CHƯƠNG I: MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về thẩm định BĐS thế chấp 1. Các khái niệm và đặc điểm về BĐS và BĐS thế chấp 1. Khái niệm bất động sản Điều 1.
Khái niệm bất động sản. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilie’ (bất động sản)., Trung quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất động sản. Theo bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam,tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.- Mặc dù với quan điểm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản.
Có phải chăng tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều là bất động sản. Tương tự vậy có phải tất cả các công trình xây dựng cũng đều là bất động sản không. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản? Những khó khăn này thường làm cho người Luan van 8 kinh doanh hoặc thẩm định bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các bất động sản cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá bất động sản, người ta đã nghiên cứu để chỉ ra những đặc trưng riêng của bất động sản, tìm ra những tiêu chí để phân biệt động sản và bất động sản.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người. - Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. - Thứ ba: phải tồn tại lâu dài - Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
- Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. Các loại hình bất động sản Có nhiều cách để phân loại BĐS, tuy nhiên, từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. BĐS có đầu tư xây dựng BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch BĐS ở thế giới và Việt Nam.
BĐS không đầu tư xây dựng BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v. Luan van 9 BĐS đặc biệt BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Khái niệm bất động sản thế chấp a.
Khái niệm về thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS. BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.
BĐS thế chấp gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp Luan van 10 c. Điều kiện để Bất động sản trở thành Bất động sản thế chấp Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp nhằm mục đích vay vốn, muốn thế chấp để vay vốn đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cơ bản là: BĐS đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay (hoặc bên bảo lãnh).
Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với quyền sử dụng đất. BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các quyền lợi khác. Nói cách khác, BĐS đó phải được công nhận đầy đủ về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng. BĐS đó không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
Đặc điểm của bất động sản thế chấp a. Đặc điểm của BĐS nói chung Tính cố định về vị trí. BĐS là một tài sản đặc biệt, gắn liền với một vị trí cụ thể, địa điểm không thay đổi, không có khả năng di dời được. Giá trị và lợi ích của BĐS gắn với từng vị trí cụ thể đó.
Yếu tố vị trí chính là khả năng tiếp cận của BĐS đó với các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội. Vì vậy, khi đầu tư kinh doanh và thẩm định BĐS cần quan tâm, đánh giá vị trí tương đối, dự tính đến yếu tố quy hoạch, thay đổi về khả năng tiếp cận của BĐS đối với các trung tâm đó, chúng tác động như thế nào đến giá trị BĐS. Giá trị và khả năng phát triển của BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường, gắn với vị trí từng vùng, khu vực rõ rệt như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, điều kiện môi trường, tính chất xã hội… Luan van 11 Tính bền vững BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đất đai. Do đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt).
Đồng thời, các vật kiến trúc và CTXD trên đất có thời gian tồn tại kéo dài, có thể hàng trăm năm, hình thái vật chất bị thay đổi không đáng kể, trải qua thời gian dài mới rõ rệt. Tuy nhiên, khi thẩm định và đầu tư BĐS cần tính đến cả hai yếu tố là: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Căn cứ vào tuổi thọ nào ngắn hơn thì quyết định sự tồn tại, thời gian sử dụng của BĐS đó. Thông thường độ trễ về tuổi thọ vật lý lớn hơn độ trễ về tuổi thọ kinh tế.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, khi đầu tư nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần. Tính khác biệt Các BĐS là các tài sản riêng biệt,không hoàn toàn giống nhau, chỉ có một số BĐS giống nhau tương đối. Sự khác biệt đó do: khác nhau về vị trí, về hướng, về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường…Sự khác biệt của mỗi BĐS tạo nên sự khác biệt về giá trị của từng BĐS đó.
Vì vậy, khi thẩm định BĐS cần tiến hành điều chỉnh giá trị của sự khác biệt đó. Ngoài ra, khi đầu tư cần chú ý đến cầu tiêu dùng về tính khác biệt của BĐS để làm tăng giá trị các BĐS. Tính khan hiếm Tính khan hiếm của đất đai là do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, giới hạn về quỹ đất của từng đất nước, khu vực, vùng, địa phương…Nguồn lực BĐS là khan hiếm, không tự nảy nở, mở rộng và tái tạo lại được. Diện tích đất đai giới hạn nên diện tích dành cho CTXD cũng bị hạn chế.