lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài bao gồm 3 phần sau: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận chung về phƣơng pháp so sánh trong định giá Bất động sản tại các Ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Thực trạng phƣơng pháp so sánh trong định giá Bất động sản tại các Ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam hiện nay Chƣơng 3: Hoàn thiện áp dụng phƣơng pháp so sánh trong định giá Bất động sản tại các Ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam hiện nay Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới TS. Phạm Tiến Đạt đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài này. Một lần nữa em xin cảm ơn và mong nhận đƣợc sự dánh giá và đóng góp từ phía thầy cô để hoàn thiện đề tài nghiên cứu của mình. Sinh viên Đào Thị Ngọc Hoa 3 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.
Tổng quan về định giá bất động sản tại các ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm và đặc điểm Ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm Ngân hàng thƣơng mại Ngân hàng ra đời và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế hiện đại. Quá trình phát triển kinh tế cũng nhƣ sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trƣờng đã biến đổi hệ thống ngân hàng thƣơng mại từ những ngân hàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, tập đoàn tài chính khổng lồ phục vụ cho nhu cầu của thị trƣờng.
Có nhiều khái niệm về NHTM nhƣng để đƣa ra một khái niệm chinh xác và tổng quát thì ta phải dựa vào tính chất và mục đích hoạt động của nó trên thị trƣờng tài chính. Theo luật pháp của Pháp thì: “NHTM là một xí nghiệp hay bất kì một cơ sở nào thƣờng xuyên gửi tiền từ công chúng dƣới hình thức kí thác hay hình thức nào khác các khoản tiền mà họ dùng chính khoản tiền đó vào nghiệp vụ chiết khấu, tín thác hay dịch vụ tài chính.” Nhà hinh tế học ngƣời Mỹ Peter Rose đã đƣa ra một định nghĩa tƣơng đối đầy đủ về NHTM, theo ông thì: “NHTM là một tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất, đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện chức năng tài chính nhất so với bất kì một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.” Trong khi đó ở Thổ Nhĩ Kỳ quy định Ngân hàng thƣơng mại là hội trách nhiệm hữu hạn đƣợc thiết lập nhằm mục đích nhận tiền ký thác và thực hiện nghiệp vụ hối đoái, nghiệp vụ chiết khấu và các hình thức vay mƣợn tín dụng khác. Đối với Việt Nam khái niệm NHTM trong Luật các TCTD số 47/2010/QH 12 đƣợc Quốc hội thông qua vào ngày 16/06/2010 thì phát biểu nhƣ sau: “Ngân hàng thƣơng mai là loại hình tổ chức tín dụng có thể thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động khác có liên quan nhàm mục tiêu lợi nhuận”. 4 Tóm lại, qua các định nghĩa trên thì có thể khái quát lại khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại nhƣ sau: “Ngân hàng thƣơng mại là một định chế tài chính trung gian có khả năng thực hiện toàn bộ các dịch vụ tài chính ngân hàng vì mục tiêu lợi nhuận”.
Nói một cách khác thì NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tƣ nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế. Hoạt động của NHTM là hoạt động hoàn toàn vì mục tiêu lợi nhuận và các NHTM là loại hình hoạt động mạnh nhất và đóng vai trò chủ đạo trong hoạt động kinh doanh tiền tệ. Thông qua NHTM, các khoản tiền nhàn rõi trong nền kinh tế có thể luân chuyển tới ngƣời có nhu cầu về vốn. Đặc điểm của Ngân hàng thƣơng mại Thứ nhất, hoạt động NHTM là loai hình kinh doanh với mục đích kiếm lời (bao gồm hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng).
Trong đó hoạt động kinh doanh tiền tệ đƣợc biểu hiện ở nghiệp vụ huy động vốn dƣới các hình thức khác nhau, để cấp tín dụng cho khách hàng có yêu cầu về vốn với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện, nghĩa là khi nào NHTM thỏa mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe do pháp luật quy định (vốn pháp định, phƣơng án kinh doanh…) thì mới đƣợc phép hoạt động trên thị trƣờng. Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so với các loại hình kinh doanh khác và thƣờng có ảnh hƣởng sâu sắc, mang tính chất dây chuyền đối với nền kinh tế. Sở dĩ nhƣ vậy là do trong hoạt động ngân hàng đặc biệt là hoạt động kinh doanh tiền tệ do các ngân hàng tiến hành huy động vốn của ngƣời khác rồi đem vốn đó để cấp tín dụng cho khách hàng theo nguyên tắc hoàn trả vốn và lãi trong một thời gian nhất định, nên đã tạo rủi ro cho các ngân hàng thƣơng mại.
Rủi ro đến từ phía khách hàng, ngân hàng đến nhiều rủi ro khách quan khác. Lý luận chung về định giá bất động sản tại các Ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản Khái niệm về BĐS rất đa dạng, phụ thuộc nhiều vào quy định riêng biệt của từng quốc gia. Trên thế giới hiện nay, rất nhiều nƣớc đều thống nhất ở chỗ coi Bất 5 động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự cộng hòa Pháp, điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, điều 130 Luật dân sự cộng hòa liên bang Đức…).
Tuy nhiên, lại tồn tại một sự khác nhau lớn về khái niệm tài sản gắn liền với đất đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định: “mùa màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động sản”. Tuy nhiên, điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắng với việc sở hữu đất đai”. Luật dân sự của Đức đƣa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Tóm lại, khái niệm về BĐS có hai cách diễn đạt khác nhau, tùy thuộc vào quan điểm của mỗi nƣớc trên thế giới. Cách diễn đạt thứ nhất miêu tả cụ thể những gì đƣợc coi là gắn liền với đất đai trong khi cách diễn đạt thứ hai thì không đƣa ra cách giải thích cụ thể về các tài sản gắn liền với đất đai dẫn đến các cách hiểu khác nhau. Theo điều 174 Bộ luật dân sự nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam thì: “BĐS là các tài sản bao gồm: - “Đất đai - Nhà - Công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó - Các tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” BĐS là một tài sản đặc biệt chứa đựng những đặc điểm riêng biệt mà không tài sản nào khác có đƣợc và chính sự khác biệt đó đã tạo nên giá trị BĐS. Thứ nhất, BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được do đó nó có tính cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được.
Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy mà giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thểm yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mà bất động sản mang lại. 6 Do đó khi khách hàng muốn vay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS đó cho Ngân hàng để làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của cá yếu tố môi trƣờng nhƣ yếu tố tự nhiên, kinh tế, tính chất xã hội và yếu tố moi trƣờng nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
Thứ hai, tính bền vững BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao. Đây là loại tài sản đƣợc thiên nhiên ban tặng và không thể phá hủy đƣợc trừ một số trƣờng hợp nhƣ động đất, sạt lở, núi lửa….Chính vì vậy, CBTĐ phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp xác định thời gian cho vay hợp lý. Trong gian đoạn nền kinh tế tăng trƣởng, một khu chung cƣ còn tốt, kết cấu bền chắc những thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi một vƣờn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn. Thứ ba, tính khác biệt Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.
Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác biệt về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về quang cảnh môi trƣờng…Do đó, cán bộ thẩm định phải quan tâm đến vấn đề này. Thứ tư, tính khan hiếm Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí. Đất đai có giới hạn, đất đai dùng cho xây dựng và đầu tƣ lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên ngƣời ta không thể mở rộng không gian bề rộng của các công trình xây dựng.
Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thƣờng mất cân đối, theo chiều hƣớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, ngƣời đầu cơ về lâu dài thƣờng có lợi do giá cả luôn có xu hƣớng tăng lên. Thứ năm, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhƣng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn.