CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về bất động sản thế chấp 1. Khái niệm bất động sản thế chấp Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến. Điều 174 Bộ luật Dân sự sửa đổi năm 2005 đã xác định khái niệm bất động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.” [23] BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn của ngân hàng thương mại (NHTM) hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu BĐS.
BĐS thế chấp là BĐS có thể sử dụng làm tài sản bảo đảm vì: Cũng như trong khái niệm về BĐS được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, BĐS được coi là những tài sản không thể di dời được. Vậy BĐS thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ BĐS thế chấp. Tất cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn.
Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời nên BĐS đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay 5 ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn BĐS thế chấp chỉ là các quyền về BĐS. Thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng.
Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất. Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường bình thường. Như vậy, khi đem thế chấp BĐS tại NHTM thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. Tóm lại, theo quan điểm của cá nhân của tác giả thì BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng.
Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp để đưa ra mức cho vay phù hợp. Đặc điểm của bất động sản thế chấp BĐS là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐS thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời, nên BĐS thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp 6 khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn BĐS thế chấp chỉ là các quyền về BĐS. Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.
Như vậy khi thế chấp BĐS tại ngân hàng thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. Vai trò của bất động sản thế chấp * Đối với chủ sở hữu bất động sản Trong khi khách hàng thế chấp BĐS thì khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng BĐS đã thế chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của BĐS. Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp BĐS để vay vốn thì BĐS thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được các BĐS không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính.
Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là BĐS khi đem đi thế chấp thường chỉ được các NHTM định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của BĐS thế chấp không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn. * Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính.
Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp BĐS nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn. 7 Nhận thế chấp BĐS có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của NHTM, sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng). Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng BĐS sẽ thu được lợi nhuận từ cho vay, góp phần làm tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
Nhận thế chấp BĐS nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước. * Đối với nền kinh tế Việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung của đất nước. Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp BĐS sản sẽ thu được lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng lợi nhuận chung của NHTM, từ đó NHTM sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền vững. Thị trường tài chính lành mạnh là một yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
Định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng thương mại 1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 1. Khái niệm Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. 8 Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Theo Điều 4, Luật Giá được Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/06/2012 “Định giá là việc cơ quan Nhà nươc có thẩm quyền hoặc tổ chức cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hoá, dịch vụ”.[21] Từ các quan điểm trên ta thấy, định giá bất động sản là xác định giá trị bất động sản cụ thể cho một mục đích nhất định, tại một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản, những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, theo những phương pháp và tiêu chuẩn nhất định. Do đó, định giá BĐS thế chấp là ước tính giá trị BĐS đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối với bên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS.