Phần mở đầu, 3 Phần kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, còn có kết cấu nhƣ sau: 5. Kết cấu đề tài: - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về bảo đảm thế chấp bằng bất động sản. - Chƣơng 2: Thực trạng việc định giá bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hoá - Chƣơng 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hoá. Để hoàn thiện đề tài khoa học này, tác giả xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Triệu Sơn, Thanh Hoá đã tham gia đóng góp ý kiến, đề xuất, kiến nghị, cung cấp tài liệu cho đề tài.
Cám ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS. Đặng Huy Việt đã trực tiếp hƣớng dẫn để tác giả hoàn thiện đề tài cả về mặt lý luận và thực tiễn. 4 CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẦN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 1.
Các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản thế chấp a.Khái niệm về tài sản thế chấp Ngân hàng thƣơng mại hoạt động dƣới hình thức là trung gian tài chính trong nền kinh tế quốc dân, nó đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Ngân hàng thƣơng mại hoạt động với tƣ cách là ngƣời dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn. Nền kinh tế nƣớc ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày càng mở rộng quy mô hoạt động, chính vì vậy mà lƣợng cầu về vốn kinh doanh trong thị trƣờng ngày càng tăng cao. Do đó vai trò của các ngân hàng thƣơng mại đặc biệt là hoạt động cho vay của Ngân hàng là rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và xã hội.
Mỗi một khoản vay của các tổ chức tín dụng đều chứa đựng những rủi ro nhƣ thiên tai, hỏa hoạn hay do sự suy thoái của thị trƣờng…để đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro cho những khoản vay trong quá trình hoạt động của mình thì các ngân hàng thƣờng yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp (tài sản bảo đảm). Khoản cho vay có thế chấp bằng BĐS của Ngân hàng thƣơng mại là việc cho vay vốn của Ngân hàng thƣơng mại mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đƣợc cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và BĐS của chính khách hàng vay. Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng thƣơng mại đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp. 5 Vậy tài sản thế chấp là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
Bất động sản thế chấp *Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản: Tài sản thế chấp có thể gồm nhiều loại: BĐS, các giấy tờ trái phiếu có giá trị, vàng, ngoại tệ…Nhƣng trong để tài này tác giả chỉ đi sâu nghiên cứu phần tài sản thế chấp là BĐS. Vậy trƣớc hết cần phải hiểu rõ khái niệm của BĐS là gì. Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. BĐS là các tài sản không di dời đƣợc, bao gồm: + Đất đai.
+ Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định. BĐS là một tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia.
Nó có những đặc điểm chính sau đây: - Thứ nhất: BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời đƣợc. Đặc điểm này là do BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể; nó chịu ảnh hƣởng lớn của nơi có nó về kết cấu hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. - Thứ hai: BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Tính bền vững có thể đƣợc hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này đƣợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể đƣợc hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các 6 thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho ngƣời sử dụng chúng. Khi đầu tƣ cần tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ kĩ thuật, tránh đầu tƣ lãng phí hoặc đầu tƣ làm nhiều lần; giữa tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ kinh tế thì tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS. - Thứ ba: hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
Sở dĩ nhƣ vậy là do sự giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng nhƣ giới hạn về quỹ đất của từng đất nƣớc, từng vùng, từng địa phƣơng cho những dạng hoạt động khác nhau. Diện tích đất đai giới hạn thì diện tích đất dành cho xây dựng càng hạn chế hơn chính vì vậy mà trên thị trƣờng quan hệ giữa cung và cầu BĐS luôn trong xu hƣớng mất cân bằng, cung lúc nào cũng nhỏ hơn cầu. Hơn nữa chi phí về tài chính, nhân lực cũng nhƣ khoa học ký thuật phục vụ cho việc xây dựng một công trình cũng rất lớn, mà tiềm lực của nền kinh tế không cho phép xây ồ ạt nên cung về BĐS đã ít nay càng ít hơn. - Thứ tư: là tính riêng biệt của BĐS.
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, đƣợc sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, nó thể hiện ở sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kiến trúc, hƣớng, cảnh quan…Do vậy trong đầu tƣ BĐS phải chú ý đến tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của ngƣời tiêu dùng. - Thứ năm: hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. BĐS là đặc điểm của loài ngƣời mà mọi ngƣời thì sinh sống ở những lãnh thổ, vùng miền khác nhau. Mỗi cộng đồng lại có những phong tục, tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội riêng, tất cả những yếu tố đó đã ghi dấu ấn vào BĐS.
Bản thân mỗi BĐS còn mang cả yếu tố tâm linh và yếu tố tôn giáo trong đó. - Thứ sáu: hàng hóa BĐS chịu ảnh hƣởng lẫn nhau. Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một BĐS này xây dựng có 7 thể sẽ gây ảnh hƣởng đến các BĐS xung quanh nó.
Chính vì vậy khi định giá một BĐS ngƣời định giá phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định. - Thứ bẩy: BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tƣ xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. - Thứ tám: hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nƣớc. Mọi hoạt động trong nền kinh tế quốc dân cũng nhƣ ngoài xã hội đều chịu sự chi phối của pháp luật nhƣng đối với BĐS thì sự chi phối này là mạnh mẽ hơn cả.
Đó là do BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong nền kinh tế luôn là lớn nhất, vì vậy mà mọi biến động về giao dịch BĐS trên thị trƣờng có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các ngành kinh tế khác. Để tăng cƣờng vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực phát triển nhà nƣớc phải quan tâm đến BĐS và thị trƣờng BĐS thông qua việc ban hành những văn bản pháp luật, các chủ trƣơng, chính sách nhằm quản lý hoạt động của thị trƣờng BĐS. *Phân loại bất động sản thế chấp Các loại BĐS có thể là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay thế chấp của các Ngân hàng thƣơng mại bao gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác. - Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định đƣợc thế chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Tài sản hình thành trong tƣơng lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp nhƣ hoa lơi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp BĐS đƣợc dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đƣợc quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nƣớc ban hành cũng nhƣ những quy định riêng của từng Ngân hàng. - BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay.
Đối với đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. - Các BĐS thế chấp phải là các BĐS đƣợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - BĐS phải không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc BĐS thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.