC) vào thực tế một phòng giao dịch ngân hàng bán lẻ đô thị; phân tích rõ những điểm nghẽn giữa quy định chuẩn mực và thực tiễn tác nghiệp của cán bộ ngân hàng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát thực tế chỉ tập trung tại Phòng giao dịch Đặng Văn Ngữ trực thuộc Chi nhánh Đống Đa trong giai đoạn 2019 – 2020. Nghiệp vụ định giá tại đơn vị chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí cho bất động sản nhà ở/đất ở riêng lẻ của khách hàng cá nhân, chưa mở rộng sang các loại hình bất động sản thương mại phức tạp, dự án đầu tư quy mô lớn áp dụng phương pháp thặng dư hay phương pháp DCF.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát so sánh trên nhiều phòng giao dịch và chi nhánh khác nhau; nghiên cứu sâu việc xây dựng mô hình định giá tự động (AVM) và ứng dụng cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) trong quản lý tài sản thế chấp tại toàn hệ thống ngân hàng thương mại.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá: Tài liệu cung cấp hệ thống lý thuyết chuẩn tắc về 10 nguyên tắc định giá bất động sản, các cơ sở giá trị theo IVS/IFRS, và quy trình định giá 6 bước theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
• Cán bộ tín dụng, cán bộ định giá tại các ngân hàng thương mại: Tham khảo phương pháp xây dựng bảng phân tích yếu tố so sánh (Comparable analysis table), cách thức tính toán tỷ lệ điều chỉnh và xử lý các sai số trong khảo sát thực địa tài sản thế chấp.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận này do ai thực hiện, thuộc cơ sở đào tạo nào và nghiên cứu về đơn vị nào?

Khóa luận do sinh viên Lê Hà My (Mã SV: 20A4050238, Lớp: K20CLCE), Khoa Tài chính – Học viện Ngân hàng thực hiện năm 2021, dưới sự hướng dẫn của ThS. Tạ Thị Bích Thủy. Đơn vị khảo sát thực tế là Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) – Phòng giao dịch Đặng Văn Ngữ – Chi nhánh Đống Đa.

2. Hai phương pháp định giá bất động sản nào được áp dụng chủ yếu tại PGD Đặng Văn Ngữ?

Hai phương pháp được áp dụng trực tiếp là: Phương pháp so sánh (Comparative method) và Phương pháp chi phí (Cost method). Trong đó, phương pháp so sánh được ưu tiên cho các bất động sản có giao dịch tương đồng trên thị trường, còn phương pháp chi phí áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất kết hợp với chi phí xây dựng mới hiện hành trừ đi khấu hao của công trình gắn liền với đất.

3. Kết quả kinh doanh năm 2020 của VietinBank được ghi nhận trong văn bản có những chỉ số tài chính nổi bật nào?

Trong năm 2020, tổng tài sản của VietinBank đạt 1.341.436 tỷ đồng (+8,1%); tiền gửi huy động đạt 990.331 tỷ đồng (+10,9%); dư nợ tín dụng đạt 1.027.542 tỷ đồng (+7,5%); lợi nhuận trước thuế riêng lẻ đạt 16.449 tỷ đồng (đạt 163% kế hoạch); lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 17.085 tỷ đồng (đạt 164% kế hoạch); tỷ lệ nợ xấu ở mức 0,9%; và đã xử lý dứt điểm 13.000 tỷ đồng nợ xấu/trái phiếu đặc biệt VAMC.

4. Khâu khảo sát thực địa và thu thập dữ liệu định giá tại PGD Đặng Văn Ngữ gặp phải những tồn tại gì?

Văn bản chỉ ra rằng cán bộ định giá đôi khi chưa tính toán đầy đủ vật liệu xây dựng, tình trạng bảo trì công trình và cảnh quan môi trường xung quanh; việc thu thập thông tin xu hướng thị trường khu vực còn hạn chế; đồng thời cán bộ phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ tín dụng khác nhau nên quỹ thời gian dành cho khảo sát đa nguồn còn hạn chế.

5. Văn bản pháp luật nào là cơ sở cốt lõi cho quy trình định giá 6 bước tại ngân hàng?

Quy trình định giá 6 bước tại ngân hàng tuân thủ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05) được ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, kết hợp với Luật Giá số 11/2012/QH13 và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Hà My đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản và các chuẩn mực định giá hiện hành. Thông qua việc phân tích thực trạng tại VietinBank – Phòng giao dịch Đặng Văn Ngữ giai đoạn 2019 – 2020, tác giả làm rõ hiệu quả cũng như các tồn tại trong quy trình khảo sát và phương pháp so sánh/chi phí tại cấp cơ sở. Các giải pháp được đề xuất tập trung vào nâng cao chất lượng khảo sát thực địa, chuẩn hóa dữ liệu thông tin và tăng cường năng lực cán bộ, góp phần đảm bảo an toàn tín dụng và nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BANKING ACADEMY FACULTY OF FINANCE ---------------- GRADUATION THESIS ENHANCING REAL ESTATE APPRAISAL AT VIETNAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR INDUSTRY AND TRADE (VIETINBANK) – DANG VAN NGU TRANSACTION OFFICE – DONG DA BRANCH Instructor: MA. Ta Thi Bich Thuy Student Name: Le Ha My Student ID: 20A4050238 Class: K20CLCE Hanoi, 2021 17014126229551000000 BANKING ACADEMY FACUTY OF FINANCE ---------------- GRADUATION THESIS ENHANCING REAL ESTATE APPRAISAL AT VIETNAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR INDUSTRY AND TRADE (VIETINBANK) – DANG VAN NGU TRANSACTION OFFICE – DONG DA BRANCH Instructor: MA. Ta Thi Bich Thuy Student Name: Le Ha My Student ID: 20A4050238 Class: K20CLCE Hanoi, 2021 DECLARATION I assure that this thesis is the product of my own work. The data and documents used in the thesis are excerpted from reliable sources and from the current appraisal activities of the bank.

All the materials used in this research have been specified in the references. i ACKNOWLEDGEMENT I would like to express my gratitude and appreciation to all the people who helped and encouraged me during the process of completing my thesis. I could not have completed it without their support. First of all, I am really thankful to my instructor MA.

Ta Thi Bich Thuy for her guidance and suggestions that helped me thoroughly understand all aspects related to the study. Secondly, I would like to express my sincere thanks to all officers at Dang Van Ngu Transaction Office in general and Ms. Pham Thuy Linh, Ms. Tran Thanh Huong in particular.

They have always enthusiastically guided, answered all my questions, supported me during the internship so that I could complete the research. Finally, I would like to thank all of my family members and my friends who have always encouraged me during the time of my writing. ii TABLES OF CONTENT DECLARATION. ii TABLES OF CONTENT.

iii LIST OF ABBREIATIONS .v LIST OF TABLES. vi LIST OF FIGURES. The necessity of the topic. Objectives of the study.

Subjects and scope of research. Structure of the thesis .2 CHAPTER 1: LITERATURE REVIEW .1 Overview of real estate. Overview of real estate appraisal .25 CHAPTER 2: REAL ESTATE APPRAISAL AT VIETNAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR INDUSTRY AND TRADE (VIETINBANK) – DANG VAN NGU TRANSACTION OFFICE – DONG DA BRANCH. Introduction to Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch.

Introduction to Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank). Introduction to Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch. Real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch. Legal bases of real estate appraisal at VietinBank.

Current situation of real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch. An illustrative example of real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank). Evaluate the real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch .57 CHAPTER 3: SOLUTIONS TO ENHANCE THE REAL ESTATE APPRAISAL AT VIETNAM JOINT STOCK COMMERCIAL BANK FOR INDUSTRY AND TRADE (VIETINBANK) – DANG VAN NGU TRANSACTION OFFICE – DONG DA BRANCH. Development orientation of VietinBank.

Solutions to enhance the real estate appraisal at VietinBank .69 iv LIST OF ABBREIATIONS Abbreviated name Full name Vietnam Joint Stock Commercial Bank VietinBank for Industry and Trade COMP Comparable properties VAMC Vietnam Asset Management Company International Financial Reporting IFRS Standards DCF Discounted Cash Flow v LIST OF TABLES Table Page Table 2. VietinBank business performance in 2020 29 Table 2.2: Information of compables assets 45 Table 2.3: Analysis and adjustment of similar and different factors between the subject property and the comparables 47 Table 2.4: Appraisal result 52 LIST OF FIGURES Figure Page Figure 2.1: Organizational chart of VietinBank 29 vi INTRODUCTION 1. The necessity of the topic In today's world, the banking system in Vietnam has developed quite thoroughly, which plays an important role in the circulation of capital in the economy and contributes to socio-economic development. The general operational principle of commercial banks is safety and profitability.

To ensure two principles above, commercial banks create operational process as well as compulsory requirements for all credit activities. In particular, in credit lending activities, commercial banks often require customers to have collaterals. Based on collaterals, commercial banks determine the loan and the appropriate loan amount and the collaterals are very diverse. Currently, most of the collaterals for bank loans are often real estate.

Mortgaged real estate appraisal is one of the most important operations in credit activities of commercial banks. On the one hand, from banks' perspective, the valuation not only helps the bank to determine a reasonable loan level based on calculation and prediction of potential risks but also increases the competitiveness of commercial banks in establishing reputation and attracting customers in the field of lending, improving the quality of lending activities in particular, and credit activities in general of commercial banks. From customers' perspective, the accurate and reasonable determination of the value of mortgaged real estate will accelerate capital conversion in production and business. At the same time, it will build trust for customers in the quality of operations of commercial banks.

However, the determination of loan amount based on the appraisal of real estate mortgage is unsettled both in the process and methods of implementation, leading to the sketchy results and not reflect the actual value of assets. Besides, other difficulties also affect the valuation results such as unstable real estate market causing disadvantages to the customers and the bank. Thus, the appraisal of real estate mortgage needs to be improved for higher quality of credit activities. From the above reasons, the thesis “Enhancing real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu 1 Transaction Office – Dong Da Branch” is chosen for researching in order to advance the appraisal process.

Objectives of the study - The research provides basic theories related to the real estate valuation. - Analyzes the current situation of mortgaged real estate valuation at Dang Van Ngu Transaction Office and indicate the achieved results, clarify the limitations and their causes in the valuation of mortgaged real estate at the transaction office. - Proposes a number of solutions to improve the mortgaged real estate valuation at Dang Van Ngu Transaction Office in the future. Subjects and scope of research Subject is the appraisal of real estate in lending operations of VietinBank.

However, this study only focuses on some key issues such as valuation organizations in banking, processes and methods are applied in appraising real estate mortgages for the purpose of bank loan. The analyzing and assessing will be focused on the process and applied methods in appraisal of mortgage real estates in VietinBank – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch during process 2019 – 2020. Research methodology To achieve research aims, the research methods used are comparison, statistics analysis…This research also have the support from credit management officers and appraisal officers. Structure of the thesis In addition to the introduction, list of references, conclusion… the thesis consists of 3 chapters: Chapter 1.

Literature Review Chapter 2. Real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch 2 Chapter 3. Solutions to enhance the real estate appraisal at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank) – Dang Van Ngu Transaction Office – Dong Da Branch 3 CHAPTER 1: LITERATURE REVIEW 1.1 Overview of real estate 1. Definition of real estate Assets are classified into different types depending on the purposes of management and how they are used.

In general, assets can be divided into movables and immovables and this classification has appeared for thousands of years. Real estate is considered the major asset of each country, often accounting for about 40% of physical property of the country. The real estate market can strongly affect other markets such as the capital market and the goods and services market. Due to different legal systems and ownership regimes, each country has its own definition of real estate in accordance with its culture and economic conditions.

Although there are several and varied definitions of real estate, it can be typically understood that real estate is the land as well as any improvements associated with it in long term and be components of it, whether they are nature or artificial resources. According to Article 174, Civil Code No. 33/2005/QH1 and Article 107, Civil Code No. 91/2015/QH13, real estates are immovable properties that consist of: a) Land; b) Houses and constructions annexed to the land, including properties attached to such houses and constructions; c) Other properties annexed to the land; d) Other properties specified by law.

Characteristics of real estate There are economic characteristics of real estate that relate to how and why real estate is bought and sold. And there are physical characteristics of real estate. The physical characteristics distinguish real property from personal property. 4 Economic characteristics Scarcity This feature of real estate comes from the rarity of land due to its limited supply.

Despite the substantial amount of land having no inhabitants and not put to use, the availability of land in a particular position or of a specific quality is not limitless. The scarcity of land makes the supply of real estate smaller than the demand of it, leading to the speculation in real estate. Therefore, prices of real estate always tend to increase. Improvements Improvements built on real estate are a significant economic characteristic.

Buildings, driveways, or landscaping attaching to the land have an impact on value. In addition, the value of a particular parcel of land can be affected by improvements made on adjoining tracts. In a residential neighborhood, the quality and type of nearby homes affect the value of an individual home. Also, airports, industrial plants, and recreational facilities can influence the value of surrounding property.

Improvements to a piece of land can have either a positive or negative impact on its value. Adding a pool and landscaping to a home will increase its value. If a nuclear power plant is built, the surrounding land values will decline. When there are no improvements to the land, a new owner will have to build them himself.

This lowers the economic value of the land. Permanence of Investment Permanence of investment refers to the concept that the return on investment in real estate tends to be long-term and relatively stable. Improvements to land are made to last a long time. In fact, more buildings are torn down than fall down, a well-built structure can be razed to make way for a newer building.

As buildings are relatively permanent, they are influenced by the economic changes in the neighborhood. A real estate investor is more interested in how long a building will be economically useful than in how long the building can last. The return on the investment will be 5 realized over a period of time that is called the economic life. This determines the worth of an investment in land and improvements.

Location Location is one of the most important economic characteristics of real estate. Because land is immovable, one parcel may be considerably more valuable than a similar parcel due to the difference in the desirability of the location. People prefer a particular location because of weather, scenery and job opportunities, as well as proximity to schools, shopping or transportation. The sum of these factors that affect value is called area preference or situs.

Economic, social and governmental changes also influence a land’s situs.